REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN FOR USTEDALEN HOTELL Nasjonal ID 0620_4201 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 26/2-16 1 GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål 1.1.1 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr 1) F/H 1 Kombinert formål Fritidsleilighet i blokk og Hotell H2/f_P Kombinert formål Hotell og felles parkering 1.1.2 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR f_v O Avkjørsel Fortau Annen veggrunn, grøntareal 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Planen hjemler eksisterende bebyggelse på Ustedalen Hotell i felt F/H 1. For denne legger den til rette for at 15 % av samlet bebyggelse reguleres som fritidsleilighet tilrettelagt for utleie i tråd med Hol kommunes prinsippsak om kalde og varme senger. Planen legger til rette etablering av felles parkeringsanlegg og boder under bakken definert som maksimalt 0,5 meters høyde over gjenfylt terreng inntil anlegget og hotell over bakken. I tillegg til overnevnte gir planen rom for en forbedret trafikal løsning for hotellet med ny hoved avkjørsel utenfor hotellets kjerneområde og areal som rommer bussoppstilling ved denne. 1.3 Planens materielle innhold Planen består av plankart og planbestemmelser som i fellesskap utgjør reguleringsplanen. Illustrasjonsplan som følger planen er førende, men ikke juridisk bindende for planen. 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Krav til bebyggelsesplan illustrasjonsplan Det er ikke krav til bebyggelsesplan. Ved planen er en illustrasjonsplan som i henhold til 1.3 er førende, men ikke juridisk bindende.
2.2 Rekkefølgekrav - Før det gis igangsettingstillatelse for nybygg i H2/f_P skal det være en plan for tilknytning til og eventuell omlegging av offentlig vann og avløp godkjent av Hol Kommunes VA avdeling. - Før det gis igangsetting til bygging av fortau skal det foreligge gjennomføringsavtale med Hol Kommune. - Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigtillatelse for nytt bygg på H2/f_P skal det være etablert fortau mellom veien og nytt bygg. - Under byggeperioden skal det etableres midlertidig fortau mellom byggeplassen og Gamleveien. 2.4 Miljøforhold Leiligheter som skal gis reguleringsstatus fritidsbolig i blokk i henhold til Hol Kommunes prinsippsak om kalde varme senger skal være lokalisert på den side av byggene som vender bort fra jernbanen. Dersom de er gjennomgående skal de enten ha balansert ventilasjon eller ikke ha støyfølsomme rom mot jernbanen. Privat uteareal skal være på balkong på fasade som vender bort fra jernbanen og minimum være på 4 m2. 2.5 Automatisk fredete kulturminner Det er ikke kjente automatisk fredete kulturminner i planområdet. Påtreffes slike ved anleggsarbeid skal arbeidet i aktuelt område umiddelbart stanses og ansvarlig antikvarisk myndighet kontaktes for videre håndtering. 2.6 Parkering For herberger og turistbedrifter kreves 1 biloppstillingsplass pr. utleie-enhet (rom). For virksomheter som hver for seg eller i samarbeid med andre turistbedrifter opparbeider felles parkeringsanlegg for flere enn 10 utleie-enheter, reduseres kravet med inntil 25%. Parkering for område F/H 1 er dekket ved at dagens eksisterende parkering er flyttet inn i parkeringsanlegg på H 2/f_P. Inntil bygget er realisert på H 2/f_P løses parkering for F/H 1 som tidligere som overflateparkering på H 2/f_P For fritidsleiligheter i F/H 1 skal det beregnes 2 p-plasser i H 2/f_P for enheter over 100 m2 og 1 for enheter under 100 m2. Bussoppstillingsplass på H 2 /f_p inngår som del av parkeringsdekning for hotellseksjonene i begge felt. 2.7 Universell utforming Alle nybygg og nye anlegg, herunder hovedombygginger av eksisterende skal prosjekteres og utføres i henhold til den til enhver tid gjeldende offentlige lov, veileder og rundskriv om tilgjengelighet for alle universell utforming. Nødvendig opplysning om hvordan dette løses skal følge ved byggesøknader.
2.8 Bygningsutforming Alle bygg skal utføres med estetisk kvalitet og med høy kvalitet på materialbruk. Nybygg skal føres inn i en mest mulig enhetlig stil med bestående bygg. Tak skal være saltak med takvinkel fra 22 til 36 grader. 2.9 Avfallsløsning Før nye hotell eller leilighetsbygg tas i bruk skal det være etablert en nedgravd avfallshåndtering på egen tomt, tilrettelagt for funksjonell tømming. 3 REGULERINGSFORMÅL Delområde F/H 1 For område F/H 1 er maksimal BRA 8814 m2 og maksimal BYA 2433 m2. Formålet er kombinert fritidsleiligheter i blokk og hotell. Maksimalt 15 % av BRA eller BRA 1322 m2 kan være fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie i tråd med Hol Kommunes prinsippsak om kalde/varme senger. Disse lokaliseres i Bygg A 4 etasje og hems, seksjonene 21,25,26,27,29,30,33 og en ikke ferdig seksjonert enhet øst i bygg A leilighetsnummer 8 (145 m2 BRA). Fritidsleilighet i blokk er regulert tilrettelagt for utleie. Ingen av disse fritidsleilighetene skal være over 250 m2. Denne reguleringsplan setter et avvik fra prinsippvedtaket i Hol Kommune om kalde/varme senger, da 7 av 8 leiligheter er over 100 m2. Denne reguleringsplanen avviker fra prinsippvedtak i sak K-29/14 da 7 av 8 eksisterende leiligheter har BRA over 100 m2. Maksimal byggehøyde for de tre byggene i området er definert i maksimal byggehøyde i koter på plankartet. Til området sløyfes en tidligere avkjørsel, mens dagens eksiterende avkjørsel videreføres og er markert med pil, samt at avkjørsel til bakenforliggende eiendom også er markert med pil. Enheter som blir fritidsleiligheter etter denne reguleringsplan skal minimum ha 4 m2 privat uteareal og 25 m2 felles uteareal pr enhet i henhold til kommunedelplanen for Geilos normer. Delområde H2 /f_p På delområde H 2/f_P kan det bygges maksimalt BRA 6070 m2. Formålet er hotell.. Det kan etableres inntil 2 etasjer under bakken for parkering og boder med maksimalt 0,5 meter som overstiger til fylt terreng. Byggehøyder er definert som maksimal kotehøyde på plankartet. Felles parkeringsplasser i H2/f_P er for hotell og utleieleiligheter i H2/f_P og for Hotell, utleieleiligheter og fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie i F/H 1
4 GRENSEENDRINGER For delområde H 2/f_P er grenser opphevet og flyttet slik at det blir en eiendom på hele formålet. I tillegg er det i kartet foretatt en marginal justering mot naboeiendom, del av F/H 1 for å få en hensiktsmessig grense for formålet. For delområde F/H 1 som allerede er maksimalt bebygget er det på grunn av forskjellige eierforhold både på bygningsmasse, sameie av seksjoner og for grunn ikke mulig å endre eiendomsgrenser på vedtakstidspunkt for denne plan. Dersom det i fremtid oppstår en mulighet for sammenføyning til en eiendom under dette formålet skal dette kunne tillates.