SENTRALADMINISTRASJONEN Postadresse: Klepp kommune Postboks 25 4358 Kleppe SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for samfunn og kultur 28.01.2020 3/20 Saksbehandlar: Peter Willmann Arkiv: L13 Arkivsak: 19/2290-21 POLITISK BEHANDLING DETALJREGULERING FOR LOEN, KLEPPE, PLANID 2019016 1.gongs behandling Vedlegg: Plankart 1 (under bakkeplan), datert 15.01.2020 Plankart 2 (på bakkeplan), datert 15.01.2020 Planbestemmelsar, datert 15.01.2020 Planomtale, datert 15.01.2020 Støyrapport ROS-analyse www.klepp.kommune.no E-post: postmottak@klepp.kommune.no Sentralbord: 51 42 98 00 Organisasjonsnummer: 00864969682 Barna vår framtid
1. SAKA GJELD Detaljreguleringa legg til rette for ein ny inngang til Kleppeloen, som samtidig blir gangvegen til Kleppeloen skule. Overvatn frå byggefeltet og den nye skulen skal fordrøyast i ei open blå-grøn løysing, som ein permanent vasspegel. Ei blå-grøn løysing vil attpåtil auke naturmangfaldet i Kleppeloen. Planen viser snuplass for skulebussen, tilkomst til og utforming av to bustadblokker med inntil 35 bueiningar. Figur 1: Plankart for detaljregulering for Loen, Kleppe. Regulering av tomta inngår i ein større samanheng, som blir avklart i «detaljreguleringa for ny barneskule ved Kleppeloen», PlanID 1860. Planane blir fremja samtidig og prosessane går parallelt. Nyleg vedteken plan for eit nytt bustadområde PlanID 1770 er og vist i oversiktskartet. Detaljregulering for Loen er merka med raud strek. 2. KRAV SETT I OVERORDNA PLANAR Regionalplan for Jæren 2050 I regionalplanen ligg det forventningar om arealeffektiv stedsutvikling. Innan 500 m frå sentral haldeplass i kommunesenteret er det ein forventning om 4-10 bustader/da. Kommuneplanen sin arealdel for perioden 2014-2025 Kommuneplanen viser Kleppeloen som grønstruktur med omsynssone H530. Området kor det skal førast opp 2 bustadblokker er vist med gul farge innafor planområdet som er utheva med svart strek i figur 2. 2
Figur 2: Utsnitt frå kommuneplanens arealdel 2014-25. Planområdet for Loen er avmerka med svart strek. Klima- og miljøplan 2019-2034 Kommunestyret vedtok klima- og miljøplanen 2. september 2019. Link til plandokumentet: https://www.klepp.kommune.no/globalassets/planar/klimaplan/endelig-versjon.pdf Klima- miljøplanen seier på side 16 noko om forvaltning av grøntområda våre. Figur 3: Utdrag frå klima- og miljøplan, side 16: Utfordringar og mål for grøntområde. Der er lite areal i Klepp til friluftsføremål og område med naturmangfald. Detaljreguleringa for Loen skal sikre og utvikle inngangspartiet til Loen med fokus på å auke naturmangfald, ved å tilføre våtmarkssoner og erstatte m.a. sitkagran med lauvtre. Klimatilpassing er eit nytt tema for kommunen. Klima- og miljøplanen tek opp temaet på side 13: 3
Figur 4: Klima- og miljøplan, side 13: Utfordringar og mål ved klimatilpassing. Kvar gong det kjem ekstremnedbør på Kleppe blir det skadar på grusstiane i Kleppeloen og det kjem klager frå bøndene som får flaumen inn på jordene sine. Etablering av eit flaumdempande fordrøyingsmagasin som del av oppgraderinga i Loen, er ein del av kommunen sitt klimatilpassingsarbeid. Gjeldande regulering Heile planområdet er tidlegare regulert. Gjeldande regulering er omtalt i planomtalen. Avklaring i høve til forskrift om konsekvensutgreiing Klepp kommune har som ansvarleg planmyndigheit vurdert at planarbeidet ikkje kjem inn under Forskrift om konsekvensutredningar. 3. PLANPROSESS OG MEDVERKNAD Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid er varsla i Jærbladet 02.12.2019 og i brev til grunneigarar, naboar og høyringsinstansar datert 29.11.2019. Varsel om oppstart er og publisert på kommunen sine nettsider. Fristen for merknader vart sett til 05.01.2020. Det har kome inn 6 merknader til varsel om oppstart. Merknadane er referert og kommentert i vedlagt planomtale. Administrasjonen inviterte til informasjonsmøte om detaljreguleringa for Loen torsdag 12.12.2019. Det møtte 5 personar, m.a. direkte naboar til den nye barneskulen. Administrasjonen informerte om planarbeid for både Loen og barneskulen ved Kleppeloen. 4. OMTALE AV PLANFORSLAGET Plan- og bygningslova slår fast at eit forslag til reguleringsplan består av tre element: Plankart, bestemmelsar og planomtale. Sidan det står ein del grunnleggjande informasjon i planomtale, kan det vere ein fordel å lese gjennom vedlagte planomtale før ein les vidare i saksutgreiinga. 4
Figur 5: Modellfoto som viser Kleppeloen skule, det nye bustadfeltet og planområdet for Loen utheva med raud linje. Intensjonar for planarbeidet Planarbeidet skal styrke inngangen til Kleppeloen med å legge betre til rette for gåande og syklande. Parkering for Kleppeloen skal flyttast nærmare innkøyringa frå Solavegen. Dette blir avklart i detaljreguleringa for ny barneskule ved Kleppeloen. Opparbeiding av byggefeltet vist i figur 5 og skulen krev nye vatn- og avlaupsleidningar som skal leggjast i den nye skulevegen langs byggefeltet. Kverneland bolig AS har avtale om utvikling av gardsbruket utan aktiv drift som ligg ved inngangen til Kleppeloen. Dei står og bak utbygging av byggefeltet som skal starte opp til sommaren. Dei kom med forslag om å få regulert inn to bustadblokker på tunet som i kommuneplanen er vist til bustadføremål. Det er rasjonelt å avklare utvikling av dette bustadområdet samtidig med regulering av busshaldeplassen for skulebussen frå Horpestad, ny infrastruktur for vatn og avlaup til skulen og etablering av reinsepark med fordrøying for bustadområdet og skulen. 5
Figur 6: Det skal etablerast ein ny tilkomst til Kleppeloen langs det nyleg regulerte bustadområdet. Den nye tilkomsten blir også skuleveg til Kleppeloen skule for dei som kjem frå Verdalen og delar av Kleppe. Området der gardstunet ligg blir regulert til bustader i samsvar med kommuneplanen. Detaljreguleringa skal legge opp til høg arealutnytting. Det vert planlagt ei løysing med punktbygg (blokk) for å ivareta krav om utnytting og gje rom for gode uteareal. Kverneland bolig AS kom med innspel om to bustadblokker av same type som den 5-etasjars blokka (4 etasjar og inntrekt toppetasje) som kommunestyret godkjente i detaljregulering for Kleppelundvegen 1/1792 m fl. i 2019. Forslaga deira er at den søre blokka BBB2, til venstre i figur 6, skal ha 4 +1 etasje, lik blokka regulert i 2019. Blokka BBB1 i midten skal ha 5+1 etasjar. Parkering i kjellaren får direkte innkøyring som kryssar under gang- og sykkelvegen som går over Kleppetunellen. Området mellom blokkene blir bilfritt. Figur 7: Foto til venstre viser gardstunet. Modellfoto til høgre er teke omtrent same stad. Mønehøgda på taket over siloen ligg på kote 53,5. Bustadblokka BBB2 som skal stå til venstre for siloen, der maskinhuset står, skal ha topp gesims på kote 59. BBB1 som skal stå der kor våningshuset ligg i dag til høgre på siloen skal ha topp gesims på kote 56. Dvs. 2,5 m høgare enn mønet på siloen. 6
Figur 8: Illustrasjon av den nye busetnaden frå noko lenger nede i Kleppeloen. Modellfoto er teke litt over bakkeplan. Fotoet til venstre viser at det er ein del vegetasjon som kjem til å redusere fokus på bygningane i bakgrunnen. Overvatn frå byggefeltet og den nye skulen skal fordrøyast i ei open blå-grøn løysing som ein permanent vasspegel. Ei blå-grøn løysing vil samtidig auka naturmangfaldet i Kleppeloen. Det skal utgreiast opning av bekken som i dag er lagt i røyr gjennom området. Klepp kommune vil leggje vekt på at eksisterande steingardar og vegetasjon, m.a. ei trerekke langs sykkelvegen, skal integrerast og takast vare på i utforminga av byggjeområdet, sjå figur 9. Figur 9: Gamle steingardar, steinmurar og tre langs den tidlegare riksvegen mellom Kleppe og Sola. 5. VURDERING AV PLANFORSLAGET Sol og skuggetilhøve Friområdet ligg vest for bustadblokkene. Eksisterande driftsbygningar kombinert med høge tre tek allereie i dag noko av morgonsola på området kor det er planar om å etablere reinsepark. Også dei private og felles uteområda for bustadblokkene er vestvendt. Byggegrensa viser og at blokkene skal bli avtrappa mot sør. Dette vil gje sol på balkongen allereie midt på dagen. Det er gode soltilhøve på den tida av døgnet kor det betyr mest, på ettermiddagen og kvelden. Vegtrafikkstøy Bustadblokkene ligg i gul støysone. Støyvollen langs omkøyringsvegen og Solavegen har uansett ingen effekt opp i etasjane. Austfasaden mot rundkøyringa ved fugelen er «baksida» og dei solrike balkongane vender mot stille side som ligg mot vest. Støyrapporten gir råd om støydempande tiltak i fasaden slik at innvendige støykrav kan oppfyllast med god margin. Felles uteopphaldsareal ligg mot vest på bakkeplan. Støykartet viser ein lekkasje mellom blokkene. I plankart ligg det eit bygg med ein etasje, BBB3, tiltenkt sykkelparkering og andre fellesfunksjonar. Dette vil samtidig fungere som støyskjerm slik at støylekkasjen kan stoppast. 7
Figur 10: Støysonekart for bustadblokken i detaljreguleringa for Loen. Støykartet er oppdatert med skjerm mellom BBB1 og BBB2 for å stoppe støylekkasjen inn mot fellesareala på bakkeplan. Bukvalitet og arealutnytting Området som er vist til bustadføremål i kommuneplanen er på 4,3 dekar. Området som er regulert til bustadblokker og felles uteopphaldsareal/leik er på 3,6 dekar. Det har vore ei målsetting å overføre mest mogleg areal til offentleg bruk som friområde. Likevel har bustadområdet ein godt eigna felles møteplass/leikeplass på nesten 1 dekar, i tråd med regionale krav om 30 m²/bueining. Det er krav om minimum 8 m² privat uteareal på balkong. Vegtrafikkstøy kan dempast på ein god måte. Soltilhøva på den stille sida er optimale. Det er kort veg til Jærhagen, framtidig aktivitetspark og kommunehus. Rådmannen meiner bukvaliteten vil bli høg. Kverneland bolig AS har bedt om inntil 35 bueiningar for å kunne tilby leilegheiter i ulik storleik. Planen opnar for til saman 4600 m² bruksareal. Kvar etasje kan ha inntil 480 m² BYA. Sjølv om det går ein del bruksareal til trapperom og heis vil det bli mange store leilegheiter. Dette kan sikre eit stabilt bumiljø utan for mykje gjennomtrekk. Regionalplanen er under revisjon og del ein blei vedtatt i fjor. Fylkeskommunen kjem med klare signal om at tilrettelegging for nye bustader skal skje etter prinsippet «innenfra og ut» (Regionalplan 2050 side 42). Regionalplanen legg opp til at sentrumsnære bustadområde skal byggjast ut først. Rådmannen meiner at detaljreguleringa for Loen er i tråd med desse nye retningslinjene. Planbestemmelsane opnar for minimum 28, maksimalt 35 bueiningar. Fordelt på regulert areal til bustader på 3,6 dekar gir dette mellom 8 og i underkant av 10 bustader/da. Talet er såpass høgt fordi kommunen har lagt vekt på prioritere overføring av areal til offentleg friområde tilgrensande Kleppeloen. Inntil 10 bustader/da er i samsvar med dei nye retningslinjene i regionalplan 2050 for kommunesenteret Kleppe. Mobilitet Plan for mobilitet tilkomst med sykkel, gange, kollektivtrafikk og bil er godt utgreidd i planomtalen. 8
Klimatilpassing Grusstiane i Kleppeloen er utsett for erosjonsskadar etter sterk nedbør. Det kjem stadig klager om flaumskadar frå landbruket som ligg langs bekken ut av Loen. Etablering av eit fordrøyingsmagasin med permanent vassflate er ein del av kommunen sin satsing for å førebygge skadar på infrastruktur i Kleppeloen og på jordbruksmark. Konsekvensar for barn og unge Etablering av bustadblokkenene med direkte tilkomst til parkering i underetasjen vil stoppe køyringa på gang- og sykkelvegen til gardstunet. Bustadområdet vil bli bilfritt. Direkte tilgang til friområde, kort veg til barneskulen og kort veg til sentrum med bibliotek, idrettsbaner m.m. vil gjere området til ein god stad å vekse opp. Vurdering etter naturmangfoldloven 8-12: Tomta for bustadblokkene er avgrensa til tunet kor det er oppført våningshus og driftsbygningar. Trevegetasjon i tilknyting til tunet skal takast vare på og er sikra gjennom omsynssone H_540. Resten av planområdet er frå før regulert til friområde eller landbruk. Under opparbeiding av turvegen og reinseparken med fordrøyingsmagasin skal det leggjast vekt på å auke biologisk mangfald ved val av vegetasjon og terrengbehandling. Kommunen har gjennomført nødvendige vurderingar etter naturmangfoldloven 8 12. Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar innanfor planområdet. Kommunen vurderer det slik at tiltaket ikkje medfører risiko for vesentleg skade på naturmangfaldet. Tiltaket vil etter kommunen si vurdering ikkje auke den samla belastninga av økosystemet. Det er dermed ikkje aktuelt med ytterlegare avbøtande tiltak. Risiko- og sårbarhetsvurdering Det er gjort ei risiko- og sårbarhetsvurdering for planområdet og denne ligg ved saka. Konsekvensar for kommunen Kommunen skal inngå utbyggingsavtale med tiltakshavar for bustadblokkene. Kommunen skal dekke sin del i infrastrukturen som er naudsynt for å føre fram veg, vatn og avlaup til Kleppeloen skule. Dette gjeld og etablering av fordrøyingsanlegget for overvatn. Konklusjon Rådmannen fremmer med dette detaljreguleringa for Loen, Kleppe. Innstilling: Rådmannen sitt forslag til vedtak: Hovudutval samfunn og kultur vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til detaljregulering for Loen, Kleppe med tilhøyrande planbestemmelsar og planomtale, alle datert 15.01.2020, ut til offentleg ettersyn. Hovudutval for samfunn og kultur den 28.01.2020 sak 3/20 Samrøystes VEDTAK: Hovudutval samfunn og kultur vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til detaljregulering for Loen, Kleppe med tilhøyrande planbestemmelsar og planomtale, alle datert 15.01.2020, ut til offentleg ettersyn. 9