PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR SØNDRE DEL AV KVARTAL 21 I BODØ SENTRUM PLAN ID 2015002 Sist revidert 07.10.2015 Siste behandling i PNM komiteen den: Vedtatt av Bodø bystyre i møte den: Under K. Sak nummer: formannskapssekretær PLANBESTEMMELSER 1 GENERELT 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å oppfylle plankravet i gjeldende reguleringsplan (plan ID 1043) før rammetillatelse for tiltak innenfor planområdet kan gis. Planen legger til rette for forretning, tjenesteyting, kontor og bolig med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringsanlegg i 2 etasjer under grunnen. 1.2 Planavgrensning Det regulerte området er vist med plangrense på plankart med plan ID 2015002. Det er utarbeidet plankart for to vertikalnivåer, på bakken og under bakken. Planen vil erstatte deler av reguleringsplan med plan ID 1043 vedtatt10.12.09. Side 1 av 5
1.3 Planområdets arealformål Området reguleres til følgende formål, jf. plan- og bygningsloven 12-5: Bebyggelse og anlegg (Pbls 12-5 pkt. 1) - Kombinert bebyggelse og anleggsformål Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bolig (F/K/T/B) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbls 12-5 pkt. 2) - Kjørevei (o_kv) - Fortau (o_f) - Parkeringshus/-anlegg (under grunnen) 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. Boliger skal dokumenteres å oppnå innendørs støynivå ihht NS 8175, klasse C som tilsvarer 30 LpA,eq,24h(db). Maks. støynivå for uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk er for støykildene vei, jernbane, flyplass hhv 55, 58 og 52 Lden. I soverom gjelder dessuten maksnivå fra utendørskilder 45 LpAmax (db), natt kl. 23-07. For å oppfylle støykravene både i forhold til trafikkstøy og flystøy kan balkonger glasses inn. I forhold til flystøy skal minimum ett soverom i hver leilighet ha luftemulighet mot innglasset balkong. For å ivareta hensynet til støy skal det etableres tett rekkverk rundt hele takterrassen. Rekkverket må ha høyde på minimum 1 m over takterrassegulv og må slutte tett mot underlaget. 2.2 Universell utforming For uteområder, atkomst til og i bygninger gjelder krav fastsatt i byggeteknisk forskrift. Ved bygging av boliger skal andel leiligheter tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse være i henhold til krav fastsatt i kommuneplanens arealdel. 2.3 Arkitektur og estetikk Bygget skal utformes slik at det skapes god arkitektonisk helhetsvirkning. Nødvendige skjermingstiltak skal gis en tiltalende utforming med krav til estetisk tilfredsstillende løsninger på linje med bygget. Bygget skal reflektere sin egen tid når det gjelder utforming, materialvalg og fargesetting. Overganger mellom ulike bygningsvolumer skal fremstilles med en bevisst holdning til materialbruk og detaljering. 2.4 Parkering Krav til bil- og sykkelparkering skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelsene for Bodø kommune. Bilparkering kan etableres i inntil 2 etasjer under bakkenivå. Side 2 av 5
2.5 Leke- og uteoppholdsareal De til enhver tid gjeldende krav til leke- og uteoppholdsarealer skal oppfylles og dokumenteres ved søknad om rammetillatelse. Innglasset balkong, også kalt vinterhage, godkjennes som privat uteoppholdsareal. Balkonger/vinterhager må kunne åpnes. Felles leke- og uteoppholdsareal skal løses i sin helhet på takterrasse, over den lavere delen av bygget og skal sikres og skjermes mot vind. 2.6 Klima Det skal tas hensyn til vindforhold ved utforming av planlagt bygg samt ved plassering av punkthuset og inngangspartier, slik at turbulens på gatenivå og uterom i størst mulig grad reduseres. Det skal ved søknad om rammetillatelse være utredet om økt vindbelastning på nabobebyggelse krever avbøtende tiltak for å avverge skade, og eventuelt avklaring av tiltak. 2.6 Energi I planområdet er det tilknytningsplikt til fjernvarmenettet når konsesjonær har bekreftet at fjernvarme kan leveres på konsesjonsvilkår. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre. 2.7 Avfall Det skal avsettes nødvendig areal for håndtering av avfall i garasjeanlegget. 2.8 Kabelanlegg Det skal tas hensyn til kabelanlegg i grunn. Flytting, nærbygging etc. må avklares med den enkelte eier. 2.9 Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og kulturminneavdelingen i Nordland fylkeskommune og Sametinget varsles i henhold til Kulturminneloven 8, 2. ledd. 2.10 Forurensing i grunnen Det skal gjøres en kartlegging av forurensing i grunnen, og det stilles krav om tiltaksplan for håndtering av eventuelle forurensede masser i henhold til forurensingsforskriftens kap. 2. 2.11 Bygge- og anleggsfasen Det skal utarbeides en egen tiltaksplan for hvordan farer og ulemper for beboere og næringsliv i nærområdet skal håndteres i anleggsfasen. Det gjelder spesielt transport og trafikk, støy, støv og rystelser. Ulemper for offentlig transport og trafikkavvikling skal også utredes. Støy fra bygge- og anleggsvirksomheten skal håndteres i samsvar med kap. 4 i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442/2012. Tiltaksplanen, med håndtering av problemene og avbøtende tiltak, skal godkjennes av Byteknikk. 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting/bolig 3.1 Generelt Innenfor område benevnt F/K/T/B tillates det etablert forretning, kontor, tjenesteyting og bolig med tilhørende leke- og uteoppholdsareal (på takterrasse) og sykkelparkering. Side 3 av 5
Bolig tillates kun i punkthuset. I 1. etasje mot offentlig gate tillates kun forretning, serveringssted, kulturelle formål eller annen privat og offentlig tjenesteyting med kunderettet produksjon. Fasade langs Dronningens gate skal åpnes opp og aktiviseres. Tapetsering av vindusflater mot gate tillates ikke, heller ikke plassering av lagerreoler inntil vindu mot fortau. Mindre bygningsdel på den lavere delen av bygget tillates kraget ut inntil 1,2 m mot Dronningens gate for å bryte opp fasaden og for å sikre et variert uttrykk. Fri høyde under utkraging skal være minimum 5 m. Balkonger tillates ikke kraget ut over offentlig fortau/gate. Balkonger kan innglasses. For å oppnå tilstrekkelig sikt ved utkjøring til Sandgata skal nedkjøring til garasjeanlegget ha bredde på minimum 5 m. 3.2 Byggegrenser Byggegrenser fremgår av plankartet. Der byggegrense ikke er vist faller denne sammen med formålsgrensen. Punkthuset skal plasseres minimum 7 m fra Sandgata og minimum 15 m fra Professor Schyttes gate. 3.3 Utnyttingsgrad Maks. samlet bruksareal, BRA, for bygget skal ikke overskride 12 200 m 2. Ved beregning av tillatt BRA skal arealer under bakkenivå ikke medregnes. Boligdelen skal ikke utgjøre mer enn 50 % av samlet BRA. For punkthuset skal maks. BRA per etasje være 600 m 2. 3.4 Byggehøyder Maks. tillatt gesimshøyde settes til kote 25,5 for den lavere delen av bygget og til kote 57,5 for punkthuset. Grenser som viser differensiering av byggehøydene fremgår av plankartet. Trappetårn og heishus over angitt gesimshøyde tillates inntil kote 58. Dette forutsetter at konstruksjonen har et begrenset areal og god tilpasning/kvalitet i form og materialbruk. Rekkverk for takterrasse skal trekkes minst 1 meter inn fra gesims dersom overkant rekkverk er høyere enn maks tillatt gesimshøyde. 3.5 Hensyn til flyplassdrift Bygget som når opp til byggehøyde på kote 57-58 skal utstyres med hinderlys. Dersom det skal benyttes byggekraner (tårnkraner/mobilkraner) som bryter horisontalflaten på kote 58 skal Avinor Bodø lufthavn varsles. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjørevei Området benevnt o_kv omfatter deler av Sandgata, Dronningens gate og Professor Schyttes gate og reguleres til offentlig veiformål. 4.2 Fortau Området benevnt o_f omfatter deler av eksisterende fortau som er kommunalt og reguleres til fortau. Side 4 av 5
4.3 Parkeringshus/-anlegg (under bakken) I området benevnt f_ph tillattes bilparkering, sykkelparkering, boder og evt. teknisk rom/traforom. Parkeringshus/-anlegget tillates etablert i inntil 2 etasjer. Parkeringsanlegg skal ha minimum fri takhøyde på 2,25 m. 5 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 5.1 Før rammetillatelse kan gis skal følgende foreligge: o Situasjonsplan som viser bebyggelse med høyder og byggelinjer, avbøtende tiltak ift. støy og vind, nødvendig sikring av takterrasse, nedkjøring til parkeringsanlegg, bil- og sykkelparkering, varelevering, avfallshåndtering, atkomst, fortau, leke- og uteoppholdsarealer, eksisterende og fremtidig terreng, beplantning, samt øvrig bruk av ubebygde arealer. o Dokumentasjon som godtgjør at støykravene oppfylles, jfr. 2.1. o Utredning i henhold til 2.6, andre ledd. o Fotomontasje/perspektiver som viser det nye bygget i forhold til eksisterende bebyggelse sett fra gatenivå samt sett fra bylandskapet (fjernvirkning). Fotomontasjen/perspektivene skal vise landskapet før og etter utbygging. o Positiv radioteknisk vurdering fra Avinor Flysikring i forbindelse med nybygg og bruk av tårnkraner over kote +33. 5.2 Før igangsettingstillatelse kan gis skal følgende foreligge: o Nødvendige kommunaltekniske planer som er godkjent av Byteknikk. o Godkjent tiltaksplan for håndtering av ulemper i bygge- anleggsfasen, jfr. 2.11. o Avtale om tilknytning til fjernvarme, evt. dokumentasjon på alternativ energiløsning. o Kopi av tinglyst avtale dersom parkering løses utenfor planområdet. o Dokumentasjon på grunnforhold og eventuell tiltaksplan for håndtering av forurensede masser, jfr. 2.10. 5.3 Før brukstillatelsen kan gis skal følgende være foreligge/ferdig opparbeidet: o Teknisk infrastruktur (VA, offentlige trafikkområder, atkomst, parkering osv.) og leke- og uteoppholdsareal (boligdel) i henhold til tillatelser. o Avbøtende tiltak i forhold til støy og vind samt nødvendig sikring av takterrasse. o Tilkobling til fjernvarme med mindre det er godkjent at en annen løsning vil være miljømessig bedre. o Kvittering for innbetalt frikjøpsbeløp dersom del av parkeringskravet løses ved frikjøp. Side 5 av 5