Finansklagenemnda Eierskifte

Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2014-290 11.6.2014 Protector Forsikring ASA Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Flere forhold opplyst om ufaglærte arbeider avhl. 3-7, 3-8, 3-9 andre punktum. En enebolig i Levanger oppført i 1954 med tilbygg fra 1981 ble solgt "som den er" for kr 2,1 mill., og overtatt av kjøper 18.11.11. Selger opplyste før salget at boligens to bad fra 2006 og 2010 var oppusset ved egeninnsats, og at selger selv hadde lagt nytt tak på tilbygget i 2007. Det ble etter overtakelsen oppdaget flere feil ved boligen, bl.a. tilknyttet kledning, tak, el-anlegg, avløp, krypkjeller, bad, ildsted og pipe. Det ble anført at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt, og at forholdene utgjorde en vesentlig mangel. Selskapet avviste ansvar for kjøpers krav, bl.a. under henvisning til opplysninger i salgsdokumentene. Saken reiser spørsmål om hva som fremsto som påregnelig for kjøper på bakgrunn av opplysninger ved salget, samt om ytterligere forhold skulle ha vært bemerket i boligsalgsrapporten. Nemnda kom frem til at det forelå mangel etter avhendingsloven, og kjøper fikk således delvis medhold. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Det følger av nemndas tidligere praksis, at en kjøper i utgangspunktet ikke kan gjøre gjeldende mangel knyttet til rom eller bygningsdeler som selgeren har opplyst å ha oppført eller renovert ved ufaglært egeninnsats. I denne saken gjelder dette husets to bad og taket på tilbygget, herunder overgangen mellom gammelt og nytt tak. Opplysningen om egeninnsats gir kjøperne et klart varsel om at det kan være uprofesjonell utførelse og ufagmessige løsninger. At badene i boligsalgsrapporten er vurdert til tilstandsgrad (TG) 1, som er nest beste bedømmelse på en skala fra 0 (best) til 3 (dårligst), overstyrer ifølge praksis ikke opplysning om ufaglært egeninnsats. Nemnda mener derimot, at kjøperne må kunne påberope manglende anmerkning i boligsalgsrapporten om feil utførelse av overgangen mellom membran og sluk på badet i 1. etg. Det opplyses innledningsvis i rapporten, at våtrom skal inspiseres spesielt, og under rubrikken for bad, at lett tilgjengelige sluk skal besiktiges og kommenteres. I rapporten er det opplyst at begge bad har plastsluk med klemring. Det har senere vist seg at det mangler mansjett eller membran under klemring på badet i 1. etg. Nemnda må legge til grunn at dette forholdet var lett synlig ved en ordentlig besiktigelse av sluket. Opplysningen om sluk i boligsalgsrapporten, er enten uriktig, eller så ufullstendig at det er grunnlag for mangelsansvar etter avhl. 3-8 om uriktig opplysning, eller 3-7 om manglende opplysning. Selgeren identifiseres med takstmannen, både når det gjelder uriktig opplysning etter 3-8, og manglende opplysning om en omstendighet som takstmannen må ha kjent til etter 3-7. Det foreligger pristilbud på utbedring på kr 31.875. Kjøperne tilkjennes dette beløpet som prisavslag etter 4-12 annet ledd. Andre feil og mangler ved husets to bad, eller ved taket på tilbygget, kan derimot ikke gjøres gjeldende som mangler etter avhendingsloven. Nemnda vil her også vise til boligsalgsrapportens mange anmerkninger om taket, og til at takkonstruksjon og taktekking ble gitt tilstandsgrad (TG) 2, som er nest dårligste bedømmelse. Nemnda finner også grunnlag for å gi kjøperne delvis medhold i reklamasjonen over ildsteder og pipe. Det følger av boligsalgsrapporten at takstmannen skal vurdere pipens synlige sider og feieluke. Pipe og ildsteder er samlet gitt TG 1, uten noen negativ anmerkning. Tilsynsrapport fra brannvesenet etter overtakelsen har anmerkning om defekt sotluke og innkledd pipe. Nemnda ser det slik at takstmannen ut fra boligsalgsrapportens egen opplysning om hva som skal vurderes, må ha sett dette, uten å opplyse om det. Selgeren identifiseres med takstmannens kunnskap etter avhl. Side 1 av 10

3-7, og kjøperne kan gjøre gjeldende mangel ved pipe og feieluke. Kostnadene til retting av forholdet er oppgitt til kr 37.500. Kjøperne tilkjennes dette beløpet som prisavslag etter 4-12 annet ledd. Nemnda mener derimot at øvrige feil ovnene må anses som påregnelig slitasje, og kan ikke gi kjøperne medhold i at disse forholdene utgjør mangler. Reklamasjon over yttervegger og kledning gjelder manglende isolasjon og vindtetting, samt forekomst av mus. Nemnda vil vise til boligsalgsrapportens anmerkning om at kledningen ikke er lektet ut og luftet, og at yttervegger og kledning er gitt tilstandsgrad (TG) 2-3. Det er i alminnelighet vanskelig å påberope mangler på bygningsdeler som i boligsalgsrapport er gitt TG 3. Videre vil nemnda vise til opplysning i selgerens egenerklæring om forekomst av mus. Nemnda ser det i lys av dette slik at kjøperne er gitt varsel om de forholdene som reklamasjonen omfatter. Det er derfor ikke grunnlag for anvendelse av avhl. 3-7, eller 3-8. Heller ikke teller råteskader og mus i yttervegg og kledning med ved mangelsvurdering etter 3-9 annet ledd om vesentlig avvik fra den standard og tilstand som kjøperen kunne regne med. Når det gjelder el-anlegg, kan nemnda ikke se avgjørende holdepunkter for at selgeren selv har utført arbeid på dette, eller at det er sannsynliggjort avvik fra forskrifter som gjaldt ved installasjon av anlegget. Nemnda kan heller ikke gi kjøperne medhold i denne delen av klagen. Reklamasjon over manglende lufting av avløp fra toalett, kan ikke begrunnes med 3-7 om selgerens opplysningsplikt. Kostnader til utbedring på kr 25.000 er for lite til å begrunne mangel etter 3-9 andre punktum. Når det gjelder krypkjeller, har kjøperen ikke sannsynliggjort opplysningssvikt eller avvik som kan begrunne mangel etter 3-7, 3-8 eller 3-9 andre punktum. Nemnda har avslutningsvis vurdert om de påberopte forholdene samlet, kan gi grunnlag for mangel etter 3-9 andre punktum om vesentlig avvik fra den tilstand og standard som kjøperen kan forvente. Nemnda er kommet til at det ikke kan konkluderes med mangel på dette grunnlaget. Kjøperne tilkjennes etter dette til sammen kr 69.375. Konklusjon: Kjøperne gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Thalina Kofoed Skramstad, Arne Meidell, Thomas Iversen og Odd-Arne Eidsmo. Saken gjelder Protectors forståelse av avhl. 3-1, 3-7, 3-8, 3-9 andre punktum og 3-10 i forbindelse med krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av enebolig i Levanger oppført i 1954. I prospektet ble det oppgitt en prisantydning på kr 1.650.000. Boligen ble i boligsalgsrapporten beskrevet som en "eldre, noe vedlikeholdt eiendom". Det hitsettes fra rapportens sammendrag: Boligen opplyses å være oppsatt i 1954, med et tilbygg fra 1981. Boligen er oppført med den byggeskikk og de byggematerialer som var vanlige på den tiden. De fleste bygningsdeler har en gjennomsnittlig levetid på 15-40 år, fortløpende vedlikehold må derfor påregnes. I egenerklæringsskjemaet opplyste selger å ha bodd i boligen siden 1991. Boligen ble solgt "som den er" for kr 2,1 mill. ved kontrakt datert 11.11.11, og ble iht. kontrakten overtatt av kjøper 18.11.11. Det ble etter overtakelsen oppdaget følgende forhold som er anført å utgjøre mangler under kjøpsavtalen mellom kjøper og selger: 1. Kledning/vegg: manglende isolasjon, vindsperre, mus. Side 2 av 10

2. Feil ved el-anlegg. 3. Manglende lufting/avløpsventilering fra toalett. 4. Feil ved taktekke/beslag fukt i himling på soverom/stue. 5. Feil ved krypkjeller. 6. Feil ved bad i 1. etg. 7. Feil ved bad i 2. etg. 8. Feil ved ildsted og pipe. Nevnte forhold vil i det følgende bli behandlet hver for seg. 1. Kledning/vegg: manglende isolasjon, vindsperre, mus. I boligsalgsrapporten ble det bl.a. påpekt at utvendig kledning ikke var lektet ut og luftet på vindtetting, samt enkelte råteskadde bord. Yttervegger og kledning ble vurdert til TG 2-3. I egenerklæringsskjemaets pkt. 7 svarte selger "ja" på spørsmål om kjennskap til sopp, råteskader eller skadedyr i boligen, med tilleggsopplysningen "mus i 1991". Selskapet avslo ansvar for reklamasjon vedrørende kledning/vegger. Ved vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum, viste selskapet til risikoopplysninger i boligsalgsrapporten. Selskapet anførte at forholdet ikke utgjorde en mangel, jf. avhl. 3-1 og 3-10. Kjøper opprettholdt kravet. Det ble presisert at det ikke var reklamert over råteskader som det var opplyst om i boligsalgsrapporten. Etter innsendt klage, oppdaget kjøper manglende isolasjon, ufullstendig vindsperre og muselort. Det ble reklamert overfor selskapet, og fremlagt bilder. Selskapet bemerket at det ikke var krav til hverken utførelse av vindtetting eller musesperre da boligen og tilbygget ble oppført, og at de avdekkede forholdene fremsto som påregnelig vedlikehold. Selskapet fremla rapport fra takstmann S, som ikke hadde befart boligen, men gjennomgått sakens dokumenter. Det fremgikk av rapporten at "utettheter i vegg" var en følge av elde og slitasje i kombinasjon med normal byggeskikk på oppføringstidspunktet. Utbedringskostnader ble anslått til kr 25.000 inkl. mva. Selskapet kunne ikke se at forholdene utgjorde avvik fra kjøpers forventning, og viste til opplyst tilstandsgrad, opplysninger i egenerklæringen, og forskriftskrav på oppføringstidspunktet. Kjøpers advokat opprettholdt kravet, og påpekte at utetthetene gjaldt vegg i nybygget. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev kjøpers advokat. Sekretariatet bemerket at forholdene ikke var tilstrekkelig dokumenterte, og fant ikke grunnlag for å kunne ta stilling til hvorvidt det forelå mangler. Selskapet innhentet skadetakst fra takstmann H. Det fremgikk av rapporten at det stedvis manglet musetetting på utvendig kledning, som hadde medført at mus hadde kommet inn i konstruksjonen. I følge rapporten var fuktproblematikken en direkte følge av mus. Det ble gitt pristilbud for musetetting på kr 26.250. Selskapet opprettholdt sitt avslag, og viste til at musebånd ikke var et forskriftskrav før i 1997. Side 3 av 10

Kjøpers advokat opprettholdt kravet, og viste til at forholdet vurdert sammen med øvrige mangler utgjorde en vesentlig mangel etter avhl. 3-9 andre punktum. Sekretariatet kunne ikke se at mus i boligen kunne utgjøre et relevant avvik, når kjøper før salget var opplyst om tidligere forekomst av mus, jf. avhl. 3-1. Kjøpers advokat bemerket at hovedproblemet var fuktskade og trekk som en følge av at asfaltplater i veggen ikke var tilstrekkelig festet, og ikke mus. 2. Feil ved el-anlegg. Det ble opplyst i boligsalgsrapporten at elektrisk anlegg ikke var kontrollert. Kjøper mottok rapport fra det lokale el-tilsynet, hvor det ble påpekt flere forskriftsavvik ved boligens el-anlegg. Ifølge pristilbud fra elektriker S, ville utbedring av feilene koste kr 26.250 inkl. mva. Selskapet avslo ansvar for kjøpers krav. Ved vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum, viste selskapet til at det elektriske anlegget hadde oppnådd en alder som gjorde at utskiftning av dette måtte forventes, og det ble bemerket at det var forskriftene på oppføringstidspunktet som måtte legges til grunn ved mangelsvurderingen. Kjøper opprettholdt kravet. Det ble anført at selger hadde utført arbeid på el-anlegget selv. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev kjøpers advokat. Sekretariatet bemerket at det ikke var dokumentert at selger selv hadde utført arbeid på el-anlegget, og at det heller ikke var dokumentert avvik fra forskrifter på oppføringstidspunktet. Sekretariatet fant dermed ikke å kunne ta stilling til hvorvidt forholdet utgjorde en mangel. Kjøpers advokat anførte at det var krav fra 1990 at all installasjon av elektrisk anlegg skulle være skriftlig dokumentert fra installatør, og at slik informasjon ikke var fremlagt. Selskapet anførte at manglende samsvarserklæring ikke utgjorde en mangel, og det ble vist til LH- 2007-193507. 3. Manglende lufting/avløpsventilering fra toalett. I boligsalgsrapporten før salget ble det bl.a. bemerket at boligen var basert på naturlig ventilasjon, med mekanisk avtrekk på bad. Kjøper innhentet etter overtakelsen av boligen takstrapport fra takstmann R. Det fremgikk av rapporten at det ikke var registrert noen form for lufting på avløpsrør, og at dette var en ufagmessig utførelse. Utbedringskostnader ble anslått til kr 25.000 inkl. mva. Selskapet avslo ansvar for kjøpers krav. Ved vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum, viste selskapet til at det var opplyst i boligsalgsrapporten at boligen var basert på naturlig ventilasjon, og at badet var opplyst utført ved egeninnsats. Selskapet anførte at forholdet ikke utgjorde en mangel, jf. avhl. 3-1 og 3-10. Kjøper opprettholdt kravet. Det ble presisert at det var reklamert over manglende soil-utlufting fra avløp/toalett, og ikke ventilasjon i rommene. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev kjøpers advokat. Sekretariatet bemerket at det ikke var dokumentert hvorvidt selger hadde kjent til forholdet, og at det heller ikke var dokumentert Side 4 av 10

hvorvidt forholdet utgjorde et avvik fra forskrifter på oppføringstidspunktet. Sekretariatet fant dermed ikke å kunne ta stilling til hvorvidt forholdet utgjorde en mangel. Kjøpers advokat fremla e-post fra takstmann R hvor det fremgikk at det allerede på 1960-tallet var krav om lufting av kloakk. 4. Feil ved taktekke/beslag fukt i himling på stue/soverom. I boligsalgsrapporten ble "Takkonstruksjon", "Taktekking" og "Renner, nedløp og beslag" vurdert til TG 2, med bl.a. følgende merknader: Loftkonstruksjon på tilbygg er... kun inspisert fra luke.... Loft over tilbygg- har tidligere hatt taklekkasje - skadet himlingsplater på soverom- dette er utbedret. Ikke mulig å kartlegge hvordan dette loftrommet var ventilert/luftet.... Tekking på tilbygg skal være skiftet for noen få år siden. Registrert noe mosegroing spesielt på hovedbygget. Ut fra alder på tekking bør det vurderes skifting i nær fremtid. Under rapportens punkt "Innvendige overflater", ble himling på soverom vurdert til TG 2, med følgende kommentar: På 1 soverom er det noe fuktskade/svelling i 3-4 plater etter en tidligere lekkasje. Ved kontroll ble det ikke målt fukt i området. I egenerklæringsskjemaets pkt. 8 svarte selger "ja" på spørsmål om kjennskap til utettheter i tak, med tilleggsopplysningen: Kasse over inngangsdør (Utbedret). Selger opplyste videre i skjemaets pkt. 8.1 og 8.2 om nytt tak på tilbygget fra ca. 2007 som var utført av selger selv som var ufaglært. Kjøper innhentet takstrapport fra takstmann R. Det fremgikk av rapporten at det ikke var skiftet beslag mellom tilbygg og hovedbygg, at beslaget var for kort bak kledningen og at det ble antatt å "sprute over ved ekstremvær". Det ble påpekt at takshingel måtte utbedres, ettersom noen shingellepper ikke var i kontakt. Det ble videre bemerket synlig fuktpåkjenning i himling i stue, som ble antatt å være en følge av fuktinnsig ved utvendig beslag mellom hovedbygg og tilbygg. Utbedringskostnader, som omfattet oppgradering av stående kledning, ble anslått til kr 90.025 inkl. mva. Selskapet avslo ansvar for kjøpers krav. Ved vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum, viste selskapet til at selger hadde opplyst om ufaglært arbeid ved taktekkingen, og at kjøper dermed hadde overtatt risikoen for at arbeidene var mangelfullt utført. Det ble videre vist til opplysninger i boligsalgsrapporten, samt alderen på tak og beslag. Selskapet anførte at forholdet ikke utgjorde en mangel, jf. avhl. 3-1 og 3-10. Kjøper opprettholdt kravet. Kjøper kunne ikke forstå opplysningen i boligsalgsrapporten om at lekkasjen i tak på tilbygget var utbedret, og opplyste at det hadde rent ut vann ved fjerning av deler av en vegg mellom stue og soverom, og at det var tydelig at dette hadde pågått over lengre tid. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev kjøpers advokat. Sekretariatet bemerket at taket i tilbygget og taktekkingen ble vurdert til TG 2 i boligsalgsrapporten, og at selger hadde opplyst om ufaglært egeninnsats ved taktekkingen. Sekretariatet kunne dermed ikke se at forhold tilknyttet tak, taktekking eller beslag skulle medtas i vesentlighetsvurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum. Det fremsto som uklart for sekretariatet hvorvidt fuktmerker i himling var de samme som var Side 5 av 10

opplyst om i boligsalgsrapporten, men sekretariatet anså i alle tilfeller forholdet som en påregnelig skade som en følge av at beslaget var utgått på levetid. 5. Feil ved krypkjeller. Det hitsettes fra boligsalgsrapporten: Under tilbygg er det krypkjeller- denne er inspisert fra luke/vindusåpning i kjeller hovedbygg. (noe begrenset mulighet for kontroll). Krypkjeller under tilbygg- ingen synlige skader i overflater ble avdekket. Den er godt ventilert og grunnen virket tørr. Kjøper innhentet takstrapport fra takstmann R. Det fremgikk av rapporten at krypkjeller var for dårlig ventilert "ifht dagens krav". Det ble påpekt manglende plast på grunn, løse stubbgulvsplater og eldre fuktflekker med muggsopp. Utbedringskostnader ble anslått til kr 16.788 inkl. mva. Selskapet avslo ansvar for kjøpers krav. Ved vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum, ble det vist til at krypkjelleren var fra 1981, og dermed oppført i tråd med datidens byggeskikk. Selskapet kunne ikke se at krypkjelleren var i strid med byggeforskriftene av 1969. Det ble videre vist til at krypkjeller var en velkjent risikokonstruksjon. Selskapet anførte at forholdet ikke utgjorde en mangel, jf. avhl. 3-1 og 3-10. Kjøper opprettholdt kravet. Det ble anført at forholdene skulle ha vært bemerket i boligsalgsrapporten. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev kjøpers advokat. Sekretariatet bemerket at det i boligsalgsrapporten fremgikk at det var begrenset mulighet for kontroll av krypkjeller, og at det av den grunn var vanskelig å se at kjøper hadde "grunn til å rekne med å få" opplysninger om feil og mangler ved krypkjelleren, jf. avhl. 3-7. Sekretariatet bemerket videre at en uinspisert krypkjeller kunne fremstå som en risikoopplysning i seg selv. 6. Feil ved bad i 1. etg. (manglende slukmansjett, isolering av sisternekasse). I boligsalgsrapporten ble badet i 1. etg. vurdert til TG 1, og det ble opplyst om "renovert og oppusset bad". Under rapportens punkt "VVS", ble det opplyst om følgende: det er plastsluker med klemring i bad i 1 og 2 etg. I egenerklæringsskjemaets pkt. 1 svarte selger "nei" på spørsmål om kjennskap til feil ved våtrom, og selger svarte i pkt. 2 "ja" på spørsmål om kjennskap til utført arbeid på bad, med tilleggsopplysningen "1. etg 2006", og at arbeidet var utført av selger selv som var ufaglært (pkt. 2.1 og 11). Kjøper innhentet takstrapport fra takstmann R. Det fremgikk av rapporten at badet ikke var bygget i tråd med våtromsnormen, og det ble bemerket at det ikke var registrert membran/mansjett under klemring i plastsluk. Det ble videre påpekt at det var kald trekk fra spyleknapp på wc-sisterne, og trolig utettheter i veggkonstruksjonen. Utbedringskostnader ble anslått til kr 186.963 inkl. mva. Selskapet avslo ansvar for kjøpers krav. Ved vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum, ble det vist til at en opplysning om ufaglært arbeid medførte at kjøper hadde overtatt risikoen for at arbeidene var mangelfullt utført. Side 6 av 10

Selskapet viste til FinKN-2013-004, som gjaldt kjøpers forventninger ved opplyst egeninnsats. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev selskapet. Sekretariatet bemerket at det aktuelle badet var vurdert til TG 1, på tross av at takstmannen var kjent med at oppussingen av badet var utført av ufaglærte. Sekretariatet påpekte at det i boligsalgsrapporten fremgikk at badet hadde plastsluk med klemring, og at det i følge skadetakst fra takstmann R var dokumentert mangler ved membran/mansjett under klemring. Sekretariatet fant grunn til å stille spørsmål ved om dette forholdet skulle ha blitt bemerket i boligsalgsrapporten, jf. avhl. 3-7, eller om opplyst tilstandsgrad var uriktig, jf. avhl. 3-8. Selskapet innhentet skadetakst fra takstmann H. Det fremgikk av rapporten at det aktuelle badet hadde smøremembran som var tilsluttet sluket, men at det ikke var registrert mansjett ved tilslutningen til sluket. Det ble bemerket at membranens tekniske godkjenning tok forbehold om at det var benyttet mansjett mot sluket. Det ble gitt et pristilbud for utbedring av sluket på kr 31.875, og for utbedring av mangelfull isolasjon ved sisternekasse på kr 22.500 inkl. mva. Selskapet opprettholdt sitt avslag, og mente at manglende slukmansjett var påregnelig ettersom badet var oppusset av ufaglærte. Det ble videre bemerket at forholdet ikke hadde ført til noen skader. Kjøpers advokat opprettholdt kravet, og viste til at forholdet utgjorde et avvik fra TEK 97, og at forholdet vurdert sammen med badet i 2. etg. utgjorde en vesentlig mangel etter avhl. 3-9 andre punktum. Sekretariatet forsto den fremlagte skadetaksten fra takstmann H slik at manglende slukmansjett var synlig for en fagmann ved besiktigelse av sluket, og påpekte ved vurderingen av om forholdet utgjorde en mangel etter avhl. 3-7 følgende: Det fremgår av forutsetningene for boligsalgsrapporten som forelå ved salget at "våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert". Takstmannen beskriver sluket i boligsalgsrapporten, og må antas å ha sett ned i sluket ved befaringen. Selv om selger hadde opplyst om at badet var utført ved egeninnsats, kan ikke sekretariatet se at dette i seg selv er tilstrekkelig til at takstmannens unnlatelse av å kommentere manglende mansjett i sluk ikke vil kunne utgjøre en mangel etter avhl. 3-7. Etter sekretariatets syn kan kjøper ha "grunn til å rekne med å få" opplysninger om konkrete feil og mangler ved badet som er synlige for en fagmann ved å se ned i sluket, selv om selger har opplyst om egeninnsats på badet, se til sammenligning FinKN 2012-464 (punkt om flislegging). Sekretariatet kunne imidlertid ikke finne holdepunkter for at mangelfull isolering av sisternekasse på badet var omfattet av selgers opplysningsplikt etter avhl. 3-7. Selskapets takstmann Ø kommenterte at forskriftskravet er tett gulv, og at det ikke er noe krav om å benytte slukmansjett eller krav til hvordan tetthet rundt sluket skal oppnås. Selskapet viste til uttalelsen fra takstmann Ø, og anførte at det ikke kunne foreligge opplysningsplikt knyttet til manglende slukmansjett, når dette ikke var et forskriftskrav. Sekretariatet påpekte at det ved legging av smøremembran ville følge av monteringsanvisningen at slukmansjett skulle benyttes, og at det i rapport fra takstmann H fremgikk at membranens tekniske godkjenning forutsatte bruk av mansjett. Sekretariatet bemerket videre at det ut i fra rapporten fra takstmann H syntes å være nødvendig å utbedre sluket, selv om det ikke var oppdaget noen lekkasje. Sekretariatet var dermed av den oppfatning at manglende slukmansjett kunne utgjøre en omstendighet som skulle ha blitt bemerket i boligsalgsrapporten, jf. avhl. 3-7. 7. Feil ved bad i 2. etg. (motfall fra sluk). I boligsalgsrapporten ble badet i 2. etg. vurdert til TG 1, med TG 2 for manglende tetting av rørgjennomføringer, og det ble opplyst at badet var "pusset opp i senere tid". I egenerklæringsskjemaets pkt. 1 svarte selger "nei" på spørsmål om kjennskap til feil ved våtrom, og selger svarte i pkt. 2 "ja" på spørsmål om kjennskap til utført arbeid på bad, med Side 7 av 10

tilleggsopplysningen "2. etg 2010", og at arbeidet var utført selger selv som var ufaglært (pkt. 2.1 og 11). Kjøper innhentet takstrapport fra takstmann R. Det fremgikk av rapporten at det var registrert motfall til sluk. Utbedringskostnader ble anslått til kr 95.979 inkl. mva. Selskapet avslo ansvar for kjøpers krav. Ved vurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum, ble det vist til at en opplysning om ufaglært arbeid medførte at kjøper hadde overtatt risikoen for at arbeidene var mangelfullt utført. Kjøper opprettholdt kravet. Det ble vist til at det ikke var bemerket mangelfullt fall i boligsalgsrapporten, og anført at selger på visning hadde gitt positive opplysninger om badet. Selskapet viste til FinKN-2013-004, som gjaldt kjøpers forventninger ved opplyst egeninnsats. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev selskapet. Sekretariatet bemerket at det aktuelle badet var vurdert til TG 1, med TG 2 for tetting av rørgjennomføringer. Sekretariatet fant imidlertid grunn til å stille spørsmål ved om ikke motfall fra sluk skulle ha blitt bemerket i boligsalgsrapporten, samt om forholdet falt innenfor hva selger "måtte kjenne til", jf. avhl. 3-7. Selskapet bemerket at selger aldri hadde opplevd motfall som et problem, ettersom vannet alltid gikk i sluket på grunn av dusjhjørnet. Det ble vist til FinKN-2013-213. Selskapet kunne ikke se at fallforhold på baderommet var omfattet av takstmannens mandat ved utferdigelse av en boligsalgsrapport, og anførte at opplyst tilstandsgrad ikke var tilstrekkelig konkret til å kunne utgjøre en uriktig opplysning. Selskapet innhentet skadetakst fra takstmann H. Det fremgikk av rapporten at det var fall fra sluket i dusjhjørne, og at vannet ble liggende i overkant av 5 mm høyde inn mot gulvrammen. Det ble bemerket at dette ikke hadde noen konsekvens for badets tetthet, men at det var et forskriftsbrudd, og til sjenanse for beboer. Det ble gitt et pristilbud for utbedring av forholdet på kr 56.000 inkl. mva. Selskapet opprettholdt sitt avslag. Det ble vist til lagmannsrettspraksis, og anført at selger ikke hadde opptrådt bevisst illojalt eller kvalifisert klanderverdig ved å unnlate å opplyse om forholdet. Kjøpers advokat opprettholdt kravet, og viste til at forholdet utgjorde et avvik fra TEK 10, og at forholdet vurdert sammen med badet i 1. etg. utgjorde en vesentlig mangel etter avhl. 3-9 andre punktum. Sekretariatet foretok en ny vurdering av forholdet, og kom da frem til at fallforholdene på badet ikke var av en slik karakter at det kunne legges til grunn at dette falt innenfor selgers opplysningsplikt. Det ble vist til FinKN-2013-098. 8. Feil ved ildsted og pipe. I boligsalgsrapporten ble "Piper og ildsteder" vurdert til TG 1, med bl.a. følgende bemerkninger: Her vurderes pipens synlige sider,... For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale.... Teglsteinspipe, 4 synlige sider i kjeller (1 side er betong). Pusset/forblendet i 1 og 2 etg. Det er montert vedovn i kjeller, 1 etg og 2 etg. Det er ubrennbart materialer under/foran ildsteder. I egenerklæringsskjemaets pkt. 3 svarte selger "nei" på spørsmål om kjennskap til problemer med ildsted/skorstein/pipe. Side 8 av 10

Etter kjøpers klage til sekretariatet for Finansklagenemnda, mottok kjøper tilsynsrapport fra brannvesenet. Det fremgikk av rapporten at vedovn i stue var for nær gulv, at vedovn i 2. etg. hadde en sprekk, samt at det var en defekt sotluke og innkledd skorstein. Kjøpers advokat reklamerte over forholdet, og anførte at dette utgjorde mangler etter avhendingsloven. Selskapet fremla rapport fra takstmann S, som ikke hadde befart boligen, men gjennomgått sakens dokumenter. Det fremgikk av rapporten at vedovn i stue manglet ett ben, vedovn i 2. etg. hadde en sprekk som en følge av elde og slitasje, samt at defekt sotluke og innkledd skorstein utgjorde forskriftsavvik. Utbedringskostnader tilknyttet vedovnene ble anslått til henholdsvis kr 6.250 og kr 15.000 inkl. mva., for defekt sotluke og innkledd pipe kr 37.500 inkl. mva., og for vedovn plassert foran sotluke kr 12.500. Selskapet avviste kjøpers krav, og viste til at pålegg om utbedring av ildstedene ikke var upåregnelig på bakgrunn av alder. Ifølge selskapet var vedovn i stue, sotluke og innkledd pipe de eneste forholdene som "kanskje kan utgjør et avvik fra det kjøper kunne forvente". Selskapet kunne imidlertid ikke se at selger "måtte kjenne til" forholdene, jf. avhl. 3-7, eller at forholdene utgjorde et vesentlig avvik, jf. avhl. 3-9 andre punktum. Sekretariatet vurderte partenes anførsler, og tilskrev selskapet. Det hitsettes fra sekretariatets brev: Sekretariatet er enige med selskapet i at det for ovn i 2. etg. vanskelig kan fremstå som upåregnelig med en sprekk som følge av elde og slitasje, når denne etter det opplyste stammer fra boligens oppføringsår. Sprekk i ovn er i tillegg tidligere vurdert av Finansklagenemnda Eierskifte som å ikke utgjøre et forhold som takstmann ved boligsalgsrapport skulle ha kommentert, jf. FinKN 2013-167. Sekretariatet finner imidlertid grunn til å stille spørsmål ved om ikke takstmannen skulle ha påpekt forhold tilknyttet vedovn i 1. etg., sotluke og tildekking av pipen i boligsalgsrapporten. Innkledd pipe er i tillegg gjentatte ganger vurdert av Finansklagenemnda Eierskifte å falle innenfor hva selger selv "måtte kjenne til", jf. bl.a. FinKN 2012-297. Selskapet opprettholdt sitt standpunkt. Selskapet viste til at det var opplyst i boligsalgsrapporten om at teglsteinspipen hadde fire synlige sider i kjeller, samt at pipen var pusset/forblendet i 1. og 2. etg., og det ble anført at selgers opplysningsplikt dermed var overholdt. Kjøpers advokat opprettholdt kravet, og viste til at de ikke anså beskrivelsen av pipen i boligsalgsrapporten som tilstrekkelig til å oppfylle selgers opplysningsplikt. Det ble bemerket at selger i egenerklæringsskjemaet hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til feil ved peis og pipe. Sekretariatet foretok en ny vurdering av forholdet, og bemerket følgende: Når det gjelder krav som følge av innkledd pipe, har selskapet vist til at takstmannen i boligsalgsrapporten har opplyst om at pipen er "pusset/forblendet i 1 og 2 etg". Sekretariatet er noe i tvil, men har kommet til at ovennevnte opplysninger etter vårt syn ikke er tilstrekkelige til å kunne legge til grunn at selgers opplysningsplikt er oppfylt. Vi har noe vanskelig for å se at en alminnelig kjøper skal kunne forventes å forstå betydningen av at en pipe er "pusset/forblendet", og at dette medfører at pipen ikke er i forskriftsmessig stand når pipen samtidig vurderes til TG 1. Det fremstår for sekretariatet som at takstmannen forsto eller måtte forstå at forholdet utgjorde et forskriftsavvik som ville medføre at pipen ikke kunne benyttes. Sekretariatet vil bemerke at det fremgår av boligsalgsrapporten at takstmannen skal "registrere tilstandssvekkelser" for piper og ildsteder og "påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet". Sekretariatet er dermed av den oppfatning at dette forholdet kan utgjøre en mangel etter avhl. 3-7. Vesentlighetsvurderingen. Sekretariatet kunne ikke se at forholdene, hverken enkeltvis eller samlet, utgjorde en vesentlig mangel etter avhl. 3-9 annet punktum. Finansklagenemnda Eierskifte bes ta stilling til hvorvidt det foreligger mangelsansvar for selskapet, og i så tilfelle bes nemnda ta stilling til størrelsen på kjøpers krav om prisavslag og/eller erstatning. Side 9 av 10

Tidligere uttalelser: 2012-297 2012-464 2013-004 2013-098 Side 10 av 10