4. KVARTAL 2013 ORDREINNGANG NOK millioner 951 OPERATIV OMSETNING NOK millioner 1 036 OPERATIV EBITDA-MARGIN Prosent 10,3 OPERATIV OMSETNING PER SEGMENT NOK millioner 100 Kärnhem 538 Block Watne 387 BWG Homes AB
INNHOLD LEDELSENS GJENNOMGANG: Driftsrelaterte hovedtall for konsernet 2-3 Virksomhetsområdene 4-6 Finansielle forhold 7 Ansatte og arbeidsmiljø 8 Aksjonærforhold 8 Utbytte 9 Marked og fremtidsutsikter 9 SAMMENDRATT FINANSIELL INFORMASJON (IFRS): Resultatregnskap 10 Finansiell stilling 11 Endringer i egenkapital 12 Kontantstrømoppstilling 13 Noter til regnskapet 14-19 Selskapsinformasjon 20 Hovedpunkter 4. kvartal 2013 DRIFTEN I PERIODEN*: Operative driftsinntekter NOK 1 036 millioner, opp 7,8 % Operativ EBITDA NOK 107 millioner, ned 26,6 % Operativ EBITDA-margin 10,3 %, ned 4,8 prosentpoeng Ordreinngang NOK 951 millioner, opp 19,0 % Ordrereserve NOK 1 675 millioner, opp 15,2 % Kontantstrøm fra drift er negativ med NOK 102 millioner. I tilsvarende periode i fjor var kontantstrømmen negativ med NOK 30 millioner Netto rentebærende gjeld opp med NOK 118 millioner fra forrige kvartal Vellykket plassering av obligasjonslån på NOK 350 millioner UTBYTTE: Styret vil foreslå et utbytte på NOK 0,25 per aksje * De operative tallene er basert på intern driftsrapportering som avviker fra konsoliderte regnskapstall; se note 1. Tallene inkluderer Kärnhem AB fra og med mai 2013. 1
Ledelsens gjennomgang RESULTATENE I PERIODEN Ledelsens gjennomgang er basert på driftsrapporteringen (operative resultattall) fra segment Block Watne AS (tidligere omtalt som segment Norge), segment BWG Homes AB (tidligere omtalt som segment Sverige) og segment Kärnhem AB (fra og med mai). I note 3 til regnskapet vises segmentinformasjonen basert på driftsrapportering, også avstemt med konsoliderte regnskapstall (IFRS). Driftsrapporteringen avviker i noen grad fra konsernets resultatregnskap (IFRS). Driftsrapporteringen fokuserer på verdiskapingen i perioden, mens man i konsernregnskapet etter IFRS foretar inntektsføring for Block Watne AS basert på selskapets levering av ferdige boliger, uavhengig av den faktiske produksjonen i perioden. Se også note 1. HOVEDTALL BWG HOMES KONSERNET Operative resultater 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 Tall i NOK 1 000 Driftsinntekter 1 035 787 960 845 3 926 276 3 483 293 Driftsresultat før avskr. og finans (EBITDA) 106 865 145 623 457 582 456 943 Driftsresultat før nedskrivning og finans (EBIT) 103 579 145 887 440 935 446 296 Nedskrivning av goodwill 0-403 683 0-403 683 Driftsresultat etter nedskrivning (EBIT) 103 579-257 796 440 935 42 613 EBITDA-margin 10,3 % 15,2 % 11,7 % 13,1 % EBIT-margin før nedskrivning av goodwill 10,0 % 15,2 % 11,2 % 12,8 % Andre hovedtall 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 Tall i NOK 1 000 Kontantstrøm fra drift etter renter og skatt -101 686-29 896-279 091-280 817 Ordreinngang 951 477 799 674 3 940 763 3 374 325 Ordrereserve 1 675 280 1 454 709 1 675 280 1 454 709 Antall boliger i produksjon 1 266 1 220 1 266 1 220 Antall boliger solgt 406 310 1 610 1 356 Antall boliger overlevert 458 367 1 576 1 381 Antall ferdigproduserte usolgte boliger 131 107 131 107 Antall ansatte 1 039 1 014 1 039 1 014 BWG Homes konsernet hadde i 4. kvartal 2013 operative driftsinntekter på NOK 1 036 millioner. Det er en økning på 7,8 % sammenlignet med 4. kvartal 2012. Det har vært en positiv utvikling i salg og omsetning i de svenske virksomhetene BWG Homes AB og Kärnhem i kvartalet. 2
1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 DRIFTSINNTEKTER 1K 2K 3K 4K 2010 2011 2012 2013 DRIFTSRESULTAT (OPERATIV EBIT) 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1K 2K 3K 4K 2010 2011 2012 2013 Kvartalets driftsresultat før avskrivninger og finans (operativ EBITDA) ble NOK 107 millioner. Det er en reduksjon på NOK 39 millioner (26,6 %) sammenlignet med 4. kvartal 2012. Kvartalets operative EBITDA-margin ble 10,3 % mot 15,2 % for 4. kvartal i fjor. Kvartalets driftsresultat før nedskrivning og finans (operativ EBIT) ble NOK 104 millioner som er en reduksjon på NOK 42 millioner (29,0 %) sammenlignet med 4. kvartal 2012. Kvartalets operative EBIT-margin ble 10,0 % mot 15,2 % for 4. kvartal i fjor. Operative resultater i 4. kvartal påvirkes av svakere salg i Block Watne kombinert med økte kostnader knyttet til prosjektplanlegging og regulering. BWG Homes AB (Myresjöhus og SmålandsVillan) fortsetter trenden fra 3. kvartal og viser vekst i resultater, salg og marginer i 4. kvartal. Kärnhem kan også vise til positiv utvikling. Bedring i det svenske boligmarkedet bidrar til at ordreinngang økte med 19,0 % til NOK 951 millioner. 1200 ORDREINNGANG 2500 ORDRERESERVE 1000 2000 800 600 400 1500 1000 200 500 0 1K 2K 3K 4K 0 1K 2K 3K 4K 2010 2011 2012 2013 2010 2011 2012 2013 ÅRET 2013 Konsernet kan vise til historisk høy omsetning og sterk ordreinngang i 2013. Det norske boligmarkedet har vært godt i årets ni første måneder, og det svenske boligmarkedet har utviklet seg positivt kvartal for kvartal. Omsetningen for året 2013 ble NOK 3 926 millioner, en økning på NOK 443 millioner (12,7 %) sammenlignet med 2012. Operativ EBITDA for året ble på NOK 458 millioner som er på linje med 2012, og EBITDA-marginen ble på 11,7 % mot 13,1 % i 2012. Operativ EBIT ble på NOK 441 millioner, ned NOK 5 millioner (1,2 %), og EBITmarginen for året ble på 11,2 % mot 12,8 % i 2012. Konsernets ordrereserve ved utgangen av 2013 var NOK 1 675 millioner. Sammenlignet med samme periode i 2012 er det en økning på NOK 221 millioner (15,2 %) som i hovedsak skyldes økt ordrereserve i BWG Homes AB og konsolidert ordrereserve for Kärnhem. Utover dette har BWG Homes AB i siste del av 2013 registrert over 80 reservasjoner på enheter i BRF-prosjekter. Reservasjonene vil bli registrert som ordreinngang når bindende avtaler inngås med kundene utover i 2014. 3
SEGMENT BLOCK WATNE AS Tall i NOK 1 000 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 Resultat Driftsinntekter 538 183 631 750 2 369 318 2 302 331 Solgte varers kostnader (inkl. produksjonslønn) -376 357-410 350-1 638 501-1 554 915 Dekningsbidrag 161 826 221 400 730 817 747 416 Salgs- og administrasjonskostnader -93 306-83 479-363 966-328 059 Resultat før avskr. og finans (EBITDA) 68 520 137 921 366 851 419 357 Resultat fra tilknyttede selskaper 3 368 4 164 2 356 5 363 Avskrivninger -824-665 -2 445-2 430 Driftsresultat før finans (EBIT) 71 064 141 420 366 762 422 290 Dekningsgrad 30,1 % 35,0 % 30,8 % 32,5 % EBITDA-margin 12,7 % 21,8 % 15,5 % 18,2 % EBIT-margin 13,2 % 22,4 % 15,5 % 18,3 % Andre hovedtall for segmentet Ordreinngang 438 797 511 358 2 259 814 2 179 358 Ordrereserve 504 104 609 298 504 104 609 298 Antall boliger i produksjon 915 1 015 915 1 015 Antall boliger solgt 122 156 667 692 Antall boliger overlevert 234 203 759 751 Antall ferdigproduserte usolgte boliger 99 58 99 58 Antall ansatte 584 652 584 652 Sykefravær 6,8 % 6,2 % 6,2 % 5,9 % Lavere salg i kvartalet og en utflating i enhetspriser har redusert omsetningen. Parallelt med økte produksjonskostnader i 2. halvår, har dette gitt lavere resultater og marginer i 4. kvartal. Driftsinntektene i kvartalet ble redusert med 14,8 % sammenlignet med 4. kvartal 2012. Operativt resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) ble 50,3 % lavere enn for samme periode i fjor. I forbindelse med utbygging av et større boligområde, ble det realisert en tomtegevinst med NOK 16,5 millioner i 4. kvartal 2012. Operativt resultat før finans (EBIT) viser en reduksjon på 49,7 %. Kvartalets EBITDA-margin er ned med 9,1 prosentpoeng. Ordreinngangen i kvartalet er ned med 14,2 % sammenlignet med 4. kvartal 2012. Salget var særlig svakt i oktober og desember. Ordrereserven ved utgangen av kvartalet er ned med NOK 105 millioner (17,3 %) sammenlignet med samme periode i fjor. Beholdning av ferdigproduserte usolgte boliger har økt med 31 enheter fra foregående kvartal, og var på 99 enheter ved utgangen av 4. kvartal.. I november ble det gjennomført oppsigelser som reduserer bemanningen med ca. 15 %. Denne bemanningsreduksjonen vil være fullført i løpet av 1. kvartal 2014. I tillegg er det iverksatt reduksjon av faste kostnader i størrelsesorden NOK 50 millioner på årsbasis. Sammendrag for året 2013 Driftsinntektene for året er 2,9 % bedre enn for 2012. Årets operative EBITDA er ned med 12,5 %, og operativ EBIT er ned med 13,1 %. Ordreinngangen for 2013 er historisk høy med en vekst på 3,7 % fra 2012 som også hadde sterkt salg. Bemanningen er redusert med 68 årsverk (10,4 %), i hovedsak tømrere. Fokusområder Det er et sterkt fokus på å redusere kapitalbinding og oppnå positiv kontantstrøm, blant annet gjennom salg av ferdigproduserte boliger. Kostnadsnivået må løpende tilpasses til produksjonskapasiteten og lavere salg, og også reduseres gjennom mer effektiv prosjektering og produksjon. En større del av produksjonen fremover skal innrettes mot enklere boliger med lavere enhetspris og boliger som oppfyller kravene for Husbankfinansiering. 4
SEGMENT BWG HOMES AB Tall i NOK 1 000 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 Resultat Driftsinntekter 387 455 319 194 1 318 504 1 151 874 Solgte varers kostnader (inkl. produksjonslønn) -275 998-233 304-949 791-843 357 Dekningsbidrag 111 457 85 890 368 713 308 517 Salgs- og administrasjonskostnader -81 063-69 079-272 871-248 910 Resultat før avskr. og finans (EBITDA) 30 394 16 811 95 842 59 607 Avskrivninger -4 211-3 197-13 921-13 430 Driftsresultat før nedskr. og finans (EBIT) 26 183 13 614 81 921 46 177 Nedskrivning av goodwill 0-403 683 0-403 683 Driftsresultat før finans (EBIT) 26 183-390 069 81 921-357 506 Dekningsgrad 28,8 % 26,9 % 28,0 % 26,8 % EBITDA-margin 7,8 % 5,3 % 7,3 % 5,2 % EBIT-margin før nedskrivning av goodwill 6,8 % 4,3 % 6,2 % 4,0 % Andre hovedtall for segmentet Ordreinngang 456 182 288 316 1 510 679 1 194 967 Ordrereserve 1 051 800 845 411 1 051 800 845 411 Antall boliger i produksjon 222 205 222 205 Antall boliger solgt 262 154 871 664 Antall boliger overlevert 205 164 755 630 Antall ferdigproduserte usolgte boliger 21 27 21 27 Antall ansatte 395 355 395 355 Sykefravær 2,7 % 3,8 % 2,7 % 3,4 % Segment BWG Homes AB omfatter virksomheten i datterselskapene Myresjöhus AB og SmålandsVillan AB. Svensk økonomi har bedret seg gjennom året, og boligkjøperne er tilbake i markedet. Økt salg og leveransevolum gir stigende resultater og marginer i 4. kvartal og for 2013. Driftsinntektene i kvartalet økte med 21,4 % sammenlignet med 4. kvartal 2012. Operativt resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) og operativt resultat før nedskrivning og finans (EBIT) viser sterk vekst fra lave nivåer i 2012, og kvartalets EBITDA-margin økte med 2,6 prosentpoeng. Ordreinngangen i kvartalet er opp med 58,2 % sammenlignet med 4. kvartal 2012, og ordrereserven ved utgangen av kvartalet er opp med NOK 206 millioner (24,4 %) sammenlignet med samme periode i fjor. Antall boliger i produksjon, solgt og overlevert reflekterer økt ordreinngang gjennom året. Et antall BRF-prosjekter er lansert for salg, og i disse prosjektene er over 80 enheter reservert av kunder. Disse reservasjonene blir rapportert som ordreinngang når bindende avtaler inngås med kundene. De 10 første ble rapportert i januar 2014. Arnt Eriksen, CFO i BWG Homes ASA, fungerer som administrerende direktør inntil ny leder har tiltrådt. Sammendrag for året 2013 Driftsinntektene for året er 14,5 % bedre enn for 2012. Årets operative EBITDA er opp med 60,8 %, og operativ EBIT er opp med 77,4 %. Ordreinngangen for 2013 viser en vekst på 26,4 % fra 2012. Bemanningen er økt med 40 årsverk (11,3 %). Fokusområder Videreføring av eneboligproduksjonen, utvikling av egenregiprosjekter og BRF-prosjekter, samt produksjonseffektive flerbostadsprodukter for større deler av boligmarkedet er prioriterte satsningsområder. 5
SEGMENT KÄRNHEM AB Tall i NOK 1 000 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 fom. mai Året 2013 proforma Året 2012 Resultat Driftsinntekter 99 901 63 655 209 688 266 410 192 648 Solgte varers kostnader (inkl. produksjonslønn) -68 609-53 215-147 671-198 845-153 643 Dekningsbidrag 31 292 10 440 62 017 67 565 39 005 Salgs- og administrasjonskostnader -13 027-9 230-29 998-43 005-39 820 Resultat før avskr. og finans (EBITDA) 18 265 1 210 32 019 24 560-815 Avskrivninger -1 606-897 -2 512-3 330-4 062 Driftsresultat før finans (EBIT) 16 659 313 29 507 21 230-4 877 Dekningsgrad 31,3 % 16,4 % 29,6 % 25,4 % 20,2 % EBITDA-margin 18,3 % 1,9 % 15,3 % 9,2 % -0,4 % EBIT-margin 16,7 % 0,5 % 14,1 % 8,0 % -2,5 % Andre hovedtall for segmentet Ordreinngang 56 498 21 433 170 270 305 079 158 536 Ordrereserve 119 376-119 376 119 376 - Antall boliger i produksjon 129 60 129 129 60 Antall boliger solgt 22 12 72 127 82 Antall boliger overlevert 19 45 62 65 79 Antall ferdigproduserte usolgte boliger 11 22 11 11 22 Antall ansatte 51 55 51 51 55 Sykefravær 2,6 % 3,8 % 3,3 % 3,3 % 3,8 % Kjøpet av Kärnhem AB ble gjennomført 25. april 2013. Regnskapstall er konsolidert med virkning fra og med mai 2013. Kjernevirksomheten i Kärnhem AB er utvikling av boligprosjekter med utgangspunkt i egen tomteportefølje og egenutviklede produkter. Selskapet har en prosjektportefølje på ca. 250 boenheter og kontrollerer også en utviklingsportefølje med kapasitet på i overkant av 1 500 boenheter, i hovedsak innen borettslagssegmentet. Tomteporteføljen har sitt tyngdepunkt i vekstområder fra Stockholm og sørover. Over 70 prosent av boligprosjektene er utbygging av borettslag (BRF). Når bygging starter, selges tomt og byggeaktivitet til borettslaget. Boligbyggingen utføres av eksterne entreprenører som kjøper veggelementer og vinduer fra Kärnhems produksjon. I desember ble det inngått avtale med Sunnerbo Fönster AB om salg av Kärnhems vindusfabrikk - Sävsjö Snickerifabrik. Sunnerbo Fönster AB overtar virksomheten med utstyr og 17 ansatte med effekt fra januar 2014, og leier lokalene for fire år. Salget skjer til bokført verdi. Proforma tall for året 2013 viser en positiv utvikling i salg, omsetning og lønnsomhet sammenlignet med 2012. Ved utgangen av 4. kvartal har Kärnhem to nye BRF-prosjekter for salg og 10 prosjekter under bygging. Fokusområder Virksomheten viderefører de planer som var lagt ved oppkjøpstidspunktet. Fokusområder er å sørge for stabil drift gjennom å øke antall BRF-prosjekter. 6
FINANSIELLE FORHOLD KONTANTSTRØM Tall i NOK 1 000 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) -101 686-29 896-279 091-280 817 Netto kontantstrøm fra investeringer -2 382-13 117-54 626-12 247 Netto kontantstrøm fra finansiering 216 700-78 271 414 152 230 633 Netto kontantstrøm i perioden 112 633-121 284 80 436-62 431 Kontantstrøm fra driften (etter betaling av renter og skatt) i 4. kvartal 2013 var negativ med NOK 102 millioner mot negativ NOK 30 millioner i 4. kvartal i fjor. Kapitalbindingen i beholdninger er redusert med NOK 47 millioner i 4. kvartal, men netto endring i andre arbeidskapitalposter medfører en midlertidig økt kapitalbinding på NOK 192 millioner. Det ble i perioden foretatt betalinger knyttet til tomtekjøp med totalt NOK 32 millioner, hvilket er NOK 29 millioner mindre enn i forrige kvartal og NOK 131 millioner mindre enn i samme periode i fjor. Tomtekjøp i Block Watne utgjorde NOK 17 millioner og Kärnhem utgjorde NOK 9 millioner av det totale beløpet i kvartalet. For året 2013 ble det foretatt tomtekjøp for NOK 313 millioner, og Block Watnes andel var NOK 238 millioner. Kontantstrøm fra investeringer i kvartalet var negativ med NOK 2 millioner. For året 2013 var kontantstrøm fra investeringer på NOK 55 millioner hvorav NOK 19 millioner er utlån til tilknyttede selskaper. Kontantstrøm generert fra finansiering utgjorde NOK 217 millioner mot negativ NOK 78 millioner i samme periode i fjor. Her inngår proveny fra utstedelse av ny obligasjon i november på NOK 350 millioner. Deler av provenyet fra ny obligasjon er anvendt til nedbetaling av prosjektfinansiering. Etter dette har konsernet NOK 187 millioner i likvide midler ved utløpet av 2013. NETTO RENTEBÆRENDE GJELD Tall i NOK 1 000 31.12.13 30.09.13 31.12.12 Rentebærende langsiktig gjeld 1 116 874 783 595 784 239 Rentebærende kortsiktig gjeld 916 677 1 019 242 793 513 Sum bankinnskudd og kontanter -184 143-71 516-103 707 Netto rentebærende gjeld 1 849 408 1 731 321 1 474 045 Konsernets langsiktige gjeld har økt gjennom utstedelse av ny obligasjon på NOK 350 millioner i kvartalet. Ikke anvendt del av provenyet gir en økning i beholdningen av likvider til NOK 184 millioner ved utgangen av 2013. Negativ kontantstrøm fra driften har medført at netto rentebærende gjeld har økt med NOK 118 millioner fra forrige kvartal. ARBEIDSKAPITAL Tall i NOK 1 000 31.12.13 30.09.13 31.12.12 Omløpsmidler 3 597 115 3 601 729 3 022 405 Kortsiktig gjeld (ikke rentebærende) -1 172 903-1 480 227-1 315 748 Netto arbeidskapital 2 424 212 2 121 502 1 706 657 Kortsiktig prosjektfinansiering (rentebærende) -916 677-1 019 242-793 513 Netto arbeidskapital hensyntatt prosjektfinansiering 1 507 535 1 102 260 913 144 7
ORGANISASJONEN ANTALL ANSATTE 31.12.13 30.09.13 31.12.12 Funksjonærer* 436 436 402 Produksjonsarbeidere, tømrere 603 649 612 Totalt 1 039 1 085 1 014 Antall ansatte i Norge* 593 658 659 Antall ansatte i Sverige** 446 427 355 * Inklusive konsernsjef og konsernstab (BWG Homes ASA) og ansatte i Hetlandhus AS. ** Inkluderer 51 ansatte i Kärnhem AB per 4. kvartal 2013. BWG Homes AB har i tillegg 23 innleide ansatte per 4. kvartal 2013. Disse er i hovedsak produksjonsarbeidere. Bemanningen er redusert med 46 årsverk (4,2 %) fra utgangen av forrige kvartal, men har økt med 25 årsverk sammenlignet med utgangen av 2012. 51 av disse er ansatte i Kärnhem AB fordelt på 21 funksjonærer og 30 produksjonsarbeidere. I januar 2014 vil antallet ansatte i Kärnhem bli redusert med 17 ansatte som følge av salget av vindusfabrikken. Block Watne foretok en nedbemanning i 4. kvartal som vil være fullført i løpet av 1. kvartal 2014. Ved utgangen av kvartalet er Block Watnes bemanning redusert med 68 ansatte i produksjonsleddet. 20 ansatte er i oppsigelse og vil fratre i løpet av de kommende månedene. Behovet for ytterligere reduksjon i bemanningen vil bli vurdert løpende i forhold til utviklingen i produksjonen og igangsetting av nye prosjekter. HELSE, MILJØ OG SIKKERHET Produksjonskvalitet og HMS har kontinuerlig ledelsesmessig fokus. Sikkerhetsopplæring med vekt på riktig bruk av verktøy og stillas, samt ledelsesmessig oppfølging av skader og tilsyn på byggeplassene videreføres. I 2013 ble det registrert 44 skader og hendelser som førte til fravær mot 34 i 2012. Hendelser som har ført til fravær, gjelder særlig i Block Watne. I Block Watne foretas det uanmeldte tilsyn på byggeplass med etterfølgende avviksbehandling og oppfølging både i lokal regi på distriktskontorene og tiltak i sentral regi. I 2013 ble det foretatt 114 tilsyn med gjennomsnittlig 0,46 avvik per tilsyn mot 132 tilsyn med et gjennomsnitt på 0,64 avvik per tilsyn i 2012. AKSJONÆRFORHOLD Ved utgangen av kvartalet hadde selskapet 1 569 aksjonærer hvorav 125 var utenlandske. De utenlandske aksjonærene eide 29,5 millioner aksjer, tilsvarende en eierandel på 22 %. Det ble omsatt 15,4 millioner aksjer i kvartalet. Det er omsatt 76,3 millioner aksjer i 2013. Aksjen har vært omsatt alle handledager. Sluttkurs på balansedagen var NOK 11,50. 10 STØRSTE AKSJONÆRER Antall aksjer Eierandel Oslo Bolig og Sparelag 44 906 460 32,99 % Perestroika AS 8 045 085 5,91 % Verdipapirfondet DNB SMB 4 925 378 3,62 % Skandinaviska Enskilda Banken AB, A/C Finnish 4 260 850 3,13 % Fondsfinans Spar 3 975 000 2,92 % Skandinaviska Enskilda Banken AB, Egenhandel 3 841 000 2,82 % Storebrand Verdi 2 854 890 2,10 % Lani Industrier AS 2 779 092 2,04 % MP Pensjon PK 2 695 700 1,98 % Solsten Investment Funds PLC 2 045 000 1,50 % Sum 10 største aksjonærer 78 283 455 57,51 % Øvrige aksjonærer 57 837 978 42,49 % Totalt antall aksjer 136 121 433 100,00 % 8
UTBYTTE FOR REGNSKAPSÅRET 2013 Styret vil fremme forslag for generalforsamlingen om utbetaling av et utbytte for regnskapsåret 2013 på NOK 0,25 per aksje. Utbyttet vil da totalt utgjøre NOK 34 millioner. Styret har valgt å fravike tidligere kommunisert utbyttenivå på minimum 50 % av ordinært resultat etter skatt for å prioritere nedbetaling av gjeld. MARKEDET OG UTSIKTENE FREMOVER I Norge har boligprisveksten og salgstakten flatet ut de siste månedene, og ser ut til å stabilisere seg på mer normale nivåer. I følge Prognosesenteret er igangsettingen av nye boliger i 2013 ca. 6 % lavere enn i 2012, og det forventes en flat utvikling i igangsetting i 2014. Det registreres en viss innstramming i bankenes boliglånpolitikk. Kundene er mer avventede, og det tar lenger tid å realisere salg, selv om det er geografiske forskjeller. Block Watne tilpasser sin virksomhet til markedssituasjonen, og prioriterer enklere og rimeligere boliger med kortere tid til ferdigstilling. I Sverige er det fremdeles lav igangsetting og et stort udekket behov for nye boliger. Det er positiv utvikling i økonomien, og boligkjøpere vender tilbake til markedet, dog med store geografiske forskjeller. Våre svenske virksomheter kan vise til økende salg gjennom året. Utviklingen av egenregiprosjekter og produkter som også er tilpasset bostadsrettsforeninger (BRF) forventes å gi positiv effekt på volum og resultater i BWG Homes AB. Virksomheten har i andre halvår 2013 salgsstartet seks BRF-prosjekter som har fått god mottagelse i markedet, og produksjonen av de første prosjektene startes allerede i 1. kvartal 2014. Kärnhem kan vise til god utvikling og en høyere aktivitet enn tidligere planlagt. Kärnhem har en rekke prosjekter for salg og i produksjon, og er godt posisjonert for 2014. Markedstilpasning av produkter og prosjekter, lønnsomhet og kostnadseffektivitet har kontinuerlig fokus både i Norge og Sverige. Oslo, 12. februar 2014 Styret og konsernsjef i BWG Homes ASA Roar Engeland Daniel K. Siraj Charlotte Axelsson Hege Bømark Lars Nilsen styreleder nestleder Tore Morten Randen Örjan Reinholdsson Magne Staalstrøm Ole Feet konsernsjef 9
Sammendratt finansiell informasjon (IFRS) BWG HOMES ASA KONSERN RESULTATREGNSKAP Tall i NOK 1 000 Note 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 Driftsinntekter 1 263 362 966 475 4 015 109 3 474 614 Varekostnader -782 574-581 263-2 500 293-2 144 138 Lønns- og personalkostnader -180 427-162 042-687 828-614 537 Andre driftskostnader -100 104-87 948-356 420-302 250 Resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) 200 257 135 222 470 568 413 689 Resultat fra tilknyttede selskaper 3 368 4 164 2 356 5 363 Avskrivninger -6 407-3 900-18 756-16 010 Resultat før nedskrivning og finans (EBIT) 197 218 135 486 454 168 403 042 Nedskrivning goodwill 0-403 683 0-403 683 Resultat før finans (EBIT) 197 218-268 197 454 168-641 Renteinntekter og andre finansinntekter 2 086 1 103 4 616 4 257 Rentekostnader -27 908-17 759-95 337-91 362 Endringer markedsverdi finansielle instrumenter 998 662 4 090 2 763 Valutakurseffekter 5 8 489-10 693 71 978-3 876 Andre finanskostnader -4 646-5 999-18 214-24 866 Netto finanskostnader 5-20 981-32 686-32 867-113 084 Resultat før skatt (EBT) 176 237-300 883 421 301-113 725 Skattekostnad -51 057-8 244-111 935-60 727 Periodens resultat 125 180-309 127 309 366-174 452 Resultat per aksje (NOK) 0,92-2,27 2,27-1,36 Utvannet resultat per aksje (NOK) 0,92-2,27 2,27-1,36 EBITDA-margin 15,9 % 14,0 % 11,7 % 11,9 % EBIT-margin (før nedskrivning av goodwill) 15,6 % 14,0 % 11,3 % 11,6 % INNREGNEDE INNTEKTER OG KOSTNADER (totalresultat) Tall i NOK 1 000 Note 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 Endring i virkelig verdi rentesikring -3 529-1 986-5 905-8 247 Utsatt skatt knyttet til virkelig verdi rentesikring 953 1 453 1 594 3 206 Estimatendring pensjon 1 110 0 1 110 0 Utsatt skatt knyttet til estimatendring pensjon -299 0-299 0 Periodens resultat (fra resultatregnskapet) 125 180-309 127 309 366-174 452 Omregningseffekter i konsolideringen 14 739-12 433 72 262-10 741 Andre innregnede kostnader og inntekter 0 419 20-20 Sum innregnede inntekter og kostnader (totalresultat) 138 154-321 674 378 148-190 254 10
FINANSIELL STILLING Tall i NOK 1 000 Note 31.12.13 30.09.13 31.12.12 Eiendeler Goodwill 9 1 655 947 1 642 088 1 547 487 Varemerker 9 541 646 535 529 481 115 Andre immaterielle eiendeler 5 184 3 499 1 944 Sum immaterielle driftsmidler 2 202 777 2 181 116 2 030 546 Fysiske driftsmidler 103 543 100 056 85 994 Finansielle anleggsmidler 97 616 100 416 50 467 Sum anleggsmidler 2 403 936 2 381 588 2 167 007 Prosjekter, bygg under utførelse 4 1 480 114 1 551 296 1 374 081 Varebeholdninger 49 020 65 147 40 136 Tomter 1 845 388 1 782 196 1 469 939 Sum beholdninger 3 374 522 3 398 639 2 884 156 Kundefordringer 90 084 135 289 87 014 Andre fordringer 132 509 67 801 51 235 Sum fordringer 222 593 203 090 138 249 Likvide midler 184 143 71 516 103 707 Sum omløpsmidler 3 781 258 3 673 245 3 126 112 Sum eiendeler 6 185 194 6 054 833 5 293 119 Egenkapital og forpliktelser Sum egenkapital 2 559 821 2 421 667 2 181 673 Pensjonsforpliktelser 8 814 5 742 5 742 Utsatt skatt 211 879 180 775 135 558 Avsetning garantiansvar og andre forpliktelser 198 226 163 585 76 646 Sum avsetning for forpliktelser 418 919 350 102 217 946 Rentebærende langsiktig gjeld 7 1 116 874 783 595 784 239 Rentebærende kortsiktig gjeld 8 916 677 1 019 242 793 513 Leverandørgjeld 340 341 418 580 328 261 Kortsiktig gjeld tomteakkvisisjon 352 339 331 968 344 572 Forskudd fra kunder 104 894 302 652 284 311 Øvrig kortsiktig gjeld 375 329 427 027 358 604 Sum annen kortsiktig gjeld 1 172 903 1 480 227 1 315 748 Sum kortsiktig gjeld 2 089 580 2 499 469 2 109 261 Sum gjeld og forpliktelser 3 625 373 3 633 166 3 111 446 Sum egenkapital og forpliktelser 6 185 194 6 054 833 5 293 119 UTVALGTE HOVEDTALL I BALANSEN Tall i NOK 1 000 31.12.13 30.09.13 31.12.12 Arbeidskapital 2 424 212 2 121 502 1 706 657 Netto rentebærende gjeld 1 849 408 1 731 321 1 474 045 Egenkapitalandel 41,4 % 40,0 % 41,2 % 11
ENDRINGER I EGENKAPITAL Tall i NOK 1 000 Aksjekapital Overkursfond Sikringsreserve Valutaomregning Annen egenkapital Sum egenkapital Balanse per 31.12. 2011 98 276 529 840-3 204-23 083 1 343 718 1 945 547 Rettet emisjon 34 783 365 217 400 000 Emisjonskostnader -7 200-7 200 Omregningseffekt i konsolideringen -8 662-8 662 Andre innregnede poster i totalresultatet -10 81-169 179 81 Resultat 1. kvartal 2012 36 617 36 617 Balanse per 31.03. 2012 133 059 887 847-3 123-31 914 1 380 514 2 366 383 Reparasjonsemisjon 3 062 32 160 35 222 Emisjonskostnader -1 635-1 635 Omregningseffekt i konsolideringen -716-716 Andre innregnede poster i totalresultatet -20-2 096-419 -2 535 Resultat 2. kvartal 2012 50 269 50 269 Balanse per 30.06. 2012 136 121 918 352-5 219-32 630 1 430 364 2 446 988 Emisjonskostnader -7-7 Omregningseffekt i konsolideringen 11 070 11 070 Andre innregnede poster i totalresultatet -2 493-2 493 Resultat 3. kvartal 2012 47 789 47 789 Balanse per 30.09. 2012 136 121 918 345-7 712-21 560 1 478 153 2 503 347 Omregningseffekt i konsolideringen -12 433-12 433 Andre innregnede poster i totalresultatet -533 419-114 Resultat 4. kvartal 2012-309 127-309 127 Balanse per 31.12. 2012 136 121 918 345-8 245-33 993 1 169 445 2 181 673 Omregningseffekter i konsolideringen 16 206 16 206 Andre innregnede poster i totalresultatet 19 20 39 Resultat 1. kvartal 2013 62 310 62 310 Balanse per 31.03. 2013 136 121 918 345-8 226-17 787 1 231 775 2 260 228 Omregningseffekter i konsolideringen 5 557 5 557 Andre innregnede poster i totalresultatet 885 885 Resultat 2. kvartal 2013 59 728 59 728 Balanse per 30.06. 2013 136 121 918 345-7 341-12 230 1 291 503 2 326 398 Omregningseffekter i konsolideringen 35 760 35 760 Andre innregnede poster i totalresultatet -2 639-2 639 Resultat 3. kvartal 2013 62 148 62 148 Balanse per 30.09. 2013 136 121 918 345-9 980 23 530 1 353 651 2 421 667 Omregningseffekter i konsolideringen 14 739 14 739 Andre innregnede poster i totalresultatet -2 576 811-1 765 Resultat 4. kvartal 2013 125 180 125 180 Balanse per 31.12. 2013 136 121 918 345-12 556 38 269 1 479 642 2 559 821 12
KONTANTSTRØMOPPSTILLING Tall i NOK 1 000 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 Kontantstrøm fra drift før endring i arbeidskapital (EBITDA) 200 257 135 222 470 568 413 689 Endring i beholdninger 47 026-44 518 28 423-170 341 Endring i kundefordringer -111 983 64 288-169 926 83 955 Endring i leverandørgjeld -79 894 13 683-19 968-8 142 Tomtekjøp -31 753-162 501-312 824-452 341 Endring i andre tidsavgrensningsposter -37 566-21 824-37 215-12 534 Netto endring arbeidskapitalposter -214 171-150 872-511 511-559 403 Betalte renter -27 903-24 767-103 279-97 581 Betalt skatt -59 869 10 521-134 869-37 522 Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) -101 686-29 896-279 091-280 817 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -9 434-3 341-22 888-8 825 Utbetalinger ved kjøp av aksjer 3 012-1 228-1 342-3 048 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 25 0 5 346 0 Kontanteffekt ved kjøp av Kärnhem AB 756 0-21 143 0 Netto kontantstrøm fra tilknyttede selskaper 1 173-9 643-19 215-4 623 Mottatte renter 2 086 1 095 4 616 4 249 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -2 382-13 117-54 626-12 247 Økning/nedgang (-) kortsiktig gjeld -102 561 48 310 120 156-15 343 Utbetalinger knyttet til refinansiering av gjeld -5 250-7 107-5 250-19 294 Nedbetaling langsiktig gjeld -25 489-669 474-50 754-1 007 671 Opptrekk ny langsiktig gjeld 350 000 550 000 350 000 850 000 Innbetaling av ny egenkapital (netto) 0 0 0 422 941 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 216 700-78 271 414 152 230 633 Netto endring i likvide midler 112 633-121 284 80 436-62 431 Likvide midler ved start av perioden 71 510 224 991 103 707 166 138 Likvide midler ved periodens utgang 184 142 103 707 184 143 103 707 Ubenyttet kassekreditt ved periodens utgang 263 184 196 994 263 184 196 994 13
NOTER TIL REGNSKAPET NOTE 1. Om konsernet og konsernregnskapet Konsernet BWG Homes ASA er hjemmehørende i Norge og er notert på Oslo Børs. Foretakets konsernregnskap omfatter BWG Homes ASA med tilhørende datterselskaper samt konsernets andeler i tilknyttede selskaper. Konsernet besto ved utgangen av kvartalet av de samme legale enheter som inngikk i konsernet ved siste årsskifte i tillegg til Kärnhem AB. Fastsettelse av kvartalsrapporten Denne kvartalsrapporten ble fastsatt av selskapets styre den 12. februar 2014. Kvartalsrapporten er ikke revidert. IFRS anvendt ved utarbeidelse av finansiell informasjon Den sammendratte finansielle informasjonen er utarbeidet i samsvar med internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) og fortolkninger fastsatt av International Accounting Standards Board (IASB). Den sammendratte finansielle informasjonen er utarbeidet i tråd med reglene i IAS 34 Delårsrapportering. IAS 34 fastslår at delårsrapporteringen primært skal være en oppdatering om nye forhold etter sist avlagte årsrapport, og derfor bør denne delårsrapporten sees i sammenheng med siste årsrapport (2012). Regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene anvendt ved utarbeidelsen av rapporten er konsistent med regnskapsprinsippene beskrevet i selskapets årsregnskap for 2012. Regnskapsmessige begreper definisjoner Ordreinngang: Verdi av nye kontrakter inngått i perioden, minus verdi av annullerte kontrakter inngått samme periode Ordrereserve: Verdi av inngåtte kontrakter som gjenstår å produsere Dekningsbidrag: Driftsinntekter minus solgte varers kostnader EBITDA-margin: EBITDA dividert på omsetning EBIT-margin: EBIT før nedskrivning dividert på omsetning Arbeidskapital: Beholdninger og fordringer minus annen kortsiktig gjeld Netto rentebærende gjeld: Samlet rentebærende gjeld minus likvide midler og rentebærende fordringer Egenkapitalandel: Sum bokført egenkapital dividert på bokført verdi av eiendeler Antall ansatte: Ansatte ved periodens slutt NOTE 2. Estimater En vesentlig del av konsernets virksomhet består av prosjekter innen boligbygging. Hovedsakelig inntektsføres prosjektene når levering har skjedd og de finansielle resultatene for prosjektet er kjente. Likevel innebærer regnskapsføringen i noen grad bruk av estimater knyttet til verdien av prosjektene osv. Andre poster i regnskapet hvor estimater er viktige for regnskapsføringen, er pensjonsforpliktelser og pensjonskostnader, bokførte verdier av goodwill og andre merverdier, regnskapsføring av finansielle instrumenter og regnskapsføring av skatter. En grundigere gjennomgang av bruken av estimater i regnskapsførselen er gitt i årsregnskapet for 2012. 14
NOTE 3. Segmentinformasjon Definisjon av segmenter Virksomheten i BWG Homes består av tre segmenter; Block Watne AS, BWG Homes AB og Kärnhem AB. I segment BWG Homes AB inngår virksomhetene Myresjöhus AB og SmålandsVillan AB. Alle segmenter produserer og markedsfører i hovedsak boliger til forbruker. De tre segmentene fremstår likevel som forskjellige med adskilt organisasjon og ledelse, ulik risiko og avkastningsnivå. De tre segmentene følges derfor opp separat i konsernet. Enheter som ikke kvalifiserer for å rapporteres som egne segmenter, er presentert samlet og omtales som Øvrige enheter. Her inngår også Hetlandhus som ble relansert i 2009 og selger boliger i det norske markedet basert på moduler produsert i SmålandsVillans fabrikker i Sverige. Regnskapsprinsipper for segmentrapportering Til grunn for segmentrapporteringen ligger den operative ledelsesrapporteringen som utarbeides fra enhetene. Regnskapsprinsippene anvendt i denne rapporteringen er for BWG Homes AB i tråd med IFRS, og tallene for BWG Homes AB inngår direkte i konsolideringen. For Block Watne AS og Kärnhem AB er det avvik mellom den operative rapporteringen og IFRS reglene i forhold til inntektsføring på prosjekter. For ledelsen er det viktig å følge også resultatutviklingen i pågående prosjekter, og i den operative rapporteringen måles dette ved å bruke prinsippene for løpende avregning (tilvirkningskontrakter). Under dette prinsippet regnskapsføres estimert opptjent fortjeneste i prosjektene basert på fullførelsesgrad. Det inntektsføres kun på boliger hvor bindende salgskontrakt foreligger. Fullføringsgrad er lik påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Salgsgrad defineres som antall solgt i prosent av totalt forventet salg. Inntektsføringen er lik forventet total inntekt x salgsgrad x fullføringsgrad. Tilsvarende er bokført resultat lik forventet sluttresultat x salgsgrad x fullføringsgrad. Løpende avregning omfatter i Block Watne hele prosjektet, men i Kärnhem regnskapsføres salg av tomt til BRF (borettslag) separat. Dermed anvendes løpende avregning i Kärnhem bare på selve boligleveransen. Regnskapsprinsippene anvendt for segmentrapporteringen er i tråd med de prinsippene som ble anvendt ved utarbeidelse av årsregnskapet for 2012. Det er ingen transaksjoner mellom segmentene av betydning for rapporteringen. SEGMENTINFORMASJON Tall i NOK 1 000 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 BALANSEPOSTER Sum eiendeler Block Watne AS 3 916 754 3 196 879 3 916 754 3 196 879 BWG Homes AB 1 949 251 1 709 693 1 949 251 1 709 693 Kärnhem AB 206 173 0 206 173 0 Øvrige enheter 3 256 608 2 638 863 3 256 608 2 638 863 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap 64 503 294 291 64 503 294 291 Elimineringer -3 208 095-2 546 607-3 208 095-2 546 607 Sum eiendeler i konsernets balanse 6 185 194 5 293 119 6 185 194 5 293 119 Sum gjeld og forpliktelser Block Watne AS -2 402 768-1 826 285-2 402 768-1 826 285 BWG Homes AB -1 074 439-1 388 394-1 074 439-1 388 394 Kärnhem AB -93 689 0-93 689 0 Øvrige enheter -1 103 195-658 339-1 103 195-658 339 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap -104 894-284 311-104 894-284 311 Elimineringer 1 153 612 1 045 883 1 153 612 1 045 883 Sum gjeld og forpliktelser i konsernets balanse -3 625 373-3 111 446-3 625 373-3 111 446 15
SEGMENTINFORMASJON Tall i NOK 1 000 4. kv. 13 4. kv. 12 Året 2013 Året 2012 RESULTATPOSTER Driftsinntekter Block Watne AS 538 183 631 750 2 369 318 2 302 331 BWG Homes AB 387 455 319 194 1 318 504 1 151 874 Kärnhem AB 99 901 0 209 688 0 Øvrige enheter 24 774 19 508 74 193 64 587 Elimineringer -14 526-9 607-45 427-35 499 Driftsinntekter segment 1 035 787 960 845 3 926 276 3 483 293 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap 227 575 5 630 88 833-8 679 Driftsinntekter i konsernregnskapet 1 263 362 966 475 4 015 109 3 474 614 EBITDA Block Watne AS 68 520 137 921 366 851 419 357 BWG Homes AB 30 394 16 811 95 842 59 607 Kärnhem AB 18 265 0 32 019 0 Øvrige enheter -10 314-9 109-37 130-22 021 Elimineringer 0 0 0 0 EBITDA segment 106 865 145 623 457 582 456 943 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap 93 392-10 401 12 986-43 254 EBITDA i konsernregnskapet 200 257 135 222 470 568 413 689 EBIT (før nedskrivning av goodwill) Block Watne AS 71 064 141 420 366 762 422 290 BWG Homes AB 26 183 13 614 81 921 46 177 Kärnhem AB 16 659 0 29 507 0 Øvrige enheter -10 327-9 147-37 255-22 171 Elimineringer 0 0 0 0 EBIT segment 103 579 145 887 440 935 446 296 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap 93 639-10 401 13 233-43 254 EBIT i konsernregnskapet 197 218 135 486 454 168 403 042 EBT (før nedskrivning av goodwill) Block Watne AS 52 507 127 998 296 668 364 596 BWG Homes AB 20 927 2 370 55 692-2 147 Kärnhem AB 16 375 0 28 681 0 Øvrige enheter -7 759-428 486 14 135-443 751 Elimineringer 0 403 683 0 403 683 EBT segment 82 050 105 565 395 176 322 381 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap 94 187-2 765 26 125-32 423 EBT i konsernregnskapet (nedskrivning av goodwill) 176 237 102 800 421 301 289 958 16
NOTE 4. Bokført verdi av pågående prosjekter Konsernet har en betydelig beholdning av pågående prosjekter. Prosjektene kan være egenregiprosjekter, eller boliger som bygges for andre sluttbrukere eller storkunder. Bokført verdi av prosjektene er balanseført til akkumulert tilvirkningskost. SPESIFIKASJON AV PÅGÅENDE PROSJEKTER Tall i NOK 1 000 31.12.13 30.09.13 31.12.12 Bygg under utførelse Norge (Block Watne AS og Hetlandhus AS) 1 464 048 1 521 658 1 336 745 Bygg under utførelse BWG Homes AB 23 973 31 359 37 336 Bygg under utførelse Kärnhem AB -7 907-1 721 0 Sum bokført verdi pågående prosjekter 1 480 114 1 551 296 1 374 081 Verdi av bygg under utførelse basert på løpende avregning (egenregi): Block Watne AS 1 192 747 1 024 037 888 828 Kärnhem AB -7 907-1 721 0 NOTE 5. Valutakurseffekter Konsernet er eksponert i svenske kroner som følge av sine investeringer i Sverige. De svenske virksomhetene er finansiert i svenske kroner (SEK). Lånefinansieringen er dels fra morselskapet og dels i bank. I april 2013 ble SEK 500 millioner av konserninternt lån fra BWG Homes ASA til BWG Homes AB konvertert til egenkapital i BWG Homes AB. Lånet som gir grunnlag for kurseffekter i resultatregnskapet, reduseres dermed tilsvarende. I henhold til IAS 21 føres effekter av valutakursendringer på konsernmellomværende over resultatet. Netto valutagevinst i 4. kvartal er NOK 8,5 millioner. Gjennom året har SEK styrket seg mot NOK, og dette har gitt en valutagevinst på NOK 72 millioner for 2013. NOTE 6. Transaksjoner med nærstående Waterguard International AS selger vannsikringssystemer til datterselskapene Block Watne AS og Hetlandhus AS. Dette salget går via grossist, og prisingen er basert på markedsmessige vilkår. Ved utgangen av 4. kvartal 2013 var det kjøpt vannsikringssystemer for NOK 6,3 millioner. Waterguard International AS er et selskap kontrollert av Lars Nilsen, nåværende styremedlem og tidligere konsernsjef i BWG Homes ASA. Waterguard International har også levert regnskapstjenester til BWG Homes ASA. Ved utgangen av 4. kvartal 2013 utgjorde dette NOK 53 000. Oppdraget er sagt opp og avviklet fra 31.desember 2013. Lani Development AS, et selskap 100 % kontrollert av Lars Nilsen, inngikk i desember 2011 kontrakt om kjøp av to hus fra Hetlandhus AS. Betingelsene er fastsatt på markedsmessige vilkår. Leveransene er fullført i 2013, og sluttoppgjør er foretatt. Kjøpesummen var totalt på NOK 3,9 millioner. Datterselskapene Block Watne AS og Hetlandhus AS har kjøpt advokattjenester av advokat Martin Kr. Feet AS for NOK 3 millioner i 2013. Martin Kr. Feet er bror til konsernsjefen i BWG Homes ASA. Betingelsene er fastsatt på markedsmessige vilkår. Block Watne AS har i 2013 ferdigstilt opsjonsavtale med konsernsjef Ole Feet om kjøp av et tomteområde for boligutvikling. Avtalen er behandlet i styret i BWG Homes ASA. Avtalt kjøpesum er minimum NOK 17,5 millioner. Kjøpesummen skal endelig fastsettes basert på faktisk bygget areal. Avtalen er inngått på markedsmessige vilkår, og det er innhentet en uavhengig verdivurdering. Opsjonen ble utøvd 30. januar 2014. 17
NOTE 7. Spesifikasjon langsiktig gjeld Tall i NOK 1 000 31.12.13 30.09.13 31.12.12 Obligasjonslån, forfall i 2015 300 000 300 000 300 000 Obligasjonslån, forfall i 2016 350 000 350 000 350 000 Obligasjonslån, forfall i 2018 350 000 0 0 Langsiktig gjeld til Nordea, forfall i 2016 100 000 125 000 150 000 Annen gjeld Kärnhem AB 19 764 19 977 0 Annen gjeld Block Watne AS 7 032 0 0 Amortiserte lånekostnader -9 922-11 382-15 761 Sum langsiktig gjeld 1 116 874 783 595 784 239 Usikret obligasjonslån med utløp 2018 BWG Homes ASA gjennomførte i november 2013 plassering av et nytt usikret obligasjonslån på NOK 350 millioner med forfallsdato november 2018. Obligasjonen har en løpende rentekostnad som er Nibor pluss 380 basispunkter. Nettoprovenyet fra det nye obligasjonslånet benyttes til å refinansiere gjeld. NOTE 8. Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Tall i NOK 1 000 31.12.13 30.09.13 31.12.12 1. års avdrag på lang gjeld 50 000 50 000 50 000 Tomtelån 372 402 431 393 267 808 Byggelån 407 752 468 342 351 719 Annet lån 879 1 683 0 Trekk på kassekreditt 85 644 67 824 123 986 Sum kortsiktig gjeld 916 677 1 019 242 793 513 NOTE 9. Kjøpet av Kärnhem AB Kjøpet av 100 % av aksjene i Kärnhem AB ble gjennomført den 25. april 2013, og kjøpesummen var SEK 60 millioner. Det er avtalt en ytterligere betaling ved earn-out basert på resultat de kommende tre år. Selgerne har rett til å få utbetalt 50 prosent av selskapets resultat før renter og skatt (EBIT) for årene 2013 2015. Selgerne yter SEK 20 millioner av vederlaget for aksjene som lån til Kärnhem AB i tre år fra tiltredelse. Kärnhem AB er et aksjeselskap med hovedkontor i Växjö, Sverige. Kärnhem AB er en rendyrket prosjektutviklingsorganisasjon med en egen prosjektportefølje på ca. 250 boenheter. Selskapet kontrollerer også en utviklingsportefølje med kapasitet på i overkant av 1 500 boenheter, i hovedsak innen borettslagssegmentet. Kärnhem har, etter flere år med gode resultater, sett en redusert lønnsomhet i 2011 og 2012. Årsakene til dette er den generelle markedssituasjonen i Sverige kombinert med intern restrukturering for å optimalisere selskapets operasjon. Oppkjøpsanalysen er justert i 4. kvartal. Dette har medført en endring i goodwill fra SEK 12,2 millioner til SEK 18,9 millioner. Som følge av denne endringen er periodetallene noe justert i forhold til kostnadsføring og avskrivning. Kärnhem har bidratt med TNOK183 804 til konsernets driftsinntekter og minus TNOK 3 067 til konsernets ordinære resultat før skatt i perioden mellom oppkjøp og til utgangen av 4. kvartal 2013.. 18
Allokering av merverdiene knyttet til oppkjøpet av Kärnhem AB fordeler seg som følger: VIRKELIG VERDI INNREGNET OPPKJØP Tall i SEK 1 000 Eiendeler Varemerker 23 500 Andre immaterielle eiendeler 3 698 Andre anleggsmidler 44 979 Prosjekter, bygg under utførelse 65 417 Andre omløpsmidler 53 639 Gjeld Avsetninger (8 927) Rentebærende langsiktig gjeld (44 711) Andre kortsiktige forpliktelser (40 993) Netto identifiserbare eiendeler til virkelig verdi 96 602 Kjøpesum 60 000 Earn-out 55 500 Samlet kostpris 115 500 Goodwill ved oppkjøp 18 898 Betalt i kontanter 60 000 Kontanter i oppkjøpt selskap 36 311 Netto kontantstrøm ved oppkjøp 23 689 NOTE 10. Valutahandel BWG Homes ASA inngikk i august 2013 to avtaler som gjaldt valutahandel. Den ene avtalen var med Nordea og gjaldt kjøp av NOK 200 000 000 og salg av SEK 215 146 299,48, dvs. til en kurs på NOK/SEK 0,9296. Den andre avtalen var med Danske Bank og gjaldt kjøp av NOK 100 000 000 og salg av SEK 107 688 994,18, dvs. til en kurs på NOK/SEK 0,9286. Begge avtalene kan gjøres opp etter avtale eller senest 27. august 2014. NOTE 11. Endret skattesats i Norge I Norge er skattesatsen endret med virkning fra 1. januar 2014. Ny skattesats er 27 prosent, tidligere 28 prosent. Endringen innebærer at utsatt skatt i balansen per 31.desember 2013 er beregnet med utgangspunkt i ny skattesats. Endringen medfører en skattebesparelse på NOK 3,5 millioner som er resultatført i 4. kvartal. 19