Verdi- og lånetakst over "VINDBAR" Stangerholmveien 110 1626 MANSTAD Gnr. 118 Bnr. 8 FREDRIKSTAD KOMMUNE Utført av: Hans Petter Biørnstad Murmester - Takstmann MNTF hpb@takstsenteret.no
Verdi- og lånetakst over "VINDBAR" Stangerholmveien 110 1626 MANSTAD Gnr. 118 Bnr. 8 FREDRIKSTAD KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Praktfullt landsted beliggende helt nede ved sjøen ved Manstad på Skjæløy. Hytta var opprinnelig den lokale fiskerens hjem i mange år før den ble fritidsbolig. I tillegg til hovedhuset er det oppført et svært pent anneks med stue, kjøkken, 2 soverom og fullt bad. Lune terrasser på begge sider. Solrikt og fredelig område med gode strender, svaberg, store plener og dypvannsbrygge. Til Onsøy golfklubb er det kun 10 minutter i bil. Engelsviken brygge med sin berømte fiskerestaurant ligger 5 minutter unna med båt Ca en times kjøring fra Oslo på svært gode veier og frem til egen parkeringsplass. Eiendommen disponerer to P -plasser. Adkomst til eiendommen er enklest med båt. Ca 3 minutter fra brygge til brygge. Eiendommen har landingsrett på to brygger inne i vika ved parkeringen. Forøvrig kan man gå i noe få minutter på hyggelig sti over til eiendommen. Det foreligger en tinglyst rett til å gå over privat eiendom. Tomten topografi tilser at det alltid er mulig å finne le for vinden. Lang plen ned til helt nytt bryggeanlegg, svaberg og sandstrender. Ingen registrerte gjenstående arbeider av betydning for taksten foruten det som eventuelt er beskrevet under kapittel om konstruksjoner. I den sener tid er hovedhuset bytgget på i begge etasjer samt at nytt kjøkken og bad mm. er installert. Boligene er godt vedlikeholdt. Nåværende eier har gjennom hele eiertiden vedlikeholdt stedet svært godt. Fritidseiendom av de sjeldne med svært god beliggenhet. Eiendommen må ansees som et "liebhaber" objekt. Det er ikke mange tilsvarende eiendommer på markedet i dag. Revisjon Eiendommen er ikke befart på nytt og dokumentet baserer seg på tidligere avholdt befaring. I tillegg er det fremkommet nye opplysninger vedr objektet. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 21 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 17 850 000 Bekkestua, 11.05.2016..................................... Hans Petter Biørnstad Murmester - Takstmann MNTF hpb@takstsenteret.no Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 2 av 8
Oppdrag og forutsetninger Oppdraget ble rekvirert av eier, og gikk ut på å avholde en verditakst over eiendommen. Taksten skal reflektere markedsverdien, i dagens prisnivå. Det vil si den verdi takstmannen mener bør kunne oppnås for eiendommen solgt på det åpne marked i dag. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Panteattest er ikke innhentet og det er derfor ikke kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten, med mindre det uttrykkelig fremgår av takstdokumentet. Takstkonklusjonen er takstmannens vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp (forsiktig vurdert) som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det presenterte seg på takseringsdagen. Eier/rekvirent plikter å gå igjennom dokumentet for å påvise feil eller mangler. Rekvirent Rekvirert av: Bjørn Bunæs Besiktigelse, tilstede Dato: - Hans Petter Biørnstad Takstmann Tlf.: 91 11 32 88 - Bjørn Bunæs Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Tegninger EDR Utskrift fra "Eiendomsinformasjon". Elektronisk data-register med data fra GABregisteret (Grunn-Adresse-Bygning) som datakilde. Andre dok./kilder: Eier Muntlig informasjon fra eier. Div. dokumenter Byggetillateles til utvidelse av hytta. Godkjenning av ny brygge samt rivingspåbud av utebod. ( denne er påklaget) Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 3 av 8
Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 118 Bnr. 8 Hjemmelshaver: Bjørn Bunæs Tomt: Eiet tomt. Areal 5 606,7 m² I henhold til utskrift fra " Eiendomsinformasjon" Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Natursti med tinglyst bruk over privat eiendom samt landingsrett på to brygger ved parkeringsplass Vann: Offentlig iflg. eier Avløp: Offentlig iflg. eier Kommuneplan: Kystsoneplan for Fredrikstad Kommune 2011-2013- plan 0106904. Eiendommen er underlagt hensynsone H530- Friluftsliv Offentl. avg. pr. år: Kr 17 828 Iflg.eier Andre opplysninger: Hyggelig fritidseiendom Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Kommentar: if.. Polisen er ikke fremlagt Bygninger på eiendommen Hovedhus Byggeår: 1890. I henhold til rekvirents opplysninger. Anvendelse: Sjarmende hovedhus over to etasjer. Tilbygd: Tilbygget med bad og innredet 2 etg. de senere årene. Anneks Anvendelse: Rommelig anneks Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 4 av 8
Hovedhus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 80 72 72 Entré, bad/wc/vaskerom, stue, spisestue, kjøkken 2. etasje 40 36 36 Trapperom, 2 soverom Arealene er oppmålt innvendig (P og S rom/bra), tillagt veggtykkelse i % for beregning av BTA. Avvik kan forekomme. Sum bygning 120 108 108 Hovedhus - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Entré, bad/wc/vaskerom, stue, spisestue, kjøkken 2. etasje Trapperom, 2 soverom Anneks - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 35 32 32 Gang, 2 soverom, stue - kjøkken., bad/wc Arealene er oppmålt innvendig (P og S rom/bra), tillagt veggtykkelse i % for beregning av BTA. Avvik kan forekomme. Sum bygning 35 32 32 Anneks - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Gang, 2 soverom, stue - kjøkken., bad/wc KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Hovedhus Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Hovedhus 200 Bygning generelt Frittliggende fritidsbolig og anneks på nydelig eiendom. De påstående byggene er gjenomgående godt vedlikeholdt og ettersett. Hovedhuset er bygget på i begge etasjer og det tidligere badet er revet ned og erstattet med et nytt. 230 Yttervegger Grunnmur i granitt. Yttervegger i panelt tømmer. Tilbygg i bindingsverk som er iolert og panelt. Ytterveggene er nymalt. 233 Vinduer og dører i yttervegg Isolerglass i vinduer og terrassedør, inngangsdør er tidsmessig isolert. Vinduene var nye i 2012. Nye vinduer og ny hagedør i endeveggene. 240 Innervegger Bærende vegger i tømmer. Overflater. Malte, synlige tømmerstokker og malt panel. Keramiske fliser på badet. Meget pene og hele flater i hele huset. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 5 av 8
254 Gulv og overflate Trebjelkelag. Overflater. Kalkede tregulv og keramiske fliser. Pene og hele gulv. 255 Himling og overflate Malt panel. Himlingene er strøkne, men er preget av tidens tann med pen nedbøying. Dette bidrar til en meget hyggelig atmosfære. 260 Yttertak Saltak tekket med takstein. 270 Fast inventar, generelt Fire nye snekkerlagde senger i det nye soverommet. 271 Kjøkkeninnredning Ny og spesialtilpasset innredning med malte, profilerte fronter. Massive kompositt benkeplater. Komplett utstyrt med hvitevarer fra Miele. Ny vask. Meget pen og eksklusiv innredning. 281 Trapper Malt tretrapp opp til 2. etg. 285 Verandaer og terrasser Stor terrasse mot syd - sydvest. Skiferlagt. Nytt inngangsparti med skifer. Terrassen foran huset er støpt ny og forlenget med ca 3 meter. Ny skifer er lagt på hele plattingen. 315 Sanitærutstyr Nytt bad med keramiske fliser på vegger og gulv. Varmekabler i gulvet. Ny Miele vaskemaskin og tørketrommel. Badet er helt nytt og frremstår som megt pent og delikat. 320 Varme Elekstrisk oppvarming og varmekabler. 400 Elkraft Nyere sikringskap med automatsikringer til alle kurser. Vedlikehold ol: Det elektriske anlegget er ikke kontrollert av takstmannen da dette krever egen autorisasjon. 540 Alarm- og signalanlegg Parabolantenne. 660 Piper, ildsteder og fyranlegg Peis i spisestuen. Kappen på den originale peisen er bevart. Nyere sokkel og ildfast stein. 720 Utendørs konstruksjoner, generelt Ny og lekker brygge belagt med bruddskifer på toppen og trykkimpregnerte loddrette bord i forkant. Badetrapp ned til vannet. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 6 av 8
Anneks Lokalisering Anneks 900 Annet Nye, spesilalagde skap i gang og soverom. Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter Ringmur på faste masser. 230 Yttervegger Panelt og isolert bindingsverk utvendig panelt. Hytta er nymalt 233 Vinduer og dører i yttervegg Isolerglass i vinduer og terrassedør, inngangsdør er tidsmessig isolert. 240 Innervegger Malt panel. 254 Gulv og overflate Trebjelkelag. Overflater: Malte gulvbord og keramiske fliser. 255 Himling og overflate Malt panel. 260 Yttertak Saltak tekket med takstein. Vedlikehold ol: Taket var ikke tilgjengelig på befaringsdagen. 270 Fast inventar, generelt Nylaget dobbelseng med enkel overkøye 271 Kjøkkeninnredning Pen innredning med malte profilerte fronter. Massive benkeplater. Komplett utstyrt med Miele hvitevarer. Fliser over benk. 285 Verandaer og terrasser Hyggelige terrasser på begge sider av huset. En av terrassene er med spiledekker i treverk. Den andre er belagt med skifer. Levegg i trekonstruksjoner som er malt. 315 Sanitærutstyr Keramiske fliser på gulv og i dusjsonen. Malt panel forøvrig. Dusjhjørne med glassvegger, servant og wc. Opplegg for vaskemaskin. 400 Elkraft Nyere sikringskap med automatsikringer til alle kurser. Vedlikehold ol: Det elektriske anlegget er ikke kontrollert av takstmannen da dette krever egen autorisasjon. 450 Elvarme Elektrisk oppvarming. Varmekabler. Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 7 av 8
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 17 828 Stipulerte utgifter 20 000 Sum kostnader Kr: 37 828 Kapitalisert verdi Kommentar: Leieberegning er ikke foretatt da det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Hovedhus 4 000 000 Anneks 1 100 000 Sum normale byggekostnader: 5 100 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 500 000 Teknisk verdi bygninger: 4 600 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 16 500 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 21 000 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 17 850 000 Takstsenteret AS Org.nr. 950 716 290 Org.nr: 946 216 402 MVA 8 av 8