Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling og markedsverdi Hyttesone C 17 3294 STAVERN Gnr. 4034 Bnr. 16 Fnr. 7 0712 Larvik kommune Byggeår 1968 Benevnelse BRA Fritidseiendom 63 m² Tomteareal 3 406 m² Markedsverdi Kr. 3 000 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 491 218 01.04.2019 Contaxt AS Takstingeniør: Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf.: 41491855 E-post: petter@contaxt.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av11
Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MMS2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Skjevheter er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger er kun en teoretisk indikasjon på anslått levetid, og det er derfor viktig at det sees slik på de punkter som settes. Samtidig så kan alder i forhold til SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger være et godt poeng og gi høyere tilstandsgrad enn hva mann forventer ut fra inntrykk/observasjoner. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tekniske tilstand. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Tilstandsrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år) fra rapportdato. Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Eiendomsopplysninger Adresse Hyttesone C 17 Postnr./sted 3294 STAVERN Kommune 0712 Larvik Gnr 4034 Bnr 16 Fnr 7 Snr Hjemmelshaver Nina Hermanrud, Terje Hermanrud Rekvirent Krogsveen AS Befaringsdato 01.04.2019 Tilstede / opplysninger gitt av Undertegnede takstingeniør Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidseiendom 1968 1984 Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendige offentlige- og privatrettslige dokumenter. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eiers egenerklæringsskjema ble ikke fremlagt på befaringsdagen og er derfor ikke gjennomgått. Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT (I.h.h.t Avhendingsloven 3-9) Kjøper plikter seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg. Faguttrykk kan tidvis brukes i denne rapporten, det anbefales potensiell kjøper å kontakte undertegnede takstingeniør for å avklare uforståelige forhold. TILLEGGSTJENESTER Dersom det ønskes en mer omfattende byggeteknisk gjennomgang av eiendommen, så kan det utføres etter avtale. Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Det er vederlagsfritt å kontakte undertegnede takstingeniør hvis en trenger råd ved ombygging eller andre byggtekniske arbeider. Eller hvis rapporten inneholder opplysninger/uttrykk som er uforståelig. Side3av11
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Tomt, område og miljø: Hytte oppført i 1968, med tilbygg fra 1984. Den ligger i et rolig område på Bøvre, med kort avstand til bl.a. strender og fine naturområder. Det er noe kjørevei til Stavern sentrum, butikker, indre havn, idrettsanlegg, dagligvare, barnehage og skoler. Det er lagringsplass i bod. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse. Det er fin utsikt mot sørvest og noe utsikt mot sjøen. Hytten ligger på festet tomt. Opplysninger om adkomst, vann og avløp: Eiendommen har innkjøring fra Brunlanesveien og inn til Bøvre hytteområde (via Bøvre hovedgård) og til hyttefelt C. Det er muligheter for parkering på eindommen og på felles parkeringsområde like v/eiendommen. Det er innlagt sommervann og midlertidig løsning ihht. septik og avløpsvann. Det er følgende bygninger som tilhører eiendommen: - Hytte Det er følgende oppvarmingsmetoder: - Varmeovner - Vedfyring/ildsted Bygget har følgende byggemetode: Det er oppført på støpt søylerør, tresøyler, lettklinker og støpt betong. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er stående kledning på fasader. Takkonstruksjon er ukjent, det er papp/derbicolor som tekking. Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år. Det er bl.a: 2016 - Montert noen nye vinduer 2016 - Montert ny kledning på deler av fasader 2016 - Renovert bad 2016 - Lagt ny taktekking, beslag og takrenner/deler Det er noen punkter i rapport som en bør være ekstra oppmerksom på. Dette er: Tilstandsgrad 2 (Middels kraftige symptomer): Veggkonstruksjoner/fasader - Svertesopp, ubehandlede overflater Vinduer og dører - For det meste eldre vinduer og dører, noe preg av slitasje og elde Terrasse, balkong og utv. trapp - Slitasje på deler av terrasse/rekkverk Etasjeskillere - Eldre konstruksjon Kjøkken - Bar preg av elde, ikke montert ventilator i rommet Innvendige overflater - Noe slitasje (spesielt på gulv) Noe etterfølgende vedlikehold, oppgradering og påkostninger i.h.h.t dagens standard og kvalitet må påregnes på sikt (gjelder TG:2 og TG:3). Mine kommentarer i rapporten må ses i sammenheng med forventet bruk, alder, konstruksjon, byggemetode og levetider. Det må sies at de fleste konstruksjoner/byggevarer som har oppbrukt levetid på minimum 50% av anbefalt levetid, settes automatisk til TG:2. Kommentar til arealberegninger (tilkomst, rømningsveier, lysinnslipp, høyde o.l.): Ingen kommentar Hyttens plan og rominndeling: 1 ETG: Stue, 2 x soverom, kjøkken, gang, bad, soverom/stue, bod Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Fritidseiendom Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg. 69 63 59 4 Stue, 2 x soverom, kjøkken, gang, bad, soverom/stue Bod Sum 69 63 59 4 Sum alle bygninger 69 63 59 4 Side4av11
Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. en som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra 2014. Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Alle BTA er ca. arealer og er vurdert ut fra befaring, konstruksjoner/byggemetode og skjønn. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. 1 ETG: Stue: 21,9 Soverom 1: 7,0 Soverom 2: 7,0 Kjøkken: 3,4 Bod: 3,4 Gang: 2,1 Bad: 4,0 Soverom/stue: 11,3 Kommentarer til planløsningen Hytten har en grei planløsning. En må ut til tilbygg for å komme til bad. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 3 406 m2 Type tomt Festet Festetidens utløpsår 2047 Årlig festeavgift Kr. 18 000,00 Bortfesters navn Morten Bøvre Beskrivelse Hytte oppført i 1968, med tilbygg fra 1984. Den ligger i et rolig område på Bøvre, med kort avstand til bl.a. strender og fine naturområder. Det er noe kjørevei til Stavern sentrum, butikker, indre havn, idrettsanlegg, dagligvare, barnehage og skoler. Det er lagringsplass i bod. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse. Det er fin utsikt mot sørvest og noe utsikt mot sjøen. Hytten ligger på festet tomt. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen har innkjøring fra Brunlanesveien og inn til Bøvre hytteområde (via Bøvre hovedgård) og til hyttefelt C. Det er muligheter for parkering på eindommen og på felles parkeringsområde like v/eiendommen. Det er innlagt sommervann og midlertidig løsning ihht. septik og avløpsvann. Teknisk verdiberegning Bygg A: Hovedbygg Beregnede byggekostnader Kr. 1 785 131 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 26% - = Kr. Kr. 464 134 1 320 997 Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Kr. Kr. Kr. 1 320 997 1 900 000 3 221 000 Markedsanalyse Hytten ligger i et rolig område. Det er kort vei til strender og fine naturområder. Den ligger på festet tomt. Verdien som settes er en verdi jeg mener er riktig i.h.h.t dagens marked og det som må gjøres på eiendommen. Side5av11
Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Sted og dato Larvik, 02.04.2019 Markedsverdi Kr. 3 000 000,- Petter Christiansen Side6av11
Bygg A: Fritidseiendom Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Hytten er fundamentert mot fjell. Støpt søyler og ringmur i betong på hovedhytte, lettklinker blokker og tresøyler på tilbygg. Erfaringsvis så kan det være variable grunnforhold og noen skjulte "naturlige setninger" må påregnes. Ut fra alder/byggeår ble det ikke observert unormale sprekker, setninger eller riss på befaringsdagen. Tilstandsrapport Det settes ingen TG på dette. Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Bygget står på fjellkolle og har ingen form for tradisjonell drenering, det er ikke behov for dette. Det settes ingen TG på dette. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner med stående kledning. Det ble ikke funnet noe tegn til råte eller fuktskader. Noe svertesopp ble observert på øst fasade, og noe ubehandlede overflater ble observert på gavl vegg (sør). Selger opplyser at tilbygg er oppført i 1984 og at det er montert ny kledning på deler av hyttens fasader i 2016 (for det meste på tilbygg). Det er stedvis lite lufting. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasader er foretatt fra bakkenivå, og det må sies at det kun ble utført en begrenset kontroll m/stikktakninger på befaringsdagen. Konstruksjonen er ikke kontrollert. Svertesopp, ubehandlede overflater: Resterende: Normal levetid for utvendig kledning er 40-60 år. Normal levetid for overflatebehandlet/malt kledning er 6-12 år. en er avhengig av kvaliteten på trevirket og dens påvirkning fra naturkrefter som sol, regn, snø og vind. TG:2 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side7av11
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er gjort følgende observasjoner og tester. Det er utført stikktakninger på vinduer og dører ihht. lukkemekanisme, slitasje, fukt og annen form for skader. Hytten er oppført med følgende vinduer og dører. * Toppsving vinduer * Fastkarm vinduer * Topphengslede vinduer * Balkongdør i gang tilbygg * Ytterdør til stue og bod * Innerdører av typen heltre/fylling/spon dører Vinduer og dører TG 2 Vinduer og dører er fra 1980-1990- og 2000-tallet. Nyeste som er montert er fra 2016. Det ble observert noe slitasje og elde på eldre vinduer og dører. Nyere vinduer: Resterende: TG:2 Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Normal levetid for vinduer av tre er 20-60 år. Normal levetid for ytterdører av tre er 20-40 år. Normal levetid for innvendige dører av tre er 30-50 år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. TG 2 settes ut fra totalvurdering. Taktekking TG 1 Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Det er derfor uvisst hvilken tilstand tekking har, men det antas å være i god stand i henhold til alder. I følge selger er det ny taktekking (papp/derbicolor) og stedvis skiftet undertak i 2016. Vindskier og gesimser så bra ut på befaringsdagen, normal slitasje. Alder på taktekking tilsier liten risiko for utskiftingsbehov da den har kommet til ca. 3 % av maksimal levetid. Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Normal levetid for asfalt takpapp er 20-30 år. Normal levetid for glasert tegl takstein er minimum 75 år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Alle takrenner, nedløp og beslag er fra 2016 i følge selger. Det så bra ut på befaringsdagen, ingen tegn til rust eller mekanisk skade. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid samt overnevnte forhold. Normal levetid for takrenner og nedløp i sink/plastbelagt stål er 25-35 år. Side8av11
Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Det ligger en stor terrasse på sørvest siden av hytten. Den er oppført i trekonstruksjoner. Noe værslitasje på dekker og rekkverk. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Slitasje: Resterende: TG:2 Piper og ildsteder TG 1 settes ut fra totalvurdering. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Boligen har pipestokk fra byggeår. Feieluke ble observert på soverom. Det er montert ildsted av typen lukket vedovn i stue. Det ble ikke observert noen sprekker eller andre skader på pipens synlige sider. Det ble observert at pipe var helbeslått over tak, dette er nytt i 2016 i følge selger. Pipeløp er ikke teknisk vurdert (tetthet og funksjon). Det er ingen kjente pålegg. Det settes ingen TG på dette. Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Det ble registrert skjevheter på 3-11 mm i stue (hoveddel) og 3-10 mm i stue (tilbygg). Det må påberegnes mindre skjevheter og gulvknirk som følge av elde og setninger. Ingen tegn til svikt i konstruksjonen ble observert på befaringsdagen. Konstruksjoner på hytter og fra byggeår er ofte av enklere utførelser og TG settes ut fra dette. Skjevheter/avvik mindre enn 6 mm: Skjevheter/avvik mellom 6-11 mm: TG:0 TG 2 settes ut fra alder. Bad TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang i tilbygg. I følge selger er det renovert i 2016. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Belegg m/oppkant Vegger: Baderomsplater Himling: Panel Av installasjoner finnes toalett, dusjkabinett og innredning m/vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall på gulv, det ble observert fall mot dusjkabinett. Det er ca. 20 mm oppkant m/belegg v/dør. Det er i følge selger sluk i rommet, det ble ikke utført besiktigelse av sluk pga. manglende tilkomst. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Da det er benyttet lukket dusjkabinett er rommets overflater i stor grad beskyttet mot unødig fuktbelastning. Det er montert naturlig avtrekk, det er ikke tilluft v/dør. Det bør monteres periodisk avtrekk på sikt. Det er varmeovn på vegg. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Side9av11
Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger mellom stue og soverom i hoveddel. Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Heltre plank Vegger: Panel, flis Himling: Panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner, heltre Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Innredningen har minimal overflateslitasje, men bærer preg av elde. I benkeplaten er det montert en vaskekum med to greps blandebatteri. Det er ikke ventilator over komfyr, det bør monteres på sikt. Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dette punktet beskriver de rom som ikke er nevnt i egne punkt (f.eks. stue, soverom, entre, gang osv.) Innvendige overflater er kontrollert med de begrensninger et møblert hjem medfører. Det er ikke flyttet på innredninger, faste installasjoner eller lagrede gjenstander. Det ble observert slitasje på gulv. På innvendige overflater er det benyttet: Gulv: Heltre plank Vegger: Panel, teglstein Himling: Panel Kjøkken TG 2 Innvendige overflater TG 1 TG:2 Slitasje: Resterende: TG:2 TG 1 settes ut fra totalvurdering. VVS TG 2 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er gjort visuelle observasjoner. Det er laget et privat opplegg for vann og avløp, dette er synlig under hytte. Vanntrykket ble ikke kontrollert. VV-tank av eldre dato. Den står plassert under hytte, tilkomst fra sør siden av tilbygg. Den har trolig liten restlevetid. Undertegnede besitter ingen ytterligere informasjon om anlegget. Det er ikke fremlagt tegninger, byggebeskrivelser eller andre godkjente dokumenter. Side10av11
Normal levetid for blandeventil er 10-25 år. Normal levetid for trykkreduksjonsventil er 10-30 år. Normal levetid for VV-tank er 15-25 år. Normal levetid for soilrør i støpejern er 25-60 år. Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er 20-40 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for avløpsrør av PVC er 25-50 år. Elektrisk anlegg Det ble observert følgende: Plassering: Bod Alder: Ukjent Merkede kurser: Ja Automat sikringer: Ja Skru sikringer: Ja Løse ledninger: Ikke observert Varmekabler: Nei Undertegnede har ingen ytterligere opplysninger om det elektriske anlegget. Det settes ikke TG på dette. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Det ble observert følgende: * Det er i følge selger montert parabol på hytte. Det settes ingen TG på dette. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Hytten ligger på fjell, med skråning fra nordvest. Det settes ingen TG på dette. Side11av11