Finansklagenemnda Eierskifte

Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2012-573 26.11.2012 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Arealavvik rettidig reklamasjon uriktig opplysning avhl. 3-8, 4-9, 4-12, 4-19 1. ledd og 3. ledd. Enebolig fra byggeår 2007 ble ved kjøpekontrakt av 14.11.08 solgt "som den er" for kr 2,3 mill. Overtagelse fant sted 12.12.08. Boligens areal i 2. etg. ble i salgsdokumentasjonen oppgitt til å være brutto på 70 m 2 hvorav bruksarealet utgjorde 63 m 2, p-rom 60 m 2 og s-rom 3 m 2. Tre senere arealmålinger avvek fra dette, men med forskjellig resultat. Kjøper fattet mistanke til at det forelå et arealavvik i november 2009 og reklamerte til selskapet 15.2.10. Kjøper krevde et skjønnsmessig prisavslag på kr 300.000. Selskapet bestred ansvar da kjøper hadde reklamerte for sent da kjøper ved overtagelsen av boligen hadde fått utlevert en mappe med tegninger der faktisk areal fremkom, samt at det ikke forelå et egentlig arealavvik da arealet faktisk var der, men ikke var målbart. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kjøpers krav: Prinsipalt kr 300.000 subsidiært prisavslag etter nemndas skjønn samt takst kr 5.695 og forsinkelsesrente. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Nemnda kan ikke være enig med selskapet i at kjøperne burde ha oppdaget arealavviket på et tidligere tidspunkt, med den virkning at kjøperne har reklamert for sent etter avhl. 4-19 første ledd om reklamasjon innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget. Selskapets hovedgrunnlag for denne anførselen er at korrekt areal fremgikk av den boligmappen som kjøperne fikk ved overtakelsen av boligen. Nemnda kan ikke se at 4-9 om kjøperens undersøkelsesplikt etter overtakelsen medfører at kjøperen må kontrollere arealopplysninger i salgsdokumentasjonen opp mot opplysninger i opprinnelige byggetegninger eller andre dokumenter som følger boligen. Kjøperne har gitt en naturlig forklaring på at rommene i 2. etg. ikke ble tatt i bruk tidligere. Det kan ikke konkluderes med at de burde ha sett arealavviket før de ifølge sin egen forklaring fattet mistanke til arealet i 2. etg. i november 2009. Det er ikke nevnt noen bestemt dato. Nemda kan ikke konkludere med at reklamasjon 15.2.10 er utenfor den veiledende fristen på inntil tre måneder som synes å følge av Rt. 2010 s. 103. Det følger av Rt. 2003 s. 612 at avvik mellom opplyst og korrekt innendørs areal utgjør mangel etter avhl. 3-8, med mindre avviket er under en nedre terskel for hva som er relevant. Det viktigste arealmålet for boliger er arealet på p-rom, og nemnda legger avviket for p-rom til grunn for sin vurdering. Selskapets anførsel om at avvik på arealet for p-rom er et "uegentlig arealavvik" siden arealet finnes uten å være målbart, kan ikke tillegges vekt, idet korrekt areal på p-rom er vesentlig i seg selv. Det var i boligsalgsrapporten opplyst at p-rom i 2. etg. utgjorde 60 m 2. Senere målinger har gitt noe ulike resultater, men de to siste målingene, som er utført av andre enn den opprinnelige takstmannen, viser begge omkring 32 m 2, som må kunne legges til grunn som korrekt. Avviket er således på ca 28 m 2, noe som utgjør ca 20 % av oppgitt samlet areal på p-rom på 138 m 2. Innendørs arealavvik på ca 20 % er utvilsomt tilstrekkelig til å utgjøre mangel etter 3-8. Flertallet, Bergsåker, Vinje og Sundby, bemerker: Når det gjelder utmåling av prisavslag etter 4-12 første ledd, har nemndas flertall i tidligere saker tatt utgangspunkt i ca to tredjedeler av matematisk beregnet kvadratmeterpris ifølge kjøpekontrakten. I nærværende sak gir en matematisk beregning et resultat på ca kr 466.000. To Side 1 av 6

tredjedeler av dette kan rundes av til kr 300.000, som tilkjennes som prisavslag. Beløpet er fastsatt skjønnsmessig, og inkluderer kjøpernes utgifter til takst samt forsinkelsesrenter frem til oppgjørstidspunktet etter nemndas uttalelse. Mindretallet, Kvanvik og Glæsel, er enige med flertallet i reklamasjonsspørsmålet og mangelsvurderingen, men er ikke enige i utmålingen av prisavslaget. En fast praksis på å utmåle et prisavslag til 2/3 av kvadratmeterprisen multiplisert med avviket blir for skjematisk siden vurderingene er konkrete i den enkelte sak og faktum og hvilke momenter som skal vektlegges vil kunne variere. Prisavslaget skal i utgangspunktet svare til den forholdsmessige differansen mellom verdien boligen hadde på salgstidspunktet med arealet slik det ble oppgitt, og verdien den ville hatt om det hadde vært oppgitt korrekt areal. Det følger av rettspraksis (bl.a. lagmannsrettsdommene LB-2001-000695, LG-2006-131129 og LB- 2010-29304) at det ikke er adgang til å kreve prisavslag tilsvarende kvadratmeterpris multiplisert med avviket. Dette kommer av at den forholdsmessige differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen ikke samsvarer med arealavvikets prosentmessige størrelse. For det første er det flere faktorer som vil ha en reduserende funksjon. De må komme til fradrag i kjøpesummen. Blant annet påvirkes ikke tomteverdien av det innvendige arealet. Det samme gjelder for garasjer, anneks og andre installasjoner med særskilt verdi. Etter at det er tatt hensyn til ulike reduksjonsfaktorer, divideres boligverdien på antall opplyste kvadratmeter for å få den direkte kvadratmeterprisen for boligen. Denne gir imidlertid bare begrenset veiledning, fordi eksempelvis bad og kjøkken har høyere kvadratmeterpris enn eksempelvis stue og soverom. Man må da ta utgangspunkt i det billigste arealet. Det vises i denne sammenheng til juridisk teori Bergsåker, Kjøp av fast eiendom (2003) s. 276, samt Benestad Andersen, Avhendingsloven (2008) s. 279. I herværende sak er arealsvikten i soverom og oppholdsstue, altså såkalte billigste areal. Videre er det åpenbart at det også er andre faktorer enn antall kvadratmeter som influerer på kjøpesummen for en bolig, eksempelvis beliggenhet/omgivelser, standard, utnyttelse, planløsning, trivselsinntrykk, utearealer m.v., jf. RG 2005 s. 1336. Dette dreier seg om en så å si helt ny enebolig (byggeår 2007, solgt i 2008), noe som ifølge megler sjelden er i markedet. I det foreliggende tilfellet er det snakk om uriktig måling av et areal med skråtak, slik at mye av feilen skyldes at ikke måleverdig areal er medtatt i arealmålingen. Det vil si at det er areal i etasjen som har bruksnytte, arealet inntil en knevegg kan brukes til plassering av møbler etc. Dette må hensyntas ved en utmåling. Det må også vektlegges at kjøper har sett boligen og sånn sett kjøpt hva han har sett, jf. Benestad Andersen, Avhendingsloven (2008) s. 279. Det er ingen av partene i saken som har gjort forsøk på å finne ut hva eiendommens verdi ville ha vært på salgstidspunktet dersom korrekt areal ble oppgitt. Kun på denne måten vil det kunne gi et riktig utgangspunkt for et forholdsmessig prisavslag. Eiendommen ble solgt for kr 200.000 under meglers prisantydning på kr 2,5 mill. Ifølge megler ble boligen solgt i november 2008, den høsten vi fikk finanskrisen og det var noe brems i boligmarkedet. Det var videre ingen budrunde, kun en budgiver. Selgers lån, som ble innfridd ved salget lå tett opp til salgssummen på kr 2,3 mill. Et prisavslag på kr 300.000 som foreslått av flertallet, vil medføre at kjøper reelt sett har fått boligen for kr 2 mill. Det fremstår som en utilsiktet fordel for kjøper. Prisavslaget blir nødvendigvis å skjønnsmessig fastsette, og mindretallet finner å sette et passende beløp til kr 150.000. Side 2 av 6

Konklusjon: Kjøperne gis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Marianne Kvanvik, Anne Glæsel, Jarle Vinje og Kristin Sundby. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20113470 - CEG av 02.10.2012 Saken gjelder spørsmål om kjøper har reklamert i tide, om avhl. 4-19 tredje ledd kommer til anvendelse og i så fall, om AmTrust er ansvarlig for arealavvik etter avhl. 3-8 samt størrelsen på et eventuelt prisavslag, avhl. 4-12. Enebolig fra byggeår 2007 ble ved kjøpekontrakt av 14.11.08 solgt "som den er" for kr 2,3 mill. Overtagelse fant sted 12.12.08. Selger tegnet eierskifteforsikring i AmTrust ved utfylling av egenerklæring. Selger svarte "nei" på samtlige av selskapets spørsmål og opplyste å ha bodd i boligen i ett år. Selger innhentet en boligsalgsrapport fra takstmann E. Under pkt. arealer, fremgikk det at boligen var målt etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" som hadde sitt utgangspunkt i NS 3940:2007. Ved eventuell motstrid, var det takstbransjens retningslinjer som var lagt til grunn. Boligens areal ble oppgitt som følger: BTA BRA P-ROM S-ROM 1. etg 85 78 78 0 2. etg 70 63 60 3 Sum 155 141 138 3 I prospektet ble det opplyst at boligen hadde to soverom, loftstue og bod/garderoberom i 2. etg. Boligens p-rom ble oppgitt til 138 m 2 Primærrom var soverom, loftstue, stue, kjøkken, bad og gang. Bruksareal var 141 m 2 og bruttoareal 155 m 2. Prisantydning for boligen ble av megler anslått til kr 2.490.000. Kjøper fattet i november 2009 mistanke til at boligen hadde et mindre areal i 2. etg. enn det som var opplyst om ved salget. Kjøper undersøkte mappen på boligen som han hadde fått ved overtagelse og fattet mistanke til at avviket kunne være i boligens 2. etg. Kjøper hadde et møte med megler om saken, hvor det var enighet om å be takstmann E komme og foreta en kontrollmåling av boligen. Takstmannens rapport var datert 9.12.09 og fra rapporten hitsettes følgende om arealet i boligens 2. etg: BTA 47 m2 BRA 42 m2 P-rom 40 m2 Takstmann E utferdiget nok en rapport om arealet i boligens 2. etg. Rapporten er datert 8.1.10. Fra rapporten hitsettes følgende om arealet i boligens 2. etg: BTA 42 m2 BRA 36,52 m2 P-rom 34m2 Takstmann E oppgav at arealavviket var stort og var en regnefeil. Takstmannen hadde sjekket med sine notater fra befaring i forkant av boligsalgsrapporten og hadde samme mål etter bruk av laser. Takstmannen beklaget at det var oppgitt feil areal i boligens 2. etg. Kjøper fikk også takstmann Ø til å foreta en kontrollmåling av arealet i 2. etg. Rapporten er datert 14.1.10 og det fremgikk at målingen var gjort etter Norsk Standard og takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2009. Fra rapporten hitsettes følgende om arealet i boligens 2. etg.: BTA 37 m2 BRA 35 m2 P-rom 32 m2 S-rom 3 m2 Kjøper reklamerte til selskapet ved reklamasjon datert 15.2.10. Kjøper viste til at rapporten fra takstmann Ø måtte være den riktige og anførte at det forelå en mangel ved eiendommen som følge Side 3 av 6

av arealavvik. Kjøper fremmet krav tilsvarende pris per m 2 multiplisert med antall m 2 som manglet samt utgifter til takst. Selger opplyste å være ukjent med arealavviket. Selger hadde stolt på de målinger takstmannen hadde gjort i boligsalgsrapporten. Selger opplyste at huset var et ferdighus levert av H entreprenør AS i 2007. Kjøper hadde fått alle tegninger av boligen fra selger. Selskapet bad megler om å oversende alle vedleggene til kontrakten noe megler oversendt. Dette inkluderte tegninger av boligen hvor arealet for boligens 2. etg. fremkom. Fra tegningene hitsettes følgende opplysninger om areal i boligens 2. etg.: BRA 33,56 m2 BA 20,13 m2 BRA-K 33,56 m2 BYA 0 m2 Megler opplyste om at kjøper hadde holdt megler løpende orientert om prosessen. Selskapet avviste kjøpers krav på bakgrunn av at det var reklamert for sent, jf. avhl. 4-19 første ledd. Selskapet viste til at forholdet burde ha vært oppdaget raskt etter overtagelse 12.12.08. Uansett var det opplyst om at forholdet ble oppdaget i november 2009 som var tre måneder forut for reklamasjonen. Kjøper var ikke enig i selskapets standpunkt. Kjøper viste til at boligens 2. etg. hadde stått ubenyttet frem til slutten av 2009. Kjøper hadde da begynt møblering av barnerom i 2. etg. og hadde fattet mistanke til at arealet ikke kunne være i samsvar med det opplyste ved salget. Avviket i BRA var på 28 m 2 som i henhold til megler hadde en verdi på ca kr 400.000. Kjøper anførte at det forelå mangel etter både avhl. 3-3 og 3-8. Etter en helhetsvurdering, krevde kjøper et skjønnsmessig prisavslag på kr 300.000. Selger opplyste at kjøper ved overtagelsen hadde fått overrakt den komplette byggebeskrivelsen der alle mål på boligen var spesifiserte. Megler bekreftet at det hadde vært et møte med kjøper i god tid før kjøper reklamerte angående arealavviket og videre fremgang i saken. Megler husket ikke tidspunktet, men opplyste at kjøper hadde hatt vanskeligheter med å finne et egnet tidspunkt da kjøper jobbet med dekkskift. Selskapet fastholdt sitt tidligere standpunkt. Selskapet viste til at kjøper ved overtagelsen hadde fått overlevert dokumenter som viste det faktiske arealet i boligens 2. etg. Selskapet anførte at reklamasjonsfristen begynte å løpe fra dette tidspunktet da kjøper rent faktisk satt på dokumenter som oppgav et annet areal. Informasjonen fremgikk på en lett forståelig måte. Det ble fra selskapet side forutsatt at kjøper satt seg in i dokumentasjonen vedrørende boligen. Selskapet bemerket avslutningsvis at det var uklart om det forelå et faktisk arealavvik eller om oppgitt areal var feilbenevnt eller gitt feil angivelse ut i fra måleverdige areal. Kjøper tilbakeviste at det var reklamert for sent. Kjøper bekreftet å ha fått en mappe med dokumenter av selger på overtagelsen, men selger gav i den forbindelse ingen ytterligere opplysninger eller oppfordring til spesielle undersøkelser. Mappen var ikke en del av kjøpekontrakten og kjøper hadde ingen plikt til gjennomgang av denne, jf. avhl. 4-9. Selv om kjøper hadde gjennomgått mappen, var det tvilsomt om kjøper hadde registrert at tegningene angav et annet areal en hva som var opplyst ved salget. Selskapet rekvirerte en egen takstmann til å måle opp boligen. Takstmann O opplyste at arealet var målt opp etter NS 3940. Fra rapporten om arealet i boligens 2. etg. hitsettes: BRA 36,38 kvm BRA 35,27 kvm P-rom 32,68 kvm Selskapet viste til at feilmålingen gjaldt arealet i 2. etg. som hadde skråvegger. Det faktiske gulvarealet på 47,5 m 2 var dermed større enn det som var måleverdig. Det var derfor ikke tale om et faktisk arealavvik, men et såkalt uegentlig arealavvik da arealet faktisk eksisterte. Uansett anførte selskapet at det ikke hadde virket inn på avtalen, jf. avhl. 3-8 annet ledd, da kjøper ikke hadde oppdaget avviket før to år etter overtagelse. Side 4 av 6

Kjøper bragte saken inn for Sekretariatet for Finansklagenemnda. Kjøper anførte at det var rettidig reklamert og at det forelå mangel etter avhl. 3-3 og 3-8 på bakgrunn av et arealavvik i BRA på 28 m 2 i forhold til det opplyste. Sekretariatet fant å rette innvendinger mot selskapet standpunkt. Sekretariatet viste til at i henhold til opplysninger fra kjøperne, fikk kjøper mistanke til at det forelå et arealavvik i november 2009 og reklamasjonen var datert 15.02.10. Nøyaktig tidspunkt for når kjøperne fikk mistanke om arealavviket var ikke opplyst. Sett i lys av uttalelse i Rt. 2010 s. 103 om reklamasjonsfristens lengde på 2-3 måneder, var sekretariatet av den oppfatning at det er reklamert i tide. I forhold til om kjøper burde ha oppdaget forholdet tidligere slik selskapet hadde anført, viste sekretariatet til Selskapets standpunkt ble støttet av Benestad Andersen i hans bok Avhendingsloven med kommentarer s. 256. Sekretariatet var ikke uenig i dette da sekretariatet anså det som naturlig for en kjøper å gå gjennom den dokumentasjonen man eventuelt mottok i tillegg om eiendommen ved overtagelsen. Sekretariatet kunne imidlertid ikke se at lovens ordlyd lå opp til at man har en plikt til å gjennomgå slik dokumentasjon da avhl. 4-9 definerer plikten til "undersøkje eigedomen". Dette samsvarte med uttalelse sak FSN 6892 hvor nemnda kom til at kjøpers undersøkelsesplikt etter avhl. 4-9 ikke omfattet kontroll av de angitte arealer. Sekretariatet viste også til at nemnda uttalte i FSN 6053 at arealavvik var en mangel som en kjøper verken kunne eller burde ha oppdaget uten sakkyndig bistand. Dette var i tråd med Benestad Andersen s. 255, hvor det fremgikk at det lå utenfor kjøpers undersøkelsesplikt å kontrollmåle eiendommen etter overtagelsen da kjøper må kunne slå seg til ro med de opplysninger som er gitt i salgsdokumentasjonen. Sekretariatet ba selskapet uansett om å redegjøre for sitt syn i forhold til om avhl. 4-19 tredje ledd kom til anvendelse. Etter sekretariatets oppfatning forelå det et vesentlig arealavvik fra det som ble opplyst i salgsdokumentasjonen, jf. avhl. 3-8, men selskapet ble bedt om å utdype sitt standpunkt i forhold til uegentlig arealavvik. Sekretariatet stilte spørsmål ved om arealet i de forskjellige målingene var utført etter de samme reglene som ble anvendt i boligsalgsrapporten der det fremgikk at arealet er målt etter NS 3440:2007. Verken takstmann O eller takstmann E har oppgitt hvilke regler som er lagt til grunn i etterfølgende målinger, men takstmann E hadde opplyst at det er anvendt "retningslinjer for arealmåling 2009". Etter sekretariatets oppfatning kunne det ikke ses bort fra at tidsaspektet kunne ha betydning for om avviket hadde virket inn, men etter sekretariatets vurdering burde det i vurderes hvorvidt den uriktige opplysningen har virket inn ut i fra at kjøpesummen var ca kr 200.000 mindre enn prisantydning. Det kunne derfor syntes hensiktsmessig å innhente en verdivurdering av antatt verdi av eiendommen i forhold til riktig areal. Avslutningsvis ble selskapet bedt om å redegjøre for sitt syn i forhold til hvordan et eventuelt prisavslag skulle beregnes eller om selskapet er uenig i beregninger som var foretatt av kjøper. Sekretariatet viste for øvrig til at nemnda i flere lignende saker kommet til at prisavslaget skulle settes forholdsmessig til 2/3 beregnet ut fra gjennomsnittlig kvadratmeterpris senest i FinKN-2011-423. Selskapet fastholdt at det var reklamert for sent. Etter selskapets oppfatning kom avhl. 4-19 tredje ledd ikke til anvendelse da selger hadde opptrådt med normal aktsomhet. Selskapet viste til at selger hadde mottatt en byggemappe etter at boligen var ferdigstilt, men at selger ikke hadde noen undersøkelsesplikt ved salget. Selger hadde sett hva han hadde fått av utbygger, men ikke hatt nærmere grunnlag eller oppfordring til å sette seg nøye inn i dokumentene i mappen. Ettersom tre takstmenn hadde målt boligen i ettertid og kommet til forskjellig resultat, anførte selskapet at det var vanskelig å vurdere hva som var måleverdig areal i boligen. Fra selskapets vurdering i forhold til uriktig opplysning hitsettes: Med uegentlig arealavvik menes at det foreligger et avvik mellom opplyst areal og måleverdig areal. I henhold til standard i NS 3940 skal areal som "har fri høyde over gulv på minst 1,9m i en bredde på minst 0,6 m. Del med skråtak regnes som måleverdig til 0,6 m utenfor høyden 1,9 m eller til begrensede vegg eller annen bygningsdel",... Her ser man at gulvarealet på tegningen er større enn det som er måleverdig areal. I denne saken ser vi at: - Opplyst primær-areal i loftsetasjen er 60 kvm Side 5 av 6

- Måleverdig areal er rundt 35 kvm - Gulvarealet er 47,4 kvm (i tillegg kommer bodarealet) Her ser vi at det reelle arealavviket mellom opplyst areal og gulvarealet er ca 13 kvm. Videre ser vi at avviket mellom opplyst areal og måleverdig areal er større. Selskapet er av den oppfatning at det er det reelle arealavviket som må legges til grunn ved mangelsvurderingen. Synspunktet er fundert i at gulvarealet faktisk er der og at det reelle arealavviket er mindre enn det klager hevder. Det at arealet faktisk eksisterer, men at det ikke er måleverdig etter NS-reglene er ikke avgjørende for vurderingen av om det foreligger en mangel etter avhendingsloven. Kjøper ser størrelsen på gulvarealet på visning, ser skråvegger og har muligheter til å danne seg et inntrykk av boligens muligheter og begrensninger. Dette er momenter som er tillagt avgjørende vekt i flere rettsavgjørelser: se LG-2005-131106, LB-2002-1224, LE-2000-958, TOSLO-2002-1295. I LG-2005-131106 ble det konkludert med et feilbenevnt areal ikke kunne anes å være en mangel. I denne saken er deler av arealet feilaktig medtatt som areal, da arealene ikke har vært målbare i henhold til oppmålingsreglene. I LE-2002-1224 fremgår det at "hvorvidt de omtvistede arealet er riktig eller uriktig medtatt som målbart etter NS 340 er ikke avgjørende i forhold til avhendingslovens regler". Etter selskapets oppfatning måtte et prisavslag uansett utmåles forholdsmessig ut i fra et reelt avvik på 13 m 2. Selskapet innhentet en uttalelse fra megler. Det fremgikk at prisantydningen til megler ble satt etter å ha lest boligsalgsrapporten. Prisantydningen ble satt ut i at boligen var ny samt helhetsinntrykket av den. Boligen ble solgt for kr 200.000 som følge av "finanskrisen", samt at det ikke var noen budrunde da det kun var en budgiver. Selgers lån, som ble innfridd med kjøpesummen, lå tett opp mot kjøpesummen, men det var vanskelig for megler å uttale om selger ville gått ytterligere ned i pris. Finansklagenemnda Eierskifte bes om å ta stilling til om kjøper har reklamert i tide, om avhl. 4-19 tredje ledd kommer til anvendelse og i så fall, om arealavvik utgjør en mangel etter avhl. 3-8 samt størrelsen på et eventuelt prisavslag, avhl. 4-12. Tidligere uttalelser: Rettspraksis: 6892 6053 2011-423 2010-436 LG-2005-131106 LB-2002-1224 LE-2000-958 TOSLO-2002-1295 Side 6 av 6