Plan- og bygningsloven: ANSVARLIG SØKER OG EIENDOMSGRENSER - PBL 21-4 Frode Aleksander Borge Førstelektor
I. AVKLARING AV EIENDOMSGRENSER - Salg av eiendom - Deling av eiendom - Bygging på eiendom Hvorfor er det nødvendig å avklare eiendomsgrenser? Det offentliges behov vs. det privates behov. Hvem skal ha ansvar for at avklaring finner sted?
Avhendingsloven 2-1: «Krev fullføring av salet at det blir halde oppmålingsforretning og sett fram krav om matrikkelføring, skal seljaren syte for dette så snart avtala er bindande». Matrikkelloven 33: «Oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med partane sine påstandar og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing. Den som utfører oppmålingsforretninga, skal ta vare på alle partar sine interesser og utføre forretninga i samsvar med god landmålarskikk».
Plan- og bygningsloven 21-4, 6. ledd: Kommunen kan sette som vilkår for å gi tillatelse at gebyr etter 33-1 er innbetalt. Videre kan kommunen sette som vilkår at: a) det blir holdt oppmålingsforretning når det er behov for å klarlegge grensene for den eller de matrikkelenhetene som tiltaket gjelder for
II. ADGANGEN TIL Å STILLE VILKÅR - PBL er en rettighetslov, jf. PBL 21-4. - Ansvarlig søker har ansvaret for at søknaden inneholder de opplysninger som er nødvendige for at kommunen skal kunne innvilge byggetillatelse. - Kommunen kan be om flere opplysninger eller avslå søknaden dersom opplysningene er mangelfulle. Kommunen kan stille saklige og proporsjonale vilkår til et lovbundet vedtak
III. AKTØRENE I EN BYGGESAK ANSVARLIG PROSJEKTERENDE TILTAKS- HAVER - den tiltaket utføres på vegne av ANSVARLIG KONTROLLERENDE - den som skal kontrollere prosjektering og utførelse ANSVARLIG SØKER - den som har søknadsansvaret, samordningsansvaret og påse-ansvaret KOMMUNEN Plan- og bygningsmyndighet - den som er ansvarlig for at prosjekteringen er i samsvar med regelverket ANSVARLIG UTFØRENDE - den som er ansvarlig for at utførelsen er i samsvar med produksjonsunderlaget og som også skal påse samsvar mellom utførelse og tillatelser og krav
IV. HVA ER ANSVARLIG SØKERS ANSVARSOMRÅDE? PBL 23-4: Ansvarlig søker er tiltakshavers representant overfor kommunen, og har ansvar for at søknaden inneholder nødvendige opplysninger for at kommunen skal kunne ta stilling til om tiltaket er i samsvar med bestemmelser og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov. Ansvarlig søker skal samordne de ansvarlige prosjekterende, utførende og kontrollerende, og påse at alle oppgaver er belagt med ansvar. Ansvarlig søker har ansvar for at tiltaket avsluttes ved innsending av nødvendige opplysninger for kommunens utstedelse av ferdigattest.
V. HVILKE AVSTANDSANGIVELSER SKAL EN BYGGESØKNAD INNEHOLDE? - SAK10 5-4 regulerer hvilke forhold som er relevante - SAK10 5-4 inneholder ikke krav om oppmålte eiendomsgrenser
OVERSIKT OVER SAK10 5-4, 3. LEDD a. «tiltakshaver» - Navn og kontaktinformasjon - Oppdragsbekreftelse? b. «eiendom og eksisterende bebyggelse som berøres av tiltaket» - Identifisering av eiendom - Knr., bnr., evt. fnr., snr. - Hvis boliger: bolignummer c. «beskrivelse av tiltakets art» - Hva går tiltaket ut på og hva skal det brukes til? d. «tiltakets størrelse og grad av utnytting» e. «forhold til plangrunnlaget og planog bygningsloven 1-8» f. «ivaretakelse av krav til universell utforming og arkitektonisk utforming, herunder visuelle kvaliteter» - Bruksareal eller bebygd areal (beregnes etter TEK10 kap.6) - Antall etasjer - Grad av utnytting (TEK10 kap.5) - KA eller RP - Plantype, formål, utnyttelsesgrad - Plangrunnlaget eller egne bestemmelser - Finnes det bestemmelser? - Hvordan er disse ivaretatt?
OVERSIKT OVER SAK10 5-4, 3. LEDD g. «tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- og miljøforhold, og behov for eventuelle sikringstiltak» h. «konsekvensanalyse som framgår av byggteknisk forskrift 9-4» i. «minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vegmidte, vann- og avløpsledninger» j. «atkomst, vannforsyning, avløp og fjernvarmetilknytning» k. «eventuelt behov og grunnlag for dispensasjon» - Forholdet til Pbl 28-1 - Kartlegging av grunnforhold - Miljøforhold: Luft, støy, radon - Dokumentere evt. sikringstiltak - Forholdet til naturmangfoldloven - Minsteavstand må oppgis hvis det er relevant - Forholdet til Pbl kap. 27 - Evt. krav om offentlig infrastruktur - Vise til de aktuelle bestemmelsene - Begrunne - Pbl 19-1 og 31-2, 4.ledd
OVERSIKT OVER SAK10 5-4, 3. LEDD l. «om det er avholdt forhåndskonferanse» - Om konferansen, se SAK10 6-1 m. «tegninger og målsatt situasjonsplan» - Vise utformingen på tegninger - Vise plasseringen på situasjonsplan - Standard Norge n. «redegjørelse for nabovarsling og nabomerknader, samt kvittering for nabovarsel» - Dokumentasjon av varslingsplikten - E-postvarsling kan være OK - Kopi av merknader skal vedlegges - Beskrive håndteringen o. «forholdet til andre myndigheter» - Vedlegge evt. tillatelse/uttalelse - Bygninger med arbeidsplasser: Arbeidstilsynet må samtykke - Søknad om IG: Vedlegg godkjennelse p. «gjennomføringsplan» - GP skal sendes inn ved alle søknader q. «søknader om lokal godkjenning for ansvarsrett med relevant dokumentasjon» - Før IG skal alle ansvarsområder være godkjent - Nødvendig informasjon om foretaket
VI. NÅR ER DET BEHOV FOR Å STILLE VILKÅR OM OPPMÅLINGSFORRETNING? - Uklare grenser som kan ha betydning for søknaden om tillatelse eller gjennomføring av tiltaket. - Både yttergrenser og mellomgrenser. - Kan kommunen stille vilkår om oppmåling dersom grensene allerede er målt opp ifm. delingssøknad? - Oppmålingen av grensene i delingssaken er omstridt mellom partene. - Partene har blitt enige om en annen grense.
- PBL 21-4, 6. ledd fastsetter at kommunen kun kan stille som vilkår at grensene blir avklart gjennom en «oppmålingsforretning». Men dette forutsetter at partene kommer til enighet om hvor grensen går. - Hva hvis partene er uenige om grensene? Ot.prp. nr.70 (2004-2005) side 200: «Er ei grense omstridd, og såleis ikkje kan stadfestast gjennom den semja partane imellom som ei oppmålingsforretning inneber, må kommunen vurdere søknaden ut frå andre føresegner i plan- og bygningslova».
VII. AVSLUTTENDE SPØRSMÅL: 1) ER DET ANSVARLIG SØKER SOM ER ANSVARLIG FOR EIENDOMSGRENSENE? 2) ER DET EN GOD SAMMENHENG ETTER GJELDENDE RETT MELLOM LANDMÅLERENS OPPGAVER OG ANSVARLIG SØKERS OPPGAVER MHT AVKLARING AV EIENDOMSGRENSER?
3) ER DET ALLTID NØDVENDIG Å MÅLE OPP GRENSER?
4) ER DET KOMMUNENS ELLER GRUNNEIERS BEHOV SOM SKAL AVGJØRE OM EIENDOMSGRENSER SKAL MÅLES OPP? - Er det naturlig å pålegge grunneiere og tiltakshavere å betale i alle tilfeller - og hva er det man egentlig betaler for? - Dokumentavgift (ved kjøp) - Oppmålingsforretning (opprettelse/deling) - Byggesaksgebyr (byggetiltak) evt. med krav om oppmålingsforretning