Årsrapport 2010 Etatbygg Holding I AS
Innhold Hovedpunkter 2010... 5 Oversikt over Etatbygg Holding I AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Abel Meyersgt. 10... 10 Søebergkvartalet... 11 Tollbugt. 2... 12 Midtåsen 30... 13 Gjerpensgt. 10 20... 14 Aslakveien 16 18... 15 Fjørevegen 20... 16 Njøsavegen 2... 17 Mariboesgt. 6 8... 18 Styrets årsberetning... 20 Resultatregnskap... 22 Eiendeler... 23 Egenkapital og gjeld... 24 Kontantstrømoppstilling... 25 Regnskapsprinsipper... 26 Noter... 27 Revisjonsberetning... 32 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 3
Njøsavegen 1 4 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Hovedpunkter 2010 VERDSETTELSER Etter fallende eiendomsverdier både i 2008 og 2009 har verdiene stabilisert seg i 2010. Det pågår fl ere utleieprosesser som kan medføre ytterligere verdiøkning hvis de lykkes. Et fortsatt stigende rentenivå kan imidlertid påvirke eiendomsverdiene negativt. UTLEIE GJERPENSGATE Offentlig leietaker som leier ca 23 % av eiendommen har forlenget sin avtale med 5 år. Det er positive diskusjoner med samme leietaker om ytterligere forlenging av avtalen i kombinasjon med en mindre utbygging. Det forventes i tillegg at kontrakt forlenges med leietaker som per i dag leier ca 6 % av bygget. Kontrakt forventes signert i løpet av april. Med disse avtalene på plass vil Gjerpensgate fremstå som en solid eiendom med relativt lange kontrakter og lav ledighet. MARIBOESGATE NAV leier per i dag hele bygget, men fl ytter ut i september 2011. Bygget har god beliggenhet, og forventes å være et attraktivt leieobjekt, noe som understrekes av den responsen utleieaktivitetene har fått. Mariboesgate har vært i sluttforhandlinger på fl ere tilbudsprosesser. Det må påregnes investeringer for å reutleie eiendommen. Beliggenheten gjør at eiendommen fremstår som et attraktivt investeringsobjekt, selv uten leietakere. Salg av eiendommen kan derfor også være aktuelt. Styret vurderer dette løpende. SALGSPROSESS EBH I har blitt presentert for et utvalg av interessenter i løpet av høsten 2010 og vinteren 2011. Det har vært god interesse for porteføljen og fl ere bud har blitt fremmet. Ingen av budene har vært på ønsket nivå. Styret har derfor fokus på å videreutvikle porteføljen og gjennom dette skape ytterligere verdier for aksjonærene. UTBETALING Selskapet har god likviditet men på grunn av forventet likviditetsbehov knyttet til reutleie i Gjerpensgate og Mariboesgate, kombinert med latente forpliktelser knyttet til bokettersyn, foreslår styret å avvente utbetaling til disse prosessene er avklart. Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 5
>1 300 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Etatbygg Holding I AS 100 % 69 % 100 % 100 % 100 % 81 % 100 % 100 % 100 % Abel Meyersgt Tollbugt ptmidtåsen Njøsavegen Søebergkvartalet Fjørevegen Gjerpensgt Aslakveien Mariboes gt Namsos 6 300 kvm Leie MNOK 4,3 Investert 1999 Andel inv. kapital 8 % Sandefjord 18 100 kvm Leie MNOK 13,9 Investert 1999 Andel inv. kapital 14 % Drammen 7 100 kvm Leie MNOK 7,7 Investert 2002 Andel inv. kapital 11 % Norstrand, Oslo 8 100 kvm Leie MNOK 11,8 Investert 2002/2005 Andel inv. kapital 11 % Skien 19 300 kvm Leie MNOK 20,7 Investert 2003 Andel inv. kapital 25 % Røa, Oslo 2 600 kvm Leie MNOK 5 Investert 2003 Andel inv. kapital 7 % Sogndal 3 500 kvm Leie MNOK 3,4 Investert 2004 Andel inv. kapital 5 % Leikanger 5 800 kvm Leie MNOK 9,8 Investert 2004 Andel inv. kapital 7 % Sentrum, Oslo 7 400 kvm Leie MNOK 5,9 Investert 2004 Andel inv. kapital 12 % Etatbygg Holding I AS Innledning I denne årsrapporten presenteres årsregnskapet for Etatbygg Holding I AS («EBH I») sammen med en kortfattet oppdatering om markedet og utviklingen i eiendomsporteføljen. Totalt omfatter prosjektene et areal på ca 78 000 kvm, hvorav ca 82 % er utleid til offentlige etater. De resterende 18 % er kontor- og næringslokaler som er en integrert del av byggene og som leies ut til private virksomheter. Porteføljens budsjetterte inntekter for 2011 er MNOK 83. Struktur og oversikt EBH I ble etablert i 1999, og er en eiendomsportefølje som består av bygg med statlige, fylkeskommunale og kommunale etater som dominerende leietagere. Samtlige eiendommer i porteføljen ligger i Norge. Den høye andelen av kredittsikre leietagere på relativt lange leiekontrakter gjør at kontantstrømmen (leieinntektene) er spesielt godt sikret. Eiendomsporteføljens utvikling Resultatet for 2010 er i henhold til budsjett og porteføljen har en stabil og forutsigbar kontantstrøm. Kontantstrømmen fra underliggende drift for 2011 er budsjettert noe lavere enn 2010. Nedgangen forklares hovedsakelig ved at det ikke er budsjettert med reutleie av Mariboesgate i 2011. EBH I har ni eiendommer hvorav tre er beliggende i Oslo, to i Sogndal, og en eiendom i hvert av områdene Drammen, Sandefjord, Skien og Namsos. Den geografi ske og størrelses messige spredningen gir porteføljen en god diversifi sering. 6 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
2 Trondheim Ålesund 7 6 Bergen 4 OSLO 1 Stavanger 5 3 Fredrikstad Kristiansand Eiendommer 1. Mariboesgt. 6 8, Oslo 2. Abel Meyersgt. 10, Namsos 6. Fjørevegen 20, Sogndal Midtåsen 30, Oslo 3. Søebergkvartalet, Sandefjord 7. Njøsavegen 2, Leikanger Aslakveien 16 18, Oslo 4. Tollbugt. 2, Drammen 5. Gjerpensgt. 10 20, Skien Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 7
BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Norge Sverige Finland Danmark Kilde: SEB/Newsec Transaksjonsvolum (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Newsec Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden Den nordiske økonomien har vist sterk vekst det siste året og regionen synes å ha kommet bedre ut enn andre industriland med sin sterke vekst og stabile makroøkonomiske fundamenter. Lav statlig gjeld, konkurransedyktig eksportindustri, transparent økonomi og forbrukere med sunn privatøkonomi gir regionen stabilitet og grunnlag for videre positiv utvikling. Eiendomsmarkedet har tatt seg opp igjen i hele Norden gjennom 2010. I Norge og Sverige har interessen for eiendomsinvesteringer økt både blant nasjonale og internasjonale aktører. Viktige faktorer for den økte likviditeten er at bankene åpner opp for fi nansiering, utenlandske banker er tilbake, stabile renter og investorenes forventning om en relativt sterk økonomisk utvikling. Selv om sentralt beliggende prestisjeeiendommer med lange, sikre leiekontrakter har hatt den beste prisutviklingen, har det vært vekst i hele eiendomsmarkedet. Den gode likviditeten i det norske og svenske markedet er ventet å fortsette gjennom 2011, mens transaksjonsvolumet i Finland forventes å ta seg opp, spesielt for de mest attraktive eiendommene. I Danmark har avstanden mellom kjøper og selger nærmet seg og det er håp om økt likviditet i det danske eiendomsmarkedet gjennom 2011. Avkastningskravene 1 for kontorbygg i den nordiske regionen passerte toppen i løpet av 2009 og for prestisjeeiendommer har yielden falt i alle markeder foruten København. I Norge så man yield-skiftet allerede i 2009, tidligere enn i de øvrige nordiske landene, på grunn av gradvis forbedring i økonomien, stabiliserende ledighet og økte leienivåer. I Stockholm og Helsinki så man fallende avkastningskrav i første halvår av 2010. Kilde: Newsec, JLL Makroøkonomisk utvikling i Norge Selv om den norske økonomien greide seg bedre enn de fl este gjennom fi nanskrisen, opplevde Norge en negativ utvikling i BNP i 2009. Dette var det første året med negativ utvikling siden 1988. Den negative utviklingen er nå snudd og for 2010 viser sammenlignbare tall en vekst på 2 %. Den positive utviklingen er et resultat av både økt offentlig og privat konsum. Den positive utviklingen forventes å fortsette også i 2011 og 2012, der veksten estimeres til 2 % i 2011 og 2,5 % i 2012. Veksten stimuleres hovedsaklig av fortsatt økt privat konsum. Arbeidsledigheten var stabil gjennom 2010 og er per i dag ca 3,6 %, men forventes å synke med 1 % de neste to årene. Prisstigningen var 2,5 % i 2010, der energikostnader var den viktigste faktoren til økningen. Prisstigningen forventes å avta noe i 2011, blant annet som en følge av et forventet moderat lønnsoppgjør. For 2012 er prisstigningen forventet å bli ca 2 %. Styringsrenten er per i dag 2 %. Renten er forventet å stige i 2011 og 2012, som et resultat av en generell økonomisk vekst. Styringsrenten forventes å være 2,5 % ved utgangen av 2011 og 3,5 % ved utgangen av 2012. Kilde: Newsec. Eiendomsmarkedet i Norge Aktivitetsnivået i det norske eiendomsmarkedet tok seg kraftig opp i 2010, sammenlignet med foregående år. I 2010 ble det omsatt eiendommer for over NOK 35 mrd, mot NOK 14 mrd i 2009. Dette tilsvarer en økning på 150 %. Et annet positivt signal er at alle typer investorer er tilbake i markedet, selv om syndikeringsaktørene var de mest aktive. Dette inkluderer også private investorer og pensjonsfond. Investeringene var hovedsakelig knyttet til eiendommer med lange 1 1 Direkteavkastning/yield defi neres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 2 Central Business District. 8 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Kontorprissyklus, Q111 Oslo Helsinki Stockholm Leievekst avtar Akselererende leievekst Fallende leier Leiene bunner ut Göteborg Kilde: Jones Lang Lasalle, Newsec leiekontrakter med solide leietakere, men det forventes at markedet etter hvert også vil se på eiendommer med kortere kontrakter. Yield-nivået i CBD 2 området i Oslo er per i dag ca 5,75 %, redusert fra 6,25 % ved utgangen av 2009. Det forventes at yield-nivået vil falle ytterligere i 2011 og 2012. Dette underbygges av transaksjoner i siste del av 2010, der blant annet hovedkontoret til Orkla (Skøyen, Oslo) ble solgt til en yield på 5,5 %. Ved inngangen til 2011 er kontorledigheten i Oslo ca 8 %. Ved utgangen av 2011 forventes det at ledigheten reduseres til ca 7,5 %. Økt tilbud gjennom ferdigstillelse av pågående byggeprosjekter vil bidra til økt ledighet i 2012. Ledigheten ved utgangen av 2012 forventes å være 8,5 %, men forventes å falle de påfølgende årene. Gjennomsnittlig leienivå i Oslo for eiendommer med god beliggenhet («CBD») er per i dag ca. 2 900 NOK/kvm, hvor 3 200 NOK/kvm anses som toppleie. For øvrige eiendommer med god beliggenhet i Oslo ligger leien i intervallet 1 800 2 200 NOK/kvm. Det forventes en generell økning av leiene i 2011. Leieøkningene starter normalt i CBD områdene og sprer seg etter hvert også til andre områder. Kilde: Newsec Mariboesgate, Oslo Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 9
Abel Meyersgt. 10 Namsos Abel Meyersgt. 10 er et kontorbygg beliggende i Namsos. Eiendommen ble kjøpt i 1999, og var den første investeringen i EBH I porteføljen. De største leietakerne er offentlige etater som Politiet i Namdal, Namdal Tingrett, Namdal Ligningskontor og BUF region Midt-Norge. Pete Gullvikvegen St. Olavs Gate Niels Bjørums Gate 769 Ffjellveg Kirkegata Namdalsvegen NAMSOS Offentlig leietaker fl yttet ut av bygget pr juni 2010 og eiendommen har per i dag en ledighet på ca 30 %. Eiendommen er en liten del av den totale porteføljen og den høye ledigheten i dette bygget anses ikke som kritisk for porte føljen som helhet. Det pågår forhandlinger med offentlig leietaker som ønsker å leie ca 500 kvm. Om denne kontrakten signeres vil ledigheten reduseres til ca 22 %. Verftsgata Rollaugs Gate Herlaugs Gate Bråholms Gate Abel Meyers Gate Fjordgata Carl Gulbransons Gate Klingavegen Pinavegen Andel av årlige leieinntekter 6 % Nøkkeltall Areal 6 300 kvm Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 4,8 andel inntekter fra offentlige etater 98 % Vektet gjenværende leietid 6,5 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 1999 10 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Søebergkvartalet Sandefjord Søebergkvartalet ligger sentralt i Sandefjord, og er et sameie hvor EBH I eier ca 69 %. Eiendommen omfatter et helt kvartal, og er et kombinasjonsbygg hvor hoveddelene består av kontor og leiligheter. Leietakerne består for det meste av offentlige etater hvor Sandefjord politikammer og Sandefjord kommune er de dominerende leietakerne. Det er i 2010 inngått en 5 årig avtale med Norgesparkering for drift og utleie av parkeringsarealene. Eiendommen har kun ca 2% ledighet, og produserer således en god kontantstrøm. Av vesentlige investeringer i 2011 nevnes renovering av deler av fasaden. 5 180 Krokemoveien Skiringssalveien 255 180 Kjellbergveien Sandefjordsveien 305 Landstads gate Sandefjo ølebakken SANDEFJORD Kongensgate Torggata Hjertnespromenaden Dronningensgate Gokstadveien 260 Brygga 303 en Kilgata Vesterøyveien 264 Hegnavei Andel av årlige leieinntekter 17 % Nøkkeltall Areal 18 100 kvm Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 13,9 andel inntekter fra offentlige etater 80 % Vektet gjenværende leietid 6,2 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 1999 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 11
dre Eikervei Tollbugt. 2 Drammen Tollbugt. 2 ble oppført i 1975, og senere påbygget i 1996. Eiendommen er et 6. etasjers kontorbygg som ligger sentralt ved Strømsø Torg i Drammen. Det er ingen ledighet i bygget. Hovedleietaker er Statens Vegvesen som leier ca 95 % av bygget. e- en Rosenkrantzgata DRAMMEN D r a m m e n s e l v a Bragernestunnelen Buskerud Sentralsykehus 283 Bergstien Øvre StrandgateStrandveien I 2010 har utskifting av heiser blitt gjennomført. Ingen vesentlige investeringer forventes i 2011. Sundland Industripark Grønland 282 Bybrua Hauges gate ssor Smiths Allé 35 36 Tollbugata Strøm Terrasse 36 Thygebakken Drammenshallen 41 Strømsøbrua Bjørnstjerne Andel av årlige leieinntekter 9 % Nøkkeltall Areal 7 100 kvm Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 7,7 andel inntekter fra offentlige etater 95 % Vektet gjenværende leietid 7 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2002 12 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Midtåsen 30 Oslo Eiendommen ligger på Nordstrand i Oslo og består av eldreboliger. Leietaker er Oslo kommune som har en leiekontrakt som løper til 2025. Bygget ble ferdigstilt i 2005, og er således et moderne bygg med alle kvaliteter som forventes av en slik eiendom. Siden eiendommen kun er noen få år gammel vil kostnader til drift og vedlikehold de nærmeste årene ligge på et lavt nivå. Frogner E 18 Lysaker tabekk ornebu Vestre Aker 150 Oslofjorden Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene 161 Gamle Oslo Mosseveien Ekebergveien E 6 190 Alna 4 163 Østensjø Skjetten Grorud Stovner Østre Aker vei 191 159 Strømmen Lørenskog tveie 157 Nesodden 155 Søndre Nordstrand Klemetsrud Andel av årlige leieinntekter 14 % Nøkkeltall Areal 8 100 kvm Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 11,8 andel inntekter fra offentlige etater 100 % Vektet gjenværende leietid 13,8 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2002 2005 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 13
Gjerpensgt. 10 20 Skien I Gjerpensgt. 10 20 ligger Statens Hus i Telemark. Eiendommen har blitt sentrum for statlige funksjoner i Skien. Her fi nner man store offentlige etater som Statens Vegvesen, Fylkesmannen i Telemark, Skien og Porsgrunn Tingrett, Agder Lagmannsrett, Arbeidstilsynet i Telemark samt noen andre offentlige etater. Gjerpensgate 44 Mælagata Sundegata øst Slemdalsgata Risingvegen Alexander Kiellands Gate 39 Eiendommen består av en relativt omfattende eiendomsmasse på nesten 20 000 kvm. De ulike bygningsdelene er oppført i fl ere perioder og senere bygget sammen. Til tross for ulik alder på bygningskroppene fremstår eiendommen som godt vedlikeholdt og med god standard på kontorlokalene. Leietaker som leier ca 23 % av bygget har forlenget leieavtalen med 5 år. Det gjennomføres samtidig diskusjoner med samme leietaker om ytterligere forlengelse. Dette må mest sannsynlig kombineres med en mindre utbygging av eiendommen. Diskusjonene er positive og det forventes nærmere avklaring i løpet av april. Det gjennomføres også sluttforhandlinger med annen offentlig leietaker som leier ca 6% av eiendommen om forlengelse av kontrakt. Gulsetvegen 43 354 Hesselbergs Gate Liegata SKIEN Om man kommer til enighet om begge disse kontraktene vil ledigheten i Gjerpensgate reduseres til et minimum med en lang gjennomsnittlig kontraktslengde. 32 Bruene S 31 Snellvedvegen Havundvegen Andel av årlige leieinntekter Nøkkeltall Areal 19 300 kvm 25 % Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 20,7 andel inntekter fra offentlige etater 100 % Vektet gjenværende leietid 6,9 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2003 14 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Aslakveien 16 18 Oslo Aslakveien 16 18 ligger på Røa i Oslo. EBH I eier via et sameie 81 % av eiendommen, mens privatpersoner eier de resterende 19 %. Bygget består for det meste av leiligheter, hvorav de som eies av EBH I leies ut som boliger til Oslo kommune. I tillegg finnes en Rema 1000 butikk i kjelleretasjen. Investeringen ble gjennomført i 2003, og eiendommen var nyoppført ved overtagelsen. Driften av eiendommen går som planlagt, og det er ikke forventet vesentlige vedlikeholds behov de nærmeste årene. Frogner E 18 Lysaker tabekk ornebu Vestre Aker 150 Oslofjorden Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene 161 Gamle Oslo Mosseveien Ekebergveien E 6 190 Alna 4 163 Østensjø Skjetten Grorud Stovner Østre Aker vei 191 159 Strømmen Lørenskog tveie 157 Nesodden 155 Søndre Nordstrand Klemetsrud Andel av årlige leieinntekter 6 % Nøkkeltall Areal 2 600 kvm Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 5 andel inntekter fra offentlige etater 76 % Vektet gjenværende leietid 10 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2003 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 15
Fjørevegen 20 Sogndal Fjørevegen 20 ligger i Sogndal og har Politiet som største leietaker med en kontrakt som løper til 2027. I tillegg er ICA og Kriminalomsorgen i Sogn og Fjordane leietakere. Eiendommen ble oppført i 2001, og ble kjøpt av EBH I i 2004. Politiet, som er hovedleietaker, har i 2010 benyttet en klausul i leieavtalen som gir dem mulighet til å fl ytte ut av 550 kvm. Resterende areal har gjenværende løpetid på 16 år. Lokal megler jobber med reutleie av disse lokalene. Trolladalen Elvetunet Avsølevegen Fossvegen Kyrkjebakken 5 Dalavegen Plassen Gravensteinsgata Granden Prestedalen Elvebakken Sogndalsfjøra Almenningen SOGNDAL Markavegen Hovevegen Fjørevegen Hegebyvegen Nav Helgheimsv Øvre Stedjeveg Gjennomsnittlig løpetid på de to øvrige leietakernes kontrakter er ca 4 år. Sandbakken Stedjebakken Stedjevegen Andel av årlige leieinntekter 4 % Nøkkeltall Areal 3 500 kvm Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 3,4 andel inntekter fra offentlige etater 75 % Vektet gjenværende leietid 12,4 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2004 16 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Njøsavegen 2 Leikanger Njøsavegen 2 ligger i Leikanger og ble kjøpt av EBH I i 2004. Bygget var nyoppført ved overtagelsen og er fullt utleid til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane og Skatteetaten på henholdsvis 25 og 20 års leiekontrakter. Kleppavegen Seberg Lauvhaugane Eiendommen fremstår som ny, og kontantstrømmen er således forutsigbar. Det er ikke foretatt investeringer av betydning i 2010. Hallandsvegen LEIKANGER Sognefjordvegen Ådnegarden Henjavegen 185 Hermannsverk Lundevegen Gjertrudbakken 185 185 Njøsavegen Andel av årlige leieinntekter 12 % Nøkkeltall Areal 5 800 kvm Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 9,8 andel inntekter fra offentlige etater 100 % Vektet gjenværende leietid 17,4 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2004 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 17
Mariboesgt. 6 8 Oslo Eiendommen ligger i Oslo sentrum og NAV er eneste leietaker. Bygget ble oppført i 1990 og er i god stand. Kontrakten med NAV går ut per august 2011. Det har vært jobbet med utleieprosessen i lengre tid og responsen på eiendommen har vært god. Eiendommen har vært involvert i to tilbudsprosesser med offentlige leietakere. Dette viser at bygget anses som attraktivt og at mulighetene for å få reutleid bygget er gode. Bygget anses også å være attraktivt for potensielle kjøpere selv uten leietakere. Dette vil derfor være et alternativ om de kommersielle vilkår ved reutleie ikke anses lønnsomt, hensyntatt at til dels betydelige investeringer må påregnes for å reutleie bygget. Frogner E 18 Lysaker tabekk ornebu Vestre Aker 150 Oslofjorden 157 Nesodden Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene 161 Gamle Oslo Mosseveien Ekebergveien E 6 155 Søndre Nordstrand 190 4 Alna Østensjø 191 163 Klemetsrud Grorud Østre Aker vei Stovner Strømmen Lørenskog 159 Skjetten tveie Andel av årlige leieinntekter Nøkkeltall 7 % Areal 7 400 kvm Budsjetterte inntekter 2011 MNOK 5,9 andel inntekter fra offentlige etater 100 % Vektet gjenværende leietid 0,6 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2004 18 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Årsregnskap 2010 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 19
Årsberetning 2010 Etatbygg Holding I AS Selskapets virksomhet Etatbygg Holding I AS har som formål å eie og drive eiendommer, enten direkte eller indirekte gjennom andre selskaper. Alle selskapets investeringer er foretatt i norske eiendommer og norske selskaper. Selskapet har pr. 31.12.2010 ni investeringer. Pr. 31. desember 2010 har Etatbygg Holding I AS 1.324 aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2011 og konsernets prognoser for årene fremover. Redgjørelse for Årsregnskapet Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2010 TNOK 94 196. Konsernets resultat ble TNOK 5 844, tilsvarende TNOK 4 302 for 2009. Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK 106 063 pr. 31. desember 2010. Tilsvarende tall pr. 31. desember 2009 var TNOK 84 375. Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK 1 075 042 mot TNOK 1 072 977 i 2009. Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2010 var 17,01 % mot 16,5 % pr. 31. desember 2009. Konsernet har i løpet av året hatt en positiv kontantstrøm på TNOK 21 688. Kontantstrøm fra fi nansieringsaktiviteter er negativ med TNOK 2 600. Den operasjonelle kontantstrøm er TNOK 24 288. Tilsvarende tall for 2009 var TNOK 24 797. Underliggende drift har vært stabil også i 2010. Lange kontrakter med gode leietakere gjør at kontantstrømmen er forutsigbar fra år til år. Av ny utleie og kontraktsforlengninger nevnes offentlig leietaker i Gjerpensgate som leier 4.300 kvm. Kontrakten gikk i utgangspunktet ut i 2011 men kontrakten ble i 2010 forlenget med 5 år. Det diskuteres med samme leietaker en ytterligere forlenging av avtalen, noe som forventes avklart i løpet av første halvår 2011. Av kontrakter som utløper nevnes spesielt NAV i Mariboesgate, der de leier hele bygget. NAV har varslet at de ikke forlenger leiekontrakten, som løper ut per september 2011. Årlige leieinntekter er ca MNOK 8.8. Det har over en lengre periode blitt jobbet med reutleie av Mariboesgate og selskapet har så langt vært med i to tilbudsprosesser med offentlige leietakere. Interessen for bygget som leieobjekt synes god, selv om det per i dag ikke har resultert i reutleie. Bygget har god beliggenhet og alternativ strategi kan også være å selge bygget uten leiekontrakt. Dette vurderes blant annet opp mot de investeringene som må foretas for å få nye leietakere inn i bygget. Selskapet har god likviditet og er i stand til å betjene både løpende kostnader og renter selv om bygget skulle stå tomt en periode. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har betydning for regnskapsåret 2010. Fremtidig utvikling Hovedfokus fremover er drift av eiendommene med et spesielt fokus på utleieprosess i Mariboesgate. Selskapet har god likviditet og er i stand til å møte løpende forpliktelser selv om Mariboesgate skulle stå tom en periode. Kontantstrømmen for øvrig er stabil og det er ikke vesentlige kontrakter for øvrig som utløper i 2011. Selskapets likviditet er god men disponibel likviditet reduseres blant annet av pågående bokettersyn. Endelig vedtak er ikke mottatt og den likviditetsmessige eksponeringen er derfor ikke kjent. Men basert på de estimatene som er gjort har selskapet likviditet til å møte denne forpliktelsen som utgjør MNOK 21 pluss eventuelle renter og straffeskatt. Selskapet har som nevnt deponert MNOK 11 i forbindelse med brudd på låneavtale. Midlene frigis ikke før verdiene er i henhold til kravene i låneavtalene. Om verdiene skulle falle er selskapet eksponert mot å deponere ytterligere midler, eventuelt nedbetale på lånet. Verdiene har hatt en svak positiv utvikling i 2010. Finansiell risiko Konsernets inntekter og gjeld er i NOK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Arbeidsmiljø og personale Morselskapet har ingen egne ansatte og det er heller ingen ansatte i noen øvrige konsernselskaper. Det er således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Av selskapets likviditetsbeholdning er MNOK 11 midler som er deponerte i forbindelse med brudd på betingelser i låneavtalen som stiller krav til forholdet mellom belåning og markedsverdi. 20 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Årsresultat og disponeringer Morselskapets årsresultat ble TNOK 2 909. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Etatbygg Holding I AS: Beløp i NOK 1 000 Overført til annen egenkapital 2 909 Totalt disponert 2 909 Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2010 var TNOK 74 185 Oslo, 26. april 2011 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Einar Caspersen Styremedlem Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 21
Resultatregnskap 01.01 31.12 Morselskapet Konsernet 2010 2009 Beløp i NOK 1000 Note 2010 2009 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter 90 953 83 476 - - Andre driftsinntekter 3 243 6 544 - - Sum driftsinntekter 94 196 90 019 DRIFTSKOSTNADER 46 46 Lønnskostnader 9 46 46 399 399 Ordinære avskrivninger 1 17 932 20 157 1 315 949 Andre driftskostnader 9 25 496 17 715 1 760 1 394 Sum driftskostnader 43 474 37 918-1 760-1 394 DRIFTSRESULTAT 50 723 52 101 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 50 608 52 533 Finansinntekt 2, 11 2 181 2 993-50 473-50 538 Finanskostnad 11-50 484-54 335 136 1 995 Netto finansposter -48 303-51 342-1 624 601 ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 2 420 759-4 533-3 553 Skattekostnad på ordinært resultat 5-3 424-3 543 2 909 4 154 ÅRSRESULTAT 5 844 4 302 2 909 4 154 Annen EK 2 909 4 154 Sum disponert Opplysninger om avsetninger til: 22 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Eiendeler 31.12 Morselskapet Konsernet 2010 2009 Beløp i NOK 1000 Note 2010 2009 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 6 055 1 522 Utsatt skattefordel 5 - - 6 055 1 522 Sum immatrielle eiendeler - - Varige driftsmidler 399 799 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1, 8 961 985 980 637 399 799 Sum varige driftsmidler 961 985 980 637 Finansielle anleggsmidler 63 673 63 673 Aksjer i datterselskaper 2 - - 169 119 160 869 Andeler i datterselskaper 2 - - 707 908 699 405 Lån til konsernselskaper 3 - - 940 700 923 948 Sum finansielle anleggsmidler - - 947 155 926 269 Sum anleggsmidler 961 985 980 637 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer 2 283 139-4 361 Andre fordringer 5 4 711 7 827-4 361 Sum fordringer 6 994 7 965 46 376 60 421 Bankinnskudd, kontanter og lignende 4 106 063 84 375 46 376 64 781 Sum omløpsmidler 113 057 92 340 993 531 991 050 SUM EIENDELER 1 075 042 1 072 977 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 23
Egenkapital og gjeld 31.12 Morselskapet Konsernet 2010 2009 Beløp i NOK 1000 Note 2010 2009 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 931 931 Aksjekapital 6, 7 931 931 385 385 Annen innskutt egenkapital 6 385 385 1 316 1 316 Sum innskutt egenkapital 1 316 1 316 Opptjent egenkapital 172 222 169 313 Annen egenkapital 6 181 588 175 744 172 222 169 313 Sum opptjent egenkapital 181 588 175 744 173 538 170 630 Sum egenkapital 182 904 177 060 GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt 5 26 229 28 950 - - Andre avsetninger for forpliktelser 10 31 680 32 400 - - Sum avsetning for forpliktelser 57 909 61 350 Annen langisktig gjeld 810 660 813 260 Gjeld til kredittinstitusjoner 8 813 000 813 260 810 660 813 260 Sum langsiktig gjeld 813 000 813 260 Kortsiktig gjeld 56 11 Leverandørgjeld 2 995 2 874 - - Skyldig offentlige avgifter 911 366 9 277 7 150 Annen kortsiktig gjeld 17 324 18 067 9 333 7 161 Sum kortsiktig gjeld 21 230 21 308 819 993 820 421 Sum gjeld 892 138 895 917 993 531 991 050 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 1 075 042 1 072 977 Oslo, 26. april 2011 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Einar Caspersen Styremedlem 24 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS
Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 Morselskapet Konsernet 2010 2009 Beløp i NOK 1000 2010 2009 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -1 624 601 Resultat før skatt 2 420 759 4 361-1 682 Betalt skatt 5 075-2 601 399 399 Ordinære avskrivninger 17 932 20 157-8 249-15 446 Poster klassifi sert som investerings- eller fi nansieringsaktiviteter - - 45-93 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld -2 024 1 122-6 376 26 107 Endring i andre tidsavgrensningsposter 886 5 359-11 445 9 886 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 24 288 24 797 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler - 214 - - Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler - -388 - - Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter - -174 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Innbetaling ved opptak av kortsiktig og langsiktig gjeld - -8 747-2 600-39 325 Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld -2 600-39 326-2 600-39 325 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -2 600-48 073-14 045-29 439 Netto endring i likvider i året 21 688-23 450 60 421 89 859 Kontanter og bankinnskudd per 01.01 84 375 107 825 46 376 60 421 Kontanter og bankinnskudd per 31.12 106 063 84 375 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding I AS 25