Terminalbygget. Prosjektledelse i samarbeid med Norwegian Property ASA

Terminalbygget Norwegian Property (NPRO) har lagt ned betydelige ressurser i oppgraderingen av Aker Brygge. Etter en omfattende rehabilitering og ombygging står nå også selve inngangsportalen Terminalbygget frem i ny drakt. Trond Joelson tj@bygg.no Aker Brygge er bygget på restene etter skipsverftet og består av varierende type bygningsmasse fra ulike tidsepoker. De eldste byggene er fra tidlig 1800-tallet, mens Terminalbygget sto ferdig i 1986. Det var det første byggetrinnet etter nedleggelsen av verftsvirksomheten i 1982. Terminalbygget er det første bygget man møter på vei inn fra Rådhusplassen. Det var et utdatert bygg. Ikke bare arkitektonisk, men også teknisk. Det var ikke tilpasset dagens standard, og brukte enormt med energi, forteller prosjektsjef i NPRO, Geir Thoresen. Det nye Terminalbygget har Energiklasse B, og ligger godt an til å oppnå miljøsertifiseringen BREEAM- NOR Very Good. Hele ombyggingen av Aker Brygge er et resultat av en masterplan for området som NPRO fikk bestilt i 2011. Den ble utarbeidet i fellesskap av Ghilardi + Hellsten Arkitekter og Space Group. En ny handlegate Organiseringen på Aker Brygge var kaotisk der innganger til butikker og til kontorer ikke var separert. Grepene i ombyggingen skal rydde opp i den fragmenterte situasjonen som organiseringen av byggene skaper. Et viktig grep er en ny struktur med en diagonalgate som går tvers gjennom Terminalbygget, Verkstedhallene, Kaibygg 1 og ender opp på Bryggetorget. Men dette forutsatte en fullstendig ombygging også av Terminalbygget med nye effektive kontoretasjer innvendig og en ny utvendig fasade, forklarer Silje Kolltveit i Ghilardi + Hellsten Arkitekter, som også har vært arkitekter ved ombyggingen av Terminalbygget. Ny organisering Den nye strukturen innebærer en atskillelse av butikk- og kontorinngangene. Den konkave fasadeutformingen ut mot Rådhusplassen er bygget om, Prosjektledelse i samarbeid med Norwegian Property ASA www.vedal.no PROSJEKT AS 138 BYGGEINDUSTRIEN NR 2-2015

Fra byens sentrum og fra Rådhusplassen er den nye utformingen på terminalbygget med en total forandret fasadeløsning det første vi møter. en ny fasade er på plass og det tidligere lange og smale atriet som gikk over alle etasjene er borte. Nå er et nytt, bredere og mer inviterende atrium med en kompleks og nesten ubeskrivelig geometrisk form på plass. AF Byggfornyelse har hatt en totalentreprise på 361 millioner kroner eks. avgifter for ombyggingen av det totalt 21.000 kvm store prosjektet. Med vesentlige endringer og leietakertilpasninger underveis vil totalrammen havne på cirka 450 millioner kroner. AF Byggfornyelse skrev kontrakt med NPRO i november 2012, den formelle prosjekteringen med rådgiverne startet ved årsskiftet, og rivearbeidene ble satt i gang i juli 2013. Mange utfordringer I tillegg til at vi er lokalisert på Aker Brygge, med trafikk og mange mennesker i en krevende og trang logistikk, visste vi at rivejobben ville være en utfordring. Fasaden er bygget i glass og rustfritt syrebehandlet stål. Det er første gang dette prøves ut i Norge. Fasaden er totalt cirka 8.000 kvm og modulbasert der hver modul blir naturlig luftet. Glasset er behandlet med lavemitterende belegg for å redusere fare for kondens ved væromslag, begynner AF Byggfornyelses prosjektleder, Tommy Simenstad. Glass er noe av det mest faglig komplekse når det gjelder fasader, på Vi har vært byggherrerepresentant iht. byggherreforskriften for Stranden 1 www.faveoprosjektledelse.no grunn av en del fysiske lover som spiller inn, for eksempel knyttet til varme fra sola og dugg. Kompleksiteten mht. prosjektering og utførelse av fasaden har vært omfattende og krevende. Og det er nedlagt et meget godt arbeid i alle ledd fra egne rådgivere til ingeniører hos leverandør og produksjonen og montasjen på byggeplassen. I forkant av dette var det et omfattende og krevende rivearbeid som skulle utføres. Alt dette skulle gjennomføres i løpet av 18 måneder det blir mange påfølgende måneder med en høy gjennomsnittsproduksjon, fortsetter Simenstad. Jo, det var utfordringer på alle kanter. Alt av teknikk og rundt en tredel av bygget måtte rives og fraktes ut av området. Det korte tidsaspektet tilsa at man måtte begynne å bygge de tekniske anleggene samtidig som rive- TERMINALBYGGET Sted: Aker Brygge, Oslo Prosjekttype: Totalrehab og ombygging av kontor- og næringslokaler Bruttoareal: 21.000 kvm Byggherre: Norwegian Property Development Byggherrerepresentant: FAVEO Totalentreprenør: AF Byggfornyelse Kontraktssum eks mva: 361 millioner kroner Prosjektledelse: Vedal Prosjekt Arkitekt: Ghilardi + Hellsten Arkitekter Ansv. prosj. ark. innvendig 1. etasje: Kile Stokholm arkitekter Interiørarkitekter: Mellbye Arkitektur Interiør, IARK, ZINC, Metropolis LARK: Link Arkitekt Landskap Rådgivere: RIB og RIBR: Høyer Finseth l RIA og RIV: Multiconsult l Heiskonsulent: HeisConsult l RIE: ÅF Infrastruktur / Rejlers Elprosjektering l RIV: Erichsen & Horgen l RIM: Rambøll Norge Underentreprenører og leverandører: Brannsikring: Byggimpuls l Parkett: Bo Andrén l Fasade, stål og prefab: UPB l Elektro: Elektroprosjekt l Heis: Kone l Himlinger: Moelven Modena l Lås og beslag: Sikkerhet & Design l Kjøkken og serveringsutstyr: Myhrvold Storkjøkken l Dører: Daloc l Rør: Imtech l Innredningsentreprise i tre restauranter: Selvaag Prosjekt l Elektro: AR Elektro Prosjekt l Vent- og SD-anlegg: Bjerke Ventilasasjon l Maler: Artea l Tømrer: Carpin BYGGEINDUSTRIEN NR 2-2015 139

Kontoretasjene oppleves som åpne og luftige, det skyldes ikke minst at de fleste arealene har dagslys fra minst to sider. Bildene er tatt rett før overlevering av DNOs arealer. jobben pågikk et annet sted i bygget. Ved at de konstruksjonsmessige arbeidene pågikk samtidig har det sånn sett ikke vært en normal byggeprosess, bekrefter Thoresen, som også nevner at det var visse grunnleggende mangler ved bygget fra 1986. Store mangler Vi oppdaget tidlig at det var store mangler med det gamle bygget. For eksempel var det manglende forankringsjern der vi måtte inn og utbedre de eksisterende konstruksjonene. Det førte til en rekke provisoriske avstivninger, blant annet med stropping av provisorisk stål. Etter en HMS hendelse i september 2013, heldigvis kun med én personskade, måtte vi legge fremdriften til side et øyeblikk. Vi var nødt til å fokusere på trygg drift slik at vi fikk kontroll på alle elementer i byggeprosessen, sier Thoresen. Utbedringer Da vi plukket ned skjelettet og fikk se strukturen, så vi at det ikke kunne være i henhold til forskriftene fra den gang og i hvert fall ikke i henhold til dagens forskrifter. Knutepunktløsninger, både med opplegg av betongdrag- Byggfornyelse Totalentreprenør for Terminalbygget, Stranden 1 www.afgruppen.no 140 BYGGEINDUSTRIEN NR 2-2015

Terminalbygget sett fra bryggeområdet, med den nye påbygde åttende etasjen til Kistefos så vidt synlig. Ansvarlig prosjekterende arkitekt innvendig 1. etasje www.kile-stokholm.no Rådgivende ingeniører byggeteknikk Terminalbygget LANDSKAP post@linklandskap.no www.linklandskap.no Løvenskioldsgate 26 0260 Oslo Tlf + 47 21 52 22 00 Engebrets vei 5, 0275 Oslo Oslo Revetal Fredrikstad Ålesund www.hoyerfinseth.no BYGGEINDUSTRIEN NR 2-2015 141

NPRO bygger om store deler av Aker brygge. Et viktig grep er ny organisering som bygningsmassen har skapt. En ny dobbelhøy diagonalgate skjærer også gjennom Terminalbygget og ender by Bryggetorget. ere og låsing av hulldekker, var ikke forskriftsmessige. Det ble et godt stykke arbeid med utbedringer, blant annet med midlertidige avstivninger for å utbedre avvikene. Vi var klar over behovet, men ikke omfanget. I tillegg måtte det etableres en omfattende mengde med horisontal avstivning i hver etasje, forteller Simenstad. Sammenliknet med et nybygg, ble de tekniske med kanalbroene etablert tidlig. Det var nødvendig for å kunne holde den stramme fremdriften og delmålene. Tidligere var det tekniske rommet delt, blant annet med et aggregat på taket. Nå er alt plassert nede i K1 og i K2. For å holde det tett og tørt ble det brukt ressurser på midlertidige membraner og tekking av hver etasje etter hvert som man jobbet seg oppover. RIB og riving Høyer Finseth har vært rådgivere både for brann- og byggeteknikk i prosjektet. Sistnevnte fag var spesielt krevende med tanke på endringsbehovet og de omfattende rivearbeidene som lå som en forutsetning før ny bruk. Rådgiverselskapet utarbeidet underveis en rapport om byggets beskaffenhet. Riveprosessen utviklet seg da vi så hvor omfattende prosjektet var. Vi var i utgangspunktet i besittelse av eksisterende tegninger og beregninger i vårt arkiv, dokumenter som A. L. Høyer i sin tid overtok. En direkte konsekvens av disse tegningene gjorde det vesentlig lettere for oss å detaljere nøyere når noe skulle rives eller det skulle foretas utsparinger. Uten tegningene hadde vi muligens måttet rive mer. Det ble allikevel en stor tegningsproduksjon og detaljerte beskrivelser i riveprosessen. Rivingen var rekkefølgebeskrevet og kompleks. Et BREEAM-krav var jo å beholde så Utførende interiørarkitekter for Norwegian Property i innsalgsfaser og utvikling av deres bygg på Aker Brygge 142 BYGGEINDUSTRIEN NR 2-2015

Borte er det avlange og klaustrofobiske atriet. Etter en krevende prosjektering og en svært omfattende ombygging, fremstår atriet nå romslig og inviterende. mye som mulig av de eksisterende dekkene, sier oppdragsleder Asbjørn Moli i Høyer Finseth. Unik form Atriet vrir seg oppover og endrer seg for hver etasje, og måtte nødvendigvis medføre store endringer i bygningskroppen. Det er bygget opp med stålsøyler, kraftige ståldragere i alle etasjer og med stålfagverk i noen etasjer som går over hele etasjen og bærer begge etasjene. Det er vekslet ut hele veien, fordi geometrien endrer seg. Hele atriet er detaljert i en 3D-modell og satt sammen på byggeplassen som et byggesett med bolteløsninger, forklarer Moli. Taket i den nye inntrukne åttende etasjen, har en komplisert geometrisk Elektroentreprisen er utført av Trondheimsveien 70, 2040 Kløfta Tlf. 63 94 75 20 SELVAAG PROSJEKT har hatt gleden av å være totalentreprenør ved innredningen av restaurantene Jarmanns Gastropub, ASIA og Spuntino. www.selvaag.no UTFØRENDE INTERIØRARKITEKT I SAMARBEID MED NORWEGIAN PROPERTY ASA PASJONERT - KUNNSKAPSRIK - RESULTATORIENTERT ARKITEKTUR & DESIGN AS WWW.METROPOLIS.NO POST@METROPOLIS.NO TEL.: + 47 40 00 63 33 BYGGEINDUSTRIEN NR 2-2015 143

form og fikk i prosjektet tilnavnet diamanten. Taket over atriet her bæres av to etasjehøyt fagverk med et Foiltec-tak. Det er verdt å nevne at vi det var svært lite feil i prosjektet. Vi er svært godt fornøyd med samarbeidet med AF Byggfornyelse, arkitekt og med UPB som har levert stål og prefab, og som også laget verkstedtegningene ut i fra våre BIM-modeller, sier Moli. Det er brukt over 700 tonn med bærende stålkonstruksjoner. Det er fjernet ca. 3.500 kvm med dekker og erstattet av ca. 4.200 kvm nye dekker. Fasadene NPRO valgte å kle Terminalbygget med en dobbelfasade bygget opp med moduler, der utgangspunktet er en bredde på 2,40. Modulene består av isolert felt kledd med en stålplate som er kjemisk behandlet, og et glassfelt med isolerglass på innsiden og med skjult solskjerming. De er spesialutviklet for dette prosjektet og er produsert og levert av UPB i Latvia i et samarbeid med Wicona. Stålplatene i modulene er rustfrie og syrefaste. Fasaden har en sik-sak geometri, og forandrer seg etter hvert som man beveger seg rundt bygget; skrått fra den ene siden ser det ut som et glassbygg, fra den andre siden Vi er stolte over å ha levert ventilasjon og SD-anlegg til Terminalbygget www.bjerkeventilasjon.no Fasadelementene er spesialutviklet for dette prosjektet og består av glass og felter med rustfritt syrebehandlet stål. Skandinavias fremste produsent av klassifiserte tre- og ståldører. En kontakt, enkelt for deg. www.daloc.no 51 77 00 40 Sikre dører Vi har bredde, spisskompetanse og ikke minst energi som skaper resultater. Vi kaller det Energized Engineering du får det hos Rejlers. rejlers.no TØMRERARBEIDER - ISOLERING - ELEMENTMONTASJE - HIMLINGER DIN TOTALLEVERANDØR PÅ MONTASJE. Kvalitet til riktig pris og avtalt tid CARPIN AS utfører arbeid både landbasert og offshore. Vi er drillet i prosjektarbeid, hvor vi tar på oss store og små oppdrag. Sammen med våre samarbeidspartnere jobber vi med et mål for øyet: Fornøyde kunder! www.carpin.no 144 BYGGEINDUSTRIEN NR 2-2015

Til venstre vises litt av etasjen til leietaker Kistefos. På grunn av den særegne formen fikk den i prosjektet tilnavnet Diamanten. Taket over atriet har en Foiltec-løsning. ser fasaden tett ut. Stålet er INOX-behandlet. Lyset bryter forskjellig i overflaten. Stålet skifter farge alt ettersom hvordan lyset treffer flaten. Den den vil kunne oppleves fra gyllen til svært mørk, forklarer Kolltveit. Fasadelementene ble også valgt fordi monteringen gikk vesentlig raskere enn med en mer tradisjonell løsning. Dessuten har man langt bedre kontroll i byggeprosessen innendørs i en fabrikk enn ute på plassen. Her er det mer eller mindre cirka 300 like elementer, som er ideelt både når det gjelder passende størrelser og gjentakende effekt, sier Thoresen. Oslos råeste Kontorene i Terminalbygget har vært beskrevet som noe av det ypperste av arealer i Oslo. Leietakerne tilhører også øvre sjikt når det gjelder krav til fasiliteter, tilpasninger og beliggenhet. Advokatkontoret Wiersholm er største leietaker, de leier halve tredje etasje og hele fjerde til sjette. DNO leier sjuende etasje, mens Kistefos leier hele den nye og inntrukne åttende etasje som har egen terrasse. Øvrige leietakere får også tilgang til en egen separat del av terrassen. Enorm investering Den store forandringsprosessen med de omfattende oppgraderingene som NPRO har iverksatt vil være fullført første halvdel av inneværende år. Investeringene til rehabiliteringen beløper seg til cirka 2 milliarder kroner. Skulle vi ikke ha gjort de store grepene på Terminalbygget nå, men bare ha foretatt de nødvendige utbedringene, ville vi ha måtte pusse opp hele tiden. Vi ville heller aldri kunnet oppnå de høye kvalitetene og den standarden kun via en oppussing. Dette er nå nye moderne og tidsriktige arealer. Slik det nå framstår, er det ingen ting som tilsier at dette er en rehabilitering, fastslår Thoresen. Malerarbeidene er utført av VI HAR LEVERT OG MONTERT BOA SLOTTSPLANK Showroom: Haugesund Oslo Bergen Stavanger boandren.no Tlf: 52 86 46 00 Norges første parkett app (ipad) Rekkverk er levert og montert av Besøksadresse: Strømsveien 266, 0668 Oslo Postadresse: Postboks 102, 1901 Fetsund Tlf. 22 30 58 08 www.artea.no Postboks 284, 3192 Horten Telefon 33 03 53 60 post@sias-as.no - www.sias-as.no 146 BYGGEINDUSTRIEN NR 2-2015