Vadsø kommune Analyse av forventet inntekt ved innføring av eiendomsskatt i hele kommunen i 2015 Jasper de Mooij 1
2
1 - INNLEDNING... 4 USIKKERHETER... 4 2 MARKEDSVERDIER OG TAKSTER... 5 Bolig/landbruk/fritidseiendommer... 5 FORRETNINGSEIENDOMMER... 8 Verk og bruk - produksjonsutstyr... 8 Næring - bygningsmassen... 8 3 SKATTEINNTEKTER... 9 NÆRING, VERK OG BRUK... 9 ORDINÆRE EIENDOMMER... 9 4 - SAMMENDRAG... 10 KONSEKVENSEN FOR EIENDOMSBESITTERENE... 10 3
1 - Innledning Denne analysen er bestilt av Vadsø kommune og skal gi et estimat over forventet inntekt etter omtaksering med nye takster gjeldende fra 2015. Grunnlaget for analysen er: kommunens Matrikkelregister per april 2014 omsetningsverdier i perioden 1986-2013 hentet fra NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund) innspill fra kommunen nylige omsetninger fra Finn.no nøkkeltall og erfaringer fra andre kommuner Usikkerheter Matrikkelregistret mangler areal på en del bygninger og/eller etasjer. Dette gjør at tallene i analysen er beheftet med noe usikkerhet. Det er p.t. ikke besluttet om kommunen bruker formuesverdier som takst på boliger eller ei. Analysene som ESKAN har utført så langt på vegne av KSE tyder på at takstnivået er ganske sammenlignbar for begge takseringsmetodikkene, men kvaliteten (treffsikkerheten ift faktisk omsetningsverdi) på taksten er bedre ved kommunal taksering enn ved formuesverdibasert taksering. 4
2 Markedsverdier og takster For å komme fram til et mest mulig realistisk estimat på takstsummer i 2014 er det fulgt en metode som tar utgangspunkt i Matrikkelregistret supplert med mest mulig realistiske omsetningsverdier. Eiendomsskattelovens 8A-2 sier om taksering: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. I denne analysen tar vi utgangspunkt i at taksten skal ligge på et nivå som er ca. 80 % av markedsverdien, slik at man bygger inn en viss forsiktighetsmargin som gjør at det vil være ytterst få takster som ligger over markedsverdien. Dette er vanlig praksis i de fleste kommuner. Dessuten vil det være en del eldre bebyggelse med lavere standard og dermed lavere takst. Vi regner med at dette reduserer takstene med en ytterligere 25 %. Bolig/landbruk/fritidseiendommer For bolig- og fritidsbygninger ser opplegget slikt ut: Omsetningsverdier Kvadratmeterpris pr bygningstype Matrikkel Takstsummer pr bygningstype 80 % av kvadratmeterpris pr bygningstype Antall av hver bygningstype Gjennomsnittlig areal pr bygningstype 25 % reduksjon for «slit og elde» På de bygningene hvor areal er registrert så vil det ofte være et korrekt areal, men opplysningene på nyere boliger er som regel mer komplette enn på eldre (og mindre) hus. Gjennomsnittlig areal på eneboliger i Matrikkel er justert til 150 kvm. Tomter blir i mange kommuner taksert mot en lav pris i eiendomsskattsammenheng (f.eks. 100 kr), mens man opererer med en høyere pris i bykommuner. Vi har valgt 100 kr for Vadsø. Når det gjelder omsetningsverdier så er de hentet fra NEF (Norges EiendomsmeglerForbund) for distriktet Resten av Nord-Norge for årene 1986-2013. I tillegg har vi hentet nylige antydningsverdier fra Finn.no for Vadsø kommune. Tallene for «Resten av Nord-Norge» er lite relevante for Vadsø i og med at Nord-Norge er temmelig sammensatt Ut ifra følgende grafene så estimerer vi at kvadratmeterprisen for 2015 vil være nærmere 12 000 kr for eneboliger og 15 000 kr for leiligheter (terrassehus, atrium, kjede/rekkehus). 5
Figur 1: prisutvikling boliger «Resten av Nord-Norge» - NEF Figur 2: prisutvikling eneboliger i Vadsø Finn.no Når det gjelder fritidsboliger så er det stor variasjon i prisnivået kvadratmeterprisen kan være helt opp i 50-60 000 kr. Vi regner med en pris på 15 000 kr pr kvadratmeter i denne analysen. Garasjer er satt til 3000 kr pr kvadratmeter. Følgende tabell gir en oversikt over anslåtte takstsummer pr bygningskategori. Totalt blir summen på alle bolig/landbruks/fritidseiendommer estimert til å være ca. 4,5 milliard kr. 6
Bygningsgruppe Totalt antall Gjsn areal Justert Kvmpris 80% av kvmpris Red. for slit og elde Takst Andre boligbygg 17 473 473 12000 9600 7200 77 193 600 Boligfellesskap 0-0 12000 9600 7200 - Enebolig, tomannsbolig, mm 2386 153 150 12000 9600 7200 3 435 840 000 Fiskeri, landbruksbygninger 376 194 194 0 0 0 - Fritidsboliger, seterhus, koier 908 49 40 15000 12000 9000 435 840 000 Garasjer, naust 1875 32 25 3000 2400 1800 112 500 000 Terrassehus, blokker 30 602 602 15000 12000 9000 216 720 000 Bebygde tomter 2426 1000 100 242 600 000 Tabellen viser at en gjennomsnittlig boligeiendom har en tenkt takst på ca. 1,5 million (hus + tomt). Dette virker umiddelbart nokså realistisk hvis vi sammenligner med Finn.no. Taksten skal ligge på 80 % av omsetningsverdien. Figur 3: Søkemuligheter for boligeiendommer på Finn.no 7
Forretningseiendommer Disse eiendommene er svært varierte og det gjør det vanskelig å lage et sikkert estimat. Grunnlaget for denne delen av analysen er innspill fra kommunen, en undersøkelse på nettet, og en god del erfaring fra andre kommuner. Verk og bruk - produksjonsutstyr Vadsø har ikke et sterkt utviklet næringsliv. Vi velger foreløpig å operere med et muligens noe konservativt estimat på 100 mill kroner som samlet takst på produksjonsutstyr på verk og bruk (herunder høyspent/lavspent ledninger, og tele-eiendommer). Næring - bygningsmassen Selv om det finnes stor variasjon også når det gjelder næringseiendommer, så har vi valgt å bruke samme metodikk som for boligeiendommer. Vi har ikke foretatt noen justeringer på gjennomsnittlig areal, og vi har brukt en nøktern kvadratmeterpris på 5000 kr som også justeres for både forsiktighetsmargin og «slit & elde». Takstsummen på næringseiendommer (samt bygningsmassen som befinner seg på verk og bruk) blir ca. 0,7 mld kroner. Bygningsgruppe Totalt antall Gjsn areal Justert Kvmpris 80% av kvmpris Red. for slit og elde Takst Fengsel, Politi, beredskapsbygninger 3-0 5000 4000 3000 - Helsebygninger 0 449 449 5000 4000 3000 - Hotell og restaurant 24 260 260 5000 4000 3000 24 998 400 Industri, lagerbygning 179 534 534 5000 4000 3000 382 195 640 Kontor, forretningsbygg 80 953 953 5000 4000 3000 304 868 571 Samferdsel, telehus, parkeringshus, 18 304 304 5000 4000 3000 21 864 000 Skolebygning, universitet, idrettsbygn 68 892 892 0 0 0-8
3 Skatteinntekter Ut ifra de anslåtte takstsummene kan man beregne skatteinntektene ved ulike valg av promillesats og størrelse på bunnfradrag. Næring, verk og bruk Skatteinntekten på disse eiendommene vil være mellom 1,7 og 5,8 millioner kroner. Takstsummen er ca. 0,8 mld kroner. Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 Inntekt (millioner) 1,7 2,1 2,5 2,9 3,3 3,8 4,2 4,6 5,0 5,4 5,8 Ordinære eiendommer Her er skatteinntekten avhengig av størrelsen på bunnfradraget og promillesatsen. Vi forutsetter at Vadsø kommune ikke bruker fritak 7c (fritak på nyoppsatte boligbygg). Bunnfradrag 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 Takstsum -> 4 521 4 332 4 143 3 953 3 764 3 575 3 386 3 197 3 008 2 819 2 630 Promillesats 2 9 9 8 8 8 7 7 6 6 6 5 2,5 11 11 10 10 9 9 8 8 8 7 7 3 14 13 12 12 11 11 10 10 9 8 8 3,5 16 15 14 14 13 13 12 11 11 10 9 4 18 17 17 16 15 14 14 13 12 11 11 4,5 20 19 19 18 17 16 15 14 14 13 12 5 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 5,5 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 14 6 27 26 25 24 23 21 20 19 18 17 16 6,5 29 28 27 26 24 23 22 21 20 18 17 7 32 30 29 28 26 25 24 22 21 20 18 Tabellen leses slik: Eksempel 1: uten bunnfradrag og med promillesats på 2 så blir inntekten 9 millioner kroner Eksempel 2: med bunnfradrag på 100 000 kr og promillesats på 3 så blir inntekten 12 millioner kroner. 9
4 - Sammendrag Inntektspotensialet for 2015 estimeres til et beløp på 38 millioner kroner fordelt på 32 millioner på ordinære eiendommer og 5,8 millioner kroner på næringseiendommer/verk og bruk (ved promillesats 7 og 0 kroner i bunnfradrag). Eksempler: ved 2 på samtlige eiendommer, og uten bunnfradrag, vil inntekten bli ca. 10,7 mill kroner ved 2 på ordinære og 7 på næringseiendommer, og uten bunnfradrag, så blir inntekten ca 14,8 mill kroner ved 4 på ordinære, 7 på næringseiendommer, og bunnfradrag på 200 000 så blir det ca 20,8 mill kroner Konsekvensen for eiendomsbesitterene I følgende tabell står beløpet som eiendomsbesitteren må betale i skatt ved ulik skattegrunnlag (= takst evt bunnfradrag). Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 6 7 Skattegrunnlag 250 000 500 625 750 875 1000 1125 1250 1500 1750 500 000 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 3000 3500 750 000 1500 1875 2250 2625 3000 3375 3750 4500 5250 1 000 000 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 6000 7000 1 500 000 3000 3750 4500 5250 6000 6750 7500 9000 10500 2 000 000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 12000 14000 2 500 000 5000 6250 7500 8750 10000 11250 12500 15000 17500 3 000 000 6000 7500 9000 10500 12000 13500 15000 18000 21000 4 000 000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 24000 28000 5 000 000 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000 30000 35000 Eksempel: taksten på Ola Nordmann sin fritidseiendom er 1,1 mill kroner. Ved bunnfradrag på 100 000 kr og en promillesats på 2 så blir skattegrunnlaget 1,1-0,1 = 1 million, og han betaler 2 000 kroner i skatt. 10