Forsikringsklagenemnda Skade Uttalelse FKN-2010-251 23.6.2010 Anticimex Forsikring NUF Eierskifte Fuktinntrenging i kjeller mugg indikasjoner i salgsdok. avh.l. 3-9. Enebolig oppført i 1968 overdratt som den er for kr 1.850.000. Det var opplyst i salgsdokumentene at det var fukt i kjeller og at dreneringen derfor ble antatt å ha begrenset effekt. Etter innflytting fikk kjøper helseplager. Kjøper besørget derfor innemiljøsjekk som viste at det var muggsoppsporer i bod, kjellerstue og kjøkken, samt at det var overveiende sannsynlig at muggsopp var årsak til helseplagene i boligen. Det ble også oppdaget at det var isopor i veggene som ikke var forsvarlig tildekket i forhold til brannkrav. Reklamasjon ble sendt selskapet i feb. 2007. Selskapet avslo kjøpers krav under henvisning til at det på bakgrunn av de risikoopplysningene som forelå ved salget måtte være påregnelig med fukt- og muggproblematikk i kjeller i boligen og at det således ikke forelå et vesentlig avvik fra forventbar stand ihht. avh.l. 3-9. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 330.121 eks. mva. Forsikringsklagenemnda Skade bemerker: Salgsdokumentasjonen før kjøpet inneholder klare opplysninger om fukt i kjeller, om drenering med dårlig effekt og om at flere utfôrede kjellerrom utgjør en risikokonstruksjon. Kjelleren er gitt tilstandsgrad 3 i bygningsrapporten, og selgeren opplyser i sin egenerklæring om tidligere fuktskade og om at det ble brukt avfukter i kjelleren som følge av problemer med dreneringen. Nemnda finner det i lys av dette vanskelig å konkludere med at den forekomsten av muggsopp som er blitt avdekket etter kjøpet, utgjør mangel ved boligen. Dette gjelder selv om angrepet av muggsopp er alvorlig, med helseplager for kjøperne som konsekvens. Ut fra de klare risikoopplysningene som ble gitt før kjøpet, mener nemnda at boligen ikke kan anses å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. avh.l. 3-9 annet punktum. Nemnda vil tilføye at reklamasjonen over isopor som isolasjon ikke er godt belyst i sakens dokumenter. Nemnda kan ikke legge til grunn at bruk av isopor i seg selv utgjør et vesentlig avvik fra forventet stand og dermed mangel etter 3-9 annet punktum. KONKLUSJON: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (nestleder), Kjetil Norseth, Elisabet Okkenhaug, Jarle Vinje og Paal Bjønness. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20093246 TH(LL) av 9.4.2010. Side 1 av 5
Saken gjelder spørsmål om Anticimex er ansvarlig etter eierskifteforsikringen for påberopte mangler ved eiendommen. Den påberopte mangelen dreier seg om forekomst av muggsopp og muggsoppsporer i boligen. Fra vilkårene Selgers vilkår hitsettes dekningsbeskrivelsen: 2.1 Forsikringen skal dekke selgers rettslige ansvar overfor kjøperen ved salg av eiendommen ved krav om prisavslag, heving og erstatning dersom kravet konstateres og fremsettes mot selger eller selskapet, i forsikringstiden jf. vilkårene pkt. 1.4. Saken gjelder en enebolig oppført i 1968. Før salget forelå salgsoppgave, bygningsrapport og selgers egenerklæring. I salgsoppgaven er boligen opplyst å holde grei standard og gi et positivt inntrykk. Fra bygningsrapportens punkt Rapportsammendrag hitsettes: Innvendig fremstår boligen med oppgraderte flater i de fleste rom. Utvendig kan det påregnes behov for noe utbedringer. I kjeller er det flere rom med utforede vegger, dette er generelt en risikokonstruksjon. Se pkt om rom under terreng. Boligen kan ikke sammenlignes med dagens forskrifter fra 1997 hva gjelder isolering, brann og lydkrav. Fra punktet Drenering: Er det av noe slag visuelt påvist utilsiktet fuktighet på innvendige flater: Ja Resultat hva angår konsekvensgrad: 3. (Resultat med tallverdi 2 eller mer, indikerer skade og normalt anbefales ytterligere undersøkelser) Vurdering: Drenering antas å ha begrenset effekt, dette ses i sammenheng med fukt i kjeller. Fra punktet Rom under terreng: Krypkjeller Tilstandsgrad: 2 Vurdering: Krypkjeller under soverom mot øst. Her var det ikke tilkomst på befaringsdagen grunnet lagrede gjenstander. Nærmere undersøkelser kan påregnes. Det er viktig med fuktsikring av krypkjeller da det er risiko for fuktskader i trekonstruksjoner over. Kjeller Tilstandsgrad: 3 Vurdering: Generell erfaring etter den senere tids praksis med hulltakinger i utforede kjellervegger og opplektede kjellergulv er at fuktmengden i ca. 80 % av alle undersøkte boliger faktisk viser fuktverdier som har ført, eller vil føre til skader (over 75 % Relativ Fuktighet) inne i slike konstruksjoner. Med andre ord gjelder dette en overveiende stor del av alle hus som omsettes. Boliger som er relativt nye har dessverre også samme tendens. Det viser seg følgelig å være en generell svakhet med ovennevnte konstruksjonsmetoder. Det er heller ingen automatikk i at forholdet skyldes svekket dreneringsrør. Nærværende risikokonstruksjon og tilstand er følgelig nødvendigvis ikke spesielt for dette huset, men vil i hovedsak være tilsvarende på andre boliger med samme konstruksjonsløsning. Det er målt relativ luftfuktighet (RH) i luft med Protimeter MMS. Målingen er utført i vegg mot sydvest og viste en RH på 89 %. Ved en temperatur på 12 grader. Duggpunkt ved 10 grader. Dette er verdier godt over det anbefalte. Side 2 av 5
I selgers egenerklæring ble det opplyst at selger hadde kjøpt eiendommen i 1999. Selger svarte ja på spørsmål 2.14; Kjenner du til tidligere fukt/vannskader. Av kommentarfeltet fremgikk at fuktskaden inntraff i 2000. Det fremgikk videre av kommentarfeltet at det hadde vært problemer med dreneringen og at selger brukte avfukter i kjelleren. Eiendommen ble overdratt ved kjøpekontrakt datert 17.6.05. Kjøpesummen var kr 1.850.000. Ifølge kontrakten pkt. 11 ble eiendommen solgt i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avh.l. 3-9. Overtakelse fant sted 24.6.05. I løpet av høsten 2005 fikk kjøper helseplager som hodepine, luftveisproblemer, svimmelhet o.l. Kjøper innhentet i juli 2006 en rapport fra S AS. I denne rapporten konkluderte S AS med at det var et høyt nivå av muggsoppsporer i bod, kjellerstue og kjøkken, samt at det var overveiende sannsynlig at muggsopp var årsak til helseplagene i boligen. I feb. 2007 foretok A. en innemiljøsjekk. I vurderingen av hvorvidt det forekom muggsopp i inneluften konkluderte A på følgende måte: Små tegn til fukt- og muggsoppskader kan forekomme i boligen. Belastningen fra innemiljøet er tilsynelatende liten, men det kan ikke utelukkes at sensitive personer kan få reaksjoner. Det ble påvist muggsopp som relateres til fuktskader, og mengden tilsier vekst i boligen. Den 28.2.07 reklamerte kjøper til selskapet. Det ble anført at fuktproblemer påvirket innemiljøet og ga kjøper helseplager. Fra reklamasjonen hitsettes: Helseproblemene ble etter hvert så alvorlige at vi flyttet ut av huset rett etter nyttår 2006. 14. juli foretok et firma, S AS, fukt og muggsoppmåling med positivt resultat.... 3. Vi hadde hele tiden hatt planer for ombygging av huset samt nytt avløp og drenering og regnet med at dette ville bedre eventuelle fuktproblemer. Dette startet vi med våren 2006. En god del av det gamle huset ble revet, men en del valgte vi å bevare. 2. etg. er helt ny, men kjelleren er i sin opprinnelige tilstand. Vi pusset opp huset for 2 mill. i 2006. Vi flyttet tilbake til G veien. 19. desember 2006, men etter tre uker var helseproblemene igjen så plagsomme at vi måtte flytte ut av huset. Den 21.3.07 sendte kjøper en ny reklamasjon. Kjøper anførte følgende forhold som mangler ved boligen; uriktige opplysninger om plast utvendig på grunnmur, skjevheter i stue og kjeller samt fukt i bunnsvill. Disse forholdene er ikke påklaget til FKK og antas derfor å være frafalt. Selger kommenterte reklamasjonen: Vi har aldri blitt syke av å bo i G veien.... Vi har også hatt leieboere og ingen av dem har blitt syke, så for oss er dette en helt ukjent problemstilling. I brevet fra S AS står det at vann trengte inn på gulvet i kjellerbod, dette har aldri forekommet når vi bodde i G veien.... Vi opplevde heller ikke at det var mugglukt verken i kjelleren eller på kjøkkenet. Kjøper oversendte selskapet ytterligere dokumentasjon i saken. Kjøpers lege bekreftet i en erklæring datert 24.4.07 at beboerne i huset ble syke etter å ha bodd tre måneder i huset. Av tilstandsvurdering av 2.5.07 foretatt av V Eiendom AS fremkom at det på bakgrunn av enkle målinger med protimeter forelå indikasjon på fuktighet i betong i yttervegg. Videre viste kontrollen Side 3 av 5
at det var benyttet isopor som isolasjonsmateriale i veggene i kjellerstue og at denne ikke var forsvarlig tildekket i forhold til brannkrav. Ved fjerning av panel og isolasjon ble det avdekket at på pusset murvegg var limt tapet som inneholdt høy fuktighet. Tapetet var angrepet av mugg på store deler av det området som ble avdekket. Utbedringskostnadene ble estimert til kr 213.555 eks. mva. I brev til kjøper datert 7.5.07 fra spesialrådgivere i innemiljø F AS ble det bekreftet at en analyse av prøver viste at det var funnet kraftig forhøyede verdier av bakterier og forhøyede verdier av sopp. Videre fremgikk at prøvene inneholdt alt for høye verdier av mikroorganismer, og at det var påvist mikrobielle skader. Selskapet avslo deretter kjøpers krav. Det ble vist til at det på bakgrunn av de risikoopplysningene som forelå ved salget måtte være påregnelig med fukt- og muggproblematikk i kjeller i boligen og at det således ikke forelå et vesentlig avvik fra forventbar stand ihht. avh.l. 3-9. I brev fra kjøpers advokat datert 6.7.07 opprettholdes anførselen om at det foreligger vesentlige mangler ved eiendommen. Fra brevet gjengis: Etter overtagelsen har kjøper renovert store deler av huset, blant annet er det drenert på nytt. Dette har dessverre hatt liten effekt på fukt- og muggproblemene. De er fremdeles så omfattende at begge kjøpere har blitt syke av dem. På grunn av disse helseplagene har de måttet flytte ut av huset. Kjellerveggene er i strid med forskriftene ettersom det er brukt Isopor som isolasjon. Isopor avgir giftige gasser ved brann, og kjellerveggene må derfor bygges om. Et annet moment er at kjellerveggene mangler utlufting mot mur og har dessuten ikke fuktsperre. Disse forholdene, som ikke er nevnt i tilstandsrapporten, men som burde ha vært nevnt, påfører kjøper betydelige kostnader. Videre er det påvist bakterievekst så vel som muggsopp i kjelleren, noe som gjør at en utbedring krever en omfattende og kostnadskrevende ombygging. Rapporten nevner ikke at det har utviklet seg muggsopp eller bakterievekst i huset. Det må imidlertid anses å være på det rene at denne muggsoppen var tilstede i betydelig omfang allerede ved salget. Det må kunne konstateres at eiendommen hadde betydelige mangler på overdragelsestidspunktet. Verken muggsoppen eller bakterieveksten er nevnt i tilstandsrapporten, til tross for at dette er et forhold som har stor betydning for omsettelighet og prisfastsetting av en eiendom. Dersom (kjøper) hadde hatt kjennskap til muggsoppen ville de ikke ha kjøpt huset. Det er heller ikke nevnt at Isopor er brukt som isolasjon. (Kjøper) har således et erstatningskrav. Kjøper klagde deretter saken inn til FKK og ba om en vurdering av mangelsspørsmålet. Selskapet skrev til klagers advokat og opprettholdt sitt standpunkt i saken. FKK ga i brev til selskapet uttrykk for at det var enig med selskapet i at det på bakgrunn av opplysningene som forelå ved salget måtte være forventbart for kjøper at dreneringen måtte utbedres. FKK var imidlertid usikker på om det var påregnelig at boligen var infisert med sykdomsfremkallende mugg og muggsporer. Selskapet besvarte FKKs henvendelse slik: Hensett til ovennevnte er det på det rene at kjøpers berettigede forventninger til fuktsikring og kjeller måtte være begrensede. Etter dette måtte kjøper forstå at det forelå en betydelig risiko for følgeskader som følge av fuktighet og dreneringssvikt. At muggsopp og bakterievekst oppdages i et slikt klima kan på ingen måte anses som upåregnelig. Vi viser for øvrig til Høyesteretts dom inntatt i Rt-2002-1425 hvor det fastslås at der det er gitt omfattende risikoopplysninger om en bygningskomponents beskaffenhet, har kjøper overtatt risikoen for et eventuelt økt omfang med de kostnader dette medfører. Side 4 av 5
Det foreligger altså ikke et vesentlig avvik ved boligen, jf. avh.l. 3-9 2. pkt. Kjøper krevde deretter saken lagt frem for FKN S. Kjøper hadde følgende kommentarer til selskapets vurdering: Det foreligger ikke muggskade på bygning. Mugg og påfølgende råte i treverk dekkes under den vanlige villaeierforsikringen. Vi ble syke i huset selv etter muggsanering og dreneringsutbedring (2006). Vi blir fremdeles syke av inneklimaet noe som Anticimex i startfasen vurderte om det skulle gis erstatning for seg. All mugg som befant seg på igjenkledd tapetsert mur er fjernet. Det må mest sannsynlig være sporer som har spredd seg i alle gamle vegger og himlinger. Det hevdes at selger vanskelig kunne hatt kjennskap til dette utover salgsdokumentene, men hva da med kjøper angående et skjult forhold. Selger har kledd inn en murvegg ikke forskriftsmessig (Isopor mot treverk) og har ikke fjernet tapet før innkledning. Tapet anses som organisk materiale som soppen ernærer seg og formulerer seg på Av siste avsnitt i brevet av 12/2 virker det som om følgeskader på treverket blandes sammen med dannelse av helsefarlige muggsopper. Skaden på treverket er i denne saken ikke synlig og en liten del av saken. De helsemessige aspekter som ikke kunne forutses på kjøpstidspunktet er det avgjørende. Ordet mugg er ikke nevnt i salgsrapporten. Hvis noen skulle oppdaget muggen så var det takstselskapet som tok boreprøven i vegg, men som ikke beskrev dette i rapporten. Kjøper skrev på nytt til selskapet og orienterte om at det var konstatert behov for å foreta ytterligere utbedringer enn tidligere antatt for å fjerne muggen. Kostnadene i forbindelse med disse utbedringene var estimert til kr 116.566 eks. mva. Fra kjøpers brev gjengis. Vår klare oppfatning er derfor at huset ikke blir beboelig før vi sanerer alle gamle trevegger som har stått på yttermur. Det er asfaltplate og ny kledning på hele huset, derfor må dette tas fra innsiden. Gammel kledning og isolasjon må fjernes og veggene må luftes ut, vaskes med klor og deretter tørkes. Det var ytterligere korrespondanse mellom partene uten at partene kom frem til en løsning. Nemnda bes ta stilling til om de påberopte forhold utgjør en mangel i lovens forstand, jf. avh.l. 3-9. Tidligere uttalelser: innsig av vann opplyst 2009-295 2009-270 fundament/grunnmur 2009-250 Side 5 av 5