Oslo kommune Byutviklingskomiteen [08/02206-2] Sak 111 Solemskogen - Reguleringsplan - Spesialområde nedbørsfelt / bolig / fritidsbebyggelse m.m. - Bydel Nordre Aker - Byrådssak 227 av 27.11.2008 Sendt til bystyret Byutviklingskomiteen har behandlet saken i møtet 18.05.2011 sak 111 Følgende representanter deltok under behandlingen av saken: Ola Elvestuen (V), Tone Tellevik Dahl (A), Ingrid Eide (A), Julie Lødrup (A), Hermann Kopp (H), Ivar Glomstein (H), Aslak Aslaksen (H), Svenn E. Kristiansen (F), Peter N. Myhre (F), Heidi Rømming (SV), Balwinder Kaur (SV), May Britt Christensen (A), Arild Andersson (H) Dokumenter innkommet: - 18.01.2009 fra Solemskogen Velforening - Forespørsel om befaring og deputasjon - Solemskogen - Reguleringsplan (08/02206-3) - 24.02.2009 fra Solemskogen Velforening - Reguleringsplan for Solemskogen - Notat mottatt i deputasjon 26.02.2009 (08/02206-4) - 26.02.2009 fra Per Magne Jensen - Byrådssak 227/2008 - Birger Aaneruds vei 4 - Kommentarer til planforslaget (08/02206-5) - 02.06.2009 fra Utgår - Dokument utgår flyttet 06/01669 - FEN - 29.03.11 (08/02206-8) - 19.06.2009 fra Utgår - Dokument utgår flyttet 06/01669 - FEN - 29.03.11 (08/02206-9) - 19.08.2009 fra Byråd for byutvikling Merete Agerbak-Jensen - Notat 165/2009 - Sørbråten/Solemskogen - Reguleringsplan - Spesialområde nedbørsfelt / bolig / fritidsbebyggelse m.m. - Bydel Nordre Aker (08/02206-11) - 16.09.2009 fra Utgår - Dokumentet er flyttet til sak 06/01669 krp 24112009 (08/02206-13) - 13.01.2010 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 11/2010 - Reguleringsplan for Sørbråten og for Solemskogen - Dellevering av oppdrag (08/02206-15) - 18.01.2010 fra Hakon Blandehoel - Bostatus for hytteeindom Steinlia (08/02206-16) - 25.05.2010 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 86/2010 - Reguleringsplan for Sørbråten og for Solemskogen - Dellevering av oppdrag (08/02206-18) - 25.05.2010 fra Utgår - Dokument utgår flyttet 06/01669 - FEN - 29.03.11 (08/02206-19) - 26.05.2010 fra Gro Sjøtveit;Geir Rødsand - Byrådssak 227 av 27.11.2008 - Reguleringsplan Solemskogen - Hus byggemeldt og godkjent satt opp på Solemskogen i 1936 (08/02206-20) - 02.06.2010 fra Espen Andersen - Tvangssalg av gnr. 69 - bnr. 32 - Stårputtveien 37, Oslo - Oslo byfogds sak 09-030618 TVA OBYF (08/02206-23)
- 30.06.2010 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 102/2010 - Solemskogen reguleringsplan (08/02206-27) - 18.08.2010 fra Tore Faller - Kopi av brev til Plan- og bygningsetaten - Uttalelse til begrenset høring av forslag til nye reguleringsbestemmelser for Solemskogen (08/02206-28) - 13.09.2010 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 125/2010 - Sørbråten og Solemskogen - Forslag til reguleringplaner - Forholdet til naturmangfoldloven (08/02206-29) - 19.10.2010 fra Utgår - Dokument utgår flyttet 06/01669 - FEN - 29.03.11 (08/02206-30) - 26.10.2010 fra Svein Haga - Solemskogen - Registrering av eier (08/02206-31) - 27.10.2010 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 154/2010 - Sørbråten og Solemskogen - Forlag til reguleringsplaner - Forholdet til naturmangfoldloven (08/02206-32) - 28.10.2010 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 156/2010 - Solemskogen - Reguleringsplan - Varslet forslag (08/02206-34) - 01.11.2010 fra Utgår - Dokument utgår flyttet 06/01669 - FEN - 29.03.11 (08/02206-35) - 18.11.2010 fra Gro Sjøtveit;Geir Rødsand - Vedrørende invitasjon til deputasjon - Reguleringsplan for Solemskogen (08/02206-36) - 26.11.2010 fra Solemskogen Velforening - Presentasjon fra deputasjon vedr. reguleringsplan for Solemskogen (08/02206-37) - 25.11.2010 fra Svein og Anne Katrin Haga - Innspill til komiteens behandling av forslag til nye reguleringsbestemmelser for Solemskogen (08/02206-38) - 02.12.2010 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 180/02010 - Solemskogen - Reguleringsplan - Varslet forslag - Ettersendelse av uttalelse (08/02206-39) - 04.01.2011 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 2/2011 - Solemskog - Forslag til reguleringsplan Birger Aaneruds vei 4 (08/02206-41) - 19.01.2011 fra Hakon L. Blandehoel - Steinlia gnr 88 bnr 128 - Solemskogen - Fritidsbolig til bolig (08/02206-43) - 26.01.2011 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 19/2011 - Solemskogen - Forslag til reguleringsplan - Birger Aaneruds vei 4 (08/02206-44) - 02.02.2011 fra Tone Tellevik Dahl - Spørsmål til byrådet fra Tone Tellevik Dahl (A) - Sørbråten og Solemskogen (08/02206-45) - 23.02.2011 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 39/2011 - Solemskogen - Forslag til reguleringsplan - Birger Aaneruds vei 4 (08/02206-46) - 28.03.2011 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 62/2011 - Solemskogen - Reguleringsplan - Gjennomført varling av forslag (08/02206-48) - 30.03.2011 fra Bydel Nordre Aker - Uttalelse fra Bydel Nordre Aker - Begrenset høring for Sørbråten (08/02206-49) - 08.04.2011 fra Svein Haga - Reguleringsplan for Solemskogen og makeskifte med erstatningstomt (08/02206-51) - 05.05.2011 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 82/2011 - Solemskogen - Forslag til reguleringsplan - Oversendelse av bemerkninger til bergrenset høring i 4.6 (08/02206-53) - 10.05.2011 fra Byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen - Notat 86/2011 - Reguleringsplan for Solemskogen - Kallands vei 6 (08/02206-54) MERKNADER: 2
Innledning Byutviklingskomiteens arbeidsutvalg har fungert som arbeidsgruppe for ovennevnte sak siden 27.11.2008. Arbeidsgruppene har hatt til sammen 8 separate møter og behandlet saken løpende i arbeidsutvalget, og mottatt høringssynspunkter og deputasjoner fra en rekke offentlige og private virksomheter, interessegrupper, organisasjoner og enkeltpersoner. Det har vært avholdt følgende deputasjoner: 26.02.2009 Fellesdeputasjon Sørbråten/Solemskogen 7 deputasjoner (grunneiere, Bydel Nordre Aker og Mattilsynet). 25.11.2010 Deputasjoner Solemskogen 13 invitasjoner sendt ut 3 deputasjoner (Solemskogen Velforening og to grunneiere). Det har også vært avholdt noen enkeltdeputasjoner utenom deputasjonsdagene. 12.02.2009 ble det foretatt en fellesbefaring for Sørbråten og Solemskogen Generelt: Komiteen viser til at formålet med reguleringsplanen for Solemskogen er å sikre Maridalsvannets nedslagsfelt som del av kommunens drikkevannsystem. Samtidig skal planen sikre at et levende boligområde på Solemskogen kan opprettholdes og videreutvikles i en miljøvennlig retning innenfor eksisterende grenser. Komiteen mener det er viktig å sikre bestemmelser som både ivaretar hensyn til drikkevannsforsyningen for mer enn 500 000 innbyggere og bestemmelser som skaper forutsigbare rammer for nåværende og fremtidige beboere på Solemskogen. Beboerundersøkelsen fra 1984 Komiteen viser til en enstemmig byutviklingskomité sine merknader i forbindelse med behandling av 6 dispensasjonssøknader på Sørbråten i desember 1998: Beboerundersøkelsen fra 1984 som fastslo hvem som skulle få helårsstatus og hvem som skulle være hytteeier er etter vår oppfatning heftet med svært mange mangler og at det er foretatt forskjellsbehandlinger. Komiteen har merket seg Plan- og bygningsetaten brev av 11.06.98 til Byrådsavdelingen for næring og byutvikling. Der står det bl.a.: "Når det gjelder påstanden om at listene over hva som er fritidsbolig og helårsbolig i Sørbråten- området utarbeidet av Oslo Helseråd i 1984 inneholder feil og at flere eiendommer feilaktig er blitt registrert som fritidsboliger er PBE kommentar at de pr. i dag ikke har godt nok grunnlag for hverken å si seg enig eller uenig i påstanden slik den er framsatt. Dog vil etaten påpeke at det er et faktum at listen er blitt korrigert av Helserådet ved en del anledninger etter 1984, hvilket indikerer at den i utgangpunktet hadde feil. Plan- og bygningsetaten vil videre bemerke at den har forståelse for påstandene som er framsatt fra flere grunneiere på Sørbråten om at grunnlaget for listen virker tilfeldig. Det kan etter etatens oppfatning være grunn til å stille spørsmålstegn ved kriteriene som ligger til grunn for hvilken status de enkelte eiendommer har fått i følge listen." Komiteen er kjent med at Plan- og bygningsetaten i et senere notat har hevdet at beboerundersøkelsen for Maridalen/Sørbråten/Solemskogen fra 1984 er tilfredsstillende. Komiteen vil fastholde det faktum at listen er blitt korrigert en rekke ganger av Helserådet etter 1984, noe som indikerer at den i utgangspunktet hadde feil. 3
Komiteen vil påpeke at det faktum at en liste utarbeidet av Helserådet for å kartlegge forurensningskilder senere blir brukt som grunnlag for behandling etter plan- og bygningsloven er kritikkverdig saksbehandling. Komiteen mener byggesaksbehandling må basere seg på fakta som er innhentet på korrekt måte med varslinger, meldeplikt og klagerett. Flere beboerne ble først klar over sin tomtestatus 20 år etter at listen ble ferdigstilt av Helserådet. Dette tyder på manglende profesjonalitet i kommunens saksbehandling. Komiteen mener at med vedtak av foreslått reguleringsplan skal 1984-listen ikke mer brukes som grunnlag i saksbehandling etter plan- og bygningsloven. Nye arealnormer Komiteen legger vekt på at Solemskogen skal beholde sitt preg som et klart avgrenset småhusområde innenfor grensene til Marka. Reguleringsplanen legger således ikke opp til å tillate ny bebyggelse i området. Komiteen mener byrådets forslag legger unødig store begrensninger på eiendommenes mulighet for arealutnyttelse. Komiteen foreslår derfor at BRA økes til 325 m2 inkludert garasje, uthus, parkering og rom for tank til svartvann for eiendommer med en boenhet, og henholdsvis til 420 m2 og 515 m2 for eiendommer med to og tre boenheter. Av disse kan 15 m2 for eiendommer med en boenhet og henholdsvis 30 og 45 m2 for eiendommer med to og tre boenheter kun utnyttes til rom for tank til svartvann. Komiteen legger også til grunn at areal til parkering kan overbygges i tråd med endret praksis ellers i Oslos småhusområder. Disse endringene påvirker etter komiteen mening ikke Maridasvannets nedslagsfelt som del av Oslo kommunes drikkevannskilde i negativ retning. Vann/rensing Komiteen viser til at det i dag er lov å ha innlagt vann i bolig. Frem til 1972 var det også lov å legge vann inn i hyttene, mens det etter 1972 kun var lov å trekke vann frem til hytteveggen. Slik situasjonen er i dag har svært mange hytter lovlig innlagt vann, mange har også godkjente renseanlegg, noen av dem innenfor 50-m sonen. Komiteen er opptatt av å redusere faren for forurensning av drikkevannkilden Maridalsvannet. Selv om det er mange barrierer mellom Sørbråten/Solemskogen og vannet som forlater Oset vannrenseanlegg er det viktig å legge til rette for økt rensing av vann fra byggeområder i nedbørsfeltet. Komiteen viser til at krav om renseanlegg kun kan kreves når man har innlagt vann. Eiere av hyttene på Sørbråten og Solemskogen bruker disse aktivt. Uten innlagt vann og krav om renseanlegg vil hyttebruken være en risikofaktor i forhold til mulig forurensning. Frem til i dag er det ikke påvist noe forurensing av drikkevannet som stammer fra Sørbråten eller Solemskogen. Dette på tross av at det er få som har renseanlegg for sitt avløpssystem. Komiteen viser også til at Fylkesmannen ikke motsetter seg dette endringsforslaget. Komiteen foreslår at både bolig og hytter skal få mulighet til å ha innlagt vann. Ved innlagt vann følger pålegg om rensing av gråvann og svartvann. På denne måten får vi full rensing og redusert risiko for forurensning også fra hyttebeboere. Areal 50-metersonen Komiteens flertall, medlemmene fra A, SV og V påpeker at Byggeforbud innenfor 50- metersonen er innført først og fremst som et virkemiddel for å redusere forurensningsfaren via vassdragene til drikkevannkilden. Høringsrunden vedrørende arealendringene viste at størrelsen på bolig ikke er avgjørende for forurensingsfaren som sådan. I forslaget fra byrådet, 4
som også er akseptert fra de ulike fagmyndighetene, er det foreslått 2 tomter med boligformål samt 1 fritidseiendom innenfor 50-metersonen. Ettersom alle faginstanser har akseptert at så mange boenheter fortsatt tillates innenfor 50-metersoner, og at det ikke er arealstørrelsen som utgjør en økt forurensingstrussel, mener disse medlemmer at arealbestemmelsene for bolig skal være like uavhengig av 50-metersonen. Etablert lokalsamfunn i Marka Komiteen viser til at Solemskogen ligger i sin helhet innenfor Markas grenser, og reguleringssaken må derfor vurderes opp mot bestemmelsene i Markaloven. Komiteen vil påpeke at det i Ot. Prp. 23 (2008 2009. Om lov om naturområderi Oslo og nærliggende kommuner) er tydelig uttalt at de etablerte lokalsamfunn i Marka skal opprettholdes: Innenfor lovens formål skal det tas hensyn til etablerte lokalsamfunn og tradisjonelt hytteliv i Marka. Loven er derfor ikke til hinder for vedlikehold, hensiktsmessig modernisering og andre bygge- og anleggstiltak som er nødvendig for å opprettholde disse etablerte lokalsamfunnene eller enkelt hytteliv på et tilfredsstillende nivå. (Ot.prp. 23: Merknader til 1 Formål) Under Stortingets behandling av lovforslaget, ble dette momentet ytterligere forsterket: Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, viser til at bygge- og anleggsforbudet vil rette seg mot tiltak til ulempe for friluftslivet og naturmiljøet. Enkle tiltak i og på eksisterende bygninger som ikke har innvirkning på friluftslivet, vil dermed ikke omfattes av byggeforbudet. Flertallet viser til at forbudet mot ny spredt bebyggelse avgrenses til å gjelde nye tiltak eller vesentlig utvidelse av eksisterende tiltak. Dette innebærer at det kan gis bestemmelser om spredt utbygging i tilknytning til eksisterende bebyggelse. Slike bestemmelser kan også anvendes for å presisere hvilke bygningsmessige endringer og eventuelle utvidelser som kan aksepteres i et område. Flertallet er av den oppfatning at disse reglene vil være av betydning for å opprettholde etablerte lokalsamfunn i Marka, for eksempel i Maridalen og Sørkedalen. Komiteen vil på denne bakgrunn legge vekt på at reguleringsbestemmelsene for Solemskogen bidrar til å sikre et bærekraftig, attraktivt lokalmiljø som både ivaretar naturvern, kulturarv og miljøhensyn. Komiteen mener at det beste virkemiddelet for å oppnå dette, er å regulere inn bestemmelser som både sikrer kvalitativt gode boliger og stiller strenge krav for å hindre forurensing. FORSLAG: Tone Tellevik Dahl på vegne av A, Hermann Kopp på vegne av H, Svenn Kristiansen på vegne av F, Heidi Rømming på vegne av SV og Ola Elvestuen på vegne av V fremmet følgende alternative forslag til reguleringsbestemmelser for Solemskogen (Alt. B) 1 Avgrensing Bestemmelsene gjelder for området som er vist med reguleringsgrense på plankart merket BIS 200401101 alternativ 3, og datert Plan- og bygningsetaten 15.03.2004, revidert 03.02.2006. 5
2 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med reguleringsplanen er å sikre Maridalsvannets nedbørsfelt som del av kommunens drikkevannsystem. 3 Formål Området reguleres til : Spesialområde nedbørsfelt/ - Bolig (SpNB) - Fritidsbebyggelse (SpNFb) - Offentlige bygninger, allmennyttig formål (velhus, barnehage), bolig (SpNOAB) - Friluftsområde - Privat vei - Kommunalteknisk virksomhet (miljøstasjon) Spesialområde bevaring/nedbørsfelt - Bolig - Fritidsbolig Offentlige trafikkområder - Veier parkering Fareområder (transformatorstasjon) Fellesområder - Felles avkjørsel - Felles lek/idrett (FLI) - Felles turvei 4 Fellesbestemmelser Tomteinndelingen slik den er vist på kart er bindende og skal legges til grunn for alle tiltak. 1. Bebyggelse og bebyggelsens uteoppholdsareal skal utformes slik at terrenginngrep blir minimale, og slik at mest mulig av eksisterende vegetasjon bevares. 2. Åpne strekninger av bekker skal opprettholdes. Lukkede bekker skal, så langt mulig, åpnes. 3. Lokale overskudds- og fyllmasser kan brukes og lagres på godkjent plass. Masser hentet utenfra nedbørsfeltet må godkjennes av kommunal myndighet. 4. Installasjon og lagring av olje og dieselprodukter (oljefyringsanlegg o.l.) skal skje i overensstemmelse med Forskrift om begrensning av forurensing, kapittel 1: Tiltak for å motvirke fare for forurensning fra nedgravde oljetanker av 01.06.2004 eller senere bestemmelser som erstatter disse, og bestemmelsene til kommunens vann- og avløpsmyndighet. 5. Innenfor 50 m fra vassdrag som vist på plankartet - gjelder: - Det er ikke tillatt å etablere ny bebyggelse. - Det ikke tillatt å opparbeide oppstillingsplass for bil. - Eksisterende vegetasjon skal bevares. - Det er ikke tillatt å opparbeide hage, inkl. etablere plen. - Eksisterende bebyggelse kan tillates utvidet. - Andre terrenginngrep er ikke tillatt 6. Ved brann/riving må bebyggelse gjenoppbygges utenfor 50 metergrensen fra vassdrag som vist på plankartet, og tidligere opparbeidet areal tilplantes. Unntak kan gjøres dersom det etter bygningsmyndighetens vurdering ikke er annet egnet areal på eiendommen. 6
5 Fellesbestemmelser for alle byggeområder 1. Utomhusplan i målestokk 1:200 skal være del av rammesøknad. Utomhusplanen skal vise eksisterende og ny situasjon i to ulike bilag med koteangivelse, som viser: - bebyggelse, uteoppholdsareal, atkomst og parkering - terreng og vegetasjon - brønn og avløpsanlegg. 2. Alle tiltak innenfor planområdet, også de som ikke er søknadspliktige, krever forhåndsgodkjenning av gjeldende myndighet etter forurensningsloven, aktuelle myndigheter etter helselovgivningen og vannverkseier/ansvarlig etat for kommunens drikkevannsforsyning. 3. Etablering av nytt eller oppgradering av tidligere godkjent mindre avløpsanlegg tillates ikke nærmere vassdrag enn 50 m, som vist med byggegrenser på plankartet. Ved oppgradering av avløpsanlegg skal eksisterende renseanlegg og utslipp flyttes utenfor 50 metergrensen. Unntak kan tillates dersom det etter bygningsmyndighetenes vurdering ikke er annet egnet areal på eiendommen. 4. Ny bebyggelse tillates etablert utenfor 50 metergrensen bare dersom også utslipp er utenfor 50 metergrensen. 5. Eksisterende bebyggelse som ligger utenfor 50 metergrensen tillates utvidet bare dersom også utslipp er utenfor 50 metergrensen. 6. Dersom eiendommen ikke har innlagt vann, skal det kun tillates vann- og avløpsfrie toalettsystem, godkjent av gjeldende myndighet etter helselovgivningen, eller privet som brukes i henhold til kommunens privetordning. 7. Dersom eiendommen ikke har innlagt vann, vil rammetillatelse ikke bli gitt før det er dokumentert at : - godkjent vann- og avløpsfritt toalettsystem er installert, eller, ved nybygg, vil bli installert, eller - det finnes privet som brukes i henhold til kommunens privetordning. 8. Det tillates innlagt vann under forutsetning av at man har et fullverdig renseanlegg hvor svartvann går i tett tank og gråvann renses i henhold til gjeldende regler og forskrifter. 9. Det er ikke tillatt med innlagt vann i garasje/ uthus. 10. Tett tank til svartvann skal etableres innenfor hovedbygningens grunnmur på en slik måte at tanken er tilgjengelig for kontroll og at volumet ikke kan renne ut av rommet ved eventuell lekkasje. For fritidsbebyggelsen kan tank for svartvann legges utenfor bygningens grunnmur. 6 Spesialområde nedbørsfelt/bolig 1. Bebyggelsen grad av utnytting m.m. 1.1 Det tillates kun en boenhet på hver eiendom. Sekundærleilighet tillates ikke. 1.2 For eiendommene angitt på listen nedenfor tillates det så mange boenheter som listen angir innenfor grad av utnytting. Sekundærleilighet regnes som en boenhet. 7
Adresse Gnr/bnr Boenheter Kringlebekkvn. 2 88/85 3 Setervollvn. 7 88/34 3 Setervollvn 9 88/171 2 Haugakollvn. 3 88/41 2 Haugakollvn. 4 88/101 3 Gunnars vei 6 88/57 2 Gunnars vei 8 88/400 2 Grytebekkvn. 11 88/152 2 A 1.3 Tillatt bruksareal skal inkludere bebyggelse under terreng. For eiendommer med en boenhet skal tillatt bruksareal ikke overstige BRA = 325 m2 (inkl. garasje/uthus/parkering/rom for tank til svartvann), hvorav 15 m2 kun kan utnyttes til rom for tank til svartvann. For eiendommer med to boenheter i henhold til listen ovenfor skal tillatt bruksareal ikke overstige BRA = 420 m2 (inkl. garasje/uthus/parkering/rom for tank til svartvann), hvorav 30 m2 kun kan utnyttes til rom for tank til svartvann. For eiendommer med tre boenheter i henhold til listen ovenfor skal tillatt bruksareal ikke overstige BRA = 515 m2 (inkl. garasje/uthus/parkering/rom for tank til svartvann), hvorav 45 m2 kun kan utnyttes til rom for tank til svartvann. 1.4 For hovedbygning bolighus er tillatt mønehøyde maksimum 7,5 m og tillatt gesimshøyde maksimum 5,0 m. 1.5 For garasje/uthus er tillatt mønehøyde maksimum 4,0 m og tillatt gesimshøyde maksimum 2,5 m. 2. Biloppstillingsplasser medregnes i tillatt bruksareal med 18 m 2 pr plass. For eiendommer med en boenhet skal det avsettes to parkeringsplasser. For eiendommer med to og tre boenheter skal det avsettes henholdsvis tre og fire biloppstillingsplasser. Parkeringsareal tillates overbygget. 7 Spesialområde nedbørsfelt/offentlige bygninger/allmennyttig formål (barnehage, velhus)/bolig Eksisterende grad av utnytting opprettholdes. Uthus skal være tilpasset hovedbygning. I bebyggelsen kan innpasses 1 boenhet med maksimum bruksareal BRA = 80 m 2. Det skal avsettes plass til minst 2 parkeringsplasser. 8 Spesialområde nedbørsfelt/fritidsbebyggelse 1. Tillatt bruksareal pr eiendom skal ikke overstige BRA 90 m 2, hvorav 15 m2 kun kan benyttes til tank for svartvann. Tillatt bruksareal skal inkludere bebyggelse under terreng. Tillatt bruksareal for hovedbygning skal ikke overstige BRA = 75 m 2, hvorav 15 m 2 kun kan benyttes til tank for svartvann. Tillatt bruksareal for frittliggende uthus skal ikke overstige BRA = 15 m 2. 2. Plass til vann- og avløpsfritt toalettsystem (evt. eget rom/eget uthus) med bruksareal maksimum BRA 5 m 2 kan godkjennes utenom øvrig grad av utnytting. 3. For hovedbygning er tillatt maksimal mønehøyde 5,5 m og tillatt maksimal gesimshøyde 3,0 m. 4. For uthus er tillatt maksimal mønehøyde 3,5 m og tillatt maksimal gesimshøyde 2,5 m. 5. Garasje tillates ikke. 8
6. Det stilles ikke krav til biloppstillingsplass. 9 Spesialområde nedbørsfelt/ friluftsområde 1. Skjøtsel i samsvar med formålet tillates. 2. Større tiltak, bl.a hogging av større trær (med stammeomkrets større enn 60 cm målt 60 cm over terreng), skal kun gjennomføres i samråd med kommunens fagetat for friluftsliv. 3. I område A skal området ryddes, bl.a. bebyggelsen fjernes, men grunnmuren skal stå igjen for å vise historien. Området skal ha et preg som viser at det er åpent for allmennheten. 10 Spesialområde bevaring/bolig Eksisterende bygninger tillates ikke revet eller fjernet. Bygningenes eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering og materialbruk skal opprettholdes. Bygningene kan tilbakeføres til mer opprinnelig utseende under forutsetning av at tidligere situasjon kan dokumenteres. Alle søknadspliktige, utvendige tiltak, herunder utvidelse, skal forelegges Byantikvaren til uttalelse før godkjennelse. 11 Spesialområde bevaring/fritidsbolig Eksisterende bygninger tillates ikke revet eller fjernet. Bygningenes eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering og materialbruk skal opprettholdes. Bygningene kan tilbakeføres til mer opprinnelig utseende under forutsetning av at tidligere situasjon kan dokumenteres. Alle søknadspliktige, utvendige tiltak skal forelegges Byantikvaren til uttalelse før godkjennelse. 12 Avkjørsel til offentlig vei Eiendommene gnr 88, bnr 2, 3, 12, 21, 44, 45, 52, 55, 101, 121, 409, 423, 439 og senere utskilte eiendommer fra disse, har rett til atkomst til offentlig vei. 13 Fellesområder 1. Alle felles avkjørsler er felles for alle eiendommene innenfor planområdet, samt gnr 88, bnr 2 og gnr 88, bnr 3, og senere utskilte eiendommer fra disse. 2. Felles lek/idrett (FLI) - Fellesområdene felles lek/idrett (FLI) skal være felles for alle eiendommene innenfor planområdet og senere utskilte eiendommer fra disse. - Områdene kan opparbeides i hht formålet og det kan oppføres mindre bygg og anlegg som er nødvendig for områdets tiltenkte bruk etter godkjenning av kommunen. Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA 10 m2. Tillatt mønehøyde maksimum 3,0 m. 3. Felles turvei - Felles turvei skal være felles for alle eiendommene innenfor planområdet, samt gnr 88, bnr 2 og gnr 88, bnr 3, og senere utskilte eiendommer fra disse. 14 Områder i tidsrekkefølge 1. Felt A gnr. 88, bnr.162 - reguleres til spesialområde nedbørsfelt/bolig, fram til eventuell gjennomføring av makeskifte med tomt felt B. Etter gjennomført makeskifte reguleres felt A til spesialområde nedbørsfelt/friluftsområde. 2. Felt B reguleres til spesialområde nedbørsfelt/friluftsområde fram til eventuell gjennomføring av makeskifte med gnr. 88, bnr. 162. Etter gjennomført makeskifte reguleres felt B til spesialområde nedbørsfelt/bolig. 9
3. Nedre del av Kallandveien reguleres til spesialområde privat vei fram til eventuell gjennomføring av makeskifte mellom felt A - gnr. 88, bnr. 162 - og tomt felt B. Etter gjennomført makeskifte reguleres området til spesialområde nedbørsfelt/friluftsområde. Hermann Kopp på vegne av H og Svenn Kristiansen på vegne av F fremmet følgende endringsforslag: 4.6 opprettholder byrådets innstilling: Eksisterende bebyggelse som ligger helt eller delvis innenfor 50 metersgrensen tillates ikke utvidet som alternativ til nytt forslag om at det kan utvides. Tone Tellevik Dahl på vegne av A, Hermann Kopp på vegne av H, Svenn Kristiansen på vegne av F, Heidi Rømming på vegne av SV og Ola Elvestuen på vegne av V fremmet følgende tilleggsforslag: Nytt vedtakspunkt 2: Planen sendes over til Miljøverndepartementet for stadfestelse i henhold til markaloven 6. Votering: A, H, F, SV og Vs alternative forslag til byrådets innstilling pkt 1 med reguleringsbestemmelser, med unntak av 4.6, 5. pkt, ble enstemmig tiltrådt. A, SV og Vs alternative forslag til reguleringsbestemmelsenes 4.6, 5. pkt, ble tiltrådt mot 6 stemmer (H og F, som stemte for eget forslag). H og Fs alternative forslag til reguleringsbestemmelsenes 4.6, 5. pkt, fikk 6 stemmer (H og F). A, H, F, SV og Vs tilleggsforslag til byrådets innstilling, nytt pkt. 2, ble enstemmig tiltrådt. Etter dette er byutviklingskomiteens innstilling: 1. Oslo bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1 nr 1, jf. 27-1 nr. 1, reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Solemskogen som reguleres til: Spesialområder nedbørsfelt/ - bolig (SpNB) - bevaring (bolig, SpNB) - fritidsbebyggelse (SpNFb) - bevaring (fritidsbebyggelse, SpNFb) - offentlige bygninger, allmennyttig formål (velhus, barnehage)/bolig (SpNOAB), Spesialområder - privat vei, - kommunalteknisk virksomhet (miljøstasjon), Offentlige trafikkområder (vei, parkering), Fareområder (transformatorstasjon), Fellesområder - felles avkjørsel 10
- felles idrett/lek (FLI) - felles turvei, alt som vist på kart merket BIS 200401101, alternativ 3, datert 15.03.2004, revidert 03.02.2006. 2. Planen sendes over til Miljøverndepartementet for stadfestelse i henhold til markaloven 6. REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLEMSKOGEN (ALT. B) 1 Avgrensing Bestemmelsene gjelder for området som er vist med reguleringsgrense på plankart merket BIS 200401101 alternativ 3, og datert Plan- og bygningsetaten 15.03.2004, revidert 03.02.2006. 2 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med reguleringsplanen er å sikre Maridalsvannets nedbørsfelt som del av kommunens drikkevannsystem. 3 Formål Området reguleres til : Spesialområde nedbørsfelt/ - Bolig (SpNB) - Fritidsbebyggelse (SpNFb) - Offentlige bygninger, allmennyttig formål (velhus, barnehage), bolig (SpNOAB) - Friluftsområde - Privat vei - Kommunalteknisk virksomhet (miljøstasjon) Spesialområde bevaring/nedbørsfelt - Bolig - Fritidsbolig Offentlige trafikkområder - Veier parkering Fareområder (transformatorstasjon) Fellesområder - Felles avkjørsel - Felles lek/idrett (FLI) - Felles turvei 4 Fellesbestemmelser Tomteinndelingen slik den er vist på kart er bindende og skal legges til grunn for alle tiltak. 7. Bebyggelse og bebyggelsens uteoppholdsareal skal utformes slik at terrenginngrep blir minimale, og slik at mest mulig av eksisterende vegetasjon bevares. 8. Åpne strekninger av bekker skal opprettholdes. Lukkede bekker skal, så langt mulig, åpnes. 9. Lokale overskudds- og fyllmasser kan brukes og lagres på godkjent plass. Masser hentet utenfra nedbørsfeltet må godkjennes av kommunal myndighet. 10. Installasjon og lagring av olje og dieselprodukter (oljefyringsanlegg o.l.) skal skje i overensstemmelse med Forskrift om begrensning av forurensing, kapittel 1: Tiltak for å 11
motvirke fare for forurensning fra nedgravde oljetanker av 01.06.2004 eller senere bestemmelser som erstatter disse, og bestemmelsene til kommunens vann- og avløpsmyndighet. 11. Innenfor 50 m fra vassdrag som vist på plankartet - gjelder: - Det er ikke tillatt å etablere ny bebyggelse. - Det ikke tillatt å opparbeide oppstillingsplass for bil. - Eksisterende vegetasjon skal bevares. - Det er ikke tillatt å opparbeide hage, inkl. etablere plen. - Eksisterende bebyggelse kan tillates utvidet. - Andre terrenginngrep er ikke tillatt 12. Ved brann/riving må bebyggelse gjenoppbygges utenfor 50 metergrensen fra vassdrag som vist på plankartet, og tidligere opparbeidet areal tilplantes. Unntak kan gjøres dersom det etter bygningsmyndighetens vurdering ikke er annet egnet areal på eiendommen. 5 Fellesbestemmelser for alle byggeområder 11. Utomhusplan i målestokk 1:200 skal være del av rammesøknad. Utomhusplanen skal vise eksisterende og ny situasjon i to ulike bilag med koteangivelse, som viser: - bebyggelse, uteoppholdsareal, atkomst og parkering - terreng og vegetasjon - brønn og avløpsanlegg. 12. Alle tiltak innenfor planområdet, også de som ikke er søknadspliktige, krever forhåndsgodkjenning av gjeldende myndighet etter forurensningsloven, aktuelle myndigheter etter helselovgivningen og vannverkseier/ansvarlig etat for kommunens drikkevannsforsyning. 13. Etablering av nytt eller oppgradering av tidligere godkjent mindre avløpsanlegg tillates ikke nærmere vassdrag enn 50 m, som vist med byggegrenser på plankartet. Ved oppgradering av avløpsanlegg skal eksisterende renseanlegg og utslipp flyttes utenfor 50 metergrensen. Unntak kan tillates dersom det etter bygningsmyndighetenes vurdering ikke er annet egnet areal på eiendommen. 14. Ny bebyggelse tillates etablert utenfor 50 metergrensen bare dersom også utslipp er utenfor 50 metergrensen. 15. Eksisterende bebyggelse som ligger utenfor 50 metergrensen tillates utvidet bare dersom også utslipp er utenfor 50 metergrensen. 16. Dersom eiendommen ikke har innlagt vann, skal det kun tillates vann- og avløpsfrie toalettsystem, godkjent av gjeldende myndighet etter helselovgivningen, eller privet som brukes i henhold til kommunens privetordning. 17. Dersom eiendommen ikke har innlagt vann, vil rammetillatelse ikke bli gitt før det er dokumentert at : - godkjent vann- og avløpsfritt toalettsystem er installert, eller, ved nybygg, vil bli installert, eller - det finnes privet som brukes i henhold til kommunens privetordning. 18. Det tillates innlagt vann under forutsetning av at man har et fullverdig renseanlegg hvor svartvann går i tett tank og gråvann renses i henhold til gjeldende regler og forskrifter. 19. Det er ikke tillatt med innlagt vann i garasje/ uthus. 20. Tett tank til svartvann skal etableres innenfor hovedbygningens grunnmur på en slik måte at tanken er tilgjengelig for kontroll og at volumet ikke kan renne ut av rommet ved 12
eventuell lekkasje. For fritidsbebyggelsen kan tank for svartvann legges utenfor bygningens grunnmur. 6 Spesialområde nedbørsfelt/bolig 3. Bebyggelsen grad av utnytting m.m. 1.6 Det tillates kun en boenhet på hver eiendom. Sekundærleilighet tillates ikke. 1.7 For eiendommene angitt på listen nedenfor tillates det så mange boenheter som listen angir innenfor grad av utnytting. Sekundærleilighet regnes som en boenhet. Adresse Gnr/bnr Boenheter Kringlebekkvn. 2 88/85 3 Setervollvn. 7 88/34 3 Setervollvn 9 88/171 2 Haugakollvn. 3 88/41 2 Haugakollvn. 4 88/101 3 Gunnars vei 6 88/57 2 Gunnars vei 8 88/400 2 Grytebekkvn. 11 88/152 2 A 1.8 Tillatt bruksareal skal inkludere bebyggelse under terreng. For eiendommer med en boenhet skal tillatt bruksareal ikke overstige BRA = 325 m2 (inkl. garasje/uthus/parkering/rom for tank til svartvann), hvorav 15 m2 kun kan utnyttes til rom for tank til svartvann. For eiendommer med to boenheter i henhold til listen ovenfor skal tillatt bruksareal ikke overstige BRA = 420 m2 (inkl. garasje/uthus/parkering/rom for tank til svartvann), hvorav 30 m2 kun kan utnyttes til rom for tank til svartvann. For eiendommer med tre boenheter i henhold til listen ovenfor skal tillatt bruksareal ikke overstige BRA = 515 m2 (inkl. garasje/uthus/parkering/rom for tank til svartvann), hvorav 45 m2 kun kan utnyttes til rom for tank til svartvann. 1.9 For hovedbygning bolighus er tillatt mønehøyde maksimum 7,5 m og tillatt gesimshøyde maksimum 5,0 m. 1.10 For garasje/uthus er tillatt mønehøyde maksimum 4,0 m og tillatt gesimshøyde maksimum 2,5 m. 4. Biloppstillingsplasser medregnes i tillatt bruksareal med 18 m 2 pr plass. For eiendommer med en boenhet skal det avsettes to parkeringsplasser. For eiendommer med to og tre boenheter skal det avsettes henholdsvis tre og fire biloppstillingsplasser. Parkeringsareal tillates overbygget. 7 Spesialområde nedbørsfelt/offentlige bygninger/allmennyttig formål (barnehage, velhus)/bolig Eksisterende grad av utnytting opprettholdes. Uthus skal være tilpasset hovedbygning. I bebyggelsen kan innpasses 1 boenhet med maksimum bruksareal BRA = 80 m 2. Det skal avsettes plass til minst 2 parkeringsplasser. 8 Spesialområde nedbørsfelt/fritidsbebyggelse 13
7. Tillatt bruksareal pr eiendom skal ikke overstige BRA 90 m 2, hvorav 15 m2 kun kan benyttes til tank for svartvann. Tillatt bruksareal skal inkludere bebyggelse under terreng. Tillatt bruksareal for hovedbygning skal ikke overstige BRA = 75 m 2, hvorav 15 m 2 kun kan benyttes til tank for svartvann. Tillatt bruksareal for frittliggende uthus skal ikke overstige BRA = 15 m 2. 8. Plass til vann- og avløpsfritt toalettsystem (evt. eget rom/eget uthus) med bruksareal maksimum BRA 5 m 2 kan godkjennes utenom øvrig grad av utnytting. 9. For hovedbygning er tillatt maksimal mønehøyde 5,5 m og tillatt maksimal gesimshøyde 3,0 m. 10. For uthus er tillatt maksimal mønehøyde 3,5 m og tillatt maksimal gesimshøyde 2,5 m. 11. Garasje tillates ikke. 12. Det stilles ikke krav til biloppstillingsplass. 9 Spesialområde nedbørsfelt/ friluftsområde 4. Skjøtsel i samsvar med formålet tillates. 5. Større tiltak, bl.a hogging av større trær (med stammeomkrets større enn 60 cm målt 60 cm over terreng), skal kun gjennomføres i samråd med kommunens fagetat for friluftsliv. 6. I område A skal området ryddes, bl.a. bebyggelsen fjernes, men grunnmuren skal stå igjen for å vise historien. Området skal ha et preg som viser at det er åpent for allmennheten. 10 Spesialområde bevaring/bolig Eksisterende bygninger tillates ikke revet eller fjernet. Bygningenes eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering og materialbruk skal opprettholdes. Bygningene kan tilbakeføres til mer opprinnelig utseende under forutsetning av at tidligere situasjon kan dokumenteres. Alle søknadspliktige, utvendige tiltak, herunder utvidelse, skal forelegges Byantikvaren til uttalelse før godkjennelse. 11 Spesialområde bevaring/fritidsbolig Eksisterende bygninger tillates ikke revet eller fjernet. Bygningenes eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering og materialbruk skal opprettholdes. Bygningene kan tilbakeføres til mer opprinnelig utseende under forutsetning av at tidligere situasjon kan dokumenteres. Alle søknadspliktige, utvendige tiltak skal forelegges Byantikvaren til uttalelse før godkjennelse. 12 Avkjørsel til offentlig vei Eiendommene gnr 88, bnr 2, 3, 12, 21, 44, 45, 52, 55, 101, 121, 409, 423, 439 og senere utskilte eiendommer fra disse, har rett til atkomst til offentlig vei. 13 Fellesområder 3. Alle felles avkjørsler er felles for alle eiendommene innenfor planområdet, samt gnr 88, bnr 2 og gnr 88, bnr 3, og senere utskilte eiendommer fra disse. 4. Felles lek/idrett (FLI) - Fellesområdene felles lek/idrett (FLI) skal være felles for alle eiendommene innenfor planområdet og senere utskilte eiendommer fra disse. - Områdene kan opparbeides i hht formålet og det kan oppføres mindre bygg og anlegg som er nødvendig for områdets tiltenkte bruk etter godkjenning av kommunen. Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA 10 m2. Tillatt mønehøyde maksimum 3,0 m. 4. Felles turvei 14
- Felles turvei skal være felles for alle eiendommene innenfor planområdet, samt gnr 88, bnr 2 og gnr 88, bnr 3, og senere utskilte eiendommer fra disse. 14 Områder i tidsrekkefølge 4. Felt A gnr. 88, bnr.162 - reguleres til spesialområde nedbørsfelt/bolig, fram til eventuell gjennomføring av makeskifte med tomt felt B. Etter gjennomført makeskifte reguleres felt A til spesialområde nedbørsfelt/friluftsområde. 5. Felt B reguleres til spesialområde nedbørsfelt/friluftsområde fram til eventuell gjennomføring av makeskifte med gnr. 88, bnr. 162. Etter gjennomført makeskifte reguleres felt B til spesialområde nedbørsfelt/bolig. 6. Nedre del av Kallandveien reguleres til spesialområde privat vei fram til eventuell gjennomføring av makeskifte mellom felt A - gnr. 88, bnr. 162 - og tomt felt B. Etter gjennomført makeskifte reguleres området til spesialområde nedbørsfelt/friluftsområde. Oslo bystyres sekretariat, den 19. mai 2011 Pål Anders Dramstad Godkjent og ekspedert elektronisk 15