(Kommunelogoen legges inn her etter planvedtak) Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Bergen kommune. Ytrebygda, gnr. 105 bnr. 40 mfl. Hjellestad marina Nasjonal arealplan-id 1201_61890000 Saksnummer 200817698 Siste revisjonsdato bestemmelser 20.12.16 Vedtatt av bystyret Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Tilrettelegge for nye lokaler til dagens næringsaktiviteter, videreføre 1 eksisterende boenhet og integrere 15 nye boenheter. For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen datert 24.10.16. 1. FELLES BESTEMMELSER 1.1 Reguleringsplanens intensjon I søknad om tiltak etter pbl 20-1 skal det gjøres rede for aktuelle forhold som viser at reguleringsplanens intensjon, plankart og bestemmelser blir oppfylt. 1.2 Arkitektur, estetikk og kvalitet 1.2.1 Bygg Bygget skal ha god materialbruk og gis en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. Bygget skal gis variasjon i møne-/gesimshøyder og fasade. Fasademateriale skal harmonere med tilgrensende bebyggelse. 1.2.2 Terrengbehandling Terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Unødvendig utsprenging eller oppfylling skal unngås, god massebalanse skal vektlegges. Ubebygde arealer skal gis en estetisk tiltalende form og behandling.
1.2.3 Tilgjengelighet Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet i samsvar med gjeldende kommuneplan. 1.3 Tiltak i sjø Tiltak i sjø skal utføres på en mest mulig skånsom måte for miljøet og ulike løsninger skal vurderes med hensyn på blant annet naturmangfold. 1.4 Parkering 1.4.1 Innenfor formålet PP skal det avsettes inntil 8 parkeringsplasser. Parkeringsplassene skal benyttes til formålene forretning- og bevertning innenfor BKB, med hhv. 6 og 2 parkeringsplasser. 1.4.2 Innenfor formålet BKB skal det avsettes inntil 29 parkeringsplasser i parkeringsanlegg. Det skal legges til rette for strømuttak for minst 75 % av parkeringsplassene i parkeringskjelleren. 1.4.3 Minimum 5 % av biloppstillingsplasser (avrundet opp til nærmeste hele plass) skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Disse plassene skal ha kortest mulig gangavstand til hovedatkomst og gunstig trasé. 1.4.4 Innenfor formålet BKB skal det avsettes inntil 34 parkeringsplasser for sykkel. 2. UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert 15.03.16 er retningsgivende for gjennomføring av tiltak, men følgende kvaliteter skal videreføres: 1. Høyder og bygningsretninger. 2. Siktlinje fra kaiområde i øst til uteoppholdsarealene i vest. 3. Kombinasjon av takvinkler og fallretninger på tak. 4. Bygningenes orientering. Det tillates små justeringer etter avklaring med byggesaksmyndighet. 2.2 Utomhusplan Ved søknad om tiltak skal det foreligge utomhusplan, som viser plassering og utforming av uteoppholdsareal, veger, VA-anlegg, overvannshåndtering, og materialbruk. Planen skal vise at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet samt oppfyller prinsipp for universell utforming og støyskjerming. Utomhusplan skal sikre at prinsippene i illustrasjonsplan datert 15.03.16 følges; offentlig og felles uteoppholdsareal skilles med avtrappinger uten gjerder, alt uteoppholdsareal skal opparbeides med sklisikre materialer, tilrettelegges med sittemuligheter og beplantning. Utomhusplanen skal vise utforming og opparbeiding av terreng. Planen skal vise hvordan forskjeller i høydenivå tas opp ved terrengtilpassing. Side 2 av 5
2.3 Tiltaksplan forurensing i grunnen Det skal utarbeides tiltaksplan for forurensing i grunnen. Planen skal være godkjent av forurensingsmyndigheten før det kan gis tiltattelse til tiltak innenfor planområdet. 2.4 Renovasjonsteknisk avfallsplan Ved søknad om tillatelse til tiltak innenfor felt BKB skal det vedlegges renovasjonsteknisk avfallsplan. Planen skal utarbeides iht BIRs standard. 2.5 VA-rammeplan Det skal utarbeides rammeplan for vannforsynings- /overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking. Planen skal være godkjent av VA-etaten før det kan gis tillatelse til tiltak innenfor felt BKB. 3. REKKEFØLGEKRAV 3.1 Tiltak innenfor planområdet 3.1.1 Før igansettingstillatelse Før det kan gis igangsettingstillatelse for boligformål innenfor BKB må det dokumenteres at utendørs uteoppholdsareal ikke overstiger støynivå Lden=52 db for flystøy og Lden=55dB for trafikkstøy. 3.1.2 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest: - Opparbeiding av uteoppholdsareal. - Opparbeiding av nødvendig parkeringsareal. - Vann- og avløpsnett skal være i samsvar med godkjent rammeplan for VA. 4. EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål 4.1.1 Følgende arealer skal være offentlige: Fortau: o_sf Gang- og sykkelveg: o_gs Gang- og sykkelveg/utkjørsel: o_skf Kjøreveg: o_sv2 4.2 Felles arealformål 4.2.1 Følgende arealer skal være felles for BKB og eiendomen 105/25: Adkomstveg: f_sv1 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Bolig/forretning/kontor/bevertning 5.1.1 Maksimal utnyttelse for område BKB er % BRA = 250 %. Beregningsgrunnlaget for % BRA er formålene BUT og BKB. Side 3 av 5
5.1.2 Maksimal byggehøyde for BKB er c +18,0 meter. Det tillates mindre oppbygg for tekniske installasjoner (heishus, ventilasjonsanlegg) utover maksimal byggehøyde. Installasjonene skal utformes på en arkitektonisk god måte med en tilbaketrukket plassering på maksimalt 10% av takarealet. 5.1.3 Ved etablering av parkeringskjeller under c + 3,0 meter, skal denne sikres mot vanninntrenging. 5.1.4 Det tillates etablering av inntil 16 boenheter innenfor formål BKB. 5.1.5 Det tillates ikke boliger i bygningers første etasje, men boder tilknyttet boliger kan tilrettelegges i en første etasje. 5.1.6 Kontor, forretning og bevertning skal/kan bare etableres i bygningens første etasje. 5.2 Leke- og uteoppholdsarealer 5.2.1 Det skal avsettes minimum 30 m 2 felles leke- og uteoppholdsareal per boenhet innenfor felt BUT. Inntil 50 % av felles uteoppholdsareal kan legges på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngang. 5.2.2 Fellesarealene skal ha følgende kvaliteter: -Gode lokalklimatiske forhold, herunder sol på min. 50 % av arealet kl 1500 vårjevndøgn. -Skjermet mot støy, herunder ikke flystøy over 52 db og trafikkstøy over 55dB. -Ikke brattere enn 1:3. - Deler av uteoppholdsarealet skal legges spesielt til rette for barns aktivitet og opphold. Dette innebærer etablering av lekestativer og eventuell sikring mot sjøkant. 5.2.3 Til hver boenhet innenfor BKB skal det avsettes minimum 7 kvadratmeter privat uteoppholdsareal. 5.2.4 Privatarealene skal ha følgende kvaliteter: -Støynivå under 52 db(flystøy) og 55dB (trafikkstøy). -Gode solforhold 5.2.5 Innenfor formål SBS skal det ikke iverksettes tiltak som privatiserer eller på annen måte hindrer allmennhetens tilgang, opphold og fri ferdsel. 5.3 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone 5.3.1 Innenfor formålet SBS tillates det kaianlegg i tilknytning eksisterende marina. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Kjøreveger 6.1.1 Offentlig kjøreveg o_sv2 er avsatt til etablert kaiareal. 6.1.2 Felles kjøreveg, f_sv1, er felles kjøreadkomst til boligenheter og kontor i BKB, samt gangadkomst til offentlig tilgjengelig areal ved sjø, og eiendomen 105/25 jf. illustrasjonsplan datert 15.03.16. Side 4 av 5
6.2 Fortau 6.2.1 Offentlig fortau o_sf etableres med en bredde på 2,6 meter. 6.3 Gang- og sykkelvei 6.3.1 Offentlig gang- og sykkelvei o_gs etableres med en bredde på 3,3 meter. 6.4 Annen veggrunn 6.4.1 Formålet AV er avsatt til sideareal/grøntareal langs veg. 7. HENSYNSSONER (pbl 12-6) 7.1 Sikringssone (pbl 11-8 a) 7.1.1 I frisiktsonene skal det til enhver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende vegers plan. 8. BESTEMMELSESOMRÅDER 8.1 Bestemmelsesområde #1. Innenfor bestemmelsesområdet er det tillatt med utkraging av bygg. 8.2 Bestemmelsesområde #2. Innenfor bestemmelsesområdet er det tillatt med utkraging av bygg. 8.3 Bestemmelsesområde #3. Innenfor bestemmelsesområdet skal det sikres åpen gjennomgang på bakkenivå fra o_sv2, via BUT og frem til SBS. VEDLEGG A. JURIDISK BINDENDE Plankart, datert 20.12.16 B. RETNINGSGIVENDE Illustrasjonsplan, datert 15.03.16. Side 5 av 5