Bestemmelser til detaljregulering for gnr. 65, bnr. 30/328 Soma Rusvern. Plan nr.: 2012101 Dato for godkjenningsvedtak: Dato for siste revisjon: 20.2.2015 1 FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av nytt bygg til offentlig tjenesteyting/rusvern med 27 plasser innenfor hovedbygningen og 3 småhus, samt lokaler for virksomheten rus- og psykiatrienheten (ROP) og aktiv kompetansebygging (AKS). Arealene innenfor planområdet reguleres til følgende formål, jfr. PBL 12-5 og 12-6. Bebyggelse og anlegg - 12-5, pkt. 1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - 12-5, pkt. 2 Grønnstruktur - 12-5, pkt. 3 Hensynssoner - 12-6 Tjenesteyting Gassforsyning Renovasjon Øvrige kommunaltekniske anlegg Uteoppholdsareal Veg Gatetun Gangveg Annen veggrunn grøntareal Parkering Vegetasjonsskjerm Frisiktsone Bestemmelsesområde, undergang Bestemmelsesområde, midlertidig anleggsområde Faresone, gassledninger
2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Estetikk og utforming Det skal stilles høye estetiske krav til utforming av både bygninger og utendørsanlegg. Bygninger skal tilfredsstille allmenne krav både i forhold til seg selv og i forhold til bygde omgivelser. 2.2 Støy For uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk skal ikke støyforholdene overskride 55 dba. Maks lydnivå (L5AF) om natten (kl.23:00 07:00) er 70 dba. Innendørs lydnivå og fasadeisolasjon skal tilfredsstille krav angitt i NS 8175 og TEK10. Sammen med søknad om byggetillatelse skal det vises løsninger som dokumenterer at kravene er oppfylt jf. Sinus støyrapport datert 6.11.2014. 2.3 Universell utforming Uteområder og tilkomst skal utformes i henhold til prinsippene for universell utforming. Tilgjengelighetskravene i teknisk forskrift skal ivaretas. Uteområder skal sikres god belysning. Nytt hovedbygg skal utformes på en slik måte at rom for beboere blir tilgjengelige. 2.4 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge utomhusplan for planområdet i målestokk 1:200. Planene skal vise opparbeidelse av terreng, utforming av utearealer og vegetasjonsskjerm, beplantning, vegetasjon, møblering, adkomst, parkering, sykkelparkering, belysning, gatetun, gangveg, renovasjonsløsning, murer/gjerder over 0,5 m osv. Utomhusplanen skal vise vegetasjon/beplantning for skjerming av uteoppholdsareal, og innsyn til rusvernet mot gravlund i øst. I arealene mellom nytt bygg og Sandnesveien kan det legges til rette for planting av frukttrær, i tråd med tidligere bruk av området. Det kan gjerne tilrettelegges for skjerming av arealene mot Sandnesveien, da gjerne med vegetasjon/beplantning. Planene skal utarbeides av fagkyndige og godkjennes av Sandnes kommune.
2.5 Høyder Påførte TG, terrenghøyder og veghøyder på plankartet kan ved detaljprosjektering endres med inntil +/- 0,5 m. 2.6 Overvann Overvann skal primært håndteres gjennom infiltrasjon innenfor planområdet. Det skal etableres infiltrasjonsanlegg, evt. fordrøyingsanlegg dersom det ved teknisk planlegging avdekkes at dette er nødvendig. Anlegg for overvannshåndtering tillates etablert innenfor regulert vegetasjonsskjerm, felles uteoppholdsareal og annen veggrunn grønt areal. Maksimalt 200 m 2 av uteoppholdsarealet kan benyttes til overvannshåndtering. Resten skal løses innenfor andre formål. 2.7 Solforhold Det skal være sol på minimum 50 % av felles uteoppholdsareal ved vårjevndøgn kl. 15:00, og kl. 18:00 ved sommersolverv. 2.8 Kulturminner Anleggsarbeid skal stanses ved funn av rester etter anlegg/kulturminner, slik at dette kan bli dokumentert av kommunen eller fagkyndig. 2.10 Tuntre Eksisterende tuntre som ligger innenfor område regulert til offentlig tjenesteyting skal dersom det ikke er til hinder for gjennomføring sikret bevart ved utbygging av området. 2.11 Kriminalitetsforebyggende tiltak Uteområder skal sikres god belysning. Bebyggelse og uteområder skal utformes på en måte som fremmer sosial overvåkning, og gi oversiktlig og lesbart uteområde. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Offentlig tjenesteyting, felt O1 Delfelt O1 tillates bebygd med 4 bygg. Hvor et bygg skal være nytt hovedbygg for Soma rusvern, og 3 av byggene kan være mindre småhus som fungerer som bolig for beboere på Soma rusvern. Det tillates at sørligste småhus i delfelt O1 er plassert i strid med byggegrense dersom eksisterende plassering beholdes. Ved flytting av omtalt småhus må det plasseres innenfor byggegrenser.
Hovedbygg Bygget kan oppføres med pulttak og flatt tak. Ved bruk av pulttak skal takvinkel ligge i intervallet 6-15 grader. Maksimal byggehøyde er 12,5 meter over topp gulv 1 etasje, TG, angitt på plankart. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA=1650 m 2 for hovedbygget. Det skal etableres kjørbart areal innenfor offentlig tjenesteyting for å sikre adkomst for utrykningskjøretøy og gjøre det mulig å kjøre rundt bygget, da gjerne i form av armert gress. Småhus Småhusene kan oppføres med saltak, pulttak og flatt tak. Maksimal gesimshøyde er 4,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal mønehøyde er 5,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Ved bruk av pulttak er gesimshøyde å regne som mønehøyde. Ved bruk av saltak skal takvinkel ligge i intervallet 25-35 grader. Ved bruk av pulttak skal takvinkel ligge i intervallet 6-15 grader. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA=70 m 2 for hvert småhus. Ved utbygging skal det sikres adkomst til småhus med bil, for eksempel ved bruk av armert gress eller kjørbare stier. 3.2 Offentlig tjenesteyting, felt O2 Delfelt O2 tillates bebygd med 1 bygg, samt et eksisterende vedskjul. Bebyggelsen skal brukes til offentlig tjenesteyting. Bygget kan ha saltak, pulttak eller flatt tak. Maksimal gesimshøyde er 8,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal gesimshøyde er 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Ved bruk av saltak skal takvinkel ligge i intervallet 25-35 grader. Ved bruk av pulttak skal takvinkel ligge i intervallet 6-15 grader. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA=450 m 2 for delfeltet. 3.3 Offentlig tjenesteyting, felt O3 Delfelt O3 tillates bebygd med 1 småhus. Dersom eksisterende småhus innenfor delfeltet flyttes fra felt O3 til felt O1 kan området ikke bebygges. Bygget kan oppføres med saltak, pulttak og flatt tak.
Maksimal gesimshøyde er 4,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal mønehøyde er 5,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Ved bruk av pulttak er gesimshøyde å regne som mønehøyde. Ved bruk av saltak skal takvinkel ligge i intervallet 25-35 grader. Ved bruk av pulttak skal takvinkel ligge i intervallet 6-15 grader. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA=70 m 2 for delfeltet. 3.4 Renovasjon Innenfor området regulert til renovasjon skal det etableres nedgravde avfallscontainere. Renovasjonsanlegget er felles for all bebyggelse regulert til offentlig tjenesteyting. 3.5 Øvrige kommunaltekniske anlegg Innenfor området regulert til øvrig kommunalteknisk anlegg ligger adkomstveg med tilhørende fylling/skjæring til pumpestasjon E, avløp vest. Det tillates etablert låst port for å forhindre at uvedkommende bruker vegen. 3.6 Uteoppholdsareal Areal regulert til uteoppholdsareal er felles for alle beboere på Soma rusvern. Området skal opparbeides parkmessig, hvor møblering og beplantning skal være av høy kvalitet. Det skal opparbeides felles oppholdsplasser med soner for sosialt samvær, ro og stillhet. Det tillates etablert ballplass, grillplass og «kjøkkenhage» innenfor området. Innenfor tillates det terrengforming, f.eks. i form av anleggelse av mindre voller. Det tillates inngjerding av uteoppholdsareal. Det skal sikres at utearealet ikke virker inviterende for utenforstående f.eks. gjennom inngjerding, og har en privat karakter. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 o_gatetun1 Det tillates at brukere av HC-parkering på o_p3 bruker gatetunet som adkomstveg til parkering.
4.2 o_gangveg1 Det tillates at regulert o_gangveg1 ikke er ihht. prinsippene for universell utforming. Maksimal stigning skal ikke overstige 1:12. I forbindelse med gangvegen skal det anlegges hvilerepos. 4.3 Parkering Parkering, f_p1, skal opparbeides med 28 oppstillingsplasser. Parkering, f_p2, skal opparbeides med 7 oppstillingsplasser, og er felles for ansatte og besøkende til Soma rusvern. Parkering, f_p3, skal opparbeides med 2 oppstillingsplasser. Det skal tilrettelegges for at minimum 5 % av biloppstillingsplassene er tilrettelagt for bevegelseshemmede ihht. Sandnes kommune sin parkeringsnorm. Det skal tilrettelegges for ladestasjon til elbil på minimum 5 % av biloppstillingsplassene ihht. Sandnes kommune sin parkeringsnorm. Det skal opparbeides takoverbygd og låsbar parkering for 48 sykler i tilknytning til nytt bygg. 18 av sykkelparkeringene skal være felles for ansatte innenfor planområdet, og 30 sykkelparkeringer er felles for beboere ved rusvernet. Sykkelparkering for ansatte og beboere skal separeres. 5 GRØNNSTRUKTUR 5.1 Vegetasjonsskjerm Området skal brukes som buffersone og skjerming mot veg, og skal opparbeides parkmessig med hensiktsmessige proporsjoner. Det tillates planting av frukttrær innenfor området, og etablering av buffer av vegetasjon som skjerm mot Sandnesveien. 6 HENSYNSSONER OG BESTEMMELSESOMRÅDE 6.1 Frisikt I område vist som frisiktsone skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. Busker, trær og gjerder som kan hindre sikten, er ikke tillatt. 6.2 Midlertidig anleggsområde Under utbygging kan småhusene innenfor delfelt O1 flyttes til området avsatt til midlertidig anleggsområde, før småhusene flyttes tilbake til delfelt O1. Etter endt utbygging skal området opparbeides som parkmessig.
6.3 Faresone - gassledninger Området tillates bebygd med trykkreduksjonsstasjon for gass (TR-stasjon). Innenfor regulert hensynssone ligger rørinfrastruktur tilhørende TR-stasjonen, det er en sikringssone på 6 meter til hver side av rørene, som ikke kan bebygges. I forbindelse med utbygging av området må ledningstrasé for gassrør omlegges. 7 REKKEFØLGEKRAV 7.1 Kryss mellom o_veg1 og o_veg2 Vegkryss i forbindelse med avkjørsel fra Sandnesveien til planområdet skal godkjennes av Statens Vegvesen før det kan gis igangsettingstillatelse. 7.2 Gass Før det kan gis igangsettingstillatelse skal omlegging av rørinfrastruktur til TR-stasjon være gjennomført. 7.3 Trafo Før det kan gis igangsettingstillatelse skal eksisterende trafo innenfor planområdet saneres. Det må samtidig sikres at bebyggelse innenfor planområdet og andre bygg som forsynes av trafoen får ny strømforsyning via nettstasjon N5794 ved pumpestasjon. 7.3 Høyspent Før det kan gis igangsettingstillatelse skal omlegging av høyspenttrasé være gjennomført. 7.4 Skog Før det kan gis igangsettingstillatelse skal eksisterende skog bestående av sitkagran hugges ned og fjernes. 7.5 Anleggstrafikk Før igangsettingstillatelse kan gis skal det foreligge godkjent plan for anleggstrafikk og annen trafikk i og utenfor planområdet i anleggsperioden. Planen skal vise hvordan trafikksikkerheten for gående/syklende er ivaretatt, og eventuelt avbøtende tiltak beskrives i samråd med Soma skole (skoleveg). Planen godkjennes av Sandnes kommune. 7.6 Uteoppholdsareal Uteareal skal opparbeides og ferdigstilles innen første vekstsesong etter rivning av eksisterende hovedbygg (Sandnesveien 299).
7.7 Varslingsrutiner gravlund I forbindelse med utarbeidelse av plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA-plan) for byggeprosjektet skal det lages en egen plan for rutiner for varsling av begravelser i byggeperioden, for å unngå konflikt mellom aktivitet på byggeplass og begravelser ved Soma kapell. Planen skal godkjennes av gravlundsforvaltningen i kommunen. 7.8 o_undergang1 Det skal etableres belysning i eksisterende undergang.