Referat oppstartsmøte Referatsdato: 12.01.2011 Detaljregulering for deler av Vigeveien / Hertug Skules vei Bydel Sentrum Plannummer 1283 Saksnummer 201010447 Møtedato 15.12.2010 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Knut Gundersen på vegne av sanitetsforening Konsulent Fra kommunen Referat sendes Ingeniørvesenet: Gro Solås Oppmålingsvesenet: Robert Hedland Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard Plan- og bygningsetaten: Sven Venske, Ålaug Rosseland By- og samfunnsenheten: John Johansen (Helse og sosial) Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, teknisk direktør v/ Harald Karlsen, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Eivind Eliassen FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉ Planområde Foreslått planområde omfatter de feltene av gjeldende reguleringsplan som er ubebygde samt grøntområde som ligger mellom disse (se under). Planide Sanitetsforeningen har behov for å oppføre flere seniorboliger i tilknytning til Kløvertun. Boligene skal eies av Sanitetsforening og leies ut. Leietaker skal ha mulighet til å benytte seg av servicefunksjoner som Side 1 av 10
ligger i gangavstand til Kløvertun. Seniorboliger leies ut av privat virksomhet, men i nært samarbeid med kommunen (helse og sosial). I gjeldende reguleringsplan er byggeområdene avsatt til boligformål. På plankartet er det vist vertikaldelt tomannsboliger med hver sin garasje. Det er tillat 1 ½ etasjer og høyde til raft skal ikke overstige 3,5 m, regnet fra ferdig planert terreng. I skrånende terreng kan underetasje tillates, høyde til raft skal her ikke overstige 6.0 m. Bygningene skal ha saltak. Feltene 12, 14, 16, 18, 20 a-d er ubebygd og ønskes nå omregulert. Reguleringsformal skal endres til privat institusjon. Det skal oppføres tre 4 mannsboliger og et bygg med 6 boenheter. Parkering dekkes ved eksisterende parkeringsplasser i Kløvertun. I tilegg skal det legges til rette for noen gjesteparkering på egen tomt. På feltene 12-18 legges parkering under bakken. Bygningene skal oppføres i 2 etasjer. Alt i alt foreslås det 18 boenheter med en størrelse på ca. 75 m2 BYA. Leilighetene skal være gjennomgående. I prinsippskisse under er det i tilegg til boligene skissert garasjeanlegg på bakke og en liten formålsutvidelse på bekostning av grøntarealet. Dette er ikke lenger aktuell. Omfanget for parkering kan reduseres når man bruker reguleringsformål institusjon. Mindre parkeringsplass åpner samtidig for at bygningene kan plasseres mer sentralt i bygningsområde, noe som igjen gjør det unødvendig med en utvidelse av byggeområde. Atkomst til de ulike boligfeltene opprettholdes som i gjeldene plan. Det forutsettes knytting til offentlig VA- anlegg i området. Det kan bli aktuelt å fradele de nye bygningene slik at man få selvstendige enheter. Dette vil bli avklart før 1.gangsbehandling. Prinsippskisse Side 2 av 10
Snitt SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING PÅ PLANIDE I MØTE Planområde Plan og bygningsetaten I tilgrensende reguleringsplan på østsida er det regulert inn en vei. Den er bare delvis opparbeidet som vist på plankart. Veien skal benyttes som atkomst til feltene 12, 14, 16 og 18. Det er ikke angitt i gjeldende plan om veien er privat eller offentlig. I tilegg legger endringsforslag opp til økt antall boenheter (10 istedenfor 4), noe som kan føre til økt trafikk. Det anses følgelig som hensiktsmessig å inkludere veien i planområde for å sikre atkomst til feltene 12-18 og utrede konsekvenser for naboer. Om veien skal være privat eller offentlig må avklares i planprosessen. I gjeldene reguleringsplan er byggeområde avsatt til boligformål, men brukes i virkeligheten som seniorboliger. Bruken skiller seg følgelig ikke fra bruken som omreguleringen gå ut på. I tilegg er det bare lite av den eksisterende bebyggelsen i tråd med gjeldene reguleringsplanen. Det anses derfor som hensiktsmessig å utvide planområde nordover med tanke på å bringe reguleringsplanen i samsvar med virkeligheten, dvs. å justere reguleringsbestemmelser og eventuelt også endre reguleringsformål fra bolig til tjenesteyting. Forslagstillers kommentar: Enig i utvidelse av planområde, men omregulering av eiendommene Hertug Skules vei 5, 7 og 9 fra bolig til privat institusjons anses ikke som ønskelig (jfr. e-post fra 11.01.2011). Formål Plan- og bygningsetaten Det ble drøftet hva som er riktig formål i forhold til bruk av leiligheter: Bolig eller tjenesteyting (institusjon). I utgangspunktet er det ikke nødvendig å avsette arealet til institusjon for at de som bo i leilighetene kan benytte seg av servicefunksjoner i Kløvertun. I foreliggende tilfelle er det tenkt at leilighetene skal leies ut til bruker som klarer i utgangspunktet å bo alene, men ønsker å ha servicefunksjoner i umiddelbar nærhet. Også kommunen ønsker å øke tilbudet av den type leiligheten og å sikre at leilighetene brukes til nevnte formålet. Derfor ble det Side 3 av 10
konkludert med at det er mest hensiktsmessig å regulere byggeområde til institusjon. Knyttet til valg av formål er også krav vedr. parkering og utearealer. Bruk av arealbruksformål institusjon åpner for å måtte avsette mindre areal til parkering og uteareal på tomta. Dermed er det mulig å ha en høyere utnyttelse på tomten, dvs. mer boenheter. Kommunen er interessert i å øke antall seniorboliger, og dermed er det også i dens interesse at arealreserver utnyttes mest effektive. Parkering og utearealer skal først og fremst legges til rette på felles arealer knyttet til Kløvertun. Formål tjenesteyting (institusjon) er i strid med kommunedelplan for Lund der område er avsatt til boligområde. Med bakgrunn i vurderingen ovenfor anses dette avviket ikke som vesentlig. Det er fortsatt tanke å oppføre boliger, men disse er knyttet til en institusjon med servicefunksjoner. Endring av arealbruken vil ha lite konsekvenser for boligtilbudet i dette område og kommunen for øvrig. Byutviklingsenheten (Helse og sosial) Er veldig positiv til planarbeidet. Ny bebyggelse Universell utforming Parkering Plan- og bygningsetaten Volum på bygg som vist på prinsippskisse er greit. Plassering av bebyggelse må optimeres. Inngrep i kollen må unngås for å unngå skjemmende inngrep i terreng og forverring av lysforhold. I felt 20 c,d er også nabohensyn av betydning. Bygg i felt 16, 18 bør orienteres i vest-øst retning slik at den er mer i samsvar med terrengkoter. Byggeområder må justeres slik at formålsgrensen mot friområde følger bedre terrenget. Høyder: Endringsforslag legger opp til en litt høyere bebyggelse. Høyder som det er vist i prinsippskisse anses som greit i forhold til områdets karakter og omkringliggende bebyggelse, men bør ikke økes yterligere. Høyder må i bestemmelser angis med koter. Plan- og bygningsetaten Ønsket bruk tilsier at leilighetene og uteareal bør utformes universelt. Dette må i alle fall gjelder for bygg med 6 boenheter. Her kan det være aktuelt med heis fra parkeringskjeller. For 4 mannsboligene er det viktig å finne en estetisk og funksjonelt god løsning. Plan- og bygningsetaten Det finnes ingen kommunale normer eller bestemmelser i kommuneplanen som krever parkering for privat tjenesteyting. Likevel må det i det minste dekkes parkeringsbehov for gjester Følgelig bør det dokumenteres at det finnes nok oppstillingsplasser, enten knyttet til de enkelte bygningene eller på felles parkeringsplasser til Kløvertun. Kommentar fra forslagstiller: Eksisterende parkeringsplass til Kløvertun har nok kapasitet. I tilegg skal det legges til rette for noen få plasser i tilknytning til nye bygningene. Side 4 av 10
Eiendomsgrenser Uteareal for opphold og lek Grøntstruktur Vann- og avløp Trafikk Vei Oppmålingsvesen Om de nye bygningene skal fradeles eller ikke må avklares senest før 1. gangsbehandling. Parkvesen Det finnes så langt ingen kommunale normer eller bestemmelser i kommuneplanen som krever uteareal for tjenesteyting (institusjon). Likevel må det dokumenteres at det finnes nok egnet uteareal, for eksempel felles arealer på Kløvertun eller areal knyttet til ny bebyggelse. I gjeldende reguleringsplan er det inntegnet stier, som ikke er opparbeidet ennå. Det må revurderes hvor stiene skal går med tanke på hva som er mest hensiktsmessig i forhold til ny bebyggelse og Kløvertun og å kunne opparbeide disse på en mest mulig universell måte. Det vil bli stilt rekkefølgekrav om opparbeidelse. I gjeldende reguleringsplan er det inntegnet en sandlekeplass som er ikke opparbeidet ennå. Sandlek anses som viktig tilbud for besøkende. Det vil stilles rekkefølgekrav for opparbeidelse. Parkvesen Det er viktig å opprettholde det grønne preget langs veien til museet. Inngrep i forbindelse med ny bebyggelse og oppstillingsplasser skal være minst mulig. Oppstillingsplasser bør skjermes mot vei. Ingeniørvesen Offentlig ledningsnett går gjennom området, ved plassering av nye bygg må dette tas hensyn til. Hensynssone må reguleres. For boligene som planlegges mot Fylkesmuset er det relativt langt til offentlig nett. Påkoplingspunkt avklares i forbindelse med byggesøknad. Ingeniørvesen Det må gjennomføres en trafikktelling i Vigeveien (avsnittet mellom Vigeveien 18 og Kløvertun). Ingeniørvesen Om atkomst til feltene 12,14,16 og 18 skal være privat eller offentlig avklares i videre planprosessen. SAMARBEIDSGRUPPAS KONKLUSJON Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeidet. Anmerkninger nevnt ovenfor skal legges til grunn for videre planarbeid. FØRINGER FOR PLANARBEID Oppstartsvarsel Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Naboliste fås i servicebutikken. Oppstart av planer skal legges ut på kommunens hjemmeside. Kan bruke epost: post.teknisk@kristiansand.kommune.no Side 5 av 10
Kommunaltekniske anlegg Særskilte utredninger Konsekvensutredning Kart Veinavn Plangebyr Fremdriftsavtale Kvalitet på planmateriale Krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Trafikkvurdering Nei. Nyeste grunnkart for området må brukes. Eksisterende kvalitet på kartgrunnlaget er tilfredsstillende. Eksisterende veinavn dekker planområdet. Pr. 01.01.2011 er behandlingsgebyr for detaljregulering kr 100.000 (for planer uten KU og planprogram) / kr. 200.000 (for planer med KU og planprogram) og arealgebyr kr 10,00 pr m² bruksareal. Gebyr sendes forslagsstiller når planen legges ut til offentlig ettersyn. Plan- og bygningsetaten ønsker å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Komplett planmateriale skal være i henhold til plan- og bygningsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester - bolig og eiendom arealplaner - reguleringsplan. OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Høringsforslag ny kommuneplan (til orientering) Kommunedelplan for Lund Reguleringsstatus Formål Bebygde områder Formål: Bebyggelse og anlegg Bestemmelser: se forslag Arealbruksformål: Boligområde Bestemmelser 4.4 Krav om reguleringsplan. Reguleringsplan for Gnr. 42, bnr. 1, 50-403. Øvre Kongsgård, vedtatt 05.05.1993 Arealbruksformål: Boligområde, Park / turvei / lekeareal Bestemmelser Frittliggende bygninger i inntil 1 1/2 etasje, og høyde til raft skal ikke overstige 3.5 m, regnet fra ferdig planert terreng. I skrå- Side 6 av 10
nende terreng kan underetasje tillates, høyde til raft skal her ikke overstige 6.0 m. Takvinkel for 1-etasjes bygninger skal være 21-25 grader, og for 1 1/2 etasjes bygninger 35-40 grader. Tillatt bebygd areal BYA (inklusive garasje), må ikke overstige 35 % av tomtens areal. Der skal på egen eiendom anlegges garasje samt 1 biloppstillings plass pr. bolig. Garasje oppføres som anvist på planen eller som tilbygg til bolighuset. Garasje / uthus skal byggemeldes sammen med hovedhuset. Den planlagte bebyggelse skal tilpasses bebyggelsen i strøket forøvrig med hensyn til takform, materialbruk og farge. Som tekkingsmateriale nyttes rød krumtegl. Eksisterende terreng og verdifull vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Reguleringsplan for Kongsgård I, vedtatt 10.11.1960 Arealbruksformål: Vei Planforslaget vil gjelde foran deler av ovennevnte reguleringsplaner. Kommunale vedtekter Rikspolitiske retningslinjer Annet planarbeid Parkering, utearealer Om barn og planlegging T-2/08 Revisjon av kommuneplanens arealdel BEKREFTELSER Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 7 av 10
Forslagstillers planforslag, datert 01.11.2010 Foreslått ny bebyggelse (rød) Flybildet av område Side 8 av 10
Reguleringsstatus Reguleringsstatus Dagens situasjon i forhold til regulering Side 9 av 10
Kart over området med foreslått planavgrensing Side 10 av 10