131497 Gnr. 59, bnr. 130 RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 09.03.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 7
Oppdrag : 131497 Bygningstype : Tomt Oppdragsadresse : Ørland kommune/kråkvåg Matrikkelnummer : 59/130 Hjemmelshaver : Forsvarsbygg Befaringsdato : Ikke befart iht. avtale Mandat Etter anmodning fra eier v/ Forsvarsbygg v/skifte Eiendom v/ellen Belsom har OPAK v/ Øystein Dieseth vurdert verdien av ovennevnte eiendom. Eiendommen er iht. mandat fra oppdragsgiver ikke befart i forbindelse med denne vurderingen, men den er tidligere besiktiget i forbindelse med andre vurderinger for Skifte Eiendom i området. Eiendommen er ca. 3,5 daa. Vis a vis eiendommen ligger et etablert kaianlegg. Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med avhending av eiendommen. Mandat: OPAK skal verdi vurdere en eiendom beliggende på Kråkvåg. Eiendommen er i dag ubebygd foruten en enkel flytebrygge og er i kommuneplanen avsatt til småbåthavn. Dokumenter/opplysninger Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver: Eiendomskart Flyfoto Eiendomsinformasjon Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger: Fra Infoland/Norges Eiendommer, oppdatert pr. 09.03.2015. Befaringen: Befaringsdato Fra oppdragsgiver Fra OPAK : : Ikke befart i forbindelse med denne vurderingen : Ingen Forutsetninger Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger: Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger Forurensninger er selgers ansvar Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn At eiendommene gnr 59 bnr 39 og 40 skal ha atkomstrett over gnr 59 bnr 130 At eiendommen iht. mandat fra oppdragsgiver ikke er befart ifm. denne vurderingen Side 2 av 7
Beliggenhet Eiendommene består av en ubebygd eiendom beliggende ved sjø. Det er få fastboende innbyggere på Kråkvåg og Storfosna. Kråkvåg har ifølge Wikipedia ca. 50 fastboende og naboøya Storfosna ca. 170, dvs. til sammen ca. 220 mennesker totalt. Til Trondheim er det ca. to timer med bil/ferge fra Kråkvåg via Brekstad. Beliggenheten er vist på fra Finn.no nedenfor, hvor eiendommen er markert: Iht. Ørland kommunes hjemmesider på nett har kommunen et samlet areal på 73,4 km². Det er registrert ca. 5.121 fast bosatte i kommunen. Kommunen regnes som en av Norges største forsvarskommuner på grunn av den militære flyplassen. Om flyplassen står følgende på kommunens hjemmesider på nett: "Ørland Lufthavn ligger på vestsiden av Ørland Hovedflystasjon. Ørland Lufthavn ble bygget tidlig på 70-tallet, men ble kraftig utbedret og oppjustert i 2007. Det er daglige flyvninger mellom Ørland og Gardermoen. Ørland Lufthavn er kommunal". Ørland Lufthavn er vedtatt som ny kampflybase i Norge og er i dag under utbygging. Ved ferdigstillelse antas både aktivitet og befolkning å øke betydelig i kommunen. Planstatus Kommuneplan Planområde : Kråkvåg/Storfosna Vedtaksdato :13.11.2014 Formål for vurdert eiendom : Småbåthavn/LNF. Vi legger i vurderingen til grunn at eiendommen avsettes dels til LNF område og dels til småbåthavn. Eiendommene innenfor 100-metersbeltet. Side 3 av 7
Nedenfor er vist utsnitt av kommuneplankartet: Reguleringsplan Planområde : Eiendommen er uregulert Beskrivelse Areal iht. Infoland, m² : 3 518,8 I følge oppdragsgiver har eiendommene gnr 59 bnr 39 og 40 atkomstrett over gnr 59 bnr 130. Det vurderes ikke å være et utbyggingspotensiale i eiendommen foruten småbåthavn. Side 4 av 7
Tomten er vist på kartet overlevert fra oppdragsgiver under: Tomtens verdi Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale og forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste, men ekskl. kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal, ekskl. kjeller. I eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette fastsettes særskilt. I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som verdi pr. m² netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes også verdi pr. m² netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter. I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar. Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette endrer seg i utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor grunneierandelen kan synke ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er tomteeiers andel av tomteverdien større. Utbyggere regner vanligvis med at tomtens verdi utgjør 10 % - 15 % av et ferdig prosjekts totalverdi. I pressområder kan dette være høyere. Side 5 av 7
For denne eiendommen og den beliggenheten den har, har vi valgt å vurdere tomtens verdi basert på verdi pr. m² netto tomt og ikke basert på tomtebelastning: Tomtens verdi, kr / m² tomt : 50 Netto tomteareal, m² : 3 518,8 Verdi = tomtens verdi/m² x tomteareal = kr : 175 940, som avrundes opp til kr 200 000 Kommentar : OPAK har flere eksempler på eiendommer som er kjøpt av kommuner til frilufts formål, til høye priser. Felles for disse eiendommene OPAK er kjent med er at de er kjøpt fra private eiere. Når det gjelder eiendommer eid av det offentlige som f.eks. Forsvaret, er erfaringen at disse eiendommene vanligvis selges for i størrelsesorden kr 1,- til kr 3,- pr. m² tomt. I enkelte tilfeller er større eiendommer omsatt for lavere verdier. Ved verdsettelse av frilufts eiendommer kan verdien av eiendommen enten vurderes basert på en kapitalisering av jakt, beite eller skog verdier, eller på vanlige markedsmessige prinsipper OPAK har tidligere vært i kontakt med Direktoratet for Naturforvaltning (DN) ved seniorrådgiver Pål Theodorsen. Theodorsen har bred erfaring med oppkjøp av eiendommer til frilufts formål på vegne av DN. I telefonsamtale med Theodorsen kan han opplyse at de vanligvis betaler mellom kr 2-4 pr. m² for eiendommer som avsettes til frilufts formål. Dette gjelder uavhengig om det er Forsvaret eller andre aktører som selger eiendommen. Han opplyser videre at eiendommens beliggenhet ikke har noe å si for den prisen de er villige til å betale, dvs. om eiendommen er beliggende i Oslofjorden eller i Finnmark er verdien sett fra DNs side lik. Theodorsen opplyser at det i de senere årene har vært en diskusjon om verdien av en frilufts eiendom er lik om den er liten eller stor. DN har eksempler på større eiendommer som er omsatt for fra 0,3 til 0,9 kr pr. m² og opp mot kr 1 pr m². Ifølge Theodorsen kan dette tyde på at verdien av større frilufts eiendommer vurderes lavere enn mindre frilufts eiendommer. Det vurderes å være markedsinteresse for eiendommen, foruten til LNF formål, da det kan etableres småbåthavn. Befolkningsgrunnlaget på de to øyene er lite i dag og dette påvirker verdien negativ da det antas være forholdsvis begrenset betalingsvilje for båtplasser i lokalmarkedet. Ved eventuell befolkningsøkning på fastlandet, rundt Ørlandet Lufthavn, antas behovet for småbåtplasser og dekkes der, og ikke på Kråkvåg. Vi har valgt å legge til grunn en verdi per m² tomt som ligger betydelig over verdien av rene LNF områder, men langt under vanlig bebyggbar grunn. Verdien av dagens flytebrygge vurderes å være begrenset men er hensyntatt i verdsettelsen. Side 6 av 7
Salgsverdi Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet. Eiendommens salgsverdi, slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper er vurdert til: Salgsverdi kr 200 000 Salgsverdi tomt, kr Tomteareal, m² Verdi, kr/m² tomt 200 000 3 519 57 Oslo, 09.03.2015 For OPAK Øystein Dieseth Avdelingssjef / takstmann Egenkontroll Sidemannskontroll Overordnet kontroll 09.03.2015 ØD Dato TJ Dato Distribuert til: Skifte Eiendom v/ Ellen Belsom Side 7 av 7