Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte 29 maj 2012 i Malmö Nyckeltal för Norge maj 2012 Förväntad BNP-utveckling 2,7 % Inflationstakt 1,3 % Arbetslöshet 3,4 % Bostadsbyggande prognos för påbörjande Antal bostäder detta år 28 500 Antal bostäder nästa år 30 000 NBO, Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer www.nbo.nu
Norsk økonomi og boligmarked mai 2012 1. Lyse utsikter i norsk økonomi Økonomisk vekst Etter noen litt magrere år med stor usikkerhet, ser det ut til at troen på framtiden er ferd med å komme sterkere tilbake i norsk økonomi. BNPveksten i Fastlands-Norge var i 2011 på 2,6 % mot en vekst på 1,9 % i 2010. I 2009 gikk derimot BNP ned med 1,6 %. I følge nylig framlagte prognoser fra Statistisk Sentralbyrå (SSB), ligger det an til omtrent samme vekst i perioden 2011 til 2013. Fra 2014 vil i følge prognosene fra SSB veksten øke til 3,4 %. Kraftig internasjonal konjunkturnedgang gir svak eksportutvikling i Norge, men dette forventes å bli motvirket av økt innenlands etterspørsel. Særlig er petroleumsvirksomheten en viktig vekstdriver. Konjunkturrapporter i 1. kvartal 2012 bekrefter dette bildet. Rentenivået Styringsrenten ble igjen satt ned til 1,50 % i mars 2012, men forble uendret ved rentemøtet 10. mai. I forbindelse med rentemøtet i mai uttalte visesentralbanksjef Qvigstad at grunnen til at man ikke setter styringsrenten ytterligere ned, er bekymringer knyttet til husholdningenes gjeldsopptak i kombinasjon med utsikter til svingende boligpriser. Qvigstad gikk så langt som å si at uten denne bekymringen ville styringsrenten var 0,75 % lavere altså at styringsrenten vill vært på 0,75 %. Uroen i de internasjonale finansmarkedene har bidratt til å holde pengemarkedsrenten oppe på et nivå langt over styringsrenten. Situasjonen forventes å fortsette framover, og SSB legger til grunn en pengemarkedsrente på 2,8 % for 2012. Fra tidlig i 2013 og ut 2015 regner en med at styringsrenta settes opp og at pengemarkedsrenta gradvis øker til knappe 5 prosent i slutten av 2015. Andelen som velger fast rente på sine lån er fortsatt svært lavt i Norge, men for tiden økende: Fra 5,7 % i 3. kvartal til 7,3 % i 4. kvartal 2011. Mye tyder på at dette har fortsatt å øke ut i 1. kvartal 2012 Siden rentenivået i Husbanken er knyttet opp mot norske statsobligasjoner (som for tiden gir lave renter), er rentenivået også svært lavt i Husbanken. Sammenlignet med tilsvarende renter i det private kredittmarkedet, er det særlig de lange rentene som ligger lavt i Husbanken. Fram til 24. mai kan man i Husbanken få lån med 3 års binding til ca. 2 % rente, mens 20 års binding tilbys til under 3 % rente. Lån med 5 og 10 års binding ligger mellom disse to ytternivåene. Hvis en ønsker flytende rente i Husbanken tilbys det også for tiden til ca. 2 %. Andelen som velger fast rente i Husbanken og andre statlige låneinstitusjoner, er langt høyere enn i privatmarkedet. - 2
Arbeidsmarkedet Sysselsettingen i Norge har ikke i vesentlig grad blitt berørt av lavkonjunktursituasjonen. Den positive utviklingen i sysselsettingen fra andre halvår i 2010 fortsatte gjennom 2011. En regner med at denne utviklingen vil fortsette framover. Arbeidsstyrken vil imidlertid også øke. Det er utsikter både til fortsatt høy befolkningsvekst drevet fram av høy innvandring, og til at en økende andel av befolkningen i ulike aldersgrupper ønsker å arbeide. En regner med at dette vil resultere i at arbeidsledigheten kan komme til å øke litt framover, før den i løpet av 2014 igjen begynner å gå litt ned. Arbeidsledighetsraten var i 2011 på 3,3 % mot 3,6 % i 2010. Det forventes en økning av arbeidsstyrken på nærmere 70 000 personer i løpet av de kommende to år. På den annen side er antall uføretrygdede økende i Norge. Ved utgangen av mars var det 311 000 personer som mottok uførepensjon, en økning på 3 % på ett år. Antall på uføretrygd utgjør omtrent 10 % av antall personer i arbeidsfør alder i Norge. Mange har derfor hevdet at det lave registrerte arbeidsløshetsnivået i Norge er «kunstig lavt»; fordi så mange går over i en posisjon som permanent arbeidsuføre. Inntekstvekst og konsum Siden årtusenskiftet har norske husholdninger hatt en betydelig inntektsvekst: Fra 2000 til 2009 økte medianinntekten med nesten 33 %, målt i faste priser. Inntektsveksten i husholdningene ventes å holde seg høy framover, men vil trolig bli litt lavere i 2012 enn i fjor. Den disponible realinntekten økte med over 5 % fra 2010 til 2011. Usikkerhet omkring utviklingen i norsk og internasjonal økonomi har trolig bidratt til at husholdningenes sparing har økt. Den betydelige inntektsveksten har derfor i liten grad ført til økt konsum. En regner med at dette gradvis vil endres slik at utviklingen i konsumet i større grad vil følge inntektene. Inntektsveksten i husholdningene ventes å holde seg høy en tid framover, men veksten vil trolig være litt lavere enn i fjor. Regnet per innbygger innebærer anslagene at konsumveksten gradvis vil øke fra knappe 2 prosent i år, til i overkant av 2,5 prosent i årene 2013-2015. Gjeld og sparing Lave renteutgifter, stigende boligpriser og økende gjeldsopptak har preget det økonomiske bildet for norske husholdninger de siste årene. Fra 2006 til 2011 økte den totale gjelden til norske husholdninger fra 1760 til 2500 mrd kr. Gjeldsveksten har dermed vært betydelig høyere enn inntektsveksten. Inn i 2012 er det fortsatt sterk gjeldsvekst. Gjeldsveksten i husholdningene fra februar 2011 til februar 2012 var på 7,3 %. En sterk gjeldsvekst skjer samtidig som husholdningenes sparing øker noe. Usikkerhet omkring utviklingen i norsk og internasjonal økonomi har trolig bidratt til at en større del av inntektsveksten har gått til sparing. Spareraten (sparingens andel av disponibel inntekt) lå i 2011 på noe over 8 %. Til sammenligning var den i 2009/2010 på rundt 6,5 %. SSB forventer en sparerate på over 8 % i perioden 2012-2014. Det forventes noe utflating i husholdningenes gjeldsopptak. De innstramminger i bankenes utlånspolitikk som ble innført 2. halvår 2011 vil trolig bidra til dette, selv om det knytter seg stor usikkerhet til hvilken - 3
effekt det vil ha (med økning i egenkapitalkravet fra 10 % til 15 % ved kjøp av bolig). Lån med pant i bolig har økt sterkere enn andre lån til husholdninger. Pantelånene økte med 7,7 % i 2011 mot 6 % i 2010. Lån med pant i bolig er enten nedbetalingslån eller rammelån. Rammelån er det «låneproduktet» som har økt mest i de siste 6 årene og andelen økte fra 2 % til 18 % av samlet gjeld i 6-årsperioden. Befolkningsvekst og innvandring De siste 5-6 årene har Norge opplevd en særlig sterk befolkningsvekst (over 60 000 pr. år), der omkring 70 % av veksten skriver seg fra netto innvandring. I 2011 innvandret det nesten 80 000, mens 33 000 utvandret. 64 % av de utenlandske statsborgerne som i 2011 innvandret til Norge, var statsborgere av medlemsland i EU. Det er arbeidsinnvandring som har gitt den store veksten, og her er det særlig polakker og baltere som peker seg ut (ca. 24 000 i 2011), men også svenskene utgjør en stor gruppe innflyttere (over 8 000 i fjor). Svenskene flytter imidlertid også i stor grad ut, slik at nettoinnvandringen fra vår nabo i øst ikke var på mer enn 2 800 i 2011. 2. Boligmarkedet Som figuren fra SSB viser, fortsetter den høye prisstigningen på boliger også i 2012. SSBs statistikk viser en prisstigning på 6,3 prosent for alle boliger siste 12 måneder. For blokkboliger var prisstigningen hele 8,6 prosent. NBBLs prisstatistikk og Eiendomsmeglerne sin prisstatistikk viser samme tendens. Det var en utflating i prisveksten 2. halvår 2011, og ekspertene hadde forventninger om enn lavere vekst i 2012 enn de to foregående årene, men så langt i år har ikke dette slått til. Spesielt i de største byene og omliggende områdene settes det daglig prisrekorder. - 4
Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for blokk i Oslo er i flg. NBBLs statistikk 1. kvartal 2012 kroner 38 800. De aller fleste prognosemakerne spår som sagt en lavere boligprisvekst i 2012 enn i 2011. Hvis dette skal slå til, må prisene relativt raskt vise tegn til utflating utover i året. SSBs prognose for 2012 sier 5,5 prosent og omtrent tilsvarende økninger de kommende årene. De fleste ekspertuttalelsene går i samme retning, men det gjenstår å se om det slår til. Strengere retningslinjer for utlån i form av økt egenkapitalkrav til 15 prosent trekker i retning av at flere kan få problemer med å få lånefinansiert boligkjøpet. Men en rekke andre forhold trekker i retning av fortsatt høy etterspørsel etter bolig. Ikke minst på grunn av stor usikkerhet i finansmarkedene, og da er bolig tradisjonelt et sikkert investeringsobjekt som også beskattes meget hyggelig i Norge. Ser vi på boligprisutviklingen de siste 6 årene, så har prisene steget med ca. 50 prosent fra 2005 til 2011. Dette på tross av at prisene sto helt stille i perioden 2007-2009. Oslo (og Bærum) har i denne perioden hatt en prisutvikling helt på linje med landsgjennomsnittet, mens særlig Stavanger-regionen har hatt en prisutvikling betydelig over snittet (mer enn 90 prosent i Stavanger by). Inflasjonsraten lå i samme periode på 13 prosent. Nordisk Sammenligning Etter finanskrisen har prisene på eneboliger utviklet seg forskjellig i de nordiske landene. Fra 4. kvartal 2008 til 4. kvartal 2011 steg prisene på eneboliger i Norge og Sverige med henholdsvis 25,1 og 9,5 prosent. I Danmark sank prisene med 9,6 prosent. Eneboliger i Danmark og Sverige kostet henholdsvis 7,5 og 2,8 prosent mindre i 4. kvartal 2011 enn i samme kvartal året før. Prisene på eneboliger i Norge steg med 7,1 prosent i samme periode. Hvorfor en særnorsk høy boligprisvekst I 2010 og 2011 har boligprisene i Norge økt med hhv 8,3 og 8,0 prosent. Høy innvandring en er en viktig forklaringsvariabel. I tillegg har vi hatt flere år med lav boligbygging, og fremdeles er det et gap mellom prisen på nye og på brukte boliger til tross for sterk prisvekst på brukte boliger spesielt i sentrale strøk. Rentenivået er historisk lavt, og prognosene fra Norges Bank gir ingen signaler om noen større endringer i nærmeste framtid. Dette sammen med en betydelig inntekstvekst, samt lav arbeidsløshet, bidrar til å forklare den høye veksten. Også økning i leieprisene Siste kvartal har leie-prisene i Oslo steget med 1 prosent etter en utflating forrige kvartal, i følge statistikk fra Boligbygg utarbeidet av Opinion Perduco. Siste 12 måneder har leieprisene steget med 3,6 prosent. I gjennomsnitt koster det 11 300 kroner å leie en gjennomsnittsleilighet i Oslo leieprisen for en 3-roms er ca. 13 000 i gjennomsnitt for hele Oslo, men det er til dels store variasjoner mellom bydelene. Sammenlignes leieprisene med forrige topp i 2002, har det nominelt vært en vekst på 35 prosent og 14,5 prosent reelt. - 5
Byggeaktiviteten går ned Det ble registrert igangsatt bygging av 6 791 boliger, med i alt 877 000 kvadratmeter bruksareal til bolig i 1. kvartal 2012 i følge SSB. Det har vært en nedgang på 13,1 prosent i antall nye boliger sammenlignet med samme periode året før da total igangsetting hele året endte på ca. 28 000 boliger. Nedgangen i boligbyggingen er mest markant blant blokkleiligheter, som gikk ned med 32 prosent, i samme periode. Boligbyggingen har gått ned innenfor alle bygningstyper unntatt for bofellesskap. Dette skyldes bygging av studenthybler i Trondheim. En forklaring på nedgangen er nytt regelverk (ny teknisk forskrift) som ble iverksatt fra 1. juli 2011. Dette regelverket hadde betydelig strengere krav til tilgjengelighet og energieffektivitet enn tidligere regler. Mye kan tyde på at mange utbyggere ønsket å få behandlet sine prosjekter etter gamle regler, og at det derfor vil ta noe tid før nye prosjekter etter ny TEK kommer opp. Nye boliger selger, men de rives ikke bort. Econ Püry utarbeider statistikk over nyboligomsetningen. Den viser at salget har tatt seg opp nå i mars og april, mot svært lave salgstall på begynnelsen av året. Nyboligsalget er inne i en svak negativ utvikling. Det er også en betydelig nedgang i igangsettingen av næringsbygg. Etter det negative omslaget i boligprisene høsten 2007, gikk boligbyggingen i Norge relativt markant tilbake; fra over 30 000 pr. år i perioden 2004-2007, til ca. 20 000 i 2009. Mot slutten av 2010 viste boligbyggingen igjen en oppadgående tendens, men det var først i 2011 at dette slo ut i klart høyere igangsetting: I løpet av 2011 ble det igangsatt nærmere 28 000 boliger, noe som er 30 prosent opp fra 2010. Utviklingen ut over året vil vise om bransjen er i stand til å igangsette over 30 000 boliger per år. Men i alle fall er vi langt fra det mange mener er et nødvendig boligbyggstall på 38 000 boliger per år. Byggenæringens Landsforbund, som for kort tid tilbake trodde på en igangsetting på godt over 30 000 i 2012, har nå justert ned sine tall til 28 000. De tror imidlertid fortsatt på en forsiktig økning i 2013. - 6
Boligbygging og befolkningsvekst Befolkningen i Norge passerte 5 millioner innbygger 19. mars 2012. Nye tall fra SSB viser at det nå er registrert 5 003 000 innbyggere i Norge. Dette er en økning på 17 000 siste kvartal, og det tilsier den høyeste befolkningsveksten 1. kvartal noen gang. 20 prosent av veksten skyldes fødselsoverskudd, mens 80 prosent skyldes innvandring og i all hovedsak fra europeiske land. Figuren nedenfor viser at mens boligbyggingen lå klart over befolkningsveksten på 1980-tallet, fikk vi på 1990-tallet og fram til 2007 en periode hvor befolkningsveksten lå litt, men ikke mye, over boligbyggingstakten. Fra 2008 og framover har imidlertid befolkningsveksten i Norge vært veldig høy, og betydelig høyere enn nybyggingen av boliger. - 7
Antall Befolkningsvekst og igangsatte boliger pr. år. 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 År Igangsatte boliger Befolkningsvekst I de siste befolkningsframskrivingene fra SSB forventes det en ytterligere økning pr år; stigende til opp mot 70 000 personer i både 2016 og 2017. Stadig flere aktører peker derfor på de utfordringene som kan komme til å følge i kjølvannet av en stadig lengre periode der boligbyggingen ikke henger med befolkningsutviklingen. Det er særlig i og rundt de større byene i Norge at dette utgjør et voksende problem. Allerede om 16 år forventer vi at befolkningen i Norge passerer 6 millioner. Boligbyggelagenes bygging I Norske Boligbyggelag ble det i 2010 igangsatt 1454 boliger, mens det i 2008 og 2009 ble igangsatt henholdsvis 526 boliger og 449 boliger. Nivået på igangsetting har aldri vært så lavt som i årene 2008/09. I 2011 ble det igangsatt 1 528 boliger; 53 prosjekter i 21 forskjellige boligbyggelag. Byggingen gikk dermed opp med ca. 5 prosent i forhold til 2010. Den totale boligbyggingen i Norge økte med hele 30 prosent i samme tidsrom, og boligbyggelagenes andel av boligbyggingen ble dermed redusert fra 7 prosent i 2010 til 5 prosent i 2011. - 8
Figur: Antall igangsatte boliger i Norske Boligbyggelag. 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 Blokk Småhus 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 63 prosent av de igangsatte boligene var organisert som borettslag, 34 prosent av boligene var organisert i sameie og 3 prosent i utleieboliger mm. Det har i de senere år relativt sett blitt bygget en økende andel sameier (selveierboliger) i regi av boligbyggelagene. Ved inngangen av 2012 planlegger boligbyggelagene i 2012 å sette i gang bygging av ca. 2 100 boliger fordelt på rundt 90 boligprosjekter. Dette indikerer at byggeaktiviteten kan bli omtrent på samme nivå som i 2011. Boligbyggelagenes plantall er alltid noe høyere en de endelige byggetallene. NBBLs anslag er 1 500 igangsatte boliger i 2011. 3. Boligpolitikk. Boligpolitikken gjør come back Boligpolitikken har fått en langt mer framtredende plass i mediebildet og i det politiske ordskiftet i løpet av det siste året. Stadig økende boligpriser, økende leiepriser og en boligbygging som ikke henger med en sterkt økende befolkningsvekst, danner et viktig bakteppe her. Ropet om flere boliger kommer nå fra stadig «nye aktører» som tradisjonelt ikke har uttalt seg om dette. Viktige eksempler på slike aktører er sentralbanksjefen (Øystein Olsen) og leder av Finanstilsynet (Morten Baltzersen), men det er også interessant å registrere at lederen av Norges Eiendomsmeglerforbund ved gjentatte anledninger har vært ute og advart mot «økende klasseskiller på boligmarkedet». Boligpolitiske rapporter og dokumenter produseres nærmest i en stri strøm: Arbeiderpartiet lanserte i april en boligpolitisk utvalgsrapport: «Boligbygging - et politisk ansvar». Dette er en rapport som NBBL hadde en positiv omtale av på våre nettsider; jf vedlegg. - 9
Boligprodusentenes forening har gitt ut en rapport om: «Hvordan få til et velfungerende bolig- og arbeidsmarked. Norges Eiendomsmeglerforbund: «Bolig i fremtiden et knapphetsgode eller tilgjengelig for alle?» NBBL har ikke gitt ut noen egen samlet rapport, med vi har gitt innspill alene og sammen med andre overfor sentrale boligpolitiske myndigheter; som i løpet av året skal fremme både en «bygningsmelding» og en «boligmelding» overfor Stortinget. Kamp om plassen I et debattinnlegg i Norges største avis (VG) i april, etterlyste adm. direktør Thor Eek politikere som er vilige til å ta langsiktig arealpolitikk på alvor: Vi får ca. 60 000 nye innbyggere i året, og ligger dermed i Europatoppen når det kommer til befolkningsvekst. Spesielt i pressområdene begynner det å minske på gode tomter, sier Eek. Forestillingen om at vi har så god plass her til lands har ifølge Eek fått politikerne til å skygge unna arealpolitikken. I debattinnlegget etterlyser NBBL-sjefen dyktige politikere som tør å ta fatt på den utakknemlige oppgaven det er å få til et fornuftig utbyggingsmønster som avveier ulike interesser på en konsekvent måte. Utleieboliger Tilskudd til utleieboliger er i all hovedsak begrenset til kommuner i Norge. Stortinget har imidlertid ved to anledninger bedt regjeringen å åpne opp for at også utleieboliger for vanlig ungdom skal kunne få økonomisk støtte. Stortinget ønsker også at det skal legges til rette for samarbeidsprosjekter mellom boligbyggelag og kommuner. Verken departementet eller Husbanken virker særlig begeistret for denne utvidelsen og etter diverse purringer har NBBL nå fått svar fra statsråd Navarsete at det ikke blir noen endring i regelverket i denne omgang, men at spørsmålet skal tas opp i den bebudede Boligmeldingen. Investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjem NBBL har her gjennom lang tid vært involvert i en problematikk rundt kjøreregler for samarbeid boligbyggelag/ kommuner ifht til bygging av omsorgsboliger. Kriteriene har satt en stopper for samarbeid mellom kommuner og boligbyggelag på området, da de nye reglene oppfattes som både kronglete og lite egnet for et samarbeid mellom kommuner og boligbyggelag; særlig ifbm bygging av omsorgsboliger som borettslag. NBBL har forsøkt å få til praktikable tilpasninger innenfor regelverket uten å lykkes. NBBL hadde derfor lagt saken mer eller mindre på is, inntil NRK Dagsrevyen tok saken opp på nytt. Vedlagt følger NBBLs omtale av saken på vår hjemmeside. - 10