Områderegulering 2007127-02 Godkjent 20.12.2011 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NÆRINGSOMRÅDER OG BOLIGOMRÅDER MELLOM ÅRSVOLLVEIEN, E39 OG FOLKVORDVEIEN Sandnes kommune Dato for siste revisjon: 06.12.11 1.0 FORMÅL Planen skal legge til rette for følgende: 1. Næringsområde for ikke-arbeidsintensive virksomheter, kontor og salg av plasskrevende varer. 2. Område for allmennyttig/offentlig bebyggelse - brannstasjon, legevakt, ambulansesentral m.m. 3. Friområde som buffersone mellom næringsområde og boligbebyggelse 4. Nye boligområder i tilknytting til eksisterende boligbebyggelse. Bebyggelse og anlegg (plan- og bygningsloven 12-5, 1. ledd) Boligbebyggelse Offentlig tjenesteyting Forretning/kontor/industri SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (plan- og bygningsloven 12-5, 2. ledd) Gang-/sykkelveg Grønnstruktur (plan- og bygningsloven 12-5, 3. ledd) Vegetasjonsskjerm Friområde HENSYNSSONER (plan- og bygningsloven 12-6) Faresone- Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler) Faresone- annen Fare- gassledning Sikringssone- Frisikt Båndlegging for regulering etter PBL Side 1 av 8
2.0 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Krav om detaljregulering Før utbygging kan godkjennes innenfor felt FKI-1, O-1, B1 og B2 skal det utarbeides detaljregulering for de enkelte feltene. Detaljreguleringsplaner skal utarbeides iht. Sandnes kommunes normer og retningslinjer og planen må omfatte hele delområdet. I arbeidet med detaljreguleringsplaner må det tas hensyn til eksisterende bebyggelse. 2.2 Bygningers utforming Det stilles særlig høye krav til arkitektonisk utforming og materialbruk på bebyggelse som grenser opp mot Årsvollvegen og Folkvordveien og friområdet. For å unngå setninger på bygg må råd gitt i geoteknisk rapport, datert 19.05.05 følges. 2.3 Parkering Parkeringsdekning skal fastsettes i detaljreguleringsplan og være i henhold til kommunal og interkommunal parkeringsnorm. For næringsområdene skal de ses hen til pågående arbeid med ny parkeringsnorm for Forus- Luraområdet og avklaringer i revidert Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling. 2.4 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, Rundskriv T- 1442, samt kommunale retningslinjer (jfr. Miljøplanen) skal legges til grunn for gjennomføring av områdereguleringsplanen. Dette innebærer at det for utendørs støyforhold på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk, ikke skal overstige 55 dba Lden. Maks lydnivå (L5AF) om natten (kl.23-07) er 70 dba. For innendørs støynivå er kravet 30 dba Lden. For offentlige friområder og felles lekeareal for barn, skal støynivået ikke overstige 55 dba Leq24. Skjermingstiltak skal være i henhold til plan og skjermer skal byggemeldes. I forbindelse med detaljreguleringsplan skal det leveres detaljert støyrapport. Høyden på støyskjermen kan justeres i henhold til nyere støyrapporter. For eiendommer på sørsiden av Folkvordvegen som vil få et støynivå på fasader og uteoppholdsareal som overskrider de anbefalte støygrensene i rundskriv T -1442 og kommunale støyretningslinjer, skal det gis tilbud om lokal skjerm eller fasadetiltak i forbindelse med gjennomføringen av detaljreguleringsplanene for boligområdene. Disse skjermingstiltakene må byggemeldes. Utforming av støyskjerm langs Folkvordveien skal også omfatte støyskjermingstiltak for friområdet. Skjermens utforming skal vurderes ved innkjørsler til boligområdene og ved gangvei som fører til grøntareal, slik at effekten i minst mulig grad blir redusert i disse områdene. Side 2 av 8
2.5 Grøntplan Det skal utarbeides en prinsipiell grøntplan som skal sikre en helhetlig løsning av offentlige og private grøntområder. Planen skal omfatte offentlige friområder F-1a og F-1b, vegetasjonsskjerm langs gate 1557 samt angi retningslinjer for beplantning i privat grønnstruktur innenfor næringsområdene. Grøntplanen skal også omfatte rabatter i trafikkområder. Planen skal utarbeides av fagkyndige og foreligge i målestokk 1:200. Planen skal vise eksisterende og planlagt terreng, beplantning, utstyr, materialbruk og belysning. Grøntarealene skal opparbeides parkmessig med gress, busker og høystammede trær. Det skal legges vekt på enkelt vedlikehold. Trær og busker skal brukes for å oppnå romlige kvaliteter, for å skjerme parkeringsplasser og utelager og som visuell skjerm mellom nærings- og boligområder. Beplantningen skal ha en god virkning på alle tider av året, med veksling i farger og bladverk for å bidra til å skape identitet og orientering i området. Grøntplanen skal godkjennes av Sandnes kommune v/parksjefen før igangsetting av arbeidet. 2.6 Universell utforming Minimum 50 % av boligene innenfor hvert delområde skal tilfredstille kravene til tilgjengelig bolig fastsatt i byggteknisk forskrift. Alle nye boliger innenfor planområdet skal ha trinnfri adkomst. Øvrige bygg og anlegg skal være i henhold til kommuneplanens bestemmelser og krav fastsatt i byggteknisk forskrift. 2.7 Radon Ved søknad om byggetillatelse skal det gjøres rede for om det er fare for radon i grunnen, og eventuelt beskrive tiltak som er iverksatt for å hindre radon i å trenge inn i bygningene. Ferdigattest kan ikke utstedes før det er dokumentert at nivået for radon ligger under absolutt grense 400q/m3. Det kan gis midlertidig brukstillatelse inntil målingene er utført og analysert. 2.8 Tekniske planer Det skal utarbeides teknisk plan som bl.a. skal avklare hvordan overflatevann skal fordrøyes. Planene skal også avklare strømbehov. Tilrettelegging for alternativ energi skal vurderes. Planen skal godkjennes av Sandnes kommune. 2.9 Renovasjonsteknisk plan I forbindelse med detaljreguleringsplan skal det utarbeides renovasjonsteknisk plan som viser areal for oppstilling av avfallscontainere og atkomst for tømmebil. 2.10 Overvann Overvann må fordrøyes innenfor det enkelte delfeltet. Det skal tas hensyn til flomløp i Skas- Heigrekanalen. Løsninger for overvann både i anleggsperioden og etterpå skal avklares i detaljreguleringsplan og godkjennes av Sandnes kommune. 2.11 Nettstasjon Side 3 av 8
Behov for nettstasjon skal avklares i detaljreguleringsplan. Nettstasjoner tillates ikke etablert nær rom for beboelse eller stasjonære arbeidsplasser. 2.12 Geotekniske undersøkelser Eventuelle forekomster av kvikkleire og tiltak som følge av dette skal avklares i forbindelse med detaljreguleringen. 3.0 BEBYGGELSE OG ANLEGG (plan- og bygningsloven 12-5, 1. ledd) 3.1 Boligbebyggelse (B-1, B-1a og B-2) B-1, B-1a og B-2 kan bygges med eneboliger, rekkehus, firemannsboliger og leilighetsbygg. For rekkehus og eneboliger er maksimal tillatte gesimshøyde 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal tillatte mønehøyde er 8,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal gesimshøyde er å regne som mønehøyde ved bruk av pulttak eller flatt tak. For leilighetsbygg er maksimal tillatte høyde 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det skal etableres uteoppholdsareal med tilfredsstillende solforhold tilknyttet alle boligene. Rekkehus og eneboliger skal ha hager med god dybder som sikrer god brukbarhet og mulighet for utendørs opphold. Boligtetthet: I delfelt B-1 tillattes oppført minimalt 36 og maksimalt og 40 boenheter (inkludert eksisterende boliger). Maksimal tillatt BRA er 8.000 m 2 (inkludert eksisterende boliger). I delfelt B-1a tillattes oppført 3 boenheter (inkludert eksisterende boliger). Maksimal tillatt BRA er 820 m 2. I delfelt B-2 tillattes oppført minimum 12 og maksimalt 18 boenheter (inkludert eksisterende boliger). Maksimal tillatt BRA er 4.000 m 2. Dersom tomtestørrelsen tilsier det kan det godkjennes inntil 1 ekstra leilighet på eneboligtomter. Ekstraleiligheten må ikke overskride 80 m 2 BRA. I tillegg settes det krav om separat uteoppholdsareal med tilfredsstillende solforhold og et tilstrekkelig antall parkeringsplasser iht. kommunens parkeringsnorm. 3.1.1 Terrengbehandling Utgraving og oppfylling i terrenget skal holdes innenfor egen tomtegrense, også i anleggsperioden. Naboer kan gå sammen om en felles løsning. 3.1.2 Turveg Det skal etableres gangforbindelse mellom Folkvordveien og grøntdrag F-1b gjennom B-1 og B-2. Side 4 av 8
3.1.3 Lekeplasser Ved utbygging av område B-1 og B-2 skal kommunens norm for lekeplasser følges. Kvartalslekeplass skal etableres innenfor boligfelt B-1. Kvartalslekeplassen skal plasseres inntil grønnstrukturen. Størrelse og plassering skal fastlegges i detaljreguleringsplan. Det aksepteres at kvartalsleken legges lenger vekk enn 150 meter fra noen av boligene i B-2. Det skal etableres en balløkke i tilknytting til kvartalslekeplassen. En mindre del av balløkken kan vurderes plassert i tilliggende grøntstruktur. 3.1.4 Avkjørsler Avkjørsler for nye boliger skal tilknyttes underordnet veinett. Eventuell omlegging av adkomst til eksisterende boliger avklares i detaljreguleringsplan. 3.2 Felt O-1, Offentlig eller privat tjenesteyting Maksimalt tillatte BRA er 16.500 m 2. Parkering under bakken og åpen parkering på bakkeplan skal ikke regnes med i utnyttelsen. Det skal etableres brannstasjon, legevakt og ambulansesentral på feltet. Største tillatte byggehøyde er 13,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Trappetårn, heissjakter, mindre teknisk oppbygg og lignende kan overskride største oppgitte bygghøyde med inntil 3,5 meter når disse utformes som en integrert del av bygningskroppen. Helikopterlandingsplass må plasseres slik at inn og utflygning kan skje uten fysisk hindring i veien. Øvingsområde for brannstasjon må plasseres slik at det ligger mest mulig skjermet fra omkringliggende boliger. Hver enkelt virksomhet som etablerer seg i området er ansvarlig for at de til enhver tid gjeldende støygrenser overholdes. Eventuelle skjermingstiltak for støy fra virksomheten må plasseres på egen tomt. Støy fra helikopter på området tillates å overskride støygrensene, dette gjelder kun for aktivitet i forbindelse med brannstasjon. Avkjørsel fra feltet skal legges til gate 1557. Det tillates dessuten en avkjørsel til utkjøring nord i feltet, avkjørselen skal godkjennes av ansvarlig myndighet. Nevnte avkjørsel kan kun benyttes til utkjøring for utrykningskjøretøy. 3.3 Felt FKI-1, Forretning, kontor og industri Det tillates utbygd med inntil 46.800 m 2 BRA, herav inntil 14.000 m 2 BRA til kontorformål. Areal for forretning skal ikke overstige 3.000 m 2 BRA. Det tillates kun handel med biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og byggevarer. Parkering under bakken og åpen parkering på bakkeplan skal ikke regnes med i utnyttelsen. Det tillates ikke avsatt mer enn 15 parkeringsplasser for forretning, og dette skal være definert og vises i byggesøknad. All annen parkering skal være forbeholdt andre formål. Ved søknad om byggetillatelse skal det tilrettelegges for en utbygging på minimum 23.200 m 2 BRA evt. vise at utbyggingen ikke hindrer at området kan oppnå denne utnyttelsen ved senere anledning. Side 5 av 8
Av hensyn til planlagt brannstasjon/alarmsentral i felt O-1 skal det ikke legges til rette for risikovirksomheter som kommer innunder storulykkeforskriften innenfor felt FKI-1. Normale bygg som innebærer kontorer, varealger, transport, handel osv. er akseptabelt. Dersom felt O-1 i fremtiden endrer formål kan det vurderes om det kan etableres virksomheter som kommer innunder storulykkeforskriften. Det skal etableres en voll/ forstøtningsmur på felt FKI-1 i grensen mot friområdet for å skape en visuell skjerm mot industriområdet. Hele vollen skal ligge innenfor FKI-1. Skjermingstiltak skal sees i sammenheng med planlagt støyvoll langs E-39. Et område på maks 6,0 meter bredde kan benyttes til dette formålet. Det tillates etablert støyskjerm på toppen av voll/forstøtningsmur. 3.3.1 Byggehøyder Største møne/gesimshøyde over gjennomsnittlig ferdig planert terreng = 16 meter. Trappetårn, heissjakter, mindre tekniske oppbygg og lignede kan overskride største oppgitte byggehøyde med inntil 3,0 meter når disse utformes som en integrert del av bygningskroppen. 3.3.2 Krav til situasjonsplan Ved byggesøknad skal det utarbeides situasjonsplan i målestokk 1:200 som viser atkomst, parkering, terrengbehandling, murer/gjerder over 1,0 meter høyde, beplanting, plassering av søppeloppbevaring og andre innretninger. Det skal opparbeides grøntbelte i 3 meter øst for gate 1557. Lagring skal foregå innendørs. Lagring utendørs kan tillates dersom området skjermes med hekker, gjerder eller busker. Skjermede tekniske anlegg skal skjermes av bygningsdeler eller innhengning som harmonerer med grøntplanen eller bygningene ellers. Plassering, høyde og utforming av innhengning skal godkjennes av kommunen. Ubeplantede arealer skal ha fast dekke for å hindre støvflukt. 3.3.3 Avkjørsler Alle avkjørsler fra FKI-1 skal legges til gate 1557 og godkjennes av ansvarlig myndighet. Avkjørsel tillates gjennom parkbelter mellom eiendommen og veinettet. All varelevering skal skje på egen grunn. Eksisterende avkjørsler fra felt FKI-1 stenges. 3.3.4 Sykkelparkering Det skal etableres parkering for sykler i henhold til Sandnes kommunes parkeringsnorm. Sykkelparkering skal være på egen tomt med trygg atkomst til tilliggende gang-/sykkelvei eller fortau. Plassene skal være sentralt plassert i forhold til sykkelveinettet og hovedinnganger, og være overbygget, opplyste og gi mulighet for avlåsing av syklene. 3.3.5 Støy Hver enkelt virksomhet som etablerer seg i området er ansvarlig for at de til enhver tid gjeldende støygrenser overholdes. Eventuelle skjermingstiltak for støy fra virksomheten må plasseres på egen tomt. Side 6 av 8
4.0 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (plan- og bygningsloven 12-5, 2. ledd) Trafikkarealene skal opparbeides etter planer som skal godkjennes av Sandnes kommune. Planene skal utarbeides etter kommunalteknisk norm. 5.0 GRØNNSTRUKTUR (plan- og bygningsloven 12-5, 3. ledd) 5.1 Friområde F-1B skal fungere som en grønn buffersone mellom FKI-1 og B1. F1-b skal opparbeides som et skogbelte med naturlig vegetasjon. Det skal opparbeides turvei gjennom grøntdraget. 6.0 SIKRINGSSONER (plan- og bygningsloven 12-6, ledd a.1) 6.1 Frisikt Innenfor de viste frisiktsoner skal det ikke være beplantning eller andre innretninger høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. 6.2 Hensynssoner (plan- og bygningsloven 12-6) Det tillates ingen faste byggverk eller installasjoner i områder som er regulert som hensynssone. Båndleggingssone gjelder midlertidig trafikkområde. Områder til midlertidig trafikkområde benyttes under anleggsperioden for veganlegget. Områdene brukes til tilkomst, riggplass, masselagring og lignende. Riggområdene ryddes innen 3 mnd etter åpning av anlegget og tilbakeføres grunneier. Faresone gjelder høyspentledning og gassledning i grunnen. All bygging eller annet anlegg innenfor området skal godkjennes av det kraftlag eller verk som eier gassledningene og/eller høyspentlinjene. Generelt gjelder reguleringsbestemmelsene gitt for fareområdet i plannr. 2003110. 7.0 REKKEFØLGETILTAK 7.1 Rekkefølgebestemmelser for alle delområder Grøntplan skal være godkjent før utbygging kan starte. Før byggetillatelser kan gis skal alternativ energi til oppvarming vurderes og være avklart Det skal leveres detaljerte støyrapporter i forbindelse med detaljreguleringsplaner Støytiltak inkludert lokale støyskjermingstiltak for boliger på sørsiden av Folkvordvegen skal være ferdigstilt før nye boliger tas i bruk. Tiltak for overvann skal være etablert før anleggsarbeider starter. Nettstasjon med tilhørende kabelnett må være driftsatt før innflytting i ny bebyggelse. Side 7 av 8
7.2 Rekkefølgebestemmelser for felt B-1, B-1a, B-2 Boliger kan ikke tas i bruk før Folkvordveien er sikret opparbeidet iht. reguleringsplan fra Rv. 509 til og med det aktuelle delfeltet. Lekeplasser skal være etablert i det enkelte delfeltet før innflytting i første bolig. Kvartalslekeplass skal bygges ut samtidig med boliger i felt B-1. Utbygging kan ikke igangsettes før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet i inntaksområdet både på barnetrinn og ungdomskole. Turvei skal opparbeides i grøntdraget før innflytting kan skje i noen av boligene. 7.3 Rekkefølgebestemmelser for FKI-1 og 0-1 Det tillates utbygd inntil 50% av tillatt bruksareal innenfor planområde 2007 120 og 2003 110 før det stilles krav om opparbeiding av FV 509. Før ny bebyggelse kan tas i bruk skal utbygger deltakelse i fremtidig utbygging av vegsystemet, med bl.a. feltutvidelse i Rv. 509 mellom ny Rv. 44 og rampe E-39 samt ny rundkjøring/undergang i Rv. 509, være avklart med Statens vegvesen og Sandnes kommune. Område F-1a og F-1b skal være ferdig opparbeidet før bygninger innenfor FKI-1 kan tas i bruk. Før bygninger kan tas i bruk skal tomtenes uteareal, inklusive tilstøtende grøntområder mot tilliggende veier og parkbelter, være opparbeidet etter godkjent plan. Opparbeidelsen skal skje i takt med utbyggingen. Før 0-1 kan tas i bruk skal det være etablert alternativ utkjørsel for utrykningskjøretøy fra brannstasjonen via. g/s-vei (som er regulert mellom felt F-1a og F-1b) til Folkvordveien. Alle eksisterende boliger innenfor området må være revet eller innvilget bruksendring i tråd med reguleringsplan før igangsettingstillatelse for nye bygg kan gis. Eksisterende avkjørsel til Årsvollveien skal være stengt før nye bygninger kan tas i bruk. Før byggetillatelse kan gis til bygg over 1000 m 2 BRA, skal det dokumenteres at strømbehov og strømtilknytting er avklart. Side 8 av 8