Ordinær Generalforsamling Gullmyra Huseierforening Tirsdag 24. mars 2015 klokken 19:00 Innkalling Styrets årsberetning 2014 Regnskap 2014 Budsjett 2015 Saker til behandling
Gullmyra Huseierforening Til medlemmene Det innkalles til ordinær generalforsamling i Gullmyra Huseierforening Tid: Tirsdag 24. mars 2015 kl. 19.00 Sted: Flerbrukshuset, Gullhaugveien 133 Spørsmål om møtet er lovlig innkalt SAKSLISTE 1. Konstituering 1.1 Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 1.4 Opptak av navnefortegnelse 1.5 Godkjenning av saksliste 2. Årsmelding fra styret 3. Årsregnskapet med budsjett for 2015 4. Godtgjørelse til styret og revisor 5. Vedlikehold og utbedring av garasjeanlegget 6. Finansiering av vedlikeholdet 7. Bommene 8. Valg 8.1 Valg av styreleder 8.2 Valg av 3 styremedlemmer 8.3 Valg av 5 varamedlemmer 8.4 Valg av valgkomité Bærums Verk, 12. mars 2015 Gullmyra Huseierforening STYRET
Styrets innstilling til de saker som skal behandles på ordinær generalforsamling den 24. mars 2015 Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen. Sak 2: Årsmelding fra styret Årsmelding for 2014 følger vedlagt og anbefales godkjent. Sak 3: Årsregnskapet med budsjett for 2015 Resultatregnskap for 2014, balanse pr. 31.12.2014 og budsjett for 2015 følger vedlagt. Sak 3.1 Forslag til vedtak Resultatregnskapet for 2014, som viser et underskudd på kr. 53 745,- anbefales godkjent. Sak 3.2. Budsjett for 2015 anbefales tatt til orientering. Sak 4: Godtgjørelse til styret og revisor Styret foreslår å heve honoraret fra kr. 85.000,- til kr. 100 000,- Honorarnota fra revisor refereres. Sak 5: Sak 6: Sak 7: Sak 8: Vedlikehold og utbedring av garasjeanlegget (Se vedlegg 4, 5, 6 og 7) Finansiering Bommene (Se vedlegg 1, 2 og 3) Valg Valgkomiteens innstilling blir lagt fram på generalforsamlingen.
Gullmyra Huseierforening Styrets årsberetning for 2014 Tillitsvalgte På ordinært sameiermøte/generalforsamling 18. mars 2014 fikk styret følgende styresammensetning; Frode Bjørkli styreleder - til 2015 Marianne Thorsen styremedlem/garasjeansvarlig - til 2016 Simon Dimmock styremedlem - til 2015 Toril Næss Rian styremedlem - til 2015 David Kebreab Tekezqki styremedlem (trekker seg 2015) - til 2016 Jørgen Frisak varamedlem - til 2015 Jan Karlsen varamedlem - til 2015 Stein Ivar Nilsen varamedlem - til 2015 Nina Elisabeth Belsjø varamedlem - til 2015 Hans TH. Jensen varamedlem - til 2015 Likestilling Gullmyra Huseierforening sitt styre har bestått av to kvinner og tre menn. Styrets leder er mann. Gullmyra Huseierforening følger likestillingsloven, og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i huseierforeningen. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av Brækhus Dege Eiendom AS. Kontaktperson er Christoffer Busterud, Styreleder har jevnlig kontakt med forretningsfører. Selskapets revisor er RSM Hasner, Kjellstrup & Wiggen Bærum Hage & Anleggservice AS ved Thomas Jacobsen leverer vaktmestertjenester. Bærum Hage & Anleggservice AS ved Thomas Jacobsen leverer brøyting og strøing Møtevirksomhet - Styret har i 2014 - Avholdt en ekstraordinær generalforsamling. - Avholdt 10 styremøter. - Avholdt ett budsjettmøte hos forretningsfører. - Avholdt ett forberedelses møte hos forretningsfører i forbindelse med ekstraordinær generalforsamling. - Avholdt ett samarbeidsmøte med Gullmyra Boligsameiet. - Avholdt ett Web møte i forbindelse med ny hjemmeside, www.gullmyra.no - Avholdt to møter med Canal Digital AS, samt flere befaringer i forbindelse med nytt fibernett. - Avholdt to befaringsmøter med Bærum kommune i forbindelse med nedgravde konteinere. - Avholdt ett møte med Entreprenør firma Rambøll A/S, samt flere befaringer i forbindelse med garasjelekkasje rapporten.
Styret har i 2014 arbeidet med følgende saker - Arrangert vårdugnad - Arrangert julegløgg første søndag i advent - Garasjene ble feid i juni - Garasjen ble tømt for søppel av styret - Kjørt avfall fem ganger til Isi avfallsdeponi - Nye P skilt på området - Parkeringsproblemer - Gravearbeid / nytt fibernett - Ny støttemur øverste parkeringsplass - Fortsatt arbeidet med hjemmesiden - Beskjæring av trær - Møte og flere befaringer med Bærum Hage & Anleggservice AS - Alminnelig vedlikehold av uteområdene - Dørpumper ned til garasjene - Revidert avtalen med Bærum Hage & Anleggservice AS - Arrangert årlig styremiddag - Jobbet med bommer opp i mot Bærum kommune - Asfaltert diverse områder - Lagt ny kantstein - Jobbet med muligheten for nedgravde konteinere i sammen med Boligsameiet. - Korrespondanse med advokat og forretningsfører i forbindelse med garasjelekkasje. Virksomheten art Selskapet er organisert etter de bestemmelser som følger av aksjeloven/lov om borettslag/lov om eierseksjonssameier, og har til formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for aksjonærene/andelseiere/sameierne. Virksomheten drives i Bærum kommune. Ansatte/arbeidsmiljø Selskapet har for tiden ingen faste ansatte, kun et valgt styre som forvalter medlemmene sitt område etter fullmakter gitt av generalforsamlingen til enhver tid. Arbeidsmiljøet i styret vurderes som meget godt. Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapets virksomhet påvirker det ytre miljø utover det som anses som vanlig for et boligselskap. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Selskapet driver ikke FOU. Økonomi Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets likviditet er tilfredsstillende. Huseierforeningen fikk noen uforutsette utgifter etter ekstraordinær generalforsamling. Det skyldes at den ekstraordinære generalforsamlingen stemte nei til forslag om garasje utbedring som styret hadde arbeidet frem. Videre ble styret pålagt å jobbe frem en mer omfattende rapport samt at jobben med utbedring av lekkasjene inn i garasjeanleggene tilknyttet huseierforeningen, krever utlysing via offentlig anbud.
BR/tKHUS DEOE Resultatregnskapet viser et underskudd pa kr. 53 745,- For 0vrig vises til regnskapet med noter, budsjett og kommentarer under regnskapsbehandling pa arsm0tet. Styret har etter dette ikke negativ likviditet, da huseierforeningen har ca. kr. 300.000,- i egenkapital pa konto. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter som selskapet har hatt er medtatt i det framlagte regnskapet. Det har ikke inntradt forhold etter regnskapsarets slutt som pavirker resultatet eller selskapets stilling. Gullhaug, 10.3.2015 /Marianne Thorsen Simon Dimmock Toril N^sSRian David Kebreab Tekezqi
Gullmyra Huseierforening 2014 Resultatregnskap Driftsinntekter Note Regnskap 2014 Regnskap 2013 Budsjett 2014 Budsjett 2015 Husleieinntekter 2 939 400 866 552 941 407 959 400 Andre inntekter 11 350 11 100 5 000 5 000 Sum driftsinntekter 950 750 877 652 946 407 964 400 Driftskostnader Lønnskostnader m.m. 3 117 625 74 165 89 165 128 260 Revisjonshonorar 4 5 003 6 149 6 000 6 750 Forretningsførerhonorar 76 668 65 740 67 000 68 500 Andre honorar 5 107 325 0 0 0 Forsikringspremier 27 983 26 121 28 000 30 000 Energikostnader 6 32 295 32 561 40 000 38 000 Andre driftskostn. eiendom 7 384 505 315 436 358 000 387 000 Driftskostnader administrasjon 8 17 887 23 157 35 000 54 000 Reparasjoner og vedlikehold 9 218 550 262 642 205 000 200 000 Andre kostnader 10 20 156 17 150 28 000 29 000 Sum driftskostnader 1 007 997 823 121 856 165 941 510 Driftsresultat -57 247 54 531 90 242 22 890 Finansinntekter og -kostnader Finansinntekter 3 702 6 666 5 000 5 000 Finanskostnader 200 0 0 0 Resultat av finansposter 3 502 6 666 5 000 5 000 Årsresultat -53 745 61 197 95 242 27 890
Gullmyra Huseierforening Balanse Eiendeler Note 2014 2013 Omløpsmidler Kortsiktige fordringer 11 62 988 15 396 Kontanter og bankinnskudd 12 195 633 254 274 Sum omløpsmidler 258 621 269 670 Sum eiendeler 258 621 269 670 Gjeld og egenkapital Egenkapital Innskutt egenkapital 199 801 138 604 Årets resultat/underskudd -53 745 61 197 Sum egenkapital 13 146 056 199 801 Kortsiktig gjeld Forskudd husleie 5 750 11 221 Leverandørgjeld 36 588 21 954 Annen kortsiktig gjeld 14 70 228 36 695 Sum kortsiktig gjeld 112 566 69 870 Sum gjeld og egenkapital 258 621 269 670
Gullmyra Huseierforening NOTER TIL ÅRSOPPGJØRET FOR 2014 Pr. dato: 31/12-2014 Periode: 1-12 År År Tekst 2014 2013 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk og forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Kortsiktig gjeld balanseres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskostnad og virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Anleggsmidler Etter at boligselskapets boliger er oppført, er rehabiliteringer og vedlikehold av anleggsmidler utgiftsført. Driftsinntekter Resultatføres i henhold til opptjeningsprinsippet, når tjenesten utført. Note 2 Husleieinntekter Innbetalt fellesutgifter 878 400 798 552 Garasjeleie, parkering 61 000 68 000 Sum husleieinntekter 939 400 866 552 Note 3 Lønnskostnader Lønn fast ansatte 10 000 0 Påløpte feriepenger 1 020 0 Fri telekommunikasjon i arb. 7 069 0 Styre- og møtehonorar 85 000 65 000 Arbeidsgiveravgift 14 392 9 165 Arbeidsgiveravg. feriepenger 144 0 Sum lønnskostnader 117 625 74 165 Selskapet har verken ansatte eller pensjonsforpliktelser (OTP) Note 4 Revisjonshonorar Revisjonshonorar 5 003 6 149 Sum revisjonshonorar 5 003 6 149 Honorar til revisor gjelder lovpålagt revisjon. Note 5 Andre honorarer Juridisk bistand (BDA) 59 044 0 Konsulenttjenester teknisk 48 281 0 Sum andre honorar 107 325 0
Note 6 Energikostnader Andel av strøm fra Gullmyra boligsameie 18 000 18 061 Strøm gatelys 14 295 14 500 Energikostnader 32 295 32 561 Note 7 Andre driftskostn. eiendom Faste kostn. vaktmestertj. 349 998 249 990 Annet renhold 0 20 798 Snøbrøyting og strøing 0 0 Containerleie/tømming 514 17 141 Lyspærer,lysrør,sikringer etc 3 429 0 Nøkler, låser, navneskilt o.l. 5 218 13 800 Nøkler og portåpnere 11 550 1 096 Driftsmateriell 5 405 12 611 Datautstyr 8 391 0 Sum andre driftskostn. eiendom 384 505 315 436 Note 8 Driftskostn. adm. Kontorrekvisita 3 570 2 002 Trykksaker, kopiering 0 12 869 Møtekostnader 0 261 Datakommunikasjon 389 1 078 Porto 12 152 3 832 Kurs for styremedlemmer 750 1 500 Andre reisekostnader 1 026 115 Andre kontingenter 0 1 500 Sum driftskostn. adm. 17 887 23 157 Note 9 Rep. og vedlikehold Vedlikehold bygning 0 0 Vedlikehold VVS 0 6 131 Vedlikehold elektrikerarbeid 0 10 865 Vedlikehold elektrikker 3 613 0 Vedlikehold garasjer 45 418 0 Annet vedlikehold 6 177 0 Garsjeporter, dører 11 575 91 148 Vedlikehold grøntanlegg 151 768 46 562 Veier og parkeringsplasser 0 107 937 Sports- og lekeplasser 0 0 Sum rep. og vedlikehold 218 550 262 642 Note 10 Andre kostnader Styresamling 12 243 12 444 Kostnader fellesarrangementer 298 3 366 Bank og kortgebyr 1 826 820 Andre kostnader 5 789 520 Sum andre kostnader 20 156 17 150
Note 11 Kortsiktige fordringer Leierestanser 53 187 994 Mellomregning beboere m.m. 9 801 14 402 Sum kortsiktige fordringer 62 988 15 396 Note 12 Bankkonti Evt. øremerkede bankinnskudd skal spesifiseres. Kontanter 2 015 2 015 Bank 6215 05 71982 166 879 217 509 Bank husleie 6215 05 72008 4 752 13 129 Skattetrekk 6215 86 03972 21 988 21 621 Sum bankkonti 195 633 254 274 Note 13 Egenkapital Egenkapital, bundet 138 604 138 604 Egenkapital 1.1. 199 801 138 604 Årets resultat/underskudd -53 745 61 197 Sum egenkapital 31.12. 146 056 199 801 Note 23 Kortsiktig gjeld Skyldig arbeidsgiveravgift 997 0 Påløpt arb.g.avgift, ferielønn 144 0 Skyldig feriepenger 1 020 0 Purregebyr BDE 1 314 621 Andre påløpte kostnader 66 753 36 074 Sum kortsiktig gjeld 70 228 36 695
Sak 5: Vedlikehold og utbedring av garasjeanlegget På den ekstraordinære generalforsamlingen september 2014 ble styret i huseierforeningen bedt om å ta en grundigere befaring med en profesjonell aktør, samt innhente anbud fra flere entreprenører. Styret har på bakgrunn av dette engasjert Rambøll AS til å gjøre en grundigere vurdering av vannlekkasjene og skissere en løsning på hvordan dette bør utbedres, samt utarbeide et prisoverslag. Prisoverslaget er utarbeidet ved hjelp av en kalkulasjonsnøkkel og faglig skjønn. Styret ønsket også flere utbedringsalternativer. Rambøll AS har derfor i vedlagte rapport presentert to alternativer med forskjellig pris. Rambøll AS påpeker likevel at de sterkt anbefaler utbedringsalternativ1. På bakgrunn av Rambøll AS sin anbefaling ønsker styret å gjennomføre utbedringen i henhold til dette alternativet Uansett hvilke av disse to alternativene generalforsamlingen ønsker å igangsette vil utbedring av G1U og G3U, samt vedlikehold av garasjene innvendig inngå i totalarbeidet Styret ønsker at det stemmes for følgende alternativer: Utbedringsalternativ 1: Se vedlagt rapport av 17. desember 2014 for beskrivelse. Anslått sum Utbedring av G1U og G3U Utbedring av garasjene innvendig Totalpris utbedringsalternativ 1: kr 2 912 500 inkl. mva anslått pris kr 1 162 500 ink mva anslått pris kr 2 600 000 ink mva kr 6 675 000 inkl. mva Utbedringsalternativ 2: Se vedlagt rapport av 17. desember 2014 for beskrivelse. Anslått sum Utbedring av G1U og G3U Utbedring av garasjene innvendig Totalpris utbedringsalternativ 2: kr 512 500 inkl mva anslått pris kr 1 162 500 ink mva anslått pris kr 2 600 000 ink mva kr 4 275 000 inkl. mva Med utgangspunkt i hvilket utbedringsalternativ generalforsamlingen vedtar, vil styret med bistand fra Rambøll gå i gang med anbudsinnhenting innenfor de gitte rammer.
Sak 6: Finansiering Finansiering utbedringsalternativ 1 Lånebeløp: kr. 7 000 000 Beregnet årlig rentekostnad kr 305 000 Beregnet årlig avdrag kr 223 000 Eff rente ved beregning 4,5% Nedbetalingstid 30 år Økningen på huseierforeningskontigenten er beregnet til 38% Finansiering utbedringsalternativ 2 Lånebeløp: kr. 4 600 000 Beregnet årlig rentekostnad kr 207 000 Beregnet årlig avdrag kr 154 000 Eff rente ved beregning 4,5% Nedbetalingstid 30 år Økningen på huseierforeningskontigenten er beregnet til 25%
Kim Martinsen // Brækhus Dege Fra: Frode <frodeb123@online.no> Sendt: 23. februar 2015 11:54 Til: Christoffer Busterud // Brækhus Dege Emne: Fwd: Bom og adgang till Gullberget Her er en sak til til årsmøte. Gjelder bommene dette også Frode Sendt fra min iphone Videresendt melding: Fra: David Addison <gda1939@gmail.com> Dato: 22. februar 2015 kl. 17.31.54 CET Til: huseierforeningen@gullmyra.no Emne: Re: Bom og adgang till Gullberget The previous mail was sent prematurely by accident here is the full version. I appreciate that there has been problems with extensive parking and speed on the foot and bicycle path through Gullmyra. However the council's insistence on locking the barrier on Gullberget is not the answer.speed bumps.i understand the unlocked system functioned reasonably well for many years. Fortunately there has been an alternative emergency entrance via the Gullhag bus stop. Apparently the styre is trying to resolve the issue with the council with no apparent success so far. The boom being locked raises many issues of safety, discrimination, etc. There are after all 400 people and 130-150 residences effected. Amongst these there must be number of old and frail as well as families with young children. On Tuesday 17 Feb I was operated at Bærum Hospital and released (complete with attachments) at ca 20:00hrs. There was no question of an ambulance and walking from the barrier would have been difficult and painful. Fortunately the barrier was open. If it had been closed how would I get it opened? There is no notice to say how. However even if it had been locked I could have been driven in via the bus terminal. I therefore propose the following resolution for the Årsmøte. Mulighet til å kjøre inn via Gullhaug busterminal holdes åpen intill bommen på gang/sykkelvei er åpen mvh David Addison 2015-02-22 17:02 GMT+01:00 David Addison <gda1939@gmail.com>: Til behandling på års møte. 1
I appreaciate that there has been problems with extensive parking and speed on the foot and bycycle path through Gullmyra. However the concils insistance on locking the bom on Gullberget is not the answer. Fortunately there has been an alternative emergency entrance over the via the Gullhag bus stop. Apparently the styre is trying to resolve the issue with the council with no apparent success. The boom being locked raises many issues of safety, discrimniation, etc. 2
Gullhaug, 21.2.2015 Gullmyra Huseierforening Styret v/frode Bjørkli Gullhaugvn. 183 1354 Bærums Verk ÅRSMØTE 2015 I forbindelse med årsmøtet den 24. mars d.å. ønsker jeg følgende sak behandlet. Låste bommer inn mot blokkbebyggelsen medfører store ulemper for mange av beboerne. Å frakte personer som er avhengig av rullator eller på annen måte har vanskelig for å gå er om vinteren en umulighet. Det samme gjelder ved større vareleveringer (f.eks. møbler og hvitevarer). Håndverkere med behov for tilkjøring av verktøy og materialer vil også støte på store problemer; og hva med flytting/innflytting? Forslag: Bommene inn mot blokkbebyggelsen holdes ulåste. Med vennlig hilsen Tom L. Rian Gullhaugvn. 169 1354 Bærums Verk c.c. Forretningsfører (pr. e-post).
NOTAT Oppdrag 1350002343 Gullmyra Boligsameie Kunde Bærum Hage & Anleggsservice AS Notat nr. H-not-001 Dato 2014-02-12 Til Thomas Jacobsen / Bærum Hage & Anlegsservice AS Fra Kristofer Akre Aarnes / Rambøll Norge AS Kopi Gullmyra Boligsameie Vannlekkasjer i garasjeanlegg 1. Bakgrunn Rambøll ble kontaktet av Thomas Jacobsen ang vannlekkasjer i flere garasjeanlegg i Gullmyra Boligsameie. Kristofer Akre Aarnes og Margrete Wik Bårdsen fra Rambøll var på befaring 31.01.2014 med Thomas Jacobsen og representanter fra sameiet. 2. Konstruksjon Alle de aktuelle boligblokkene der det renner vann inn i garasjeanlegget har lik konstruksjon. Et garasjeanlegg går under to blokker. På den ene siden av blokkene går garasjeanlegget utenfor bygget og taket til garasjeanlegget er derfor terrassen til beboer over. Det er i overgangen mellom blokkene og dekket mellom garasjer og terrasser at vannet renner inn. Se figur 1. Dato 2014/02/12 Rambøll Hoffsveien 4 Postboks 427 Skøyen N-0213 Oslo T +47 2251 8000 www.ramboll.no Garasjeanlegget ser ut til å være bygget med prefabrikkerte betongsøyler, bjelker og hulldekker. Yttervegger under terreng er plasstøpt. På oversiden, terrassene, er det lagt en påstøp på hulldekkene. Terrassene går i to nivåer. Det anbefales å fjerne noe påstøp et sted for å kontrollere at konstruksjonen er slik antatt under. 1/4 Rambøll Norge AS NO 915 251 293 MVA
Påstøp «Hulkil» i plast Ute/Terrasse /Terrasse Hulldekke Eksisterende membran Terreng Plasstøpt yty tervegg mot terreng Garasje Bærende betongbjelker betongbjelker Figur 1:: Illustrasjon av eksisterende konstruksjon. Figur 2:: Bilde av lekkasjer mellom byggene byggene,,, markert markert med med blått. blått. Terrasser Terrasser markert markert med med rødt. rødt. 3. Vurdering Rambøll ser det som mest sannsynlig at vannlekkasjene inn i p-kjeller p kjeller skjer i forbindelse med utettheter i membran. Byggene er fra 80 80--tallet tallet og det er ikke opplyst om at membran noen gang har blitt utbedret eller erstattet. Teknisk levetid kan derfor anses som utgått. I og med at bygget er laget med prefabrikkerte hulldekker så vil vann som kommer forbi membranen renne inn i p-kjeller p kjeller i skjøtene mellom hulldekkene. 2/4
4. 4.1 Tiltak Tiltak vil kunne avhenge mtp hva som er mulig pga høyder. Rambøll anbefaler generelt alltid å isolere med 50 mm utvendig for å unngå kondens på innsiden i P-kjeller. P Pga usikkerheten rundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent. Tiltakene under er derfor ment å være hovedprinsipp som bør følges og ikke detaljprosjek- terte tiltak. Terrasserrasser Rambøll vil anbefale å fjerne dagens påstøp helt på begge nivåene til man treffer hulldekke- ne. Gammel membran fjernes.. Det må legges en ny membran som limes til underlaget og membranen bør helst ha fall utover. Membranen må være helt tett i overgangen en mellom nivåene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes. Membranen må føres ned langs yttervegg under terreng, og minst 0,5 meter. Det er viktig med glidesjikt mellom membranen og ny påstøp. Hulkil bør støpes etter ter at påstøpen er fer- dig. Er det plass bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nød- vendig,, spesielt overganger mot vegger og bærende betongelementer. Ny påstøp Ny hulkil Ny membran Figur 3: : Illustrasjon er løsning for terrassene. Ny membran markert med rødt. 4.2 Mellom byggene Mellom byggene så kommer vannet mest sannsynlig inn via revnet membran i overgangen til terreng. Det kan være mulig å kun fjerne asfalt i dette området for så å lappe membranen. Man risikere da at man får problemer med å skjøte til eksisterende membran, samt at vannet kan stamme fra andre rifter enn ved kanten. Rambøll anbefaler derfor å fjerne all as- falt og jord som ligger over membranen mellom byggene. Skurene som er bygget kan bli stående. Det legges ny membran som limes til underlaget med fall ut. Membranen må trekkes opp og limes til byggene, med beslag over. Dette gjelder og til skurene. Som for terras- sene så må membranen trekkes minimum 0,5 meter ned langs yttervegg mot terreng. Er det mulig så bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nødven- dig når tiltak er besluttet. Oppbygging av nytt dekke bør gjøres iht SINTEF Byggforsk 525.307 sine anbefalinger. Aller helst bør det legges isolasjon over membran. 3/4
Figur 4: : Anbefalt oppbygging av uisolert dekke som skal tåle trafikk. [SINTEF 525.307] 4/4
Beregnet til Gullmyra Huseierforening Dokument type Rapport Dato 17. Desember 2014 GULLMYRA HUSEIERFORENING VANNLEKKASJER I P-KJELLERE
Revisjon 1 Dato 17.12.2014 Utført av Kristofer Akre Aarnes Kontrollert av Geir Terkelsen Godkjent av Geir Terkelsen Beskrivelse Vurdering av vannlekkasjer og forslag til utbedring Ref. 1350006101 Rambøll Hoffsveien 4 Postboks 427 Skøyen N-0213 Oslo T +47 2251 8000 www.ramboll.no
P-KJELLERE INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Bakgrunn 1 2. Underlag 1 3. Befaring 1 4. Registreringer 1 4.1 Garasje 1 1 4.2 Garasje 2 2 4.3 Garasje 3 2 4.4 Garasje 4 3 5. Utbedringstiltak 3 5.1 Utbedringsalternativ 1 3 5.2 Utbedringsalternativ 2 5 5.3 Utbedring av området mellom byggene, G1U og G3U 5 6. Kostnadsoverslag 7 6.1 Utbedringsalternativ 1 7 6.2 Utbedringsalternativ 2 7 6.3 Utbedring av G1U og G3U 8 FIGURLISTE Figur 1: Markering av navn brukt i rapporten.... 1 Figur 2: Anbefalt oppbygging av terrassene [SINTEF 525.304]... 4 Figur 3: Illustrasjon av ny oppbygging... 4 Figur 4: Eksempel på vanntetting av hulkil. Det kan godt benyttes andre metoder eller produkter med tilsvarende egenskaper. Kilde HEY DI... 5 Figur 5: Oppbygging av G1U og G3U, [SINTEF 525.307 fig 32a]... 6
1 1. BAKGRUNN Rambøll var 31.01.2014 på visuell befaring på Gullmyra. Det ble avdekket en rekke lekkasjeområder og det ble skissert ut en løsning på hvordan lekkasjene kunne utbedres. Dette arbeidet ble oppsummert i notat H-not-001 fra 12-02-2014. Denne rapporten er utarbeidet på bakgrunn av ønske om en utredelse med kostnadsoverslag på hva utbedringen vil innebære. Tanken er at rapporten skal være grunnlag for fremtidige anbudsdokumenter. 2. UNDERLAG Det har ikke lyktes sameiet å få tak i tegninger av konstruksjonene. Alle vurderinger baserer seg derfor utelukkende på observasjoner gjort på befaring. 3. BEFARING Rambøll Norge AS ved, Geir Terkelsen og Kristofer Akre Aarnes, var på befaring 21 oktober 2014. Alle fire garasjeanlegg ble befart. Det ble registrert lekkasje- og kondenspunkter på håndtegnede plantegninger. Det ble og tatt en del fotografier. Disse er ikke vedlagt denne rapporten. 4. REGISTRERINGER P-kjellerne har fått følgende navn i denne rapporten: G1N G1U G1S G2 G3N G3U G3S G4 Figur 1: Markering av navn brukt i rapporten. 4.1 Garasje 1 Garasje 1 er i denne rapporten delt opp i tre deler: G1N (nord), G1U (ute over midten) og G1S (sør). G1N og G1S Garasjeanlegget er bygget opp av prefabrikkerte elementer. Leilighetene i 1. etg. har terrasser over det som er garasjeanleggets tak mot friluft på vestsiden. Dette taket består av to DTelementer som ligger i overlapp. Denne overlappen medfører at terrassen har et trinn. Elemente-
2 ne er ca 7,5 meter lange. Elementene har med høyst sannsynlighet ikke membran i seg, noe som og sameiets representanter er enige i. Over elementskjøtene på langs står det elementblomsterkasser av betong. Disse markerer skillet mellom leilighetene. Det er synlig fall utover på terrassene, som og ble bekreftet med måling. Fasadelivet på vestsiden til leilighetsbyggene starter litt innenfor denne overlappen mellom elementene. På østsiden går garasjen i flukt med vegglivet. Det er gjennomgående for hele G1N og G1S at det renner vann inn i skjøten der elementene møtes på endene. Over disse skjøtene ligger betong blomsterkassene. Pga disse kassene er det ikke mulig å inspisere nøye hvor stor skjøten er, men det antas at det ikke er noen form for tetting her. Observasjoner underbygger dette. Vannet antas å renne inn her og ned langs søylene under. I tillegg renner det inn langs overlappen til elementene, enkelte plasser. Det er ikke montert hulkil i denne overlappen. Enkelte plasser på undersiden av elementene er det misfarging i taket, og dette antas å kunne være kondensflekker. Det antas ingen isolasjon på oversiden av DT-elementene og når kjelleren er fuktig om vinteren kan dette kondensere mot betongen. G1U For G1U, området mellom de to byggene, renner det en del vann inn. Det er stedvis montert opp takrenner i taket langs elementskjøtene. Over dette området ligger det et bygg med boder og et søppelrom. Det renner ikke vann inn under disse rommene. Befaring på oversiden viser at membranen som ligger over dekke er ødelagt i overgangen til terreng. Her er det opplyst om at det kjøres søppelbiler. Vannet har derfor fri vei ned til betongen og elementskjøtene. Den forventede tekniske levealderen til membranen er utløpt (20-30 år). Vannlekkasjene og hovedkilden befinner seg i hovedsak i dette området der søppelbilen har kjørt, på østsiden langs yttervegg. 4.2 Garasje 2 Garasje 2 har en annen konstruksjon enn de andre anleggene. Garasjeanlegget slutter i liv med fasadene til leilighetsbygget og terrassene i 1. etg. er plasstøpte på grunnen. Garasjen har altså ikke noe «tak» mot friluft og det renner derfor ikke noe vann inn via elementer. Det ble observert noen kondensflekker på gavlveggen mot øst og noe som antas å være interne vannlekkasjer fra rør. 4.3 Garasje 3 Garasje 3 er i denne rapporten delt opp i tre deler: G3N (nord), G3U (ute over midten) og G3S (sør). Garasjeanlegg 3 er tilsvarende Garasje 1, og går under to bygg med et «åpent» parti mellom. Partiet mellom byggene har et søppelrom og er ellers dekket med asfalt (sittegrupper, blomsterkasser osv). G3N og G3S Konstruksjonen er tilsvarende som for Garasje 1, med terrasser mot vest/sørvest, som er bygget av DT-elementer. Mot øst og på gavlene går garasjeveggen i flukt med fasadelivet. Som for Garasje 1 renner det inn i de fleste elementskjøter, under blomsterkassene. Det er ikke montert hulkil på noen av terrassene. Enkelte plasser i G3S er det takrenner under spranget mellom DT-elementene. Dette tyder på større lekkasjer i området. Langs himlingsplatene på østsiden (under leilighetsbygget) i G3S er det gule flekker. Dette antas å stamme fra eldre interne vannlekkasjer fra rør, og ikke fra en ekstern vannlekkasje. Det er en del kondensmerker på undersiden av elementene og veggene. Det er synlig fall utover på terrassene.
3 G3U For mellompartiet, G3U, er det montert opp takrenner enkelte plasser mellom elementskjøtene. Disse takrenne er under sittegruppene på oversiden. Under søppelhuset ble det ikke observert noen vannlekkasjer. Det ble registrert flere vannlekkasjer i elementskjøtene for hele dekket. Det ble i G3U også registrert asfaltmembran over elementene under asfalten. 4.4 Garasje 4 Garasje 4 er tilsvarende Garasje 1 og 3, men kun en enkeltgarasje. Terrasser på nordvest siden er av like DT-elementer som de andre garasjene. Her er det derimot enkelte plasser montert en hulkil i spranget mellom elementene av JM Norge (utbygger), en gang etter ferdigstillelse, som utbedringstiltak. Det er mindre synlige vannlekkasjer i denne garasjen, men enkelte plasser så renner det inn i elementskjøtene, som for Garasje 1 og 3. Det er også kondensflekker i tak og enkelte plasser på veggene. 5. UTBEDRINGSTILTAK Iht til avtale med representant fra sameiet så lister Rambøll opp alternative utbedringstiltak, med tilhørende antatte kostnader. Etter avtale med sameiet skulle Rambøll liste opp tre utbedringsalternativer. Rambøll har ikke et godt tredje alternativ, og det er derfor kun listet opp to alternativer, der vi vil anbefale utbedringsalternativ 1. 5.1 Utbedringsalternativ 1 Rambøll vil anbefale at man går for en full utbedring, når man først går i gang. Erfaringsmessig er kildene til alle vannlekkasjene være vanskelige å finne. Ved punktvis utbedring tar man et område av gangen og utbedringen kan da ta lang tid før man har stoppet vannet fra å finne nye veier inn. Det vil og være store kostnader å spare ved å ta utbedringen samlet, framfor å innhente ny entreprenør for hvert punktvise tiltak. Alternativ 1 er et helhetlig utbedringstiltak som anses som treffsikkert og relativt enkelt å utføre. Følgende anbefales utført: For terrassene på G1N, G1S, G3N, G3S og G4: Blomsterkasser av betong fjernes. Tregjerde fjernes. Boder blir stående. Ytterste DT-element, som er nedsenket en terskel, bygges opp/påfores med 50-100 mm XPS isolasjon (avhengig av tilgjengelig høyde), for å få terrasser på ett plan. Oppbygging følger Figur 2 a under. Overgangen mellom det innerste DT-elementet og den nye oppforingen på det ytterste DTelementet krever noe nærmere detaljering. Det må være fokus på at membranen ikke kan ryke i dette punktet. På det innerste DT-elementet limes en membran som legges videre over påforingen til det ytterste DT-elementet og ned langs garasjeveggen. Oppbygging for innerste element følger Figur 2 b under. Membranen festes opp under kledning og dørterskel og dekkes med beslag. Dette vil medføre at nederste bordkledning må fjernes. Dette gjelder og for bodene, samme løsning. Membranen festes 0,3-0,5 meter ned på yttersiden av garasjeveggen. Det er viktig at membranen dekker skjøten mellom elementdekke og yttervegg. Dette medfører at man må grave noe ned på yttersiden. Over membranen legges et beskyttelsesjikt for så et lag med betongheller på klosser, tretremmer eller lignende. Det må monteres nytt tregjerde, som ikke festes i membranen.