Kvartalsrapport 1-2014 SR EiendomsInvest Tyskland I AS
SR EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har fokusert på området Rhein-Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Det er ikke gjennomført ytterligere salg av porteføljeeiendommer gjennom 1. kvartal 2014. Eiendomsporteføljen består av totalt 83 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 240,4 millioner, fordelt på totalt 190 017 m 2. Av dette er 83 328 m 2 klassifisert som boligeiendom og 106 689 m 2 som kontoreiendom. I tillegg kommer PREs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2. Porteføljen har sett en svak ledighetsvekst på 0,3 prosentpoeng fra forrige rapportering (desember 2013), men har samtidig falt jevnt gjennom 1. kvartal fra 7,5 % til 7,4 %. PRE Managements årlige Investordag for forvalterens Tysklands-fokuserte selskaper ble i år avholdt på Hotel Continental i Oslo. Presentasjonen er i sin helhet tilgjengeliggjort på forvalters hjemmesider, og dekker blant annet det pågående exit-arbeidet og forvalters strategier for en avvikling av PRE. Aksjonærer som selv ikke fikk anledning til å møte på Investordagen anbefales å gjennomgå presentasjonen som et godt supplement til kvartalsrapportene. Det refereres også til selskapets 4. kvartalsrapport 2013 som i større grad oppsummerer fjoråret. Arbeidet med den videre avhendingen av gjenværende 83 porteføljeeiendommer pågår fremdeles for fullt, og forvalter arbeider parallelt med strukturering og salg av både enkelteiendommer og delsegmenter. Slik nevnt i tidligere kvartalsrapporter har forvalter observert et bedret tysk eiendomsmarked i 2013 og inn i 2014, tett sammenhengende med at tyske banker etter årsskiftet 2012-2013 i større grad tilbyr bankfinansiering til kjøp av større eiendomsporteføljer. Privatboligmarkedet i Tyskland har på et overordnet plan sett en jevn etterspørsels- og prisvekst gjennom fjoråret, men ser tegn til stagnering gjennom 1. kvartal 2014. Markedet for næringseiendom er til sammenligning fremdeles meget utfordrende, og etterspørselen varierer avhengig av mikrobeliggenhet og byggenes bruksområde. Ledigheten innenfor privatboligsegmentet lå på 4,9 % i mars, ned 0,1 prosentpoeng fra utgangen av 4. kvartal 2013. Porteføljens næringseiendom hadde en tilnærmet uforandret ledighet på 9,3 % i mars, ned 0,04 posentpoeng fra desember. Grafen på neste side viser porteføljens ledighet fra oppstart. rdeling etter areal Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris Regional porteføljeforde 33 % 33 % 26 % 53 % 10 % 14 % 14 % 64 % 64 % Leipzig Rhein-Main Dresden Leipzig Rhein-Main Dresden Leipzig Rhein-Main Dresden L 2
God driv i tysk økonomi Den tyske økonomien vokste sterkt i første kvartal 2014. Dette i følge en rapport fra Tysklands statistiske sentralbyrå, offentliggjort i mai. Sesongjustert bruttonasjonalprodukt ( BNP ) økte 0,8 % gjennom kvartalet, opp fra 0,4 % i 4. kvartal 2013 og 2,3 % sammenlignet med 1. kvartal i fjor. Veksten var utelukkende drevet av tysk privat og offentlig konsum. Fallende eksport bidro negativt. To motstridende trender vil kunne påvirke fremtidig tysk vekst. Et sterkt arbeidsmarked, lønnsvekst og stort investeringsvolum innen realinvesteringer vil bidra til fortsatt vekst i kommende kvartaler. Videre vil fulle ordrebøker støtte industriell produksjon, i hvert fall på kortere sikt. På den andre siden vil en økonomisk svekkelse av Tysklands største handelspartner Frankrike, urolighetene i Ukraina og en kinesisk vekstnedgang arbeide i mot videre vekst. Tyskland eksporterte varer og tjenester for til sammen EUR 96 milliarder i mars 2013, opp 1,9 % sammenlignet med mars 2013. Import av varer endte på EUR 80 milliarder, opp 5,6 % sammenlignet med den samme perioden i fjor. Sesongjustert falt eksporten med 1,8 % og importen med 0,9 % fra februar til mars 2014. Handelsbalansen, EUR 16 milliarder i mars 2014, var ned EUR 3 milliarder sammenlignet med mars i fjor. Eksport til andre EU-land var EUR 55,5 milliarder (+3,6 % fra mars 2013). Eksport til den øvrige Eurosonen utgjorde EUR 20,4 milliarder (+10,4 %) mens eksport til regioner utenfor EU var EUR 40 milliarder (-0,4 %). Konsensus blant økonomer i de største tyske bankene tilsier avtagende økonomisk vekst i 2. kvartal,og peker på en utflating av produksjonsordre samt det milde vinterværet i 1. kvartal som etter sigende bidro til en unormal god BNP-vekst. Eksperter er dog enige i at den underliggende konjunkturutviklingen peker oppover, spesielt med hensyn til innenlandsk aktivitet, igjen et resultat av et gunstig forbrukerklima og god boligetterspørsel. 3
Arbeidsledigheten holder stand Tysk arbeidsledighet falt dobbelt så mye som antatt i april, noe mange tolker som et tegn på at Europas største økonomi fremdeles vil lede an i en videre EU-vekst. I følge den tyske arbeidsetaten var om lag 25 000 færre tyskere uten arbeid i april sammenlignet med mars, den femte strake måneden med fall på rad. Totalt antall arbeidsledige var 2,87 millioner. Sesongjustert arbeidsledighet endte i april på 6,7 %. Ujustert arbeidsledighet var i april 6,8 %, ned 0,5 prosentpoeng fra januar. Sprikende utvikling hos økonomiske indikatorer Ifo Instituttets forretningsklima-indeks var opp 0,5 poeng fra mars til april. Sammenlagt står indeksen beskjedne 0,6 poeng høyere i april enn ved inngangen til 2014, dog nesten 7 % høyere enn i april 2013. Tyske bedriftsledere var positive til egne selskapers fremtidige utvikling, selv hensyntatt den pågående turbulensen i Ukraina. Underindeksen for tysk produksjonsvirksomhet steg til sitt høyeste nivå siden juli 2011. Engrossektoren nådde sitt høyeste nivå siden våren 2012. Ifo instituttets ansettelsesbarometer for tysk industri så en marginal oppgang på 0,4 poeng gjennom 1. kvartal og til april. Instituttets overordnede konklusjon var at tyske bedrifter fremdeles ansetter. Bedrifter innen den tyske servicesektoren rapporterte om fortsatt stor etterspørsel etter ansatte. Bygg- og anleggsbransjen var den eneste sektoren med et betydelig fall i antall nyansettelser, hovedsakelig grunnet vinterens mildvær. ZEW, Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, falt 10,1 poeng i mai 2014 sammenlignet med april, fra 43,2 til 33,1 poeng (historisk gjennomsnitt: 24,7 poeng). Prof Dr. Clemens Fuest uttaler i forbindelse med offentliggjøringen av mai-indeksen at nedjusterte forventninger til tysk økonomi de neste månedene bør sees i sammenheng med den sterke økonomiske utviklingen i 1. kvartal. Dr. Fuest mener Tyskland ikke vil kunne opprettholde dette veksttempoet, men at man bør kunne forvente en positiv underliggende utvikling gjennom hele 2014. Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 4
Tysklands innkjøpssjefsindeks, utarbeidet av Markit og BME, endte i april på 56,1 poeng, opp 1,8 poeng sammenlignet med den foregående måneden. Underindeksene for både produksjons- og servicesektoren fulgte i samme fotspor. Indeksen representativ for produksjonsindustrien løftet seg marginale 0,4 poeng til 54,1 i april, mens underindeksen for tysk serviceindustri endte opp 1,7 poeng til 54,7. Lite volatilitet i tyske eiendomskonjunkturer Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks forholdet seg vedvarende flat på sunne nivåer, og administrerende direktør Andreas Pohl påpeker at selv ikke urolighetene i Ukraina ser ut til å påvirke eiendomsmarkedet i nevneverdig grad (i alle fall ikke foreløpig). Pohl konstanterer at også næringseiendomsmeglere rapporterer om økt aktivitet, et mulig tegn på økt etterspørsel som forhåpentligvis vil holde seg i en positiv trendutvikling fremover. 5
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no