/ Årsrapport 2015 / Schage Eiendom AS

/ Årsrapport 2015 / Schage Eiendom AS

// ÅRSRAPPORT 2015 // 3 / INNHOLD / 4 Visjon og verdier 6 Fra eierne 8 Leder 10 Årsrapport 12 Styrets beretning 19 Resultatregnskap 20 Balanse 22 Kontantstrøm 23 Noter 42 Revisors beretning 44 Directors report 2015 46 Kontaktinformasjon / Myrkdalen /

4 // ÅRSRAPPORT 2015 // Visjon og verdier SOLID LANGSIKTIG SAMARBEIDSVILLIG MODIG Varige verdier skapes med respekt for samfunnet og hverdagen som leves, men verdier er også retninger og løfter vi gir oss selv når fremtiden formes. Schage Eiendoms verdigrunnlag er basert på fire pilarer: solid, langsiktig, samarbeidsvillig og modig. En solid og helhetlig tenkning, hvor vi utvikler varige verdier i samarbeid og forståelse med samfunnet vi er en del av. Den modige delen av oss er det som skal gjøre oss ledende og nyskapende vi ser muligheter der andre ser begrensninger.

VÅR VISJON NYSKAPENDE OG LEDENDE, PÅ LAG MED SAMFUNNET / Nordre Jarlsberg Brygge /

6 // ÅRSRAPPORT 2015 // Fra eierne Åpen dialog Eierne bak Schage Eiendom, brødrene Bjørn og Knut Schage, viderefører en lang tradisjon innen eiendomsutvikling. Sammensetningen av styret i Schage Eiendom er preget av personer med tung kompetanse fra eiendomsutvikling og næringsliv. Siden man i 2010 skiftet navn til familienavnet og ble til Schage Eiendom AS, har man strategisk jobbet videre med å etablere en arbeidskultur som er godt forankret i selskapets kjerneverdier, hvor man tenker langsiktig og ser på eiendom i et større perspektiv. Tidligere årsrapporter for Schage Eiendom har vært utarbeidet i et omfattende format siden 2011. Med en stadig mer digital hverdag søker vi nå å nedtone den fysiske brosjyren samt å flytte fokus til nettsiden vår www.schage.no

Fra eierne // ÅRSRAPPORT 2015 // 7 På bildet, fra venstre: Knut Schage og Bjørn Schage

8 // ÅRSRAPPORT 2015 // Leder Stø kurs, solid kontantstrøm og langsiktige investeringer Siden selskapet skiftet navn til Schage Eiendom i 2010, har verdiene doblet seg og selskapet etablert seg i markedet som et av de større privateide eiendomsselskapene i Norge. Administrerende direktør Egil Svoren gir et tilbakeblikk og beskriver planer om en videre økt kontantstrøm fremover.

Leder // ÅRSRAPPORT 2015 // 9 elskapet har opparbeidet seg en soliditet - Smed en jevn kontantstrøm som tikker og går, slik at vi selv i et rufsete marked står solid og kan jobbe med flere investeringer og prosjekter. Ved å bygge solide og varige kontantstrømmer kan familien Schage se verdiene stå seg over tid og generasjoner. Schage Eiendom har tatt grep i Oslo sentrum. I 2011 kjøpte Schage 50 % av Steen & Strøm Magasin og naboeiendommen på til sammen 33.000 kvm. Etter en ombygging av eiendommen solgte vi oss ut i 2014 med en hyggelig gevinst. Kvartalet rundt Stortorvet 7 med totalt 30.000 kvm ble kjøpt i 2012. Med sin sentrale beliggenhet er Stortorvet 7 en av Oslos mest attraktive eiendommer. Bygget har i dag årlige leieinntekter på ca. 60 MNOK og det tas sikte på å doble de etter en ombygging av kvartalet. Etter en total rehabilitering og modernisering vil eiendommen være en viktig kontantstrøm for Schage Eiendom i generasjoner fremover. på 3.000 kvm er leid ut til IKEA som åpner et nytt og spennende konsept med Showroom og Service Point fra midten av august 2016. Vår tredje kontantstrøm er under etablering gjennom utbyggingen av Quadrum Business City i Vilnius, et prosjekt på 60.000 kvm som ferdigstilles i 2016. Prosjektet kan ytterligere utvides med 12.000 kvm kontorer i et siste byggetrinn. Quadrum Business City ligger i Vilnius sitt beste kontordistrikt (CBD - Central Business District) og vil sikre leieinntekter opp mot ca. 70 MNOK etter hvert som det er fullt utleid. Per medio 2016 er ca. 74 % leid ut. Selskapet ble historisk sett etablert i forbindelse med byggingen av Bryn Senter i 1992. Familien Schage eide halvparten av Møller Gruppen og da man bygget Bryn Senter markerte det oppbyggingen av en kommersiell eiendomsvirksomhet utenom bilvirksomheten. Etter dette ble kontorbygget Skøyen Atrium i Oslo bygget i to etapper på 90-tallet, og Trekanten Senter i Asker ble utviklet og ferdigstilt i 1996. Selskapet engasjerte seg i utviklingen av Nedre Elvehavn i Trondheim (1999-2005) og etablerte Myrkdalen Fjellandsby i 2002 hvor vi fremdeles er største aksjonær og pådriver. Kontorbygget Helsfyr Atrium i Oslo ble utviklet og ferdigstilt i 2010. Bygget er på 38.000 kvm og fremstår som et av Oslos landemerker i det man ankommer byen via E6 nordfra. I tillegg har vi utviklet og realisert en rekke boligprosjekter og stedsutviklingsprosjekter i perioden som Christinedal i Oslo, Nordre Jarlsberg Brygge i Sande og Lundekroken i Asker. Årlig omsettes det bolig- og fritidseiendommer i selskapet for mellom 350 og 400 MNOK. Solide og økende kontantstrømmer I 2010 skiftet selskapet navn til familienavnet og ble til Schage Eiendom AS. Siden den gang har vi jobbet strategisk med visjonen om å være «Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet», og med selskapets kjerneverdier Solid, Langsiktig, Samarbeidsvillig og Modig. Dette er styrende for hele organisasjonen og fungerer godt. Skøyen Atrium er på 35.000 kvm etter at det gamle verkstedbygget på 5.000 kvm ble revet. Tomten er under regulering for et nytt kontorbygg på 25.000 kvm. Årlige leieinntekter i Skøyen Atrium utgjør ca. 70 MNOK. Målet er å doble dette etter utbyggingen. Schage Eiendom har vært foroverlent og revet et gammelt verksted med blåasbest, ryddet tomten miljømessig og revet infrastruktur for å bygge kvartalet opp igjen. I det planen skulle godkjennes ble den i stedet returnert til Plan og Bygningsetaten for en samordnet vurdering opp mot en helhetlig områdeplan. Dette har medført en forlenget behandlingstid på ca. to år. Skøyen Atrium er en av Schage Eiendom sine viktigste eiendommer og vi er ikke i tvil om at den vil være det fremover også. Utbyggingen av nybygget starter straks vi har inngått en større leiekontrakt. Nybygget på 25.000 kvm blir fremtidsrettet og vil opprettholde Drammensveien 145-147 som en av byens beste kontorprosjekter. I forbindelse med utleien av eksisterende kontorer er eiendommen modernisert ved å gjøre oppgraderinger hver gang et lokale er blitt ledig. Kontoreiendommen fremstår i dag tidsriktig. Butikklokalene i første etasje Med sin sentrale beliggenhet vil Stortorvet 7 etter en total rehabilitering og modernisering være en viktig kontantstrøm for Schage Eiendom i generasjoner fremover. Salg og kjøp av Salto Eiendom I 2015 skulle Salto Eiendom selges. Schage Eiendom eide 57 % av selskapet og endte i prosessen med å kjøpe hele. Det jobbes med strategiske grep for å kunne rendyrke en profil av eiendommer, skape vekst og verdiskapning for ansatte og eiere. I Salto Eiendom ser vi et lignende potensial som fra da man tok grep for å videreutvikle Sektor Eiendomsutvikling, og vi ser for oss å kunne gjenta historien. Med videre strukturering ønsker vi å ta et helhetlig grep og føre selskapet enda et stykke videre i vår regi. Vi tror at Salto Eiendom sin plattform, organisasjon og ansatte er en stor verdi for selskapet. Mye av Schage Eiendom sin investeringskapasitet er brukt til å ta 100 % eierandel i Salto Eiendom, og vi ser derfor for oss en periode der Salto Eiendom får fokus. Vår strategi er å kunne selge videre et enda mer robust Salto Eiendom om 3-5 år. Doblet seg i verdi Schage Eiendom tror på en fortsatt god vekst for selskapet. I perioden fra 2010 til 2016 har den verdijusterte egenkapitalen doblet seg i verdi fra ca. 2 til 4 mrdnok. Vi ser for oss flere gode muligheter i årene som kommer der Schage Eiendom skal fortsette å være solid, langsiktig, samarbeidsvillig og modig. //

/ Quadrum Business City /

/ Årsrapport /

12 // ÅRSRAPPORT 2015 // Styrets beretning

Styrets beretning // ÅRSRAPPORT 2015 // 13 Styrets beretning Schage Eiendom AS har som formål å utvikle, eie og forvalte fast eiendom i egenregi og i partnerskap med andre eiendomsaktører. Selskapets visjon er Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet. På bildet, foran fra venstre: Hans Kristian Voldstad, Morten Lager, Egil Svoren og Bjørn Schage Bak fra venstre: Truls Holte, Gunnar Bøyum og Knut Schage

14 // ÅRSRAPPORT 2015 // Styrets beretning Virksomhetens art Schage Eiendom AS har som formål å utvikle, eie og forvalte fast eiendom i egenregi og i partnerskap med andre eiendomsaktører. Selskapets visjon er Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet. Schage Eiendom AS er morselskapet i konsernet, og konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av næringseiendommer. I tillegg kommer kjøpesentervirksomhet, utvikling, produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skianlegg og hotellvirksomhet i Myrkdalen. Schage Eiendom AS og Billingstadsletta 13 AS har siden 2005 i partnerskap oppført et næringsbygg og 255 boliger på Billingstad i Akershus, hvorav 10 enheter var usolgt ved utgangen av 2015. Næringsbygget ble solgt i 2007. Schage Eiendom AS solgte i 2015 sin eierandel på 75 % i Lundekroken Bolig AS til Billingstadsletta 13 AS. Nordre Jarlsberg Brygge AS solgte 100 % av aksjene i Nordre Jarlsberg Brygge Mat AS til NorgesGruppen AS i 2015. Konsernets hovedkontor er lokalisert på Steen og Strøm Magasin i Oslo kommune. I tillegg har konsernet datterselskaper lokalisert i Asker i Akershus, Sande i Vestfold, Myrkdalen på Voss og Vilnius i Litauen. Fortsatt drift Styret legger forutsetningen om fortsatt drift av konsernet til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Organisasjon og miljø Ved utgangen av 2015 var det 12 medarbeidere i Schage Eiendom AS og totalt 259 medarbeidere i Schage konsern sammenlignet med totalt 240 i 2014. Det tilstrebes en balansert fordeling mellom kjønnene, uten at det er iverksatt særskilte tiltak for å fremme likestillingen mellom kjønnene. Kvinneandelen i konsernet utgjør 46,7 % ved utgangen av 2015, som er endret fra 42,6 % ved utgangen av 2014. Kvinner og menn gis like muligheter i Schage konsern. Det er ingen vesentlige forskjeller i lønn til kvinnelige og mannlige ansatte i sammenlignbare stillinger, men gjennomsnittlig årslønn for kvinnelige ansatte er lavere på grunn av færre antall kvinner i ledende stillinger. Sykefraværet i bedriften var 1.765 sykedager i 2015, mot 1.450 i 2014. Det tilsvarer 4,9 % av den totale arbeidstiden i 2015, mot 4,7 % i 2014. Det er ikke rapportert om arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året. Samlet har salg av aksjer i 2015 gitt Schage Eiendom AS en gevinst på 35,4 mnok og konsernet et tap på -1,6 mnok. Ved inngangen til 2015 var Schage Eiendom AS i salgsprosess med Salto Eiendom AS. I løpet av prosessen ble det klart at kjøp av Salto Eiendom AS fremsto som det beste alternativet for Schage Eiendom AS. Kjøpet har medført engangskostnader som påvirker resultatet vesentlig i 2015, dette er knyttet til nedskrivninger av merverdier i Salto konsern, transaksjonshonorar og organisatoriske endringer i Salto Eiendom AS. Salto konsern hadde i 2015 leieinntekter på 280,6 mnok mot 269,8 mnok i 2014. UAB Schage Real Estate, morselskapet i Litauen, inngikk en leieavtale med DNB i Vilnius i 2012 for oppføring av DNB sitt nye hovedkontor i Vilnius. Oppføringen av bygget ble påbegynt i 2014 og skal ferdigstilles i 2. kvartal 2016. Det er ved utgangen av 2015 inngått leiekontrakter på 18.200 kvm av totalt 30.000 kvm lyse arealer som bygges ut i første byggetrinn. Utbyggingen inkludert parkering blir i første byggetrinn på 65.000 kvm av totalt 75.000 kvm. Myrkdalen Fjellandsby konsern hadde i 2015 en samlet omsetning på 204,8 mnok mot 177,4 i 2014. Omsetning fra overlevering av leiligheter utgjorde 105,0 mnok av total omsetning. Øvrig omsetning kommer hovedsakelig fra drift av hotellet og skiheiser. Schage konsern har ikke iverksatt særskilte tiltak for å fremme formålet i diskrimineringsloven og i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. Driftsresultatet i Myrkdalen Konsern endte på 28,2 mnok, som er en økning på 4,7 mnok fra 2014. Økningen skyldes reduserte andre driftskostnader. Konsernet ønsker å redusere energiforbruket. Det er i 2015 arbeidet med å kartlegge energiforbruket og legge planer for fremtidig tiltak i eksisterende bygninger slik at de får en bedre energisertifisering. Konsernet har fokus på kildesortering, avfallshåndtering, energieffektivisering og etterleving av offentlige miljøkrav. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært vesentlige forhold i konsernet i 2016 som har betydning for årsregnskapet for 2015 eller vurderingen av konsernets finansielle stilling. Virksomheten i konsernet Schage Eiendom AS har gjennom 2015 økt sin eierandel i Salto Eiendom AS og Nordre Jarlsberg Brygge AS og eier 100 % av aksjene i selskapene ved årsslutt. Nordre Jarlsberg Brygge AS solgte i 2015 Nordre Jarlsberg Brygge Mat AS til NorgesGruppen. Nordre Jarlsberg Brygge Mat eier en tomt på Nordre Jarlsberg Brygge, hvor NorgesGruppen vil oppføre en dagligvarebutikk. Nordre Jarlsberg Brygge Hagebyen AS inngikk i 2014 et samarbeid med Trysilhus Areal AS om å oppføring av 58 rekkehusleiligheter. Ved årsslutt er 41 enheter solgt. De siste leilighetene forventes å bli overlevert i 2016. Selskapet har i 2015 solgt et tomteområde til Hagebyen Utvikling 2 AS. Det planlegges oppføring av 64 rekkehusleiligheter på tomten. Selskapet eies 50/50 med Trysilhus Partner AS. Gjennom 2015 har Schage konsern solgt 99 leiligheter, fritidsboliger og tomter til en verdi på 359,3 mnok.

Styrets beretning // ÅRSRAPPORT 2015 // 15 Gjennom 2015 har Schage konsern solgt 99 leiligheter, fritidsboliger og tomter til en verdi på 359,3 mnok. Kontoreiendommen Skøyen Atrium hadde i 2015 leieinntekter på 55,9 mnok mot 63,7 mnok i 2014. Reduksjonen skyldes utløp av større leiekontrakter. Det er signert nye leieavtaler på ledige lokaler. Gjennom 2015 er det foretatt rehabilitering av deler av fasaden og fellesareal. I forbindelse med endring av leietakere er det gjennomført utvidede leiertakertilpasninger med fokus på energieffektivisering av bygget. Det gamle verkstedet ble revet i 2015 som forberedelse på oppføring av et nytt kontorbygg på 25.000 kvm som er under regulering. Stortorvet 7 AS hadde i 2015 en leieinntekt på 56,0 mnok som er på samme nivå som 2014. Schage Eiendom AS har avgitt leiegaranti for kontoreiendommen Helsfyr Atrium. Gjennom 2015 har det ikke vært registrert vesentlig ledighet. I 2016 forventes ledighet siste halvår på utgående kontrakter. Redegjørelse årsregnskapet Omsetningen i Schage konsern var i 2015 på 984,5 mnok mot 921,7 mnok i 2014. Endringen skyldes i hovedsak økt omsetning fra overlevering av enheter. Varige driftsmidler per 31.desember 2015 var på 6.172,1 mnok, en økning på 413,2 mnok fra 31. desember 2014. Økningen skyldes i hovedsak oppføring av hovedkontoret til DNB i Vilnius, leietakertilpasninger, oppgradering av ventilasjon og tekniske anlegg på Skøyen Atrium I og II, samt prosjektkostnader knyttet til forberedelser for oppføring av nybygget. Investeringer og prosjekter gjennomføres i kombinasjonen egenfinansiering, partnerskap og lånefinansiering. Overskuddslikviditet benyttes til finansiering av nye prosjekter og løpende nedbetaling av lån. Schage konsern har ved årsslutt eksterne lån på 5,3 mrdnok og den finansielle risikoen i konsernet er vurdert til å være lav i forhold til underliggende verdier. Schage konsern sin kortsiktige gjeld utgjorde 8,2 % av samlet gjeld per 31. desember 2015, som er på samme nivå sammenlignet med 31. desember 2014. Totalkapitalen i konsernet var ved utgangen av året 7,2 mrdnok, sammenlignet med 7,1 mrdnok året før. Egenkapitalandelen per 31. desember 2015 var 15,7 %, sammenlignet med 26,5 % per 31. desember 2014. Reduksjonen skyldes hovedsakelig redusert kapital ved kjøp av aksjer i datterselskapet Salto Eiendom AS og økning i langsiktig gjeld. Verdijustert egenkapital i Schage Eiendom AS er ved årsslutt på ca. 4,3 mrd- NOK. Justert for minoritetens andel av total gjeld utgjør egenkapitalandelen ca. 42,3 %. Konsernet har i regnskapsåret 2015 ikke hatt aktiviteter eller utgifter knyttet til forskning og utvikling. Forventet økonomisk utvikling Schage konsern hadde i 2015 samlede driftsinntekter på 985,4 mnok, driftsresultat på 132,7 mnok og resultat før skatt på -36,4 mnok. For 2016 er prognostiserte samlede driftsinntekter på nivå med 2015. Konsernet har løpende fokus på en robust og forutsigbar arbeidskapital for å gi konsernet handlefrihet og fleksibilitet. Likviditetsbeholdningen i Schage konsern er redusert fra 600,9 mnok per 31. desember 2014 til 353,4 mnok per 31. desember 2015 som følge av kjøpet av Salto Eiendom AS, samt investeringer i Skøyen Atrium. Konsernet vil styrke arbeidskapitalen i konsernet gjennom 2016. Det forventes at salgsinntekter fra leiligheter, fritidsboliger og tomter vil bli noe redusert. Reduksjonen skyldes mindre overleveringer i 2016 og at igangsatte prosjekter har overlevering i 2017. Reduserte salgsinntekter fra leiligheter, fritidsboliger og tomter forventes kompensert med økte leieinntekter. Økte leieinntekter knytter seg til utleie i Vilnius og Skøyen Atrium.

16 // ÅRSRAPPORT 2015 // Styrets beretning Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Av totalt utestående gjeld er 2.490,0 mnok rentesikret. Dagens styringsrente er på ca. 0,5 % og den forventes å bli stabil i 2016. Konsernets balanseverdi vil påvirkes av kurssvingninger mot euro. En kursendring mot euro på 10 % medfører en balanseendring på 73,0 mnok. Ved inngangen til 2016 er en ingen vesentlig ledighet i konsernets eksisterende næringslokaler, og det forventes ingen vesentlig ledighet gjennom året. Første byggetrinn i Vilnius vil ferdigstilles i 2016 og har en utleiegrad på 65 %. Selskapet er i forhandlinger med flere potensielle leietakere, og det forventes lav ledighet ved utgangen av året. Det knytter seg kredittrisiko til inngåtte leieavtaler, men risikoen vurderes som moderat. Leiekontraktene er i vesentlig grad sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum, det er stor spredning i kontraktsmassen og de største leietakerne vurderes som solide. Markedet for produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer har vært noe lavere siste halvår 2015 sammenlignet med første halvår. Aktiviteten anses å ha økt i 2016. Konsernet har solgt 37 enheter til en verdi av 113,5 mnok i første kvartal 2016. Årsresultat og disponeringer Årsresultatet i konsernet viser et underskudd i 2015 på -8,0 mnok sammenlignet med et overskudd 165,4 mnok i 2014. Årsresultatet i morselskapet viser et overskudd i 2015 på 86,0 mnok sammenlignet mot 93,7 mnok i 2014. Styret foreslår at overskuddet overføres til annen egenkapital. Etter disponeringene utgjør Schage Eiendom AS sin opptjente egenkapital 1.572,5 mnok. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Oslo, 23. juni 2016 Knut Schage STYRELEDER Bjørn Schage STYREMEDLEM Morten Lager STYREMEDLEM Truls Holthe STYREMEDLEM Hans Kristian Voldstad STYREMEDLEM Gunnar Bøyum STYREMEDLEM Egil Svoren ADMINISTRERENDE DIREKTØR

/ Stortorvet 7 /

/ Skøyen Atrium /

Resultatregnskap // ÅRSRAPPORT 2015 // 19 / Resultatregnskap / (Alle tall i 1.000 kroner) MORSELSKAP KONSERN 2014 2015 NOTE 2015 2014 173 Leieinntekter 432 473 420 557 Salgsinntekter 4 406 107 362 756 516 Gevinst ved salg av driftsmidler 3 315 44 960 12 015 12 129 Andre driftsinntekter 5 143 474 93 456 12 188 12 645 Sum driftsinntekter 3 985 369 921 729 Varekostnader -431 629-318 250-30 147-25 250 Lønnskostnader 6-132 398-103 730-1 524-1 450 Av- og nedskrivninger 8,9-179 551-113 820-12 196-11 200 Andre driftskostnader 5-109 082-142 810-43 867-37 899 Sum driftskostnader -852 660-678 610-31 679-25 254 DRIFTSRESULTAT 132 709 243 119 77 603 35 371 Gevinst / tap ved salg av aksjer 2-1 641 91 852 124 755 123 124 Finansinntekter 5 7 341 37 440-81 231-58 373 Finanskostnader 5-174 424-196 170 121 128 100 121 Netto finansposter -168 724-66 878 89 449 74 866 RESULTAT FØR SKATT -36 015 176 241 4 206 11 107 Skattekostnad 7 27 991-10 812 93 655 85 974 ÅRETS RESULTAT -8 024 165 429 Minoritetens andel 16-7 405 14 509 Majoritetens andel 16-619 150 920 OVERFØRINGER 78 400 Avsatt utbytte 16, 17 15 255 85 974 Overføringer til/(fra) annen egenkapital 16 93 655 85 974 SUM OVERFØRINGER

20 // ÅRSRAPPORT 2015 // Balanse / Balanse / (Alle tall i 1.000 kroner) MORSELSKAP KONSERN 2014 2015 Note 2015 2014 pr. 31.12.14 pr. 31.12.15 pr. 31.12.15 pr. 31.12.14 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 8 12 380 16 494 10 070 21 177 Utsatt skattefordel 7 17 378 32 514 10 070 21 177 Sum immaterielle eiendeler 29 758 49 008 1 644 4 536 Eiendommer, tomter mv. 2, 9 6 069 801 5 649 082 2 929 3 397 Maskiner og inventar m.v 2, 9 102 280 109 823 4 574 7 933 Sum varige driftsmidler 6 172 081 5 758 905 1 148 901 1 851 118 Investeringer i datterselskap 11 3 714 3 714 Investeringer i tilknyttede selskap og fellekontrollert virksomhet 10 6 087 5 959 122 209 122 209 Investeringer i andre aksjer og andeler 12 123 144 123 112 1 149 575 1 025 037 Langsiktige fordringer 14 65 111 65 624 2 424 399 3 002 078 Sum finansielle anleggsmidler 194 342 194 695 2 439 042 3 031 188 SUM ANLEGGSMIDLER 6 396 182 6 002 609 OMLØPSMIDLER 15 1 015 Prosjekter under utførelse i egenregi 13 342 706 390 729 61 007 131 466 Kortsiktige fordringer 14 134 435 68 236 492 191 208 003 Betalingsmidler 15 353 429 600 937 553 213 340 484 SUM OMLØPSMIDLER 830 570 1 059 902 2 992 255 3 371 672 SUM EIENDELER 7 226 752 7 062 511

Balanse // ÅRSRAPPORT 2015 // 21 / Balanse / (Alle tall i 1.000 kroner) MORSELSKAP KONSERN 2014 2015 Note 2015 2014 pr. 31.12.14 pr. 31.12.15 pr. 31.12.15 pr. 31.12.14 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL 66 416 66 416 Aksjekapital 66 416 66 416 812 466 812 466 Annen innskutt egenkapital 812 466 812 466 878 882 878 882 Sum innskutt egenkapital 878 882 878 882 607 649 654 423 Annen egenkapital 30 755 573 765 Minoritets egenkapital 184 689 416 492 607 649 654 423 Sum opptjent egenkapital 215 444 990 257 1 486 531 1 533 305 SUM EGENKAPITAL 16, 23 1 094 326 1 869 139 GJELD Utsatt skatt 7 248 122 189 847 23 195 32 855 Avsetninger for andre forpliktelser 19 32 855 23 195 1 354 343 1 714 853 Langsiktig gjeld 18 5 309 905 4 571 756 1 377 538 1 747 708 SUM LANGSIKTIG GJELD 5 590 882 4 784 798 128 186 90 659 SUM KORTSIKTIG GJELD 17 541 545 408 574 2 992 255 3 371 672 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 7 226 752 7 062 511 Oslo, 23. juni 2016 Knut Schage STYRELEDER Bjørn Schage STYREMEDLEM Morten Lager STYREMEDLEM Truls Holthe STYREMEDLEM Hans Kristian Voldstad STYREMEDLEM Gunnar Bøyum STYREMEDLEM Egil Svoren ADMINISTRERENDE DIREKTØR

22 // ÅRSRAPPORT 2015 // Kontantstrøm / Kontantstrøm / (Alle tall i 1.000 kroner) MORSELSKAP KONSERN 2014 2015 2015 2014 89 449 74 866 Resultat før skattekostnad -36 015 176 241-9 868 Periodens betalte skatter -12 822-15 189 1 524 1 450 Av- og nedskrivninger 179 551 113 820-82 922-35 887 (Gevinst)/Tap ved avgang av aksjer og anleggsmidler -848-136 812-27 909-13 154 Inntektsført utbytte -2 504-27 911 Effekt av valutakursendringer -9 260-14 884-45 401-91 716 Endring i tidsavgrensingsposter mv. -56 782 48 505-75 128-64 441 NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) OPERASJONELLE AKTIVITETER 61 319 143 771-307 -6 087 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -481 001-621 641 1 794 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 20 836 244 052-78 711-702 386 Utbetalinger ved kjøp av aksjer -713 526-204 208 320 661 40 460 Innbetalinger ved salg av aksjer 57 339 320 661 43 084 13 154 Innbetaling av utbytte 2 504 43 082-65 150-83 660 Netto utbetalinger ved utlån 61 19 060 168 748 Netto innbetalinger på lånefordringer 18 831 238 636-567 977 NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) INVESTERINGSAKTIVITETER -1 113 786-199 224 Endring kassekreditt -31 1 060 770 Innbetalinger ved opptak av gjeld 3 189 487 317 947-14 000-679 000 Utbetalinger ved nedbetaling av gjeld -2 306 128-94 910 107 376 44 859 Innbetaling av konsernbidrag -39 200-78 400 Utbetaling av utbytte -78 400-39 200 54 176 348 230 NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) FINANSIELLE AKTIVITETER 804 959 183 805 217 684-284 188 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -247 508 128 351 274 507 492 191 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter 1.1 600 937 472 586 492 191 208 003 BEHOLDNING AV KONTANTER OG KONTANTEKVIVALENTER 31.12 353 429 600 937

Noter // ÅRSRAPPORT 2015 // 23 / Note 1 / Prinsipper Schage Eiendom AS sin forretningsadresse er Nedre Slottsgate 8, 0157 Oslo. Dette årsregnskapet er godkjent av styret 23. juni 2016 for vedtak av Generalforsamlingen 30. juni 2016. Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet består av morselskapet Schage konsern og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Investeringer i aksjer og andeler er vurdert til laveste av virkelig verdi og historisk kost. Inntektsføring Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Inntektsføring av salgsinntekter for heis og hotellbooking skjer i takt med at de opptjenes. Inntektsføring ved salg av boliger skjer på tidspunkt for overdragelse av boligene. Inntekter og gevinster ved salg av aksjer og anleggsmidler skjer på det tidspunkt hvor kontroll og risiko er overført til kjøper. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Kostpris på aksjer i datterselskap elimineres mot datterselskapets egenkapital på tidspunktet for konserndannelsen. Kostpris på aksjer utover bokført egenkapital analyseres og henføres til de poster i balansen merverdiene knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene. Merverdiene avskrives over eiendelenes gjenværende levetid. Den del av kostpris som ikke kan tillegges spesifikke eiendeler representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. Finansielle anleggsmidler Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden er nettoført mot finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. Klassifisering og vurdering av balanseposter Kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld forfaller til betaling innen ett år, med unntak av avdrag for neste regnskapsår. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Kortsiktige fordringer vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Etableringskostnader balanseføres og fordeles over lånets løpetid. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom anskaffelsen er vesentlig. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Konsernets eiendommer og faste installasjoner tilknyttet disse avskrives lineært over 50 100 år. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelånsrenter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening. Investeringer i tilknyttede selskap og felles kontrollerte selskaper der konsernet har betydelig innflytelse og investeringen er av langsiktig art og vurdert som betydelig, behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskap og felles kontrollerte virksomhet er vurdert som ubetydelig, vurderes etter kostmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra tilknyttet selskap og felles kontrollerte virksomhet basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi, som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene. Eiendomsprosjekter som tar sikte på å bli et fremtidige driftsmiddel aktiveres løpende som tilgang. Eiendomsprosjekter under utvikling som består av både påkost i form av standardhevning eller tilbygg og vedlikehold gjennomgås årlig

24 // ÅRSRAPPORT 2015 // Noter eller ved ferdigstillelse for endelig vurdering og allokering av påkost/tilbygg og vedlikehold. Prosjekter under utførelse i egenregi Prosjekter under utførelse i egenregi verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader, andre direkte og indirekte tilvirkningskostnader inkludert finansieringskostnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Likvide midler Likvide midler består av kontanter og bankinnskudd, samt kortsiktige likvide investeringer med maksimum løpetid på 3 måneder som omgående kan konverteres til kontanter. Egenkapitaltransaksjoner Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Valuta Pengeposter, kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Effekt av valutakursendringer på slike poster er resultatført som finansposter. Omregning av utenlandske datterselskaper Balanseposter i utenlandske selskaper blir omregnet til kursen på balansedagen, mens resultatet omregnes til gjennomsnittskurs for året. Omregningsdifferanser vedrørende utenlandske datterselskaper føres mot egenkapitalen. Kurs på balansedag mellom euro og norske kroner var 9,62 NOK/EUR i 2015 mot 9,05 i 2014. Gjennomsnittlig kurs for 2015 var 8,95 NOK/EUR mot 8,35 i 2014. Finansielle instrumenter Konsernet benytter seg av renteopsjoner for sikring av renterisiko. Ved kontantstrømsikring resultatføres realiserte og urealiserte gevinster, tap og premier på sikringsinstrumentet i takt med at det underliggende sikringsobjektet påvirker resultatregnskapet. Leasing Leieavtaler klassifiseres som finansielle leieavtaler når risiko og fordeler ved eierskap er overført til leietaker. Andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leie som betales ved operasjonell leieavtale kostnadsføres på lineær basis over leieperioden. Minoritetsinteresser Minoritetsandeler er vist separat i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatt. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/mindreverdier. Pensjoner Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Konsernets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov. Konsernet har innskuddsbaserte pensjonsordninger. De fremtidige pensjonsytelsene er hovedsaklig avhengig av antall opptjeningsår, lønn, samt løpende avkastning på innskuddsporteføljen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjonsprisen. For avskrivbare eiendommer er det benyttet en effektiv skattesats på 7 % og 10 %. For tomter er utsatt skatt beregnet til 0 %. Utsatt skatt på eiendommene reverseres i takt med levetiden for eiendommene. For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 25 %. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. Det er anvendt en skattesats på 27 % for selskap som beskattes i Norge og 15 % for selskap som beskattes i Litauen. Konsernkontoordning Morselskapet og et utvalg datterselskaper inngår i en avtale om konsernkonto hvor morselskapet er eier av avtalen med kredittinstitusjonen. Netto midler/ trekk tilknyttet kontoen føres som bankinnskudd/gjeld til kredittinstitusjon i morselskapet, mens posisjoner knyttet til det enkelte datterselskap klassifiseres som konsernmellomværende. Kontantstrømoppstilling Ved utarbeidelse av kontantstrømoppstillingen benyttes den indirekte modellen. Kontantstrømmene rapporteres brutto for investerings- og finansieringsaktiviteter, mens det regnskapsmessige resultatet avstemmes mot netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. Ved kjøp og salg av datterselskaper behandles balanseendringene som følge av kjøpet eller salget på lik linje med andre balanseendringer.

Noter // ÅRSRAPPORT 2015 // 25 / Note 2 / Enkelttransaksjoner Schage Eiendom AS eier per 31. desember 2015 100 % av aksjene i Salto Eiendom AS, sammenlignet med 57,3 % i 2014. Schage Eiendom AS solgte aksjene i High Street Shopping AS til Madison International Realty i 2014. Schage Eiendom AS har i 2015 kjøpt aksjer i Nordre Jarlsberg Brygge AS, og økt sin eierandel fra 50,1 % til 100 %. Schage Eiendom AS solgte 75 % av aksjene i Lundekroken Bolig AS til Billingstadslette 13 AS i 2015. Nordre Jarlsberg Brygge AS solgte 100 % av aksjene i Nordre Jarlsberg Brygge Mat AS til NorgesGruppen AS i 2015. Samlet har salg av aksjer i 2015 gitt Schage Eiendom AS en gevinst på 35,4 mnok og et tap i konsernet på -1,6 mnok. / Note 3 / Virksomhetsområder Konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av kjøpesentre og næringseiendommer. I tillegg kommer utvikling, produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skianlegg og hotellvirksomhet i Myrkdalen. Konsernets virksomhet er i Norge og Litauen. Av konsernets totale driftsinntekter på 985,4 mnok utgjør driftsinntektene i Litauen 12,4 mnok i 2015 mot hhv. 921,7 mnok og 20,1 mnok i 2014. / Note 4 / Salgsinntekter MORSELSKAP KONSERN (Alle tall i 1 000 kroner) 2015 2014 2015 2014 Per virksomhetsområde Salgsinntekter bolig-/fritidseiendommer 346 284 306 003 Salgsinntekter hotell 22 603 20 224 Salgsinntekter skiheis 30 408 32 566 Salgsinntekter annet 6 811 3 963 Sum salgsinntekter 406 107 362 756

26 // ÅRSRAPPORT 2015 // Noter / Note 5 / Spesifikasjon av resultatposter MORSELSKAP KONSERN (Alle tall i 1.000 kroner) 2015 2014 2015 2014 Andre driftsinntekter Felleskostnader viderebelastet leietakere 92 155 22 108 Markedsføringskostnader viderebelastet leietakere 24 946 Forvaltnings- og konsulenthonorarer 12 100 11 958 10 842 4 776 Provisjonsinntekter 8 374 7 000 Andre inntekter 29 57 7 157 59 572 Sum andre driftsinntekter 12 129 12 015 143 474 93 456 Andre driftskostnader Markedsføring, salgs- og representasjonskostnader 286 916 8 182 8 847 Leie lokaler, festeavgift og andre kostnader lokaler 3 664 2 523 31 196 44 054 Reparasjon og vedlikehold 22 35 22 839 26 633 Fremmedtjenester 3 658 3 613 18 743 36 276 Forsikrings- og garantikostnader 96 94 3 747 4 152 Tap på fordringer 1 920 967 921 Andre driftskostnader 3 474 3 096 23 408 21 927 Sum andre driftskostnader 11 200 12 196 109 082 142 810 Finansinntekter Renteinntekter fra foretak i samme konsern 33 256 45 657 Annen renteinntekt 2 396 5 932 4 708 9 181 Utbytte 13 154 27 911 2 504 27 911 Konsernbidrag 74 317 44 909 Annen finansinntekt 347 129 348 Sum finansinntekter 123 124 124 755 7 341 37 440 Finanskostnader Annen rentekostnad 39 382 53 681 170 042 191 431 Annen finanskostnad 18 991 27 550 4 382 4 740 Sum finanskostnader 58 373 81 231 174 424 196 170

Noter // ÅRSRAPPORT 2015 // 27 / Note 6 / Lønnskostnader, ytelser til ledende personer, antall ansatte, revisor mv. Lønn, bonus og andre godtgjørelser til administrerende direktør utgjør 4,4 mnok. Ansatte i konsernet har bonusavtaler der både kvalitative og kvantitative kriterier vektlegges ved bonusutmåling. Gjensidig oppsigelsestid er 6 måneder. Administrerende direktør har en etterlønnsavtale på 18 måneders lønn inkl andre ytelser. Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltlån eller sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov. Styrets medlemmer har ingen avtaler om særskilt vederlag ved opphør eller endring av vervet, avtaler om bonuser, overskuddsdelinger, opsjoner eller lignende. MORSELSKAP KONSERN (Alle tall i 1.000 kroner) 2015 2014 2015 2014 Lønnskostnader Lønn og bonus 19 896 24 043 111 464 86 284 Arbeidsgiveravgift 4 245 3 639 16 953 12 002 Pensjonskostnader 1 219 1 246 2 613 2 618 Andre ytelser -110 1 220 1 368 2 826 Sum lønnskostnader 25 250 30 147 132 398 103 730 MORSELSKAP KONSERN (Antall årsverk) 2015 2014 2015 2014 Gjennomsnittlig årsverk 12 14 153 125 MORSELSKAP KONSERN (Alle tall i 1.000 kroner) 2015 2014 2015 2014 Revisor Honorar for ordinær revisjon 448 492 2 792 2 713 Honorar for andre tjenester utenfor revisjon 15 129 290 628 Sum revisjonshonorar ekskl mva 463 621 3 082 3 341

28 // ÅRSRAPPORT 2015 // Noter / Note 7 / Skatter MORSELSKAP KONSERN (Alle tall i 1.000 kroner) pr. 31.12.15 pr. 31.12.14 pr. 31.12.15 pr. 31.12.14 Midlertidige forskjeller som inngår i utligningen Anleggsmidler 0 % 274 648 89 353 Anleggsmidler 7 % 122 446 123 921 Anleggsmidler 10 % 954 183 129 338 Anleggsmidler 25 % 90-322 884 399 802 909 Omløpsmidler 3 364 1 045 51 853 56 133 Avsetning for forpliktelser -48 460-38 595-48 460-33 595 Gevinst og tapskonto 461 576 4 395 6 328 Midlertidige forskjeller som ikke utlignes 12 719 9 235 Sum midlertidige forskjeller -44 545-37 296 2 256 181 1 183 624 Underskudd og godtgjørelse til fremføring -40 164-414 935-342 135 Sum midlertidige forskjeller og fremførbare underskudd -84 709-37 296 1 841 246 841 489 Grunnlag for beregning av utsatt skatt 0 % 274 648 89 353 Grunnlag for beregning av utsatt skatt 7 % 122 446 123 921 Grunnlag for beregning av utsatt skatt 10 % 954 183 129 338 Grunnlag for beregning av utsatt skatt 25 % -84 709-37 296 490 819 498 851 Utsatt skatt /(Utsatt skattefordel) -21 177-10 070 230 744 157 333 Fremkommer i balansen som: Utsatt skattefordel -21 177-10 070-17 378-32 514 Utsatt skatt 248 122 189 847 Netto utsatt skatt -21 177-10 070 230 744 157 333 Skatt består av følgende: Årets betalbare skatt 15 253 Korreksjon skatt tidligere år m.m. -14 898 47 Endring utsatt skatt - solgte selskaper 6 273-2 494 Endring utsatt skatt merverdier 82 740 Endring utsatt skatt /skattefordel -11 107-4 206-102 106-1 994 Sum skattekostnad -11 107-4 206-27 991 10 812

Noter // ÅRSRAPPORT 2015 // 29 Avstemming mellom regnskapsmessig og skattemessig resultat MORSELSKAP (Alle tall i 1.000 kroner) 2015 2014 Ordinært resultat før skattekostnad 74 866 89 449 Permanente forskjeller -122 280-149 935 Mottatt/(Avgitt) konsernbidrag 44 909 Endring midlertidige forskjeller 7 249 15 577 Skattepliktig inntekt -40 164 / Note 8 / Immaterielle eiendeler (Alle tall i 1.000 kroner) Myrkdalen Fjellandsby AS Hallingskarvet Fjellgrend AS Salto Eiendom AS SUM KONSERN Anskaffelseskost pr. 01.01 17 460 2 397 14 834 34 691 Anskaffelseskost pr. 31.12 17 460 2 397 14 834 34 691 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12 8 660 300 13 350 22 310 Balanseført verdi pr. 31.12 8 800 2 097 1 483 12 380 Årets ordinære avskrivninger 1 000 147 2 967 4 114 Myrkdalen Fjellandsby AS og Hallingskarvet Fjellgrend AS har inngått utbyggingsavtaler med grunneiere som gir en rettighet til oppføring av fritidseiendommer og salg av tomter. Rettighetene avskrives løpende i takt med salg basert på estimerte verdier per enhet. Goodwill i Salto Eiendom AS er knyttet til virksomhetskjøp og avskrives over 5 år. Rettighetene og goodwill testes årlig for tap ved verdifall, eller hyppigere ved indikasjon på redusert verdi.

30 // ÅRSRAPPORT 2015 // Noter / Note 9 / Varige driftsmidler (Alle tall i 1.000 kroner) Tomt og kunst Eiendom Anlegg under utførelse Aktiverte leiekontrakter *) Leietakertilpasninger Maskiner og inventar SUM KONSERN Anskaffelseskost pr. 01.01 621 568 5 553 689 361 564 76 813 104 696 183 539 6 901 869 Tilgang 22 054 99 537 400 162 34 778 8 062 564 593 Avgang -18-2 038-92 093-11 607-105 757 Omregningsdifferanse 6 285 1 973 32 735 4 829 279 210 46 311 Anskaffelseskost pr. 31.12 649 888 5 653 161 702 367 81 643 139 753 180 204 7 407 016 Akkumulerte avskrivninger pr. 01.01 10 098 905 889 19 247 42 722 70 956 1 048 912 Avskrivning denne periode 2 930 86 096 1 053 18 270 14 588 122 937 Avgang akkumulerte avskrivninger -644-7 744-8 387 Omregningsdifferanse 410 1 283 250 124 2 067 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12 13 028 991 751 21 583 61 242 77 924 1 165 529 Akkumulerte nedskrivninger pr. 01.01 15 906 15 906 Nedskrivninger denne periode 52 500 52 500 Omregningsdifferanse 1 000 1 000 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12 16 906 52 500 69 406 Balanseført verdi pr. 31.12 619 954 4 608 909 702 367 60 059 78 511 102 280 6 172 081 Økonomisk levetid n/a 50 70 år n/a 10 25 år 1 10 år 3 5 år Avskrivningsplan n/a Lineær n/a Lineær Lineær Lineær *) Aktiverte leiekontrakter: UAB Schage Real Estate - Innleie av bygg for fremleie til 31.12.2023. UAB Forumas - Festeavtale til 18.09.2105. (Alle tall i 1.000 kroner) Kunst Investeringer egne lokaler Maskiner og inventar SUM MORSELSKAP Anskaffelseskost pr. 01.01 1 330 89 8 404 9 823 Tilgang 3 206 3 189 6 394 Avgang -5 926-5 926 Anskaffelseskost pr. 31.12 1 330 3 295 5 667 10 292 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12 89 2 269 2 358 Balanseført verdi pr. 31.12 1 330 3 206 3 397 7 933 Årets ordinære avskrivninger 7 1 443 1 450 Økonomisk levetid n/a 5 år 3 5 år Avskrivningsplan n/a Lineær Lineær

Noter // ÅRSRAPPORT 2015 // 31 / Note 10 / Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet Oversikt over tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet som i konsernregnskapet og i morselskapet er ført etter kostmetoden. (Alle tall i 1.000 kroner) Forretningskontor Stemme-/ eierandel Andel av EK 31.12.15 Resultatandel 2015 Bokført verdi 31.12 KONSERN Selskapets navn Hagebyen Utvikling 2 AS Sande 50,00 % 55 55 Vårstølen Utleige AS Voss 30,00 % 3 719 117 928 Voss Freestyleanlegg AS Voss 24,79 % 97 82 54 Akrobat Eiendom AS Asker 50,00 % -1 699-188 5 050 Tilknyttede selskaper 2 171 11 6 087 Investeringen i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet er ubetydlige for konsernet, og vurderes etter kostmetoden i konsernregnskapet. / Note 11 / Aksjer i datterselskaper (Alle tall i 1.000 kroner) Eiet av morselskapet direkte Forretningskontor Stemmeandel /eierandel Bokført verdi Salto Eiendom AS Asker 100,00 % 1 198 774 Skøyen Atrium AS Oslo 100,00 % 70 100 Stortorvet 7 AS Oslo 100,00 % 217 443 UAB Schage Real Estate Vilnius, Litauen 100,00 % 221 929 Nordre Jarlsberg Brygge AS Oslo 100,00 % 80 333 Gamle Kongevei Kløfta AS Oslo 100,00 % 3 106 Christinedal Bolig AS Oslo 100,00 % 166 Lundekroken Drift og Parkering AS Oslo 75,00 % 83 Myrkdalen Fjellandsby AS Voss 56,34 % 55 825 Hallingskarvet Fjellgrend AS Oslo 52,96 % 3 358 Sum investering i datterselskap 1 851 118

32 // ÅRSRAPPORT 2015 // Noter Datterselskaper eiet indirekte Forretningskontor Stemmeandel /eierandel Salto Bryn Senter AS Asker 100,00 % Salto Kuben Eiendom AS Asker 100,00 % Salto Olrud Handelspark AS Asker 100,00 % Salto OVI Eiendom AS Asker 100,00 % Salto Rortunet AS Asker 100,00 % Salto Sjøsiden AS Asker 100,00 % Salto Oddensenteret AS Asker 100,00 % Salto Tuven Senter AS Asker 100,00 % Salto Sortland Storsenter AS Asker 100,00 % Salto Vik Senter AS Asker 100,00 % Salto Vik Kontorbygg AS Asker 100,00 % Salto Bysenter AS Asker 100,00 % Salto Hveding AS Asker 100,00 % Salto Storhamarsentret AS Asker 100,00 % Salto Torghjørnet AS Asker 100,00 % Salto PP-Senter Eiendom AS Asker 100,00 % Salto Stoa Eiendom AS Asker 100,00 % Salto Senterdrift AS Asker 100,00 % Salto Oddensenteret Drift AS Asker 100,00 % UAB Forumas Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Forumas 1 Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Forumas 2 Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Forumas 3 Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Forumas 4 Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Levorita Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Apeksus Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Refinvalda Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Vytenio 4 Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Schage Invest Vilnius, Litauen 100,00 % UAB Mikalojaus Ziedo Apartamentai Vilnius, Litauen 100,00 % Hagebyen Utvikling AS Drammen 100,00 % Nordre Jarlsberg Brygge Hotell AS Oslo 100,00 % Nordre Jarlsberg Brygge Marina AS Oslo 100,00 % Nordre Jarlsberg Brygge Hagebyen AS Oslo 100,00 % Berja Eiendom AS Asker 66,06 % Kongsberg Utvikling AS Asker 66,06 % Kongsberg Storsenter AS Asker 66,06 % Sentrumsgården Kongsberg AS Asker 66,06 %

Noter // ÅRSRAPPORT 2015 // 33 Datterselskaper eiet indirekte Forretningskontor Stemmeandel /eierandel Myrkdalen Hotel AS Oslo 56,34 % Myrkdalen Eigedom AS Oslo 56,34 % Myrkdalen Fjellheiser AS Oslo 56,34 % Myrkdalen Renseanlegg AS Oslo 56,34 % Myrkdalen Hotell Eigedom AS Oslo 56,34 % Selskapene Christinedal Bolig AS, UAB Schage Invest og UAB Refinvalda er under avvikling. / Note 12 / Investeringer i andre aksjer og andeler KONSERN (Alle tall i 1.000 kroner) Eierandel pr. 31.12.15 pr. 31.12.14 Selskapets navn Koksa Eiendom AS 12,5 % 120 000 120 000 Lofoten Golfklubb AS 4,5 % 2 200 2 200 Andre aksjeposter 944 912 Sum investeringer 123 144 123 112 / Note 13 / Prosjekter under utførelse i egenregi Prosjekter i egenregi vedrører i hovedsak bygging av bolig-/fritidseiendommer for salg. (Alle tall i 1.000 kroner) KONSERN Antatt ferdigstillelsesdato pr. 31.12.15 pr. 31.12.14 Prosjekter under utførelse i egenregi Nordre Jarlsberg Brygge AS 2kv16-1kv17 292 578 234 357 Myrkdalen Fjellandsby AS 1kv16-1kv17 37 424 42 596 Hallingskarvet Fjellgrend AS Ferdig 10 840 9 941 Lundekroken Bolig AS Ferdig 101 459 Andre forprosjekter og varelager Ferdig 1 864 2 376 Sum prosjekter under utførelse i egenregi 342 706 390 729

34 // ÅRSRAPPORT 2015 // Noter / Note 14 / Fordringer MORSELSKAP KONSERN (Alle tall i 1.000 kroner) pr. 31.12.15 pr. 31.12.14 pr. 31.12.15 pr. 31.12.14 Kortsiktige fordringer Kundefordringer 217 29 675 21 178 Konsernbidrag 74 317 44 909 Fordringer på selskap i samme konsern 12 267 3 463 Påløpte inntekter 6 116 11 016 9 196 10 198 Forskuddsbetalte kostnader 697 1 618 32 822 13 590 Til gode offentlige avgifter 12 163 18 754 Andre kortsiktige fordringer 37 852 50 580 4 516 Sum kortsiktige fordringer 131 466 61 007 134 435 68 236 Langsiktige fordringer Langsiktig lån til foretak i samme konsern 1 025 037 1 149 575 Lån til tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet 59 221 56 138 Andre langsiktige fordringer 5 890 9 487 Sum langsiktige fordringer 1 025 037 1 149 575 65 111 65 624 Renter på lån til foretak i samme konsern, tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet løper på markedsmessige betingelser. Langsiktig fordring på selskap i samme konsern er i sin helhet ansvarlige lån. Av lånebeløpet beregnes det renter av 1.014,2 mnok. / Note 15 / Bankinnskudd Betalingsmidlene i morselskapet er redusert fra 492,2 mnok per 31. desember 2014 til 208,0 mnok pr. 31. desember 2015. Av betalingsmidlene er 0,8 mnok bundne midler. Betalingsmidlene i konsernet er redusert fra 600,9 mnok per 31. desember 2014 til 353,4 mnok pr. 31. desember 2015. Av betalingsmidlene er 3,5 mnok bundne midler.

Noter // ÅRSRAPPORT 2015 // 35 / Note 16 / Egenkapitalbevegelse (Alle tall i 1.000 kroner) Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Majoritet Sum Minoritet Sum Egenkapital KONSERN Egenkapital pr. 01.01 66 416 812 466 990 257 1 452 647 416 492 1 869 139 Tilleggsutbytte -39 200-39 200-39 200 Tilgang/avgang minoritet -731 267-506 870-224 398-731 267 Kursreguleringer og andre justeringer 3 678 3 678 3 678 Årsresultat -8 024-619 -7 405-8 024 Egenkapital pr. 31.12 66 416 812 466 215 444 909 637 184 689 1 094 326 (Alle tall i 1.000 kroner) Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Majoritet Sum Minoritet Sum Egenkapital MORSELSKAP Egenkapital pr. 01.01 66 416 812 466 607 649 1 486 531 Tilleggsutbytte -39 200-39 200 Årets resultat 85 974 85 974 Egenkapital pr. 31.12 66 416 812 466 654 423 1 533 305 Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling i Schage Eiendom AS hvor det ble besluttet å utbetale et tilleggsutbytte med grunnlag i avlagt regnskap for 2014. Vedtatt utbytte utgjør totalt 39,2 mnok med utbetaling 3. mai 2016.