Kvartalsrapport 3-2014 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Slik nevnt i forrige kvartalsrapport hadde forvalter i 2. kvartal igangsatt en større salgsprosess om kring 16 av porteføljens gjenværende 36 eiendommer. Prosessen hører inn under forvalters primære exit-strategi, hvilket hovedsakelig innebærer et gradvis og kontrollert nedsalg i perioden 2013 2015. Salget av 13 porteføljeeiendommer i 2013 utgjorde første fase. Majoriteten av disse eiendommene besto av boligareal. Fase to består av ovennevnte 16 eiendommer samt ytterligere 4 eiendommer hvor det i løpet av høsten har materialisert seg konkrete bud. Nedsalgets andre fase består således av totalt 20 eiendommer, også disse hovedsakelig boligeiendom. Per medio november 2014 er salgsprosessen sluttført for 13 av 20 eiendommer, hvorav 10 er overført til ny eier. Salgsprisen utgjør EUR 12,9 millioner, om lag 0,4 % over eiendommenes siste verdivurdering og om lag 0,6 % over kjøpspris. En detaljert oversikt over eiendommer solgt i nedsalgets andre fase, slik presentert i selskapets 2. kvartalsrapport 2013 for eiendommer solgt i fjor under fase 1, vil kunne presenteres så snart nedsalgets fase to sluttføres. Forvalter arbeider etter en målsetning om å fullføre nedsalgets andre fase gjennom 1. kvartal 2015. I 2011 kjøpte PRE II sammen med med-investorene PRE Eiendoms- Invest Tyskland AS (45 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (10 %) en boligportefølje i Köpenick i Berlin bestående av 239 enheter. Porteføljen skulle seksjoneres, totalrehabiliteres og videreselges individuelt i tre separate delprosjekter. I tillegg skulle det bygges nye loftsleiligheter. Per inngangen av november 2014 er 132 av 149 enheter i første delprosjekt solgt. Salgstakten har beveget seg noe saktere enn forventet utover høsten, men forvalter går ut i fra at resterende 17 enheter er solgt i løpet av 2015. God prisvekst i boligmarkedet i Berlin medførte at forvalter, i samråd med styrene i prosjektselskapets tre investorer, i mars vedtok et samlet salg av de to gjenværende delprosjektene uten seksjonering / rehabilitering. På denne måten kunne investorene redusere både prosjektrisiko og levetid, og samtidig inkassere en gevinst forårsaket av den generelle boligprisoppgangen i Berlin i perioden 2011 2014. Salgskontrakt ble signert i mai, hvori brutto salgsproveny utgjorde EUR 6,3 millioner. Dette tilsvarer en gjennomsnittlig salgspris på EUR 859 /m 2 (vs. kjøpspris på EUR 653 /m 2 ). Proveny fra blokksalget av delprosjekt 2 og 3 ble anvendt til å tilbakebetale store deler av kredittfasiliteten stilt av PRE II og øvrige to investorer i forbindelse med rehabiliteringen av delprosjekt 1. Gjenværende kredittfasilitet ble tilbakebetalt i sin helhet gjennom høsten 2014 etter hvert som prosjektselskapet mottok proveny fra salg av seksjonerte leiligheter i delprosjekt 1. For PRE IIs vedkommende utgjorde tilbakebetalt kredittfasilitet, inklusive påløpte renter på 12 % p.a., EUR 4,1 millioner. Styret i PRE II vil ta stilling til allokering av den tilbakeførte kredittfasiliteten, dertilhørende renteinntekter samt salgsproveny fra fase to av det overordnede porteføljenedsalget i forbindelse med gjennomgang av regnskapet 2014 samt budsjettering for regnskapsåret 2015. Aksjonærutbetaling forventes gjennomført senest ved ordinær generalforsamling medio 2015. Porteføljeledigheten var ned om lag 2,3 prosentpoeng fra juni (5,2 %) til september 2014 (2,9 %). Årsaken var en vesentlig reduksjon i ledighet både i porteføljens bolig- og næringssegmenter. Boligsegmentets ledighet falt 2,5 prosentpoeng til 2,2 % i september, mens ledighet innenfor næringsdelen falt 2,2 prosentpoeng til 3,6 %. Grafen på neste side viser porteføljens ledighet fra oppstart. PRE Managements årlige Investordag for forvalterens Tysklands-fokuserte selskaper ble i år avholdt medio mai på Hotel Continental i Oslo. Presentasjonen er gjort tilgjengelig på forvalters hjemmesider, og dekker blant annet det pågående exit-arbeidet og forvalters strategier for en avvikling av PRE II. Aksjonærer som selv ikke fikk anledning til å møte på Investordagen anbefales å gjennomgå presentasjonen som et godt supplement til kvartalsrapportene. Det refereres også til selskapets 4. kvartalsrapport 2013 samt Årsrapport 2013 som i detalj oppsummerer fjoråret. 3 Kvartalsrapport for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Ledighet fra oppstart Juli 2008 - september 2014 PRE EIT II 6% 4% 2% 0% jul.08 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 jan.12 jul.12 jan.13 jul.13 jan.14 jul.14 Arbeidet med den videre avhendingen av gjenværende 23 porteføljeeiendommer pågår fremdeles for fullt, og forvalter arbeider parallelt med strukturering og salg av både enkelteiendommer og delsegmenter. Slik nevnt i tidligere kvartalsrapporter har forvalter observert et bedret tysk eiendomsmarked i 2013 og inn i 2014, tett sammenhengende med at tyske banker etter årsskiftet 2012-2013 i større grad tilbyr bankfinansiering til kjøp av større eiendomsporteføljer. Privatboligmarkedet i Tyskland har på et overordnet plan sett en jevn etterspørsels- og prisvekst gjennom fjoråret, dog med tegn til stagnering i 2014. Markedet for næringseiendom er til sammenligning fremdeles meget utfordrende, og etter spørselen varierer avhengig av mikrobeliggenhet og byggenes bruksområde. geopolitiske uroligheter utenfor Tysklands landegrenser, men at innenlandsk økonomi forholdt seg robust. Utspillet til tross, kort tid etter møtet nedjusterte Tysklands finansdepartement forventet økonomisk vekst fra 1,8 % til 1,2 % i 2014 og fra 2 % til 1,3 % i 2015. Tysk bruttonasjonalprodukt 2004-2015 For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. Tyskland unnslapp resesjon med marginal økonomisk vekst i 3. kvartal Etter en nedgang i sesongjustert bruttonasjonalprodukt ( BNP ) på 0,2 prosent i 2. kvartal, et tall som senere ble oppjustert til et fall på snaue 0,1 prosent, kunne Tysklands statistiske sentralbyrå Destatis rapportere om økonomisk vekst i 3. kvartal på 0,1 prosent. Oppgangen resulterte i at Tyskland så vidt unnslapp en ny resesjon, definert som to eller flere sammenhengende kvartaler med negativ økonomisk vekst. Flere økonomiske eksperter uttrykker bekymring for at Tyskland, som EUs økonomiske bærebjelke gjennom de siste års økonomiske uroligheter, balanserer hårfint mellom en ny resesjon og svak vekst, en utvikling med ringvirkninger for øvrige EU-medlemmer og Europa generelt. Under Det Internasjonale Pengefondet ( IMF ) og Verdensbankens årsmøte i Washington medio oktober benyttet Wolfgang Schäuble, Tysklands finansminister, anledningen til å bemerke at Tyskland ikke befant seg i en ny økonomisk resesjon. Schäuble forklarte BNP-nedgangen i 2. kvartal med...men stresstest overrasker positivt Resultatene fra den europeiske sentralbankens ( ECB ) seneste stresstest av europeiske storbanker, basert på bankenes regnskapstall per 31. desember 2013, var oppløftende. Testrapporten, offentliggjort ultimo oktober 2014, konkluderte med at kun 25 av totalt 130 europeiske storbanker ikke nådde opp til sentralbankens minstekrav om kring tilstrekkelig egenkapital. Av disse 25 var 12 banker i stand til å styrke regnskapsbalansen gjennom 2014 for på denne måten å innfri egenkapitalkravene på tidspunktet for offentliggjøringen av sentralbankens rapport. Per oktober 2014 var sådeles kun 13 europeiske banker, i følge ECB, utilstrekkelig rustet mot store tap og nedgangstider. Bankene med de største avvikene fra ECBs egenkapitalkrav var av italiensk, kypriotisk og gresk nasjonalitet. Av 24 tyske stresstestede banker var det kun MünchenerHyp som ikke besto samtlige krav fra ECB. Banken var én av flere som brukte første halvår 2014 på å rette opp i avvikene. 4 Kvartalsrapport for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Volatilt eksportmarked Statistikk fra Destatis viste et drastisk fall i ujustert tysk eksport i august, ned 16,8 % fra juli. Nedgangen var derimot kortvarig, og eksporttall for september tilsa en oppgang på hele 22,9 %. Totalt ble det eksportert varer og tjenester for EUR 102,5 milliarder i september, mot EUR 84,1 milliarder i august og EUR 101,1 milliarder i juli. Eksport til andre EU-land utgjorde EUR 58,6 milliarder (+7,1 % fra september 2013), mens eksport til den øvrige Eurosonen var EUR 36,5 milliarder (+3,4 %). Total eksport til regioner utenfor EU var EUR 43,8 milliarder (+10,5 %). men behovet for nyansettelser er industriavhengig Ifo Instituttets ansettelsesbarometer for tysk industri har på et overordnet plan kunnet vise til gode utsikter for nyansettelser gjennom store deler av 2014, naturlig nok med enkelte industrispesifikke avvik. Det seneste barometer-resultatet (oktober) så en oppgang på 0,9 indekspoeng sammenlignet med den foregående måneden. I likhet med indeksoppgangen i august skyldtes utviklingen i oktober i all hovedsak den tyske servicesektoren. Ansettelsesklimaet innenfor tysk produksjonsindustri var i en annen forfatning, og falt i oktober til det laveste indeksnivået på to år. Sesongjustert eksport endte på EUR 97,7 milliarder i september, tilsvarende en månedlig vekst på 5,5 %. Sesongjustert import hadde en tilsvarende utvikling; opp 5,4 % til EUR 79,2 milliarder, hvilket ga et handelsoverskudd på EUR 18,5 milliarder i september. Svakere økonomisk sentiment Tysk arbeidsledighet tilbake i positiv utvikling Etter et uventet byks i antall arbeidsledige i august (opp sesongjusterte 2 000 pesoner fra juli) var arbeidsledighetsraten tilbake i en positiv trend gjennom september og oktober. Dette i følge ujusterte tall fra Destatis. Prosentuell arbeidsledighet falt 0,2 prosentpoeng gjennom 3. kvartal og inn i 4. kvartal, fra 6,5 % i juni til 6,3 % i oktober. Sammenlignet med januar 2014 er den ujusterte arbeidsledighetsraten ned 1 %. Ifo Instituttets forretningsklimaindeks, basert på månedlige spørreundersøkelser fra om lag 7 000 tyske bedrifter, har falt sammenhengende siden mai og endte i oktober på 103,2 poeng (mot 111,2 poeng i april). Resultatet korrelerer godt med den generelle økonomiske utviklingen i 3. kvartal samt nedjusterte prognoser for tysk økonomisk vekst i 2014 og 2015. Forretningsklimaindeksens deltakerbedrifter er igjen mindre optimistiske om kring egen økonomisk situasjon enn tidligere. På samme tid er bedriftene mindre positive til fremtidsutsikter det neste halvåret sammenlignet med prognoser gitt tidligere i år. 5 Kvartalsrapport for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
ZEW, Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, hadde på tidspunktet for utarbeidelsen av PRE IIs 3. kvartals rapport offentliggjort november-resultatene til senterets ZEW-indeks. Indeksen, som måler økonomisk sentiment blant om lag 350 finansanalytikere, så i november et etterlengtet brudd i en negativ indekstrend som har pågått siden januar. November-resultatet endte på 11,5 poeng, opp 15,1 poeng fra oktober men fremdeles under ZEW-indeksens historiske gjennomsnitt på 24,4 poeng. Om ZEW-indeksens trendbrudd i november er vedvarende, eller om den vil smitte over på utviklingen hos andre økonomiske indekser, er usikkert. ZEW-president prof. Clemens Fuest påpeker i forbindelse med offentliggjøringen av novemberindeksen at Tysklands økonomiske klima er skjørt, ikke minst grunnet påvirkningen fra eksterne forhold slik som de vedvarende spenningene i Ukraina og ebola-utbruddene i Vest-Afrika. Eiendomsklimaet ser beskjeden nedgang Etter en lengre periode med flat utvikling innen samtlige tre eiendomssegmenter, hadde Deutsche Hypothekenbanks eiendomskonjunkturindeks en svak nedadgående trend gjennom høsten 2014. Konjunkturene innen bolig- og næringsbygg så derimot en positiv korrektur i oktober etter sammenhengende fall gjennom 3. kvartal. Markedsklimaet for tyske kontorbygg falt videre også i oktober. I følge Deutsche Hypos Andreas Pohl er det tyske eiendomsmarkedet fremdeles å anse som stabilt og på samme indeksnivå som i 2012, til tross for nedgangen observert gjennom høsten 2014. Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt Tysklands innkjøpssjefsindeks, utarbeidet av markedsanalysebedriftene Markit og BME, falt sesongjusterte 0,2 poeng i oktober til 53,9 poeng. Underindeksene for henholdsvis tysk produksjons- og servicesektor beveget seg ulikt. Indeksen for tysk produksjonsindustri steg 1,5 poeng til 51,4 poeng i oktober, og var dermed igjen over 50-poengsterskelen som skiller mellom en oppgangs- og nedgangskonjunktur. Innkjøpssjefsindeksen for tysk servicesektor var på sin side ned 1,3 poeng i oktober, til 54,4 poeng. Tyske tjenesteleverandører rapporterer om vedvarende vekst, dog i et lavere tempo enn tidligere. 6 Kvartalsrapport for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no