Gjemnes kommune Møteinnkalling Utvalg: Møtested: Formannskapet Dato: 13.01.2015 Tidspunkt: 15:00 Kommunestyresalen, Kommunehuset Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf. 71 29 11 11. Møtesekretær innkaller vararepresentanter. Vararepresentanter møter etter nærmere beskjed. Leder og nestleder i ungdomsrådet er invitert til møtet for å komme med innspill i sak PS 4/15 Videreføring arbeidet med kommunereform 2015. Odd Steinar Bjerkeset ordfører Birgit Eliassen rådmann -1-
Saksliste Utvalgssaksnr PS 1/15 Innhold Godkjenning av møtebok fra forrige møte Unntatt offentlighet Arkivsaksnr PS 2/15 Flemma Grendahus - Klage på avslag - Ny handsaming 2014/905 PS 3/15 Visit Nordmøre & Romsdal - Søknad om dispensasjon fra lov om motorferdsel i utmark - Landing med helikopter 2014/1540 PS 4/15 Videreføring arbeidet med kommunereform 2015 2014/1340 PS 5/15 RS 1/15 Høring - Forslag om å oppheve konsesjonsloven og boplikten Referatsaker: 029/089 - Hoem Bygg AS - Søknad om igangsettingstillatelse for oppføring av leilighetsbygg og garasjebygninger 2014/1405 2014/1303 RS 2/15 054/002 - Gunnar Hyllnes - Søknad om lukking av bekk 2014/90 RS 3/15 RS 4/15 RS 5/15 RS 6/15 RS 7/15 RS 8/15 RS 9/15 039/001 - Per Sæther - Søknad om oppbygging av ny seterstøl 082/002 - May Britt Aspås Hyllnes - søknad om arealoverføring 030/001/009 - Greta Karin Høgset - Søknad om fradeling av festetomt til grunneiendom 042/005 - Magne Roy Astad - Søknad om tillatelse til oppføring av kraftforsilo 003/015 - Bjørn Sakshaug - Søknad om ferdigattest hytte 004/046 - Høgtun Folkehøgskole - Søknad om endring av ansvarsretter 004/046 - Høgtun Folkehøgskole - Søknad om ferdigattest tilbygg RS 10/15 Oppnevning av dyrevernnemda for Romsdal for perioden 2014-2018 RS 11/15 061/067 - Hege K. og Kenneth Rørstad - Søknad om ferdigattest fritidsbolig RS 12/15 051/027 - Gunnar Wilkens Bakken - Søknad om ansvarsrett Molde VVS AS 2014/935 2014/1048 2014/1584 2014/1655 2012/1438 2012/1300 2012/1300 2014/1417 2013/1172 2014/1344-2-
PS1/15Godkjenningavmøtebokfraforrigemøte -3-
Gjemnes kommune Arkiv: U01 Arkivsaksnr: 2014/905-10 Saksbehandler: Olav Bjørn Nilssen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Næringsfondsstyret 30/14 27.11.2014 Formannskapet 2/15 13.01.2015 Flemma Grendahus - Klage på avslag - Ny handsaming Vedlegg 1 Særutskrift Flemma Grendahus - Klage på avslag støtte frå næringsfondet 2 Flemma Grendahus Klage - svar fra Fykeskommunen Saksopplysninger Viser til tidlegare saksutgreiing i saka. Vurdering Næringsfondsstyret utsatte i sitt førre møte saka og bad om uttale frå fylkeskommunen før saka vart tatt opp til handsaming. Det ligg no føre uttale frå fylkeskommunen som klart konkluderer at det ikkje kan gjevast støtte frå næringsfondet til oppussing/oppgradering av kjøkken i eit grendahus av denne typen. Næringsfondsstyret sitt vedtak frå første gongs behandling bør derfor stå. Saka blir sendt til formannskapet til endeleg avgjerd. Rådmannens innstilling I det ein viser til fylkeskommunen sin uttale i saka, blir klaga ikkje tatt til følgje. Behandling i Næringsfondsstyret - 27.11.2014-4-
Samrøystes vedtak I det ein viser til fylkeskommunen sin uttale i saka, blir klaga ikkje tatt til følgje. -5-
Gjemnes kommune Arkiv: U01 Arkivsaksnr: 2014/905-6 Saksbehandler: Olav Bjørn Nilssen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Næringsfondsstyret 24/14 24.09.2014 Flemma Grendahus - Klage på avslag støtte frå næringsfondet Vedlegg 1 Klagepå vedtak 18/14 2 Flemma Grendahus v/grendahuslaget - søknad om støtte til fornying av kjøkken 3 Flemma Grendahus - Søknad om tilskudd fra Næringsfondet 4 Vedlegg 5 Flemma Grendahus v/grendahuslaget - søknad om støtte til fornying av kjøkken Saksopplysninger I sak 18/14 fatta næringsfonddstyret følgjande samrøystes vedtak: Næringsfondsstyret ser ikkje dette som næringsverksemd og avslår søknaden frå Flemma grendahus v/grendahusstyret. Flemma grendahus v/ Grendahuslaget har klaga på vedtaket i brev av 15. juli. Dette er innan for klagefristen. I klagebrevet blir det vist til at SUS i Gjemnes har fått støtte frå næringsfondet til innkjøp av utstyr som er plassert på kjøkkenet i Batnfjord samfunnshus. I sitt vedtak grunngav næringsfondsstyret sitt avslag med at drift av grendahuset ikkje var næringsverksemd. Vurdering Forskjellen på saka til SUS i Gjemnes og Flemma grendahus er kanskje ikkje stå stor. Men SUS i Gjemnes fikk støtte til storkjøkkenutstyr som for tida er plassert på kjøkkenet til -6-
samfunnshuset på Batnfjordsøra, men som lett kan flyttast til andre kjøkken om dei finn dette meir tenleg for sin aktivitet. I næringsfondet sitt vedtak i denne saka står det mellom anna : Næringsfondet i Gjemnes innvilgar søknaden frå SUS i Gjemnes til innkjøp av storkjøkkenutstyr med inntil 30% av dokumenterte utgifter. Det blir inngått tilfredstillande avtale med Gjemnes kommune om plassering av utstyret på Batnfjord samfunnshus. SUS i Gjemnes er eit aksjeselskap. Søknaden til Flemma grendahus gjeld fast inventar og ei rein oppussing av kjøkkenet. Dette vil sjølvsagt gjere det enklare for eventuelt innleigde næringsdrivande i den rette sektoren å nytte huset til tenester som folk i bygda etterspør. Men dette vil neppe få same omfang som den SUS i Gjemnes driv gjennom sitt arrangement Dyregod dagane. Rådmannen hadde ei positiv tilråding i saka ved første gong handsaming. Denne tilrådinga bli oppretthalde også denne gongen. Næringsfondsstyret kan ta klaga heilt eller delvis til følgje. I så fall vil det bli nytt vetak som Flemma grendahus kan akseptere eller har rett til å klage på. Om næringsfondsstyret opprettheld sitt vedtak i sak 18/14 blir saka sendt over til formannskapet som vil ta endeleg avgjerd. Rådmannens innstilling Klaga til Flemma grendahus blir tatt til følgje. Næringsfondsstyret innvilgar søknaden frå Flemma grendahus v/grendahusstyret til fornying av kjøkken med kr 15.000,- i støtte. Tilbodet om tilskot fell bort dersom det ikkje er nytta innan 31.12.-14 Øvrige føresetnader o Krav og føresetnader i samsvar med kommunale retningsliner for næringsfondet må følgjast. o Ved firmaopphør og/eller opphør av no omsøkte aktivitet innan ein periode på 5 år etter at investeringa er gjort, kan næringsfondsstyret krevje tilskotet tilbakebetalt. o Tilskot blir utbetalt etterskotsvis. Det er krav om prosjektrapport og stadfesta prosjektrekneskap. Behandling i Næringsfondsstyret - 24.09.2014 Samrøystes vedtak etter forslag frå ordførar Odd Steinar Bjerkeset Saka blir sendt over til Møre og Romsdal Fylkeskommune v/næringsavdelinga for vurdering om tiltaket er innanfor retningslinene for støtte frå næringsfondet. Saka blir tatt opp til ny handsaming når det ligg føre svar derifrå. -7-
-8-
-9-
-10-
Gjemnes kommune Arkiv: K01 Arkivsaksnr: 2014/1540-2 Saksbehandler: Olav Bjørn Nilssen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 3/15 13.01.2015 Visit Nordmøre & Romsdal - Søknad om dispensasjon fra lov om motorferdsel i utmark - Landing med helikopter Vedlegg 1 Visit Nordmøre & Romsdal - Søknad om dispensasjon fra lov om motorferdsel i utmark - Filming fra helikopter Saksopplysninger Visit Nordmøre og Romsdal søkjer saman med Fjord Norge og filmproduksjonsselskapet Field Productions om dispensasjon frå motorferdsellova for landingsløyve med helikopter i samband med transport av filmutstyr og personell på fleire fjelltoppar i Gjemnes. Søknaden omfattar landing på fjelltoppane samt landing ved foten av fjella for å plukke opp utstyr og personell. (Sjå vedlagde liste). Vi gjer merksam på at fjella Nordtussen og Heklatind ikkje ligg i Gjemnes. Dei andre toppane er grensefjell. Harstafjellet og Stortussen/Snøtind grensar mot Eide, medan Luten og Bjørnen grensar mot Fræna. Vi er kjent med at Rauma, Nesset og Sunndal har fått tilsvarande søknad. Filminga skal munne ut i ein dokumentar om skikjøring og friluftsliv m.m. i vårt distrikt. Filmtakinga skal skje over maks 4 dagar i perioden 5. februar til 30. april i år. Dei vil ha heile perioden opne på grunn av veret. Vurdering Lova og forskriftene opnar ikkje for persontransport, så løyvet kan i tilfelle berre gjelde transport av utstyr. Motorferdsel i utmark er strengt regulert gjennom Lov om motorferdsel i utmark, forskrifter til lova og kommunale vedtekter. 6 i Lov om motorferdsel opnar for å kunne dispensasjon dersom særlege grunnar ligg føre. Filming for dokumentasjon og markedsføring kan vere ein slik særleg grunn. -11-
I flg. 8 i motorferdselloven skal motorferdsel i utmark og vassdrag foregå aktsamt og hensynsfullt for å unngå skader og ulemper for naturmiljø og menneske. Etter at vinteren etter kvart vil sleppe taket, vil det vere heilt nødvendig å ta omsyn til hjorten sine ferdselsårer. Dette må få konsekvensar for landingane ved foten av fjella. Her ferdast no hjorten og i april startar kalvinga Iflg Naturbasen til Naturdirektoratet ser det ut til at fjella frå Harstadfjellet til Åndalsfjella i grensa mot Fræna går fri denne problemstillinga. Etter som filminga og helikopterkøyringa vil skje på dei finaste dagane, vil det også kunne vere ein viss konflikt knytt til friluftsliv og almen ferdsel i området. Med godt ver og godt skiføre vil Harstadfjellet vere eit område med ein god del ferdsel på slike dagar. På den andre sida må vi sjå det positive i at Gjemnes kan bli sett på kartet ved at våre flotte fjell og vakre natur blir markedsført gjennom film i ulike media. Det treng vi! Det må da vere ein klar føresetnad at filmen blir produsert på ein slik måte at den ikkje viser at det er fritt fram for at det ligg til rette for ein kommersielt marknad for heliskiing i våre fjell. Det kan kanskje vere aktuelt for kommunen å sette krav om at det blir frigjeve materiale frå filminga som kommunen sjølv kan bruke til eigen markedsføring. Elles vil vi oppfordra søkar til å ta kontakt med Fræna og Eide for å få avklare om dei har innvendingar mot slik aktivitet. Dei kommunale retningslinene gjev ikkje administrasjonen fullmakt til å ta avgjerd i denne typen saker. Saka blir derfor lagt fram til politisk avgjerd i formannskapet. Rådmannens innstilling Med heimel i Lov om motorisert ferdsel i utmark og vassdrag 6 og 8 får Visit Nordmøre og Romsdal dispensasjon til landing med helikopter på toppen og eventuelt ved foten av følgjande fjell for utlasting og innlasting av utstyr m.m.: Stortussen/Snøtind Luten Bjørnen Harstadfjellet Vilkår Løyvet gjeld for nødvendig landing i inntil 4 dagar i perioden 05.02. 2015 30.04. 2015. Landingane skal om mogleg skje på kvardagar Motorferdselen skal avgrensast til berre det som er strengt nødvendig. Søkjar skal på førehand varsle kommunen om dato for landingane. Dette løyvet avgrensar ikkje grunneigar sin rett til å nekte landing på eigen grunn. Det er søkjar sit ansvar å innhente løyve frå grunneigar. -12-
Til Gjemnes Kommune Rådhuset 6631 Batnfjordsøra 3. november 2014 Visit Nordmøre & Romsdals hovedoppgave er å markedsføre regionen vår som reisemål, deriblant Gjemnes Kommune. Dette muliggjøres blant annet gjennom god visualisering. Fotoog film er sentrale medium i all vår virksomhet. Filip Christensen er produsent i filmproduksjonsselskapet Field Productions. De jobber med produksjon av sports- og livsstilsfilmer, som bl.a. fokuserer på det beste av moderne skikjøring og friluftsliv. Høsten 2013 lanserte de kinofilmen Supervention med stor suksess. Filmen fikk 40 000 besøkende i 70 byer i Norge, 2,1 millioner visninger på VGTV, 3 millioner passasjerer så traileren på Norwegian fly, distribusjon på Netflix USA og ca 70 000 solgte filmer digital og fysisk i verden. Nå jobber de med oppfølgeren, Supervention 2, som lanseres 1.november 2016. Supervention 2: Field Production jobber nå med et nytt og større kinofilmprosjekt, Supervention 2, med opptaksperiode vinteren 2015 og 2016, hvor de er på jakt etter unike og spektakulære fjellområder her i Norge. Gjemnes kommune besitter den type områder som er akkurat det de er på utkikk etter. Field Production ønsker å promotere den utrolige naturen Norge har å by på, i sammenheng med ski og snowboardkjøring i verdensklasse. For å få gjort de krevende opptakene under såpass vanskelige logistiske og geografiske forhold, må det benyttes helikopter til transport av utstyr og filmcrew til location. Åpenbare hensyn som sikkerhet og logistikk ligger til grunn for dette. Det å filme skikjøring i fjellsider fra luften er absolutt nødvendig for å få de virkelig og unike opptakene. Det er slike filmopptak folk husker, snakker om, og legger merke til. I tilknytning til et prosjekt som dette produseres det også trykksaker i forskjellige blader verden over. Totalt treffer dette filmprosjektet over 5 millioner mennesker via Field Productions visningskanaler. Dette omhandler blant annet verdensomfattende Blu-ray/digital distribusjon, flere lengre visningsperioder på videoskjermene på Norwegian sine flyreiser, nett-tv serie på VGTV og internasjonale nettaviser, i tillegg til kinodistribusjon i Norden. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA LOV OM MOTORFERDSEL I UTMARK Visit Nordmøre & Romsdal, stiller, sammen med Fjord Norge (som er paraplyorganisasjonen for alle destinasjonsselskapene på Vestlandet), oss bak en slik satsning. Vi søker dermed på vegne av oss selv, Fjord Norge og filmproduksjonsselskapet Field Productions om dispensasjon fra Lov om motorferdsel i utmark og vassdrag, i henhold til 6 med ordlyd: (tillatelser etter søknad). Når særlige grunner foreligger, kan kommunen gi tillatelse til bruk av motorfartøy eller luftfartøy som ellers ikke kan finne sted etter denne lov eller med hjemmel i loven, til et svært begrenset antall starter og landinger med luftfartøy i høyalpine og utilgjengelige fjellområder over ca. 600 m.o.h. i kommunen. -13-
Tidsrom: For et begrenset antall starter og landinger i INNTIL 4 dager, i tidsrommet 5.februar-30. April 2015. Nøyaktig tidsperiode for prosjektet (2-4 dager) er per ansøkertidspunkt umulig å spesifisere, da det foreligger åpenbare logistiske og eksterne faktorer (værforhold, føre, tilgjengelighet osv) som må på plass før man er i stand til å tidsfeste avvikling av prosjektet. Ansøker vil informere nærmere om mer nøyaktig tidsperiode så raskt det lar seg bestemme. Formål: Svært begrenset befraktning av omfangsrikt filmutstyr og personell til høyalpine og utilgjengelige fjellområder i kommunen hvor annen transportmulighet ikke er mulig, for filmog fotoopptak med internasjonal eksponering av kommunens natur. Maksimalt antall flytimer totalt: Inntil 5 timer, fordelt på hele perioden. Område: Høyalpine og utilgjengelige fjellområder i kommunen, med selvsagt unntak for vernede områder, fortrinnsvis over 600 m.o.h., og langt unna tradisjonelt utfartsterreng eller andre områder som kunne bli forstyrret av den begrensede lufttransporten. Ønsker i prinsipp ett åpent løyve uten begrensinger på topper, men her er de toppene som er mest aktuelle (Om det byr på problemer å få lov å lande på enkelttopper, så ber vi dere se vekk fra dem i søknaden): Snøtinden (1027), Nordtussen, Luten (968), Heklatindan, Bjørnen (933), Harstadfjellet (1004). Her blir det også noen få løft fra dalbunnen rundt Åndal og i Langedalen. Øvrige vilkår: Det foreligger ansøker et selvpålagt ansvar for at ikke dyreliv eller annet blir forstyrret på noen som helst måte under arbeidet. Ansøker tar videre sikte på å kunne frigi deler av det produserte materiellet til fri bruk for kommunen. Vi er inneforstått med at det ansøkte tidsrommet kan fremstå som svært langt, men vi understreker at arbeidet vil foregå i INNTIL 4 dager innen denne tidsperioden, og at vi er prisgitt optimale vær- og foreforhold samt mange logistiske utfordringer for å kunne starte opptak. Med vennlig hilsen, Roar Harsvik Reiselivssjef Visit Nordmøre & Romsdal AS roar.harsvik@visitkristiansund.com +47 901 87 751 Det gjøres oppmerksom på at tilsvarende søknad sendes også til Rauma, Gjemnes, Nesset og Sunndal Kommune. -14-
Gjemnes kommune Arkiv: 140 Arkivsaksnr: 2014/1340-17 Saksbehandler: Birgit Eliassen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 4/15 13.01.2015 Videreføring arbeidet med kommunereform 2015 Saksopplysninger Det vises til kommunestyrets vedtak i sak 62/14. Her framkommer det at formannskapet er tillagt en del oppgaver tilknyttet kommunereformen. Nedenfor gjengis tre punkt fra kommunestyrets vedtak hvor formannskapet har et særskilt ansvar. «1. Organisering/ involvering for å få gode og lokalt forankrede prosesser Identifiserte interessegrupper bør involveres i arbeidet: Representanter for alle politiske partier Ungdomsrådet Næringsforum Landbruksorganisasjoner Kirkelig fellesråd Bygdeungdomslaget Grendeutvalgene/bygdalagene/grendalag som dekker området. Ansatte i kommunen Utvidet ledergruppe Tillitsvalgte Formannskapet utarbeider forslag til hvordan de forskjellige grupperinger skal involveres i arbeidet. Formannskapet er styringsgruppe, og ordføreren er kontaktperson overfor Fylkesmannen. (rådmannens utheving) -15-
2. Informasjonsstrategi Internt og eksternt Ordfører og formannskapet har ansvaret for informasjon til innbyggerne 3. Folkemøter/ temamøter/ involvering I KMD sin veileder er følgende spørsmål til innbyggerne listet opp: Hvilke forventninger er det til det fremtidige tjenestetilbudet? Hvilke forventninger er det til kommunens utvikling? Hva er viktig å ta med videre (tjenester) i en ny kommune? Hva er vi mest redd for å miste i en ny kommune? Hvilke kommuner kan være aktuelle sammenslåingspartnere, og gjelder det hele eller deler av kommunen? Hvilke kvaliteter bør kommunen ha for at det skal bli et attraktivt sted i fremtiden? Eventuelle andre spørsmål som kommer frem under prosessen. (For eksempel under folkemøter.) Prosjektgruppen (formannskapet) får i oppdrag å utarbeide opplegg for medvirkning.» Formannskapet må gjøre en jobb vedr disse punktene. Det vises her til at det skal være 5 folkemøter i månedsskiftet januar/februar. Innholdet og opplegget for disse møtene må planlegges nå. Rådmannens innstilling Saken legges fram uten innstilling. Rådmannen i Gjemnes kommune 06.01.15-16-
Gjemnes kommune Arkiv: V63 Arkivsaksnr: 2014/1405-3 Saksbehandler: Heidi Jordahl Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 5/15 13.01.2015 Høring - Forslag om å oppheve konsesjonsloven og boplikten Vedlegg 1 Høring - Forslag om å oppheve konsesjonsloven og boplikten 2 Høringsdokument Saksopplysninger Landbruks- og matdepartementet (LMD) har sendt på høring et forslag om å oppheve lov av 28. november 2003 nr. 98 om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven), og enkelte bestemmelser i lov av 28. juni 1974 nr. 58 om odelsretten og åsetesretten (odelslova). Forslaget innebærer at det ikke lenger vil være nødvendig med konsesjon (tillatelse) fra det offentlige ved erverv av fast eiendom. Bestemmelser om boplikt finnes både i konsesjonsloven og odelsloven og det vil derfor bli behov for endringer i odelsloven hvis konsesjonsloven oppheves. Regjeringen har som målsetting å styrke den private eiendomsretten og gjøre det lettere å omsette fast eiendom. Begrunnelsen for forslaget er at bestemmelsene om konsesjon og boplikt innskrenker eierens rett til å bestemme over egen eiendom og at de hensynene som konsesjonsloven er ment å ivareta ikke er tungtveiende nok til å opprettholde den kontrollen med omsetningen av fast eiendom som konsesjonsloven innebærer. Høringsnotatet fra Landbruks- og matdepartementet, som er vedlagt, inneholder omtale av gjeldende rett, statistikk og forskning, begrunnelse for forslaget og administrative konsekvenser. -17-
Kort om konsesjonslovens formål og virkeområde Konsesjonslovens formål ( 1) er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser, og hensynet til bosettingen. Det er mange unntak fra konsesjonsplikten; både eiendommens karakter og erververs stilling kan medføre at konsesjon ikke er nødvendig ( 4 og 5). Kommunen er konsesjonsmyndighet. Det kan settes vilkår for konsesjon dersom det vurderes å være påkrevd av hensyn til de formål konsesjonsloven skal fremme ( 11). Erverv av eiendommer som skal nyttes til landbruksformål er underlagt spesielle bestemmelser ( 9): Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Boplikt Fast bosetting på landbrukseiendommer vurderes som viktig for bosetting, drift og skjøtsel av eiendommen og kulturlandskapet. Boplikten kan deles inn i tre kategorier; lovbestemt boplikt, boplikt som konsesjonsvilkår og boplikt i kommuner med nedsatt konsesjonsgrense. Gjemnes kommune har ikke nedsatt konsesjonsgrense og dette blir derfor ikke omtalt her. Lovbestemt boplikt oppstår når odelsberettigete eller nære slektninger av selger overtar landbrukseiendommer konsesjonsfritt. Boplikten gjelder da på eiendommer som har bebyggelse som kan brukes som helårsbolig, og som har mer enn 25 dekar dyrka jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog. Boplikten varer i fem år. Det er vanlig å sette vilkår om bosetting når noen får konsesjon på erverv av en landbrukseiendom. -18-
Priskontroll Når kommunen tar stilling til en konsesjonssøknad som gjelder en landbrukseiendom, skal det vurderes om den prisen som er avtalt mellom kjøper og selger «tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling» ( 9). Det har vært lagt til grunn at prisen på landbrukseiendommer bør være på et nivå som gir brukbar økonomi for dem som skal overta en eiendom; prisnivået bør være i samsvar med «verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital.» For bebygde eiendommer er det gjort begrensninger i priskontrollen; den gjelder nå bare for eiendommer med mer enn 25 dekar dyrka jord eller 500 dekar produktiv skog, og når kjøpesummen er mer enn 2,5 millioner kr. Antall konsesjonssaker behandlet i Gjemnes kommune 2010 2014: 2010 2011 2012 2013 2014 Konsesjonssøknader totalt 4 4 3 7 3 Søknader som gjelder landbrukseiendommer -derav saker med vilkår om bosetting -derav saker som gjelder tilleggsjord 4 4 3 7 3 4 4 1 4 3 0 0 1 1 0 Det er mange unntak fra konsesjonsplikten. De fleste konsesjonsfrie ervervene dokumenteres med en egenerklæring fra kjøper/erverver. Bare et fåtall gjelder landbrukseiendommer; noen av disse gjelder overdragelser innen familien mens andre gjelder småbruk som er under konsesjonsgrensa (bebygde eiendommer som er under 100 dekar og som har mindre enn 25 dekar dyrka jord). Med bakgrunn i egenerklæringene skal kommunen føre kontroll med blant annet den lovbestemte boplikten, og med at det ikke skjer deling av driftsenheter som består av flere grunneiendommer. Vurdering Vi har hatt konsesjonslovgivning siden begynnelsen av 1900-tallet. Dagens konsesjonslov er fra 2003, men den fikk betydelige endringer i 2009. LMD viser i høringsnotatet til at bestemmelsene i konsesjonsloven om boplikt og priskontroll kan være til hinder for effektiv omsetning av konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Departementet viser også til at opphevelse av konsesjonsloven vil føre til forenkling og mindre byråkrati. Konsesjonsloven skal ivareta hensyn knyttet til bruk, vern og fordeling av fast eiendom, og har størst betydning ved omsetning av landbrukseiendommer og ubebygde arealer i LNFområder. -19-
Omsetningen av fast eiendom vil bli enklere uten konsesjonsplikt og det vil bli blir brukt mindre offentlige ressurser. Samtidig vil opphevelse av konsesjonsloven føre til endringer i de landbrukspolitiske virkemidlene og i eier- og bruksstrukturen i landbruket. Som nevnt i høringsnotatet knytter det seg usikkerhet til hvilke virkninger reglene i konsesjonslovgivningen har på blant annet bosetting og omsetting av landbrukseiendommer. LMD viser til at en fellesnevner for undersøkelser og forskning på dette området er at det er vanskelig å isolere en bestemt regel og konkludere sikkert om alle virkningene av den. Andre forhold enn lovgivningen påvirker også hva som skjer på eiersiden; det kan være økonomiske forhold, familieforhold og følelsesmessige bånd. Det knytter seg også usikkerhet til en del av de konsekvensene departementet legger til grunn for å oppheve konsesjonsloven. Matproduksjonen vår er i stor grad basert på familielandbruket og det har vært lagt til grunn at personlig eierskap er en stabil og rasjonell eierform. Det er sannsynlig at opphevelse av konsesjonsloven vil føre til at det vil bli vanligere at selskaper og sameier kjøper landbrukseiendommer, og at denne tradisjonen brytes. Det er et klart mål å øke matproduksjonen i landet, både ut fra et nasjonalt og et globalt perspektiv. Eierne av landbrukseiendommene forvalter viktige naturressurser, blant annet de arealene som kan brukes til produksjon av mat og trevirke. Departementet viser til at vern av landbrukets produksjonsarealer kan bli ivaretatt gjennom annet lovverk som planog bygningsloven og jordloven. For matproduksjonen vil imidlertid også eierforhold og bruksstruktur være av stor betydning, og det er viktig at det offentlige kan ha mulighet til å påvirke dette. Gjennom krav til bosetting og drift på landbrukseiendommene og et prisnivå som tar utgangspunkt i eiendommenes verdi til landbruksproduksjon, vil myndighetene kunne legge til rette for en langsiktig og helhetlig forvaltning av ressursene. Fri prisdannelse på landbrukseiendommer vil antagelig føre til at flere eiendommer enn i dag legges ut for salg. Det er ønskelig, men samtidig er det grunn til å tro at prisene vil øke. Dette vil gjøre det vanskeligere for de som skal inn i landbruksnæringa og de gårdbrukerne som vil kjøpe tilleggsjord. Retningslinjene for prisvurderingen ved konsesjonsbehandling er i seg selv med på å holde prisene nede; retningslinjene blir lagt til grunn ved verdsetting av eiendommer og når kommunen gir informasjon ved henvendelser fra personer som planlegger kjøp eller salg av landbrukseiendommer. Å oppheve priskontrollen vil trolig ha størst betydning for de som ikke lenger skal være i landbruksnæringa. Opphevelse av boplikten vil føre til at flere eiendommer enn i dag blir uten fast bosetting. Boplikt ble innført med konsesjonsloven av 1974 og det ble da lagt stor vekt på sammenhengen mellom bosetting og drift. I dagens lov er boplikten i større grad knyttet til bosettingshensyn generelt, ikke bare til den enkelte eiendommen. Likevel blir fast bosetting fremhevet som viktig for god forvaltning av eiendommenes bygninger og arealer og av kulturlandskapet. Boplikt vil ha positiv betydning for bosetting i kommunen og for drift og forvaltning av ressursene på landbrukseiendommene. Mange landbrukseiendommer består av flere grunneiendommer (gårds- og bruksnummer) som til sammen utgjør en driftsenhet. Dette er i stor grad et resultat av bruksrasjonalisering ved kjøp av tilleggsjord. Etter jordloven 12 skal ikke disse driftsenhetene deles uten godkjenning fra landbruksmyndighetene. Ved fri omsetning av fast eiendom vil det være vanskelig for kommunene å føre kontroll med denne bestemmelsen. -20-
Konklusjon Konsesjonsloven og dens bestemmelser knyttet til erverv av landbrukseiendommer bør beholdes. Rådmannens innstilling Gjemnes kommune tilrår at konsesjonsloven og dens bestemmelser knyttet til erverv av landbrukseiendommer opprettholdes. Eier- og bruksstrukturen i landbruket er viktig for framtidig matproduksjon og en helhetlig forvaltning av arealressursene. Bestemmelser i plan- og bygningsloven og jordloven ivaretar ikke disse hensynene på samme måte. Rådmannen i Gjemnes 06.01.2015-21-
Se liste Deres ref Vår ref Dato 14/1567 15.10.2014 Høring Forslag om å oppheve konsesjonsloven og boplikten Landbruks- og matdepartementet foreslår å oppheve lov 28. november 2003 nr. 98 om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv., samt å oppheve enkelte bestemmelser i lov 28. juni 1974 nr. 58 om odelsretten og åsetesretten (odelslova) som omhandler boplikt. Forslaget innebærer at erverv av fast eiendom ikke lenger vil være betinget av tillatelse (konsesjon) fra det offentlige. Forslaget innebærer videre at det ikke vil være boplikt ved erverv av landbrukseiendom, og at det heller ikke kan fastsettes forskrift om nedsatt konsesjonsgrense (såkalt nullgrense) i kommunene. Forslaget styrker den private eiendomsretten, og gjør det enklere å få omsatt eiendom mellom private. Høringsfristen settes til 15. januar 2015. Høringsuttalelser sendes innen fristen, gjerne elektronisk til postmottak@lmd.dep.no. Høringsdokumentene er lagt ut på departementets hjemmeside: http://www.regjeringen.no. Med hilsen Pål Vidar Sollie (e.f.) ekspedisjonssjef Inger Grette avdelingsdirektør Postadresse Besøksadresse Telefon* Avdeling for skog- og Saksbehandler Postboks 8007 Dep Teatergata 9 22 24 90 90 ressurspolitikk Inger Grette 0030 Oslo Org no. 22249158 postmottak@lmd.dep.no www.lmd.dep.no 972 417 874-22-
Adressater: Departementene Fylkesmennene Fylkeskommunene Kommunene Bygdekvinnelaget Bygdeungdomslaget Den Norske Advokatforening Den norske Dommerforening Finans Norge Kommunenes interesse- og arbeidsgiverorganisasjon Norges Bondelag Norges eiendomsmeglerforbund Norges Skogeierforbund Norges TakseringsForbund Norsk Bonde- og Småbrukarlag NORSKOG Næringslivets Hovedorganisasjon Sametinget Landbruksdirektoratet Statskog SF Huseiernes Landsforbund Skattebetalerforeningen Side 2-23-
Landbruks- og matdepartementet 15. oktober 2014 Høringsnotat Oppheving av konsesjonsloven og boplikt Forslag om oppheving av lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) og endringer i lov om odelsretten og åseteretten (odelslova) 1-24-
Innhold 1. Innledning... 3 1.1 Innholdet i høringsforslaget... 3 1.2 Bakgrunnen for høringsforslaget... 3 2. Historikk... 3 3. Gjeldende rett... 4 3.1 Innledning... 4 3.2 Konsesjonslovens formål og virkeområde... 5 3.3 Konsesjonsplikten... 5 3.3.1 Innledning... 5 3.3.2 Konsesjonspliktens omfang... 6 3.3.3 Særskilte krav ved avgjørelse av konsesjonssøknad som gjelder landbrukseiendom... 7 3.3.4 Konsesjonsvilkår... 8 3.4 Boplikt... 9 3.4.1 Bakgrunn... 9 3.4.2 Lovbestemt boplikt... 9 3.4.3 Boplikt som konsesjonsvilkår... 10 3.5 Kommunale forskrifter om nedsatt konsesjonsgrense (nullgrense)... 10 3.6 Kontroll og oppfølging... 12 3.6.1 Egenerklæring og tinglysing... 12 3.6.2 Avslag på konsesjon... 12 3.6.3 Overtredelse av konsesjonsvilkår... 12 3.6.4 Nærmere om brudd på boplikten... 13 4. Statistikk, forskning og undersøkelser... 13 4.1 Statistikk... 13 4.1.1 Landbrukseiendommer med og uten konsesjonsplikt... 13 4.1.2 Omsetningstall for landbrukseiendommer... 15 4.1.3 Sammenhengen mellom bosetting og vedlikehold... 17 4.1.4 Avgjørelser av konsesjonssøknader som gjelder landbrukseiendommer og andre eiendommer... 17 4.2 Forskning og undersøkelser... 18 5. Behovet for å oppheve konsesjonsloven... 19 5.1 Om behovet for endring... 19 5.2 Avveininger mellom behovet for endring og hensyn som begrunner gjeldende lov... 21 5.2.1 Kontroll med omsetningen... 21 5.2.2 Vern om landbrukets produksjonsarealer... 22 5.2.3 Boplikt på landbrukseiendom... 23 5.2.4 Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense (null-grense)... 25 5.3 Departementets forslag... 25 6. Spørsmål knyttet til ikrafttredelse... 26 7. Administrative og økonomiske konsekvenser... 26 8. Lovforslag... 27 2-25-
1. INNLEDNING 1.1 Innholdet i høringsforslaget Dette høringsnotatet inneholder forslag til oppheving av lov 28. november 2003 nr. 98 om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv., samt endring av enkelte bestemmelser i lov 28. juni 1974 nr. 58 om odelsretten og åsetesretten (odelslova). Konsesjonsplikten og boplikten foreslås opphevet uten å bli erstattet av andre regler. Oppheving av konsesjonsloven innebærer at reglene om boplikt i odelsloven også foreslås opphevet, fordi reglene må ses i sammenheng. Forslaget innebærer at erverv av fast eiendom ikke lenger vil være betinget av tillatelse (konsesjon) fra det offentlige. Forslaget styrker den private eiendomsretten, og gjør det enklere å få omsatt eiendom mellom private. Departementet gjør for ordens skyld oppmerksom på at regjeringen i Prop. 124 L (2013 2014) har foreslått å oppheve konsesjonsloven 9 første ledd nr. 1. Forslaget innebærer at det ved konsesjonsvurderingen ikke lenger skal legges vekt på om den avtalte pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling ved erverv av landbrukseiendom ( priskontroll ). 1.2 Bakgrunnen for høringsforslaget Regjeringen har i Sundvolden-plattformen lagt opp til vesentlige endringer når det gjelder reglene om fast eiendom. Den enkelte bonde skal gis større råderett over egen eiendom, blant annet ved at konsesjonsloven og boplikten oppheves. Det er samtidig et mål å gjennomføre forenklinger og å redusere landbruksbyråkratiet. Konsesjonslovens bestemmelser kan begrense selgers vilje til å legge eiendommen ut på salg i et åpent marked. Reglene kan derfor være til hinder for et effektivt marked for omsetning av konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Dette kan blant annet få som følge at rekrutteringen til næringen svekkes. Videre kan markedsbegrensninger gjøre det vanskelig for aktive næringsutøvere å få kjøpt tilleggsjord, noe som igjen på sikt kan svekke mulighetene for effektiv og rasjonell landbruksdrift. Gjeldende bestemmelser kan også dempe investeringslysten og derved svekke driftsgrunnlaget på en del eiendommer. Behovet for å oppheve konsesjonslovens bestemmelser, samt odelslovens bopliktbestemmelser, er nærmere omtalt i kapittel 5. Forslaget i dette høringsnotatet bygger opp om målene i regjeringens politiske plattform. 2. HISTORIKK Gjeldende konsesjonslov ble vedtatt i 28. november 2003, og trådte i kraft 1. januar 2004. Loven erstattet konsesjonsloven av 1974. Konsesjonsloven av 1974 erstattet fire 3-26-
eldre konsesjonslover; skogkonsesjonsloven fra 1909, myrkonsesjonsloven fra 1913, fjellkonsesjonsloven fra 1915 og jordkonsesjonsloven fra 1920. Konsesjonsloven av 1974 videreførte mange av reglene fra tidligere konsesjonslover, fra reglene om forkjøpsrett i jordloven av 1955 og fra enkelte andre lover. De tidligere lovene gjaldt i hovedsak frilufts-, landbruks- og utbyggingsareal. Målet med 1974-loven var å oppnå slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. 1974-loven bygget på at areal var en knapphetsressurs som det var viktig å bruke og fordele på en samfunnsmessig forsvarlig måte. Reglene om statlig forkjøpsrett ble opphevet 4. mai 2001, jf. Ot.prp. nr. 33 (2000-2001). Gjeldende konsesjonslov viderefører i stor grad innholdet i 1974-loven. De vesentligste endringene i 2003 var justering av formålsbestemmelsen, utvidelse av unntak for konsesjonsplikt på erverv av ubebygd eiendom, endring av arealgrensene for konsesjonsplikt, lovfesting av kriterier for skjønnsutøvelsen ved avgjørelse av saker som gjelder landbrukseiendom, samt utvidelse av reglene om hvilke erverv som faller inn under forskrifter om nedsatt konsesjonsgrense. Endringene er nærmere omtalt i Ot. prp. nr. 79 (2002-2003). Loven ble sist endret i 2009, jf. Ot.prp. nr. 44 (2008-2009). Formålet med endringen var blant annet å forenkle og tydeliggjøre reglene om bo- og driveplikt. Bestemmelsene om lovbestemt boplikt ble avgrenset til å gjelde bebygd eiendom som fyller kravene til odlingsjord, og hvor eiendommen er eller har vært brukt som helårsbolig. En følge av lovendringen var blant annet at muligheten for å søke fritak fra boplikt opphørte, og at eiere som ikke kan eller vil oppfylle boplikten, må søke konsesjon. Da konsesjonsloven av 1974 trådte i kraft, lå avgjørelsesmyndigheten i konsesjonssaker til departementet. I årene som fulgte har myndigheten gradvis blitt overført til regionale og deretter til lokale myndigheter. I 2004 ble alle konsesjonsavgjørelser og alle avgjørelser om boplikt lagt til kommunene som første instans. 3. GJELDENDE RETT 3.1 Innledning Konsesjonslovens regler om konsesjonsplikt er begrunnet med det offentliges behov for å ha kontroll med eiendomsoverdragelser som kan ha betydning for nasjonale interesser. Inngrep i den private eiendomsretten begrenser eiers adgang til fri utnyttelse av sin eiendom, og har gjennom tidene vært et omdiskutert tema. Konsesjonsplikten har derfor også en ideologisk side. Professor dr. juris Torgeir Austenå har i sin bok Konsesjonsreglane for fast eigedom fra 1978 beskrevet dette på følgende måte: Det sentrale målet for konsesjonsreglane er ut frå fleire omsyn å få kontroll med den juridiske disposisjonsretten over fast eigedom. Dermed er ein inne ved hjarterøtene av spørsmålet om kva eigedomsrett er og kva posisjon eller funksjon den skal ha i vårt samfunn. 4-27-
Friheten til selv å bestemme over egen eigedom er en sentral verdi i vårt samfunn, og regjeringen har i sin politiske plattform understreket at eiendomsretten er en grunnleggende rett som bør styrkes. Se omtale av behovet for endring i kapittel 5. 3.2 Konsesjonslovens formål og virkeområde Gjeldende konsesjonslov har til formål..å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eierog bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet.., jf. konsesjonsloven 1. Bestemmelsen gir en vid ramme for hvilke hensyn som kan trekkes inn. Lovens formålsbestemmelse legger opp til at en rekke hensyn skal tilgodeses. Dette gjelder blant annet hensynet til framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser, samt hensynet til bosettingen. Konsesjonsloven er ingen spesifikk landbrukslov som ensidig skal tilgodese landbruksnæringens interesser, men loven har størst betydning ved erverv av landbrukseiendom, og der kommunene har innført lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense. Konsesjonsloven gjelder etter 2 erverv av fast eiendom. Begrepet erverv omfatter i utgangspunktet alle former for eiendomsovergang, herunder kjøp, arv, skifte, gave, makeskifte, tvangssalg, ekspropriasjon m.m. Erverv som er konsesjonspliktig i henhold til enkelte andre lover faller utenfor. Konsesjonsloven 2 siste ledd åpner for at det ved enkeltvedtak eller forskrift kan gjøres unntak fra konsesjonsplikten ut over de unntak som er fastsatt direkte i loven. Stiftelse eller overdragelse av visse rettigheter er likestilt med erverv, og utløser konsesjonsplikt etter konsesjonsloven 3. Konsesjonsplikt kan oppstå både ved stiftelse og overdragelse av leierett og liknende bruksrett, rettigheter som tar sikte på å hindre eierens mulighet til å utnytte eiendommen, samt for utbyggingskontrakter. Forutsetningen er at bruksretten er stiftet for mer enn ti år. Hvis bruksretten er avtalt for kortere tid, men brukeren er gitt adgang til å kreve kontraktstiden forlenget ut over ti år, oppstår også konsesjonsplikt. Utbyggingskontrakter av enhver art medfører konsesjonsplikt uten hensyn til varighet. 3.3 Konsesjonsplikten 3.3.1 Innledning Konsesjonsloven er begrunnet ut fra at enkelte erverv kan være i strid med samfunnets behov for utnyttelse av eiendommen. Loven åpner for at forvaltningen skal foreta konkrete avveininger hvor både bruk og vern står sentralt. Konsesjonsplikten innebærer at et erverv krever godkjenning fra konsesjonsmyndighetene. Kommunen avgjør saken i første instans. Søknad om konsesjon kan innvilges, avslås eller innvilges på slike vilkår som er påkrevd for å fremme lovens formål. Virkningen av at konsesjon ikke gis, er at erververen enten må sørge for at 5-28-
overdragelsen blir omgjort, eller at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon, jf. 18. Se kapittel 3.6.2. 3.3.2 Konsesjonspliktens omfang Konsesjonsloven 2 oppstiller som hovedregel at fast eiendom ikke kan erverves uten konsesjon. Det er imidlertid mange og viktige unntak fra denne hovedregelen. Dersom ervervet omfattes av ett av unntakene, er det ikke nødvendig å søke konsesjon. Loven omfatter etter 2 andre ledd ikke erverv som er konsesjonspliktige etter enkelte andre lover. I tillegg en det en rekke unntak fra konsesjonsplikten som følger av forskrift fastsatt etter konsesjonsloven 2 tredje ledd, se forskrift av 8. desember 2003 nr. 1434 om konsesjonsfrihet for visse erverv av fast eiendom, egenerklæring ved konsesjonsfrihet og om fulldyrket jord (konsesjonsforskriften). Det er videre gjort unntak fra konsesjonsplikt på grunnlag av eiendommens karakter ( 4) og unntak på grunnlag av erververens stilling ( 5). Kongen kan imidlertid gi forskrift som setter enkelte av disse unntakene ut av kraft ( 7), se nærmere i kapittel 3.5. Lovens mange unntak innebærer at konsesjonsplikten i all hovedsak gjelder overdragelse av landbrukseiendom over en viss størrelse, overdragelse av fast eiendom der kommunen har innført lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense (se kapittel 3.5), samt enkelte overdragelser av ubebygde tomter eller arealer. 3.3.2.1 Unntak som følge av eiendommens karakter - konsesjonsloven 4 Konsesjonsloven 4 første ledd inneholder en opplisting av tilfeller der det ut fra eiendommens karakter ikke er nødvendig å søke konsesjon. Unntakene kan deles opp i tre hovedgrupper: Unntak for ubebygde enkelttomter (første ledd nr. 1 og 2), andre ubebygde arealer (første ledd nr. 3) og unntak for bebygd areal under en viss størrelse (første ledd nr. 4). Etter konsesjonsloven 4 første ledd nr. 1 kan ubebygd enkelttomt til bolig eller fritidshus erverves konsesjonsfritt dersom tomta ikke er større enn 2 dekar, og den er godkjent fradelt etter jordloven og plan- og bygningsloven. Etter første ledd nr. 2 kan ubebygd enkelttomt til bolig eller fritidshus også erverves konsesjonsfritt dersom tomta ligger i område som i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er utlagt til bebyggelse og anlegg hvor tomteinndeling er foretatt eller godkjent av bygningsmyndighetene. Konsesjonsfriheten ved erverv av tomter som nevnt over, er betinget av at tomta blir bebygget innen fem år. Etter 4 første ledd nr. 3 kan også andre ubebygde arealer enn de som er nevnt i nr. 1 og nr. 2 erverves konsesjonsfritt dersom arealet ligger i område som enten i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, eller som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til bebyggelse og anlegg. Eksempler på slike arealer er arealer som er større enn en ubebygd enkelttomt. Konsesjonsfriheten er i disse tilfellene betinget av at erverver ikke foretar bruksendringer i strid med planen. 6-29-
Konsesjonsloven 4 første ledd nr. 4 fastsetter at bebygd eiendom kan erverves uten konsesjon dersom eiendommens totalareal ikke er over 100 dekar, og heller ikke mer enn 25 dekar av arealet er fulldyrka eller overflatedyrka jord. Det går fram av konsesjonsforskriften 5 hva som skal regnes som fulldyrka og overflatedyrka jord. Konsesjonsforskriften 1 unntar i tillegg en rekke erverv av både bebygd og ubebygd eiendom fra konsesjonsplikt. Unntakene gjelder blant annet erverv av selveierleilighet, aksjeleilighet, obligasjonsleilighet, andel i boligbyggelag, andel i borettslag og sameiepart i bebygd eiendom som i reguleringsplan er lagt ut til annet enn landbruksområde. 3.3.2.2 Unntak som følge av erververens stilling - konsesjonsloven 5 Konsesjonsloven 5 første ledd fastsetter unntak fra konsesjonsplikten knyttet til erververs stilling. Etter første ledd nr. 1 plikter ikke eierens ektefelle, eller den som er i nær familie med eieren eller eierens ektefelle å søke konsesjon. Konsesjonsfriheten er betinget av at overdrageren har sitt konsesjonsforhold i orden. Har overdrageren ikke sitt konsesjonsforhold i orden, må erverver søke konsesjon. Etter konsesjonsloven 5 første ledd nr. 2 trenger heller ikke den som har odelsrett til eiendommen å søke konsesjon. Dersom eiendommen har bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig, og eiendommen består av mer enn 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog, er konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 (nær familie) og 2 (odelsberettiget) betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst fem år, jf. 5 annet ledd. Se nærmere om boplikt i kapittel 3.4. Bestemmelsene i konsesjonsloven 5 første ledd nr. 3 og 4 inneholder ytterligere unntak fra konsesjonsplikten. Staten behøver ikke å søke konsesjon. Det samme gjelder på visse vilkår enkelte erverv som gjøres av kommune, fylkeskommune eller kommunalt tomteselskap. Etter konsesjonsloven 5 første ledd nr. 5 er ikke konsesjon nødvendig når bank eller annen institusjon som Kongen har godkjent, erverver eiendom gjennom tvangssalg. Konsesjonsforskriften 6 omtaler nærmere hvem som er godkjent etter 5 første ledd nr. 5. 3.3.3 Særskilte krav ved avgjørelse av konsesjonssøknad som gjelder landbrukseiendom Konsesjonsloven 9 gjelder avgjørelse av søknad om konsesjon for erverv av eiendom 7-30-
som skal nyttes til landbruksformål. Uttrykket landbruksformål omfatter i konsesjonsloven jord-, skog- og hagebruk, reindrift og tilleggsnæringer, herunder turisme, salg av gårdsprodukter, utleievirksomhet i forbindelse med jakt m.m. 9 inneholder momenter som skal vektlegges, og fastsetter utgangspunktet for hvilken vekt de skal tillegges. Det skal etter bestemmelsens første ledd legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen ivaretar hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 1, 2. om erververs formål ivaretar hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erverver anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Uttrykket særlig vekt viser at det også kan trekkes inn andre hensyn enn dem som er direkte nevnt i bestemmelsen, herunder blant annet hensyn som støttes i annen lovgivning, rikspolitiske retningslinjer eller andre hensyn som ikke er formalisert. Lovens formål angir rammene for de hensyn som er relevante. I 9 andre ledd er det fastsatt at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen eller dersom antallet sameiere økes. Det går frem av tredje ledd at konsesjon kan gis til selskaper med begrenset ansvar. I slike tilfeller skal det legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Søker nær slektning eller odelsberettiget konsesjon, fordi den lovbestemte boplikten ikke skal oppfylles, er det i 9 fjerde ledd annet punktum angitt tilleggsmomenter som det skal legges vekt på, men som ikke har særlig vekt (eiendommens størrelse, avkastning og husforhold). I 9 fjerde ledd tredje punktum er det dessuten sagt at søkers tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som korrigerende momenter. 3.3.4 Konsesjonsvilkår Konsesjonsloven 11 første ledd bestemmer at det kan fastsettes slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Om et vilkår er påkrevd må vurderes i lys av hensynet til bosettingen, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjonsmyndighetenes adgang til å sette vilkår begrenses av at det ikke kan fastsettes virkemiddel som går lenger enn det som er nødvendig for å ivareta de samfunnsinteressene som konsesjonsloven er ment å ivareta. Det kan etter søknad lempes på fastsatte konsesjonsvilkår. 1 Regjeringen har i Prop. 124 L (2013 2014) foreslått å oppheve konsesjonslovens 9 første ledd nr. 1. 8-31-
3.4 Boplikt 3.4.1 Bakgrunn Da det i 1974 ble innført boplikt som betingelse for konsesjonsfrihet for nære slektninger og odelsberettigede, ble det vist til at det fantes mange eksempler på at personer uten nevneverdig tilknytning til landbruket hadde fortrengt eiere av landbrukseiendommer på en uheldig måte. Da boplikten ble vedtatt, var sammenhengen mellom bosetting og drift sentral. Ved endringen av reglene i 2001 ble bosettingshensynet trukket sterkere inn slik at det skulle legges særlig vekt på dette hensynet ved avgjørelsen av om det skulle gis fritak fra boplikt. Bakgrunnen for endringen var å styrke hensynet til bosettingen, og en ønsket å legge til rette for at bygningsressursene på landbrukseiendom kunne brukes til rene bosettingsformål. Reglene om bo- og driveplikt ble ikke endret da ny konsesjonslov ble vedtatt i 2003. Konsesjonsgrensen for bebygd eiendom ble imidlertid hevet slik at det ble konsesjonsplikt på eiendom over 100 dekar, eller hvor mer enn 20 dekar av arealet var fulldyrket. Erverv av jord- og skogbrukseiendom over disse grensene var konsesjonsfritt for nær slekt og odelsberettigede på betingelse av at bo- og driveplikten ble oppfylt. Hevingen av arealgrensen førte til at færre eiendommer ble omfattet av bestemmelsene om bo- og driveplikt for landbrukseiendommer. Boplikten etter odelsloven bygger på andre hensyn enn bosettingshensynet. I forarbeidene til odelsloven 2 er det vist til at det i kraft av odelsrett ble ervervet jordbrukseiendommer fra aktive jordbrukere uten hensyn til om også disse hadde hatt odelsrett til eiendommen og uten at erververen hadde tilflyttet eiendommen og tatt opp drift av den. Dette ble ansett for å være en uheldig utvikling som en mente bo- og driveplikt kunne bidra til å hindre. Mange så derfor boplikten som et minstevilkår for å kunne nytte odelsretten til skade for en annen som har overtatt eiendommen for å ha den som hjem og levevei. Det går fram av forarbeidene til odelsloven at en i sin tid mente at kravet om boplikt først og fremst skulle holde ute en odelsløser som ikke har noen aktuell tilknytning til jordbruksnæringen og som ved løsningen heller ikke har i sikte å få det. Ved lovendringen i 2009 ble reglene om boplikt i odelsloven tatt ut fra denne loven og slått sammen med bopliktreglene i konsesjonsloven. Boplikten kan deles inn i tre kategorier; lovbestemt boplikt (kapittel 3.4.2), boplikt som vilkår for å få konsesjon (kapittel 3.3.4 og 3.4.3) og boplikt i kommuner med nedsatt konsesjonsgrense (kapittel 3.5). 3.4.2 Lovbestemt boplikt Nær slekt og odelsberettigede er etter konsesjonsloven 5 unntatt fra konsesjonsplikt. Gjelder ervervet en landbrukseiendom dvs. en eiendom med mer enn 25 dekar 2 Ot.prp. nr. 6 (1972-73) side 37 første spalte. 9-32-