Tema Eiendom AS
2 INNHOLD INNHOLD årsrapport 2015 Vi er opptatt av å sikre og skape verdier 3 Nøkkeltall 4 Eiendommer i Oppland 7 Eiendommer i Hedmark 15 Med tre som kjernevirksomhet 20 Naturglede hos Fenix Outdoor Norge 21 God hjelp å få hos 60 nord 22 Prosjekter under utvikling 23 Styrets årsberetning for 2015 26 Resultatregnskap 30 Balanse 31 Kontantstrømoppstilling 33 Noter 34 Revisors beretning 43 Årets samarbeidspartner 2015 45 Våre ansatte 46 Filosofi 47 Grafisk design og produksjon: SCOOTR For- og baksidefoto: Frank Holm
LEDER 3 Vi er opptatt av å sikre og skape verdier For ikke lenge siden fikk vi en forespørsel noe utenom det vanlige. Det var en veldedig stiftelse som ønsket å plassere noe av sin kapital i Tema Eiendom AS. Oppgaven til styret i denne stiftelsen er å plassere stiftelsens midler slik at man får mest mulig avkastning til stiftelsens veldedige formål uten å ta for høy risiko. Stiftelsens styre hadde tro på at en pengeplassering i vårt selskap vil kunne gi en langsiktig god avkastning. Vi er selvsagt klar over at slik ser mange, trolig de fleste, av våre aksjonærer på sin investering. Det er også slik vi ønsker at man skal tenke om det å plassere penger i selskapet. Dere aksjonærer gir oss i selskapet en stor tillit, og vi føler et stort ansvar. I vår drift av selskapet utøver vi dette ansvaret med å være langsiktige, forutsigbare, spre risiko både bransjemessig og geografisk, ikke forsømme vedlikehold, stadig forbedre rutiner, holde fokus på viktige økonomiske måltall og krone det hele med god avkastning gjennom verdiøkning på aksjen og utbytte. Åpning av Hageland i Kallerudlia 2 Gjøvik, 15. mars 2016 investeringer. Derfor er det også av den grunn flere som viser interesse for å kjøpe aksjer i selskapet. hovedsak innenfor en times rekkevidde. Vi har dermed muligheten å være «tett på» og drifte rasjonelt. Nesten 80 % av vår aksjekapital innehas av personer og selskaper med adresse i Hedmark og Oppland. Vi har den senere tid merket en økende interesse for vår aksje fra investorer som ikke er hjemmehørende i regionen. De ser på vår aktivitet og vår portefølje som en relativt trygg alternativ plassering og de opplever innlandet som stabilt. Paradoksalt nok er en av våre store fordeler nå at vi ikke er spesielt oljeavhengig. Som kjent sliter betydelige deler av landet med nedturen i oljesektoren. Det er også slik at svært lave bankrenter som vi har for tiden, øker interesse for alternative og relativt sikre For å skape verdier, er det viktig med godt utleiebelegg og unngå tap. Med 660 leietakere vil vi tidvis oppleve konkurs hos noen av våre leietakere. Derfor er det viktig at vi jobber bevisst med å bli enda bedre på garantistillelse som skal minimalisere tap ved betalingsmislighold. I en risikosammenheng er det også riktig, mener vi, å fordele vår utleieportefølje fornuftig både bransjemessig og geografisk. Geografisk er vi spredd i 11 kommuner i Hedmark og Oppland. Vi ønsker å utnytte fordelen av å være lokal ha nærhet til leietakerne og være «til stede». Våre eiendommer ligger i all Bransjemessig har vi en god spredning innen detaljhandel, lager og logistikk, annen tjenesteyting, dagligvare, offentlig, produksjon og finans mm. Vi gjør jevnlige vurderinger av denne sammensetningen. I sum mener vi at dette gir en god risikospredning og et godt utgangspunkt for videre vekst! Reinert Seljeskog Adm dir
4 NØKKELTALL Nøkkeltall 2015 2014 2013 2012 2011 2006 Sum driftsinntekter (mill) 192,2 179,3 173,2 166,9 129,4 60,1 Sum leieinntekter (mill) 154,1 144,8 144,3 147,1 109,2 52,0 Driftsresultat (mill) 101,2 96,0 92,2 92,1 68,3 35,0 Resultat før skatt ( mill) 75,8 67,0 60,6 55,3 39,2 25,8 Resultatgrad ( % ) 39,4 37,4 35,0 33,3 30,3 43,0 Eiendeler (mill) 1 578,8 1 490,7 1 423,0 1 343,5 1 361,5 376,0 Egenkapital bokført (mill) 575,7 539,6 529,6 468,7 450,6 134,4 Egenkapitalandel (%) 36,5 36,2 37,2 34,8 33,1 35,7 Egenkapitalavkastning etter skatt (%) 11,9 9,0 9,8 8,5 8,46 14,6 Sum gjeld (mill) 1 003,1 951,1 893,3 874,8 910,9 241,6 Antall aksjonærer (31.12) 296 282 273 261 246 182 Antall aksjer á kr 10,- (31.12) 3 047 207 3 047 207 3 047 207 2 952 779 2 952 779 1 863 992 Resultat pr aksje før skatt (kr) 24,9 22,0 20,08 18,74 15,47 13,85 Resultat pr aksje etter skatt (kr) 22,6 15,9 16,14 13,57 11,14 10,55 Utbetalt utbytte før skatt (kr) 11,0 10,0 7,75 7,5 7,2 7,0 Kurs 31.12 pr aksje (kr) 360 340 340 315 295 195 Antall aksjer omsatt 130 044 102 673 59 023 40 112 60 383 26 444 Antall ansatte 11 10 10 10 8 6 Antall årsverk 9,6 9,0 8,6 8,6 7,4 4,6 Antall eiendommer 80 79 76 68 68 35 Antall m 2 næringsareal for utleie 249 000 219 000 207 000 195 000 195 000 90 000 Antall leieforhold 417 415 360 350 350 170 Lagerboder 190 192 180 200 197 105 Oppstillingplasser bil/båt 41 89 Leiligheter for utleie 23
NØKKELTALL 5 Driftsinntekter, leieinntekter og resultat før skatt Eiendeler, egenkapital og gjeld Driftsinntekter Leieinntekter Resultat før skatt Eiendeler Egenkapital Gjeld mill. kr 200 mill. kr 2000 150 1500 100 1000 50 500 0 år 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 0 år Resultat (før og etter skatt) og utbytte pr. aksje Kurs pr. aksje Resultat før skatt Resultat etter skatt Utbytte Kurs. pr. aksje 25 kr. 400 kr. 20 350 300 15 250 10 200 5 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 år 150 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 år
6 EIENDOMMER Utleieareal fordelt på kommuner: Gjøvik 86 411 m 2 Ringsaker 70 406 m 2 Nord-Fron 20 000 m 2 Hamar 19 222 m 2 Lillehammer 18 442 m 2 Østre Toten 14 114 m 2 Stange 8 842 m 2 Vestre Toten 3 420 m 2 Nordre Land 3 130 m 2 Nord Aurdal 2 880 m 2 Elverum 2 058 m 2 Leietakeroversikt Annen detaljhandel 27,1% Lager og logistikk 18,5% Annen tjeneste yting 15,3% Dagligvare 9,2% Offentlig 7,8% Produksjon 7,0% Finans 5,1% Privat helse 3,8% Treningssenter 2,2% Privatpersoner 1,8% Organisasjoner 1,3% Restaurant 0,9%
o p p l a n d FOTO: FRANK HOLM 49 e i e n d o m m e r
8 EIENDOMMER OPPLAND g j ø v i k b i r i s e n t e r b i r i - t e r m i n a l e n Byggeår: 1987 Tomt: 33.800 m 2 Bruttoareal: 13.783 m 2 Byggeår: 1988 Tomt: 18.300 m 2 Bruttoareal: 2.353 m 2 ø v r e t o r v g a t e 3 s t o r g a t a 2 3 Byggeår: 1962/72/86 Tomt: 971 m 2 Bruttoareal: 2.313 m 2 Byggeår: 1987 Tomt: 1.550 m 2 Bruttoareal: 3.446 m 2 p a r k g a t a 1 2 p a r k g a t a 1 5 Byggeår: 1978 Tomt: 873 m 2 Bruttoareal: 828 m 2 Byggeår: 1958/00 Tomt: 1.302 m 2 Bruttoareal: 495 m 2 p a r k g a t a 1 6 s t r a n d g a t a 1 3 Byggeår: 1950 Tomt: 1.700 m 2 Bruttoareal: 506 m 2 Byggeår: 1971/96 Tomt: 7.628 m 2 Bruttoareal: 4.415 m 2
EIENDOMMER OPPLAND 9 r o a l d a m u n d s e n s v e g 1 r i n g v e g e n 2 6 Byggeår: 1987 Tomt: 4.353 m 2 Bruttoareal: 2.413 m 2 Byggeår: 1987 Tomt: 6.803 m 2 Bruttoareal: 4.935 m 2 v a l d r e s v e g e n 4 h a d e l a n d s v e g e n 8 Byggeår: 1986 Tomt: 9.052 m 2 Bruttoareal: 4.969 m 2 Byggeår: 1987 Tomt: 2.768 m 2 Bruttoareal: 1.430 m 2 r i n g v e g e n 3 k a l l e r u d l i a 2 Byggeår: 1988 Tomt: 4.100 m 2 Bruttoareal: 2.052 m 2 Byggeår: 2006 Tomt: 7.100 m 2 Bruttoareal: 3.881 m 2 k a l l e r u d l i a 4 k a l l e r u d l i a 1 0-1 2 Byggeår: 2008 Tomt: 8.400 m 2 Bruttoareal: 5.264 m 2 Byggeår: 2004 Tomt: 5.100 m 2 Bruttoareal: 1.590 m 2
10 EIENDOMMER OPPLAND k a l l e r u d l i a 1 1 k a l l e r u d l i a 1 6 Byggeår: 2006 Tomt: 3.800 m 2 Bruttoareal: 1.664 m 2 Byggeår: 2004 Tomt: 8.400 m 2 Bruttoareal: 3.005 m 2 k a l l e r u d s v i n g e n 1 3 k a l l e r u d s v i n g e n 1 5 Byggeår: 2000 Tomt: 12.800 m 2 Bruttoareal: 4.540 m 2 Byggeår: 2010 Tomt: 3.200 m 2 Bruttoareal: 614 m 2 t h o m a s d a l e n 5 a t h o m a s d a l e n 5 b Byggeår: 1970 Tomt: 7.800 m 2 Bruttoareal: 4.617 m 2 Byggeår: 2010 Tomt: 3.000 m 2 Bruttoareal: 622 m 2 s o m m e r r o v e g e n 3 s i v e s i n d v e g e n 1 B Byggeår: 1985 Tomt: 4.100 m 2 Bruttoareal: 673 m 2 Byggeår: 1938/50/70/91 Tomt: 16.246 m 2 Bruttoareal: 6.794 m 2
EIENDOMMER OPPLAND 11 s i v e s i n d v e g e n 1 C s i v e s i n d v e g e n 1 2 Byggeår: 2009 Tomt: 2.000 m 2 Bruttoareal: 2.382 m 2 Byggeår: 1980 Tomt: 3.601 m 2 Bruttoareal: 713 m 2 s t r a n d g a t a 3 8 l ø k k e v e g e n 1 a Byggeår: 1900/97 Tomt: 1.100 m 2 Bruttoareal: 975 m 2 Byggeår: 1987 Tomt: 6.700 m 2 Bruttoareal: 1.320 m 2 l ø k k e v e g e n 1 b r i n g v e g e n 5 Byggeår: 1987 Tomt: 3.000 m 2 Bruttoareal: 1.900 m 2 Byggeår: 2013 Tomt: 4.043 m 2 Bruttoareal: 1.898 m 2
12 EIENDOMMER OPPLAND ø s t r e t o t e n h a u g g a t a 2 l e n a g a t a 3 2 Byggeår: 2001 Tomt: 3.000 m 2 Bruttoareal: 2.968 m 2 Byggeår: 1996 Tomt: 12.600 m 2 Bruttoareal: 3.550 m 2 l e n a g a t a 5 0 v a l l e v e g e n 1 8 Byggeår: 1956/80/93 Tomt: 3.417 m 2 Bruttoareal: 1.831 m 2 Byggeår: 1980/02 Tomt: 3.826 m 2 Bruttoareal: 1.500 m 2 v a l l e v e g e n 1 2-1 4 s i l o g a t a 2 0 Byggeår: 1956/93 Tomt: 2.791 m 2 Bruttoareal: 1.650 m 2 Byggeår: 1998 Tomt: 2.650 m 2 Bruttoareal: 2.014 m 2 h a u g g a t a 1 0 Byggeår: 1910 Tomt: 1.827 m 2 Bruttoareal: 600 m 2
EIENDOMMER OPPLAND 13 l i l l e h a m m e r t o m t e g a t a 6 s t o r g a t a 1 0 6 Byggeår: 1997 Tomt: 700 m 2 Bruttoareal: 1.413 m 2 Byggeår: 1964/85 Tomt: 1.490 m 2 Bruttoareal: 3.004 m 2 i n d u s t r i g a t a 3 7 a i n d u s t r i g a t a 3 7 b Byggeår: 1965/00 Tomt: 8.000 m 2 Bruttoareal: 3.029 m 2 Byggeår: 1965/00/15 Tomt: 1.000 m 2 Bruttoareal: 491 m 2 s t o r g a t a 5 6-5 8 l a n d b r u k s v e i e n 1 a Byggeår: 1962 Tomt: 1.238 m 2 Bruttoareal: 2.777 m 2 Byggeår: 2006 Tomt: 5.898 m 2 Bruttoareal: 2.705 m 2 l a n d b r u k s v e i e n 1 a - b y g g e h a l l l a n d b r u k s v e g e n 1 b Byggeår: 2006 Tomt: 5.898 m 2 Bruttoareal: 1.008 m 2 Byggeår: 1962/97 Tomt: 7.595 m 2 Bruttoareal: 4.015 m 2
14 EIENDOMMER OPPLAND n o r d - a u r d a l s k u l e v e g e n 5 - s k a t t u m h a n d e l l e i r a n o r d r e l a n d s t o r g a t a 1 2 3 - s k a t t u m h a n d e l d o k k a Byggeår: 1984/2013 Byggeår: 1980/00/11 Tomt: 13.500 m 2 Tomt: 11.500 m 2 Bruttoareal: 2.880 m 2 Bruttoareal: 3.130 m 2 s i g u r d ø s t l i e n s v e g 3 v e s t r e t o t e n - s k a t t u m h a n d e l r a u f o s s n o r d - f r o n l o m o v e g e n 2 1 Byggeår: 2009 Tomt: 9.752 m 2 Bruttoareal: 3.420 m 2 Byggeår: 1997 Tomt: 54.848 m 2 Bruttoareal: 20.000 m 2
h e d m a r k FOTO: FRANK HOLM 31 e i e n d o m m e r
16 EIENDOMMER HEDMARK s t a n g e s t o r g a t a 4 - j e r n b a n e t o r g e t v i k a v e g e n 1 5 b - v i k a s e n t e r e t Byggeår: 2004 Tomt: 2.630 m 2 Bruttoareal: 1.182 m 2 Byggeår: 2002/06 Tomt: 7.578 m 2 Bruttoareal: 7.660 m 2 h a m a r t o r g g a t a 7 3 b r y g g a 2 0 Byggeår: 1900/67 Tomt: 700 m 2 Bruttoareal: 3.547 m 2 Byggeår: 1963/84/09 Tomt: 1.701 m 2 Bruttoareal: 3.106 m 2 t o r g g a t a 8 2 - s t a l l g å r d e n s t r a n d g a t a 3 1 Byggeår: 1849/1994 Tomt: 984 m 2 Bruttoareal: 1.478 m 2 Byggeår: 1967 Tomt: 225 m 2 Bruttoareal: 951 m 2 v a n g s v e i e n 4 3 d i s e n s t r a n d v e g e n 2 Byggeår: 1920/01 Tomt: 1.201 m 2 Bruttoareal: 2.325 m 2 Byggeår: 1999 Tomt: 4.134 m 2 Bruttoareal: 749 m 2
EIENDOMMER HEDMARK 17 k o l l t j e r n v e g e n 8 Byggeår: 1975/2005 Tomt: 18.145 m 2 Bruttoareal: 7.066 m 2 r i n g s a k e r ø v e r m a r k a 2 ø v e r m a r k a 4 Byggeår: 1983/15 Tomt: 10.000 m 2 Bruttoareal: 2.735 m 2 Byggeår: 1985 Tomt: 1.699 m 2 Bruttoareal: 894 m 2 ø v e r m a r k a 1 0 g j e r l u v e g e n 2 Byggeår: 1982 Tomt: 3.900 m 2 Bruttoareal: 1.591 m 2 Byggeår: 1996 Tomt: 12.600 m 2 Bruttoareal: 3.564 m 2 g j e r l u v e g e n 4 g j e r l u v e g e n 8 Byggeår: 1998 Tomt: 4.000 m 2 Bruttoareal: 373 m 2 Byggeår: 2000 Tomt: 4.900 m 2 Bruttoareal: 1.051 m 2
18 EIENDOMMER HEDMARK b r u g a t a 1 6 1 8 m ø l l a s t o r s e n t e r b r u g a t a 6 Byggeår: 2010 Tomt: 9.975 m 2 Bruttoareal: 18.641 m 2 Byggeår: 1947/70/81 Tomt: 2.920 m 2 Bruttoareal: 2.470 m 2 b r u g a t a 8 b r u g a t a 1 7 Byggeår: 1984 Tomt: 1.350 m 2 Bruttoareal: 726 m 2 Byggeår: 1984 Tomt: 1.350 m 2 Bruttoareal: 1.400 m 2 f u r n e s v e g e n 2 6 s t r a n d v e g e n 2 4 Byggeår: 1970/91 Tomt: 7.854 m 2 Bruttoareal: 4.356 m 2 Byggeår: 1985/90 Tomt: 3.624 m 2 Bruttoareal: 855 m 2 s t r a n d v e g e n 2 6 3 0 s t r a n d v e g e n 3 2 Byggeår: 1989 Tomt: 12.584 m 2 Bruttoareal: 6.298 m 2 Byggeår: 1989/2014 Tomt: 6.998 m 2 Bruttoareal: 2.544 m 2
EIENDOMMER HEDMARK 19 m a u s e t v e g e n 1 0 m a u s e t v e g e n 3 0 Byggeår: 1873 Tomt: 2.175 m 2 Bruttoareal: 1.385 m 2 Byggeår: 1938/79 Tomt: 7.660 m 2 Bruttoareal: 4.613 m 2 s t r a n d v e g e n 1 2 s t o l v s t a d v e g e n 9 Byggeår: 1965/84 Tomt: 21.521 m 2 Bruttoareal: 10.877 m 2 Byggeår: 1988 Tomt: 2.803 m 2 Bruttoareal: 721 m 2 r u d s v e g e n 1 5 s t o l v s t a d v e g e n 1 1 Byggeår: 1988 Tomt: 2.447 m 2 Bruttoareal: 1.442 m 2 Byggeår: 1988/89 Tomt: 1.536 m 2 Bruttoareal: 548 m 2 s t o l v s t a d l i a 1 8 e l v e r u m j o n s u n d s v e g 1 8 Byggeår: 1988 Tomt: 20.000 m 2 Bruttoareal: 3.200 m 2 Byggeår: 1988/10 Tomt: 4.000 m 2 Bruttoareal: 2.058 m 2
20 HUNTON Med tre som kjernevirksomhet Hunton er en hjørnesteinsbedrift i Gjøvik med en lang historie bak seg. Virksomheten har vært igjennom oppturer og nedturer, men står i dag støtt som en solid virksomhet i vekst og en moderne bedrift på trygg, økonomisk grunn. FOTO: FRANK HOLM I de senere år har Hunton satset tungt på kompetanseheving, blant annet gjennom Hunton-skolen som alle ansatte må gjennom. Bedriften har også hatt fokus på å øke utvalget med produkter innen trefiberbaserte byggevarer. Her er Hunton ledende, leverer og produserer komplette systemer for bygg-ing av vegg, tak og gulv bestående av blant annet trefiberisolasjon, vindsperre, konstruksjonsprodukter og Fermacell fibergips. Det er spesielt ett produkt som gjennom tiden har vært - og fortsatt er - Huntons største salgsvare. Hunton Vindtett er markedets mest solgte vindsperre og selve grunnlaget for suksessen som virksomheten har bygget opp. I tillegg til å være opptatt av miljø og gode produkter, er vi også opptatt av å være en kilde til gode løsninger for de som bygger eller pusser opp, forteller avdelingsleder for konstruksjon, Anders H. Hovdedalen. Vi prefabrikkerer byggesett, og det er viktig for oss at håndverkerne, som bruker våre produkter i jobbhverdagen, kan føle seg trygge på våre løsninger. Snekkere kan for eksempel starte jobben ved å ta en samtale med oss om hva de trenger av våre tilpassede produkter. Et slikt samarbeid sparer mye tid og gjør snekkerne trygge på materialene sine. Med vekst kommer også behov for større lokaler og flere kontorplasser. Nå leier vi her i Strandgata 13 av Tema Eiendom AS, og har skapt oss plass til å utvide ytterligere med tiden. Disse kontorlokalene fungerer kjempefint, og etter litt enkel omflytting mangler vi bare noen få møbler før vi har kommet oss skikkelig på plass, forteller Anders om hovedkontoret som ligger på Gjøvik. Salgs- og markedsavdelingen har forøvrig kontorer i Asker og fabrikkene er fordelt på Gjøvik, Skreia og Olsfors (Sverige). Drømmen de ansatte i Hunton deler sammen, er å utvikle seg i kjernemarkedet og som en ledende leverandør av byggløsninger i Norden, og dermed vokse til å bli en enda større og mer betydningsfull leverandør også utenfor egne landegrenser. Det å være så stor betyr at man er til å regne med, og det er noe fint å strekke seg etter, konkluderer Anders.
FENIX OUTDOOR 21 Naturglede hos Fenix Outdoor Norge Fenix Outdoor er et internasjonalt konsern med fokus på produkter for natur og friluftsliv. I Norge ligger hovedavdelingen på Lillehammer, med showroom, salgs- og markedsavdeling. Lokalene leier de av Tema Eiendom AS. FOTO: FRANK HOLM Vi leide tidligere lokaler av SWIX her på Lillehammer, og trivdes godt der også, men nå er vi veldig fornøyde med å leie her i Storgata 56. Det er sentralt og fint å ha beliggenhet midt i sentrum og lokalene fungerer veldig bra til vårt formål. Her har vi plass til alle ansatte og rommene er godt tilrettelagt for kundemøter. Det er også god plass til klær og produkter fra våre merkevarer i vårt nye showroom, forteller Jon Arne Schjetne, salgs- og markedsansvarlig i Fenix Outdoor Norge. Lokalene de nå befinner seg i ble pusset opp før bruk og innflytting, i godt samarbeid med Tema Eiendom. Europa og Nord-Amerika. Kunder kan komme hit og se på, samt bestille kolleksjoner og produkter til butikken sin gjennom oss, forteller Jon Arne. Fenix samarbeider med, og fører merker som Fjällräven, Hanwag, Tierra, Primus og Brunton. Felles for merkene vi jobber med er at de alle handler om å skape glede ved å være ute i naturen, og ikke minst at vi skal etterlate naturen etter oss slik vi fant den. Fokuset på gjenbruk og miljø er stort om dagen og det er veldig bra, bedyrer Jon Arne. Fenix Outdoor er opprinnelig en svensk virksomhet, med fokus på salg av utvalgte merkevareprodukter til sportsbutikker og kjeder rundt om i Asia,
22 60 GRADER NORD KIROPRAKTIKK God hjelp å få hos 60 nord kiropraktikk Flere år har gått siden Elisabeth Loeng Hayfeld og mannen Matthew A. Hayfield flyttet kiropraktorklinikken sin til Tema Eiendoms lokaler i Ringvegen på Gjøvik. Fem kiropraktorer danner i dag 60 grader nord kiropraktikk, og har et stort utvalg behandlinger å tilby. FOTO: FRANK HOLM De aller vanligste plagene vi behandler er skjelett- og muskelsmerter som ofte er livsstilbasert. Dessverre har det blitt litt sånn at vi skal leve fortere og yte mer enn det vi kanskje har trent kroppen vår til å gjøre, og det kan resultere i spesielt nakke- og ryggsmerter, forteller Elisabeth. Mennesker i alle aldre kan ha nytte av kiropraktisk behandling. Vi kan hjelpe med muskel- og leddplager, og jo før behandlingen starter, jo raskere kan man forvente bedring. Vi henviser også videre, dersom vi tror kundene våre vil ha bedre nytte av annen type behandling, bedyrer Elisabeth. I tillegg til å være en ren kiropraktorklinikk, samarbeider 60 grader nord også med Gjøvik Idrettsmedisinske Team og Adagio Massasje & Velvære, som begge ligger i samme bygg. Gjøvik Idrettsmedisinske Team tilbyr en totalpakke for alle idrettsutøvere og idrettslag der deres faggrupper jobber nært sammen for å finne gode løsninger for den enkelte utøver. Terapeuter med ulik bakgrunn kan i fellesskap samarbeide om å stille riktig diagnose og iverksette tiltak for at utøveren skal komme raskt tilbake til idretten. Vi har også fokus på å være til god hjelp for gravide med ulike plager i svangerskapet, og har også avdelinger på Toten og i Land, informerer Elisabeth.
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 23 Prosjekter under utvikling Selskapet har flere prosjekter under utvikling. Vi har tomter i størrelsesorden 150 dekar som er ferdig regulert for utbygging. Disse områdene er fordelt i flere kommuner, og vi har også områder vi utvikler i samarbeid med andre aktører. Selskapet er opptatt av å kunne utvikle nye eiendommer, som også er en del av vekststrategien. Prosjektene befinner seg i ulike stadier, alt fra tomter klare for utbygging, til påbygg og ombygging av eksisterende arealer og bygninger. Leietakernes behov er ikke statisk. Noen trenger mindre areal andre trenger økt areal, eller andre typer arealer, andre inndelinger etc. Tema Eiendom er opptatt av å «følge» leietakerne i deres endringsprosesser. På de følgende sider presenterer vi noen av prosjektene det jobbes med våren 2016. Olrud/Furnes R I N GSA K E R HANDELSPARK Skisse over Ringsaker Handelspark. Området er under regulering. Brumunddal STRANDVEGEN 12 Visualisering av tomteområde i Strandvegen 12, Brumunddal. Brumunddal MAUSETVEIEN 10 Skissen viser planlagt tilbygg i Mausetvegen 10 i Brumunddal. Ringsaker kommune har administrasjon for PP-tjeneste, Helsesatasjon og barnehage i nåværende bygg, «Brænderiet», og de trenger mer plass. Bygget er opprinnelig fra 1873, og tilbygget er planlagt å harmonere med den eldre bygningsmasse. Tilbygget er på 200 m 2 i grunnflate. MAUSETVEIEN 10 PÅBYGG ILLUSTRASJON 31.07.15
24 PROSJEKTER UNDER UTVIKLING Hunndalen Brumunddal
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 25 SIVESINDVEGEN 3 I moderne lokaler i Hunndalen er Raufoss Technology i gang med å tilpasse lokalene til sin produksjon av hjuloppheng til bilindustrien. Her skal det produserer hjuloppheng til flere bilmerker, med leveranse i Europa, bl.a Volvo XC90. Deler av produksjon av hjuloppheng flyttes tilbake fra Kina. På grunn av høy grad av automatisering vil dette bli konkurransedyktig produksjon, ifølge eierne. Det er inngått en langsiktig leiekontrakt med Tema Eiendom AS om lokalene i Sivesindvegen 3 i Hunndalen, i et moderne bygg fra 2009. Raufoss Techology som eies av Neuman Aluminium Raufoss AS, får nå en avdeling i Hunndalen. Produksjonen forventes å kunne starte så smått høsten 2016. FOTO: HENNING GULBRANDSEN, OPPLAND ARBEIDERBLAD BRUGATA 8 Etter at Posten flyttet ut av Brugata 8 har vi vurdert flere modeller for utvikling av eiendommen. Her endte det opp med en større oppgradering av dagens fasade som tilpasses torvet. Fasaden åpnes opp med store vindusflater rundt hele bygget. Innvendig totalrenoveres hele bygget tilrettelagt for nye leietakere. Nordbohus Gjøvik legger sitt avdelingskontor for Ringsaker/Hamar hit. I tillegg kommer «Matfatet», et helt nytt konsept i Brumunddal, hvor Ringsaker Kommune står som leietaker. Dette blir en ny «mathall» for kortreist mat. Det satses på et bredt utvalg av lokale produsenter som kan levere varer til høy kvalitet. Her blir det utsalg, serveringstilbud, samt at det planlegges forhåndsbestilling med pick-up punkt for hyttemarkedet. MjøsAnker skal drifte konseptet. Lokalene skal utformes moderne, men i «rustikk» stil. I leieforholdet inngår også arealer som kan brukes til møter, arrangementer, kurs ol. Matfatet åpner dørene i begynnelsen av mai 2016. Det forventes at det nye tilbudet skal forsterke Brumunddal som handelssenter i Ringsaker, og vil representere en spennende og nytenkende tilvekst med lokal forankring.
26 STYRETS ÅRSBERETNING FOR 2015 Styrets årsberetning for 2015 FOTO: FRANK HOLM Denne årsberetning omfatter Tema Eiendom AS (morselskap) og Konsernet Tema Eiendom AS. Virksomhetens art og hvor den drives Tema Eiendom AS driver utvikling, forvaltning og utleie av fast eiendom i kommunene Hamar, Gjøvik, Lillehammer, Ringsaker, Østre Toten, Vestre Toten, Elverum, Nord- Aurdal, Nordre Land, Stange og Nord-Fron. Virksomheten drives med utgangspunkt i selskapets kontor i Gjøvik kommune. Pr 31.12.2015 hadde selskapet 11 ansatte fordelt på 9,6 årsverk, hvorav 7,6 årsverk er knyttet til salg, prosjektutvikling og administrasjon og 2 årsverk til drift og vedlikeholdsadministrasjon av bygningene. Selskapet forvaltet ved årsskiftet i alt 248 925 m 2 næringsareal mot 219 541 m 2 ved forrige årsskifte, en økning på 13,4 %. Eiendomsmassen er fordelt på 417 leieforhold i ordinære næringsbygg, samt 190 mindre utleieforhold i «hotellager» i Brumunddal, Lillehammer og Gjøvik. I tillegg har selskapet ca. 41 leieforhold knyttet til båt og billagring og 23 leiligheter for utleie. Utleiearealet fordeler seg med 114 642 m 2 (46,1 %) i Hedmark og 134 283 m 2 (53,9 %) i Oppland fylke. Fortsatt drift Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetningen. Arbeidsmiljø Arbeidsmiljøet vurderes som godt. Sykefraværet var i 2015 på 1,6 % mot 1,0 % i 2014. Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapets virksomhet forurenser det ytre miljø ut over det som er normalt for denne type virksomhet. Avfallshåndteringen i våre bygg skjer i hovedsak gjennom avtaler med godkjente leverandører. Avfall i forbindelse med nybygg og rehabilitering blir håndtert som en del av leveransen til utførende entreprenør og er underlagt gjeldende forskrifter og myndighetskrav. Det er inngått avtaler om leveranser av fornybar energi på ca 35 % av samlet bygningsmasse fordelt på følgende energikilder: fjernvarme 69 400 m 2, biobrensel 13 800 m 2 og jordvarme 4 800 m 2. De siste 5 år har selskapet faset ut oljefyrte anlegg som gir en CO 2 gevinst på 1000 tonn årlig. Selskapet har ingen kjente potensielle miljøforurens-
STYRETS ÅRSBERETNING FOR 2015 27 ninger knyttet til pcb, asbest, olje eller annet miljøfarlig stoff. Likestilling i virksomheten Selskapet har 4 kvinner og 7 menn ansatt. Selskapet er generelt opptatt av likestilling og følger lov om likestilling mellom kjønnene for å fremme likestilling og forhindre forskjellsbehandling. Det er ikke iverksatt eller planlagt spesielle tiltak. Selskapets styre har 5 medlemmer, hvorav 2 kvinner. Redegjørelse for årsregnskapet og om driften Virksomheten drives med heleide eiendommer, eiendommer organisert i egne aksjeselskap og som deltager i ansvarlige selskaper. I løpet av 2015 er det gjort en betydelig jobb med å restrukturere våre selskaps. To nye paraplyselskaper er dannet: Tema Næringsbygg AS og Tema Utvikling AS. Selskap pr 31.12.2015: Felleskontrollert virksomhet: Eierandel o ANS Landbrukssenteret 50 % (kjøpt resterende 50 % pr 01/01) o Mølla Senter AS 50 % o Mølla Senterdrift AS (eies 100 % av Mølla Senter AS) o Dokka Næringspark AS 50 % o Gjøvik Utvikling AS 50 % GU Bil AS (eies 100 % av Gjøvik Utvikling AS) o Ringsaker Handelspark AS 50 % Datterselskap: o Globus Næringspark ANS 100 % o Tema Næringsbygg AS 100 % o Skaun Eiendom AS 100 % o Kallerudlia 4 DA 100 % o Tema Utvikling AS 100 % o Kallerudlia 003 AS 100 % o Aanerud Eiendom AS 100 % o Vinstra Næringspark AS 100 % Tema Eiendom AS står for forvaltningen og daglig drift av alle ovennevnte selskap. Emisjon, fusjon og fisjon Det har vært gjennomført følgende fisjoner i 2015: Utfisjonering av eiendommen Storgata 83 på Lillehammer ifm. salg av denne. Utfisjonering av to datterselskap i Gjøvik Utvikling AS. Det ene av disse to utfisjonerte selskapene GU Buss AS - er solgt til Oppland fylkeskommune (del av Parkgata 16/Strandgata 13, Gjøvik). Økonomi Driftsinntektene for konsern utgjorde i 2015 NOK 192,2 mill mot NOK 179,3 mill i 2014. Leieinntektene var i 2015 NOK 154,1 mill mot 144,8 mill i 2014. Resultat før skatt ble i 2015 NOK 75,8 mill mot NOK 67,0 mill i 2014. I 2015 hadde selskapet en salgsgevinst på NOK 14,9 mill. Selskapet hadde en salgsgevinst på NOK 13,6 mill i 2014. Resultat pr aksje ble i 2015 kr 24,87 før skatt mot kr 21,99 i 2014. Viktige hendelser i 2015 Oppkjøp: Kallerudlia 003 AS. Eier eiendommen Kallerudlia 2 på Gjøvik med en tomt på 7,1 da og et næringsbygg (Bohus) på 3450 m 2. Dette er naboeiendom til Kallerudlia 4 som Tema Eiendom AS eier fra før. Her er det i løpet av 2015 reforhandlet med Bohus som flytter opp i 2. etg i bygget, mens Hageland starter i 1. etg. Oppstart ca 1. mars 2016. Samtidig er det gjort betydelige ombygginger/tilpasninger som bl.a har medført at utleiebart areal har øket med 430 m 2. Lenagata 50, Lena. Delvis utleiet. Utviklingsprosjekt. Tomt på 3,4 da. Bygg 2800 m 2. Aannerud Eiendom AS. Kjøpt med virkning fom 01.07.15. Selskapet leier ut til (Byggmakker) Skattum Handel AS på Raufoss. Bygg fra 2010 på 3300 m 2 og er 100 % utleid med lang siktig kontrakt. Tomt på 10 da. Vinstra Næringspark AS, Lomovegen 21. Kjøpt med virkning fom 01.09.15. Tomt på 54,9 da. Bygg på 20 000 m 2 oppført i 1997. Utleid til Talgø Invest AS (19 500 m 2 ) - langsiktig kontrakt, - samt til Møbelkonfeksjon Vinstra (500 m 2 ). Anlegget ligger ved ny E-6 trasé ved avkjøring til Vinstra. Kjøp av 50 % av andelene i Landbrukssenteret ANS. Kjøpet er gjort med virkning pr årsskiftet 2015/2016. Dette medfører at Tema Eiendom AS nå eier 100 % av andelene i Landbrukssenteret ANS. Nybygg/tilbygg/totalrehabilitering: KIWI Nydalen, Ringsaker. Bygget på eksisterende anlegg i Øvermarka 2 med ca 850 m 2 og etablert en ny dagligvarebutikk på 1350 m 2. Åpnet januar 2016. TESLA, Strandvegen Brumunddal. Bygget om en lagerhall til nytt og moderne anlegg for TESLA Norway AS. Totalt 2500 m 2 verksted, parkeringshall, butikk og administrasjon. Åpnet 24. oktober 2015. Industrigata 37 B, Lillehammer. Bygget 5 nye småleiligheter i et tidligere slitt og tomt lager/næringslokale for langtidsutleie til Lillehammer kommune. Overtatt juli 2015. Salg: Leilighet Brugata, Brumunddal. Ukurant næringslokale som er ombygget til 2 leiligheter. Begge er solgt. Storgata 83 AS Lillehammer. Avtale om salg med virkning fra 31.12.15. Eiendommen ble fisjonert ut i eget selskap før salg. Gjøvik Utvikling AS. Fra dette selskapet, der Tema Eiendom eier 50 % av aksjene, er det solgt en eiendom (GU Buss AS) til Oppland fylkeskommune. Prosjekt under utvikling Kvartal 114 i Gjøvik (området rundt Strandgata 13). Ny reguleringsplan gir mange muligheter for utbygging. Gjøvik Utvikling AS som er et utviklingsselskap vi eier sammen med ROM Eiendom AS. Arealet selskapet eier ved Gjøvik skysstasjon som gir muligheter for utvikling av over 30 000 m 2 næringsareal i området. Det har i 2015 lykkes å komme til enighet med Oppland fylkeskommune om å flytte dagens bussparkering (reguleringsparkering). Det gir bedre muligheter for raskere utbygging av tomteområdet. Kallerudlia 2, Gjøvik. Her bygges nytt Hageland og ombygging for Bohus. Hageland åpnet 15. mars 2016. Brugata 8, Brumunddal. Ombygging av gamle postbygget til mathall (Matfatet) og info-senter for Ringsaker kommune. Mausetveien 10. Påbygg til helsestasjon/pp tjenesten i Ringsaker kommune Strandvegen Brumunddal; kontorbygg langs E-6. Tomter for utvikling Lillehammer: Nordre Ål - Landbruksveien 1; 12 da regulert til næringsformål Gjøvik: Sivesind Hunndalen; 2-3 da i østre del av anlegget mot rundkjøring. Jobber med å få inn endringer i reguleringsbestemmelsene Rudshøgda: Flere tomtealternativer totalt ca 15 da Brumunddal: Ca 10 da ved E-6 Dokka: ved Skattum Handel AS; 18,5 da Nydal: vestsiden av E-6; ca 15 da
28 STYRETS ÅRSBERETNING FOR 2015 Biri: ved Biri Senter og Biriterminalen; ca 20 da Gjøvik: Kallerud Thomasdalen; 5 tomter, totalt ca 20 da Av vårt totale tomteareal er ca 150 da ubebygd innenfor regulert område og representerer et antatt utbyggingspotensial på ca 100 000 m 2. Vi er sterkt involvert i regulering av ca 200 da i Nydal ved IKEA gjennom selskapet Ringsaker Handelspark AS. Denne reguleringsplanen legges ut for offentlig høring i april 2016, med forventet ferdigbehandling høsten 2016. Rehabilitering/vedlikehold Selskapet vektlegger å bruke tilstrekkelig ressurser på å holde et jevnt godt vedlikehold på eiendommene. I 2015 brukte selskapet NOK 8,0 mill på vedlikehold. NOK 41,8 mill ble i 2015 brukt til oppgraderinger. Utleieandel Belegget er pr februar 2016 på 94,7 % mot 94,0 % i samme tidspunkt i 2015. Det jobbes konkret med flere interessenter til de ledige lokalene. Den økonomiske ledighet (utleieverdi av ledige lokaler) er kalkulert til 4,2 %. Håndtering habilitet I løpet av året har man ved noen anledninger kommet i en situasjon der styreleder og adm dir har erklært seg inhabile. Dette gjelder saker knyttet til Skattum Handel AS eller Skattum Eiendom AS der styreleder Ted Skattum er hovedaksjonær og adm dir Reinert Seljeskog er styremedlem. Foran nevnte selskap eies 100 % av Skattum Holding AS hvor Reinert Seljeskog er styreleder. I saker knyttet til disse selskapene har andre fra styret representert Tema Eiendom AS. Styret har en klar policy for behandling av slike saker som skal sikre en god og habil håndtering. Bruk av fullmakt iht aksjeloven 10-14 Styret har ikke i 2015 benyttet fullmakt til aksjeutvidelse iht aksjelovens 10-14 Redegjørelse for selskapets fremtidige utvikling Styret ser for seg en fortsatt positiv og stabil utvikling av selskapets virksomhet og har i sin strategi lagt opp til en vekst i omsetning og resultat pr aksje. Budsjett for 2016 viser en fin utvikling og selskapet har mange spennende utviklingsprosjekt og prosesser i gang. Vurdering av risiko Renterisiko Selskapet har pr 31.12.15 en langsiktig pantegjeld på NOK 799,6 mill, mot NOK 749,5 mill pr 31.12.14. 49,8 % av langsiktig gjeld i selskapet var pr 31.12.15 sikret med langsiktige rentebindinger (renteswap), mot 55 % i 2014. Utviklingen i rentenivå vil ha påvirkning på selskapets resultat. Likviditet Selskapets likviditet er god. Gjennom en finansieringsramme på NOK 50 mill finansieres prosjekter og tiltak fortløpende. Ved jevne mellomrom konverteres opptrekk på finansieringsrammen til langsiktig finansiering. Flere av våre eiendommer er ikke pantsatt eller belånt. Markedsmessig risiko Selskapets eiendomsportefølje har generelt en god spredning hva angår geografisk nedslagsfelt i Mjøsregionen, leietageres bransjetilhørighet og leiekontraktenes lengde. Styret anser selskapets markedsrisiko som relativt lav. Aksjeomsetningen Antall aksjer omsatt i markedet 2015: 130 044 mot 102 673 i 2014. Prisutvikling 2015: Pris ved årsskiftet 14/15 var kr 340,- pr aksje. Siste omsetninger i 2015 var til kr 360,-. De 5 siste omsetninger i februar 2016 har vært til kurs 365,-.(mot kr 345,- i februar 2015) Egne aksjer: Pr 31.12.2015 hadde selskapet 28 298 egne aksjer. 10 største aksjonærer pr 31.12.15: 1. Skattum Eiendom AS 632 462 aksjer (20,76 %) 2. LIDO AS 124 636 aksjer (4,09 %) 3. Johs Olsen Eiendom AS 117 995 aksjer (3,87 %) 4. SIAK AS 76 744 aksjer (2,52 %) 5. TFR Invest AS 74 000 aksjer (2,43 %) 6. KEY AS 62 938 aksjer (2,07 %) 7. Ingvar Skaugen 62 205 aksjer (2,04 %) 8. Kasper AS 60 369 aksjer (1,99 %) 9. Guss AS 54 261 aksjer (1,79 %) 10. Hveem Invest AS 51 436 aksjer (1,69 %) TOTALT 43,25 % Styret På generalforsamling 2015 ble Marit Lien og Ted Skattum gjenvalgt som styremedlemmer for 2 år. Ted Skattum ble gjenvalgt som styreleder for 1 år. Styremedlemmene Kristin Tidemand Eckhoff, Sverre Andresen og Erik Arne Eriksen var ikke på valg. Utbytte For regnskapsåret 2015 foreslås utbytte stort kr 11,- pr aksje. Utbytte var kr 10,- i 2014 og kr 7,75 i 2013. Resultatdisponering for 2015 for konsern Styret foreslår at årets overskudd etter skatt kr 68 849 859,- disponeres slik: Avsatt til fond for vurderingsforskjeller Kr 22 636 331,- Avsatt til annen egenkapital Kr 12 998 379,- Avsatt til utbytte Kr 33 215 149,- Sum overføringer Kr 68 849 859,-
STYRETS ÅRSBERETNING FOR 2015 29 Gjøvik, 6. april 2016 I styret for TEMA EIENDOM AS TED SKATTUM Styreleder KRISTIN TIDEMAND ECKHOFF MARIT LIEN ERIK ARNE ERIKSEN SVERRE ANDRESEN REINERT SELJESKOG Adm. dir
30 RESULTATREGNSKAP 2015 Resultatregnskap 2015 Note 2015 2014 DRIFTSINNTEKTER OG KOSTNADER Leieinntekter Refusjon av felleskostnader eiendommer Gevinst ved salg Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter 3 154 074 965 20 911 364 14 888 354 2 324 806 192 199 490 144 788 950 19 098 022 13 566 165 1 839 526 179 292 663 Lønnskostnad Avskrivning varige driftsmidler Nedskrivning av driftsmidler og immaterielle eiendeler Reparasjon og vedlikehold av eiendommer Felleskostnader eiendommer Annen driftskostnad Sum driftskostnader 2 4 4 7 11 842 447 31 206 918 2 000 000 7 987 561 23 440 503 14 549 174 91 026 603 10 483 157 29 722 075-7 390 671 21 993 203 13 708 429 83 297 535 DRIFTSRESULTAT 101 172 887 95 995 128 Finansinntekt og finanskostnad Annen renteinntekt Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler Annen rentekostnader Resultat av finansposter 483 651-25 871 941-25 388 291 1 341 744 363 175 29 951 470-28 972 900 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 75 784 596 67 022 228 Skattekostnad på ordinært resultat 9 6 934 737 18 635 375 ORDINÆRT RESULTAT 68 849 859 48 386 852 ÅRSOVERSKUDD 68 849 859 48 386 852 OVERFØRINGER Avsatt til fond for vurderingsforskjeller Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital SUM OVERFØRINGER 10 10 10 22 636 331 33 215 149 12 998 379 68 849 859 10 130 807 30 195 590 8 060 455 48 386 852
BALANSE 31 Balanse Note 2015 2014 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Goodwill Sum immaterielle eiendeler 9 4 471 672 36 088 859 36 560 531 251 864 36 846 801 37 098 665 Varige driftsmidler Tomter og bygninger Transportmidler, inventar og utstyr Sum varige driftsmidler 4, 8 4 1 494 866 655 1 832 906 1 496 699 561 1 384 473 599 1 883 260 1 386 356 859 Finansielle anleggsmidler Andre fordringer Sum finansielle anleggsmidler 12 2 321 722 2 321 721 4 517 398 4 517 398 SUM ANLEGGSMIDLER 1 535 581 813 1 427 972 921 OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer 12 2 981 721 24 315 195 27 296 916 2 658 271 3 173 261 5 831 532 Bankinnskudd, kontanter o.l. 8 15 941 872 56 899 690 SUM OMLØPSMIDLER 43 238 788 62 731 222 SUM EIENDELER 1 578 820 601 1 490 704 143
32 BALANSE Balanse Note 2015 2014 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Egne aksjer Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital 11 10 30 472 070-282 980 366 484 729 2 590 000 399 263 819 30 472 070-276 480 366 484 729 1 860 000 398 540 319 Opptjent egenkapital Fond for vurderingsforskjeller Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital 10 78 166 682 98 265 217 176 431 899 55 530 351 85 548 618 141 078 970 SUM EGENKAPITAL 10 575 695 718 539 619 289 GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser 9 128 890 233 128 890 233 135 190 457 135 190 457 Annen langsiktig gjeld Pantelån Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld 8 8 797 254 834 2 321 722 799 576 556 746 049 622 3 472 398 749 522 020 Kortsiktig gjeld Påløpne renter Trekkrettighet Leverandørgjeld Betalbar skatt Påløpne feriepenger og styrehonorarer Skyldig merverdiavgift, skattetrekk og arbeidsgiveravgift Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld 8 8 9 10 13 2 689 055-7 388 658 15 872 021 1 779 087 1 624 486 35 215 149 10 089 638 74 658 094 3 268 508-7 250 386 12 584 308 1 945 278 1 296 633 32 195 590 7 831 673 66 372 376 SUM GJELD 1 003 124 883 951 084 854 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 1 578 820 601 1 490 704 143
KONTANTSTRØMOPPSTILLING 33 Kontantstrømoppstilling tall i 1 000 kr. 2015 2014 KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Gevinst ved salg av eiendommer og aksjer Ordinære avskrivninger Nedskrivning finansielle anleggsmidler Kjøp og salg av egne aksjer Endring fordringer og bankinnskudd (oppkjøp) Endring leverandørgjeld Endring tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 75 785-12 584-14 888 33 207 0-321 -13 238 138 18 68 116 67 022-11 978-13 566 29 722 363-8 341 4 412-468 -569 66 598 KONTANTSTRØMMER FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved salg av eiendommer Utbetalinger ved investering i eiendommer Utbetalinger ved kjøp av transportmidler, inventar og utstyr Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 21 596-56 897-1 068-43 647-80 016 48 512-61 887-1 276-11 572-26 223 KONTANTSTRØMMER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Netto endring konsernkontoordning Inn-/Utbetalinger ved endring av andre fordringer Tilgang egenkapital Utbetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 50 000-47 593 0 0 730-32 196-29 059 50 154-25 170 0 65 350-27 033-1 634 Netto kontantstrøm for perioden -40 959 38 741 Beholdning kontanter og kontantekvivalenter pr 01.01 56 900 18 159 Beholdning kontanter og kontantekvivalenter pr 31.12 15 942 56 900
34 NOTER Noter Alle tallstørrelser i alle noter er oppgitt i 1 000 kr hvis ikke annet er oppgitt. NOTE 1 - REGNSKAPSPRINSIPPER Tema Eiendom AS er hjemmehørende i Norge. Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og God regnskapsskikk i Norge. Konsoliderings- og klassifiseringsprisipper: Konsernregnskapet inkluderer morselskapet og selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. I konsernregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter konsolidert etter oppkjøpsmetoden. Dette innebærer at kostpris for aksjene og andelene er eliminert mot konsernets andel av selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er henført til respektive eiendeler og for aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som disse. I den grad det er betalt merverdier utover det som kan henføres til identifiserbare eiendeler, er dette klassifisert som goodwill. Utsatt skatt er balanseført til nominell verdi. Ved oppkjøp kan det oppstå en differanse mellom nåverdi på utsatt skatt i oppkjøpsanalysen og nominell verdi på utsatt skatt i balansen. Denne differansen er ført som goodwill. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Konsernets andel i felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter bruttometoden. Konsernet summerer sin andel av de felles kontrollerte virksomhetenes resultat-, balanse- og kontantstrømlinjer med tilsvarende linjer i konsernets regnskaper. Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden. Salg av tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Immaterielle eiendeler og varige driftsmidler balanseføres til anskaffelseskost og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Anleggsmidler nedskrives ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/ langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Tomtefeste Festeavtaler for tomter til egne bygninger er ikke balanseført. Festeavgiften kostnadsføres årlig som andre driftskostnader. Skatter Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Kontantstrømsoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer, samt anvendte trekkrettigheter. NOTE 2 - LØNNSKOSTNADER, ÅRSVERK, GODTGJØRELSER MV. 2015 2014 Lønn 9 069 7 822 Styrehonorar 722 629 Arbeidsgiveravgift 1 549 1 355 Pensjonskostnader 421 364 Andre personalkostnader 81 314 Sum 11 842 10 483 Herav lønnskostnader medgått til vedlikehold av egne eiendommer 0 2 Gjennomsnittlig antall årsverk 9,9 9,3
NOTER 35 Obligatorisk tjenestepensjon Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsording etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov. Godtgjørelser i året til administrerende direktør og styret: 2015 2014 Lønn, bonus og naturalytelser til administrerende direktør 2 741 2 358 Honorar utbetalt til styrets medlemmer 637 544 Administrerende direktør har avtale om lønn i 18 måneder etter fratreden hvis han benytter seg av avtalt rett til å fratre dersom hans stilling får et helt annet innhold som følge av vesentlige endringer i selskapet eller eierskapet. Administrerende direktør har også en avtale om lojalitetsbonus hvoretter han opparbeider en rett til å motta 1 000 aksjer årlig i perioden f.o.m. 2009 t.o.m. 2016. Aksjene overføres januar 2017. Ved fratreden etter ønske fra styret beholdes opptjent bonus. Ved fratreden mellom 5 og 8 år beholdes 75 % av opptjent bonus. Selskapet har også utstedt aksjeopsjonsavtaler til enkelte ansatte. Etter utøvelse av opsjoner i 2015 er det nå gjenstående ikke-utøvde opsjoner på til sammen 2 500 aksjer. Opsjonskursen er fra NOK 250 til NOK 275. Kostnadsført honorar til revisor 2015 2014 Lovpålagt revisjon 561 474 Andre attestasjonstjenester 5 7 Skatterådgivning 109 84 Andre tjenester utenfor revisjon 337 171 Sum 1 012 735 NOTE 3 OPPKJØP, FUSJON OG FISJON Konsernet har i 2015 gjennomført transaksjoner med følgende selskaper: Type Oppkjøps- Selskap transaksjon tidspunkt Kallerudlia 003 AS Oppkjøp 06.02.15 Vinstra Næringspark AS Oppkjøp 31.08.15 Aanerud Eiendom AS Oppkjøp 01.07.15 Storgata 83 Lillehammer AS Fisjon/salg 31.12.15 Alle transaksjonene er regnskapsført til virkelig verdi. Transaksjonene har medført følgende tilgang/avgang i 2015: Eiendommer ervervet/avhendet ved transaksjoner Eiendommer Sted Kallerudlia 003 AS Kallerudlia 2 Gjøvik Vinstra Næringspark AS Lomovegen 21 Vinstra, Nord-Fron Aannerud Eiendom AS Sigurd Østliensv 3 Raufoss, Vestre Toten Storgata 83 Lillehammer AS Storgata 83 Lillehammer Gevinst ved salg av eiendommer og selskaper i resultatregnskapet består av: Resultatførte gevinster 2015 2014 Gevinst ved salg av Storgata 83 Lillehammer AS 12 528 Gevinster ved salg av eiendom 522 13 526 Gevinst ved salg av GU Buss AS 1 839 Øvrige gevinster 40 Gevinst ved salg av eiendommer 14 888 13 566
36 NOTER NOTE 4 - VARIGE DRIFTSMIDLER Goodwill 2015 2014 Anskaffelseskost 1.1. 44 714 43 577 Tilgang fusjon/kjøp av datterselskap 1 341 1 138 Avgang Anskaffelseskost 31.12 46 056 44 714 Akkumulerte avskrivninger 31.12 9 967 7 868 Balanseført verdi 31.12 36 089 36 847 Årets avskrivninger 2 099 2 061 Forventet økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 20 år Lineær Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi. Forskjellen mellom nominell verdi på utsatt skatt og nåverdi på utsatt skatt benyttet i oppkjøpsanalysene er regnskapsmessig klassifisert som goodwill. Avskrivningstid lengre enn fem år er begrunnet med at goodwill relaterer seg til utsatt skatt som reverserer i takt med avskrivninger på tilhørende bygg og merverdier. Tilgang i år kommer fra oppkjøp av datterselskaper, jfr. note 3, med følgende verdier: - Oppkjøp av Kallerudlia 003 AS 238 - Oppkjøp av Vinstra Næringspark AS 1 617 - Oppkjøp av Aannerud Eiendom AS -514 Sum tilgang goodwill 2015 1 341 Tomter og bygninger 2015 2014 Anskaffelseskost 1.1. 1 610 564 1 549 749 Tilgang 56 897 61 887 Tilgang fusjon/kjøp av datterselskap 90 080 34 237 Avgang fisjon -5 696 Avgang -1 625-35 309 Anskaffelseskost 31.12 1 750 219 1 610 564 Akkumulerte av- og nedskrivninger 31.12 255 353 226 090 Balanseført verdi 31.12 1 494 867 1 384 474 Årets avskrivninger 28 572 27 089 Årets nedskrivninger 2 000 Forventet økonomisk levetid: Opparbeidelse festetomt Forretningseiendommer Bygg- og anleggseiendommer Valgt avskrivningsplan 80 år 67 år 33 år Lineær Andeler i eiendommer eid gjennom felleskontrollert virksomhet avskrives lineært over 50-67 år. Flere av selskapets eiendommer står på festet tomt. Fremtidige årlige festeavgifter er til sammen TNOK 1 470. Transportmidler, inventar og utstyr 2015 2014 Anskaffelseskost 1.1. 7 116 6 873 Tilgang 1 068 1 275 Tilgang fusjon/kjøp av datterselskap Avgang -710-1 032 Anskaffelseskost 31.12 7 474 7 116 Akkumulerte avskrivninger 31.12 5 640 5 232 Balanseført verdi 31.12 1 833 1 883 Årets avskrivninger 536 573 Forventet økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 3-10 år Lineær og saldo Sum av- og nedskrivninger alle driftsmidler 33 207 29 722
NOTER 37 NOTE 5 DATTERSELSKAPER (DS) Forretnings- Eierandel/ kontor stemmeandel Tema Næringsbygg AS Gjøvik 100 % Skaun Eiendom AS Gjøvik 100 % Kallerudlia 4 DA Gjøvik 100 % Tema Utvikling AS Gjøvik 100 % Globus Næringspark ANS 1 Gjøvik 100 % Kallerudlia 003 AS Gjøvik 100 % Aannerud Eiendom AS Gjøvik 100 % Vinstra Næringspark AS Gjøvik 100 % NOTE 6 FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET (FKV) Forretnings- Eierandel/ kontor stemmeandel Dokka Næringspark AS Gjøvik 50 % Mølla Senter AS Gjøvik 50 % ANS Landbrukssenteret Gjøvik 50 % Gjøvik Utvikling AS Gjøvik 50 % Ringsaker Handelspark AS Gjøvik 50 % FKV er regnskapsført etter bruttometoden. Balanseført Tilgang/ Mer- Resultat- Avskrivn. Utbytte/ Balanseført verdi 1.1. avgang verdier andel merverdier kons.bidr. verdi 31.12. Dokka Næringspark AS -290-28 -318 Mølla Senter AS 28 394-16 322 2 725-265 -2 000 29 383 ANS Landbrukssenteret 1 412 50 1 462 Gjøvik Utvikling AS 5 925 1 758 7 683 Ringsaker Handelspark AS 237 500-347 390 Sum 35 678 500-16 322 4 157-265 -2 000 38 600 Merverdier fra oppkjøp av FKV knytter seg til bygninger og forskjell mellom nominell verdi og nåverdi på utsatt skatt (klassifisert som goodwill). Merverdiene på bygg avskrives lineært med samme levetid som bygget. Goodwill avskrives linært over 20 år. Negativ merverdi knyttet til Mølla Senter AS er resterende urealiserte gevinst i fm innfusjonering av datterselskapet Tema To AS i Mølla Senter AS. Urealisert gevinst inntektsføres gjennom reduserte årlige avskrivninger. FKV er innarbeidet linje for linje i regnskapet med følgende andeler:
38 NOTER FKV er innarbeidet linje for linje i regnskapet med følgende andeler: Anleggs- Omløps- Langs. Korts. Drifts- Drifts- Resultat av Skattemidler midler gjeld gjeld inntekter kostnader finansposter kostnad Dokka Næringspark AS 142 75 531 4 11-12 5 Mølla Senter AS 89 325 2 038 56 776 5 205 7 711 3 104-1 737 146 ANS Landbrukssent. 1 239 248 25 316 269 2 Gjøvik Utvikling AS 8 736 857 1 763 146 2 346 483-129 -24 Ringsaker Handelsp. AS 203 244 57 453 0-106 Sum 99 645 3 462 59 071 5 436 10 374 4 320-1 876 21 Konsernet har følgende utlån til felleskontrollert virksomhet: 2015 2014 Dokka Næringspark AS 531 318 Gjøvik Utvikling AS 1 791 3 154 Ringsaker Handelspark AS 394 Sum 2 322 3 867 NOTE 7 REPARASJON OG VEDLIKEHOLD AV EIENDOMMER 2015 2014 Kostnadsført på egen linje i resultatregnskapet 7 988 7 391 Lønnskostnader medgått til vedlikehold av egne eiendommer 0 2 Sum 7 988 7 393 NOTE 8 LANGSIKTIG GJELD, SIKKERHETSSTILLELSER MV. Pantelån 2015 2014 Pantelån konsern 749 255 695 650 Andel pantelån fra FKV 48 000 50 400 Sum 797 255 746 050 Andel av konsernets pantelån som forfaller mer enn fem år etter regnskapsårets slutt 1 950 23 300 Gjeld sikret ved pant 2015 2014 Pantelån inklusive andel fra FKV 797 255 746 050 Trukket på trekkrettighet (innvilget ramme: 50 000) 0 0 Påløpte renter inklusive andel fra FKV 2 689 3 273 Sum 799 944 749 323 Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 2015 2014 Tomter og bygninger inklusiv andel fra FKV 1 494 867 1 384 474 Eiendeler stilt som sikkerhet for skattetrekk 2015 2014 Bankinnskudd 596 520 Solidaransvar for gjeld i ansvarlige selskap som ikke er ført i balansen 2015 2014 ANS Landbrukssenteret 49 37 Annen langsiktig gjeld 2015 2014 Andel ansvarlig lån i Gjøvik Utvikling 1 791 3 154 Andel langsiktig gjeld i Dokka Næringspark 531 318 Sum 2 322 3 472