Plan 2379P. Detaljregulering for felt B1i plan 1781, Dr. Martha Persens gate, Hinna Bydel. Datert Rambøll 24.05.2011, sist revidert 08.02.2012 Vedtatt av kommunalstyret for byutvikling 15.03.2012 i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Virkning av privat detaljplan Bygge- og anleggstiltak for byggeområdene må være satt i gang senest fem år etter vedtak av planen jfr 12-4. 1 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området er regulert til bolig i godkjent reguleringsplan 1781. 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Plankrav Det skal utarbeides utomhusplan i målestokk 1:200 for alle fellesareal og ubebygde deler av tomta, som skal legges ved når rammetillatelse søkes. Planen skal vise terrengbearbeiding med koter, materialbruk, beplantning, lekeutstyr og andre faste elementer, og være basert på prinsippene om universell utforming. Det skal markeres hva som er eksisterende og hva som er ny vegetasjon, og for å sjekke at eksisterende trær faktisk kan beholdes, skal både eksisterende og nye koter vises. Planen skal utarbeides av fagkyndige, og godkjennes av parksjefen før første igangsettingstillatelse gis. 2.2 Krav til søknad om rammetillatelse Søknad om rammetillatelse skal inneholde fasadetegninger/lengde og tverrsnitt som viser plassering i terreng og omriss av eventuell nabobebyggelse med høydeangivelser. Opparbeiding av lekeplassene skal sikres i form av bankgaranti eller inngåelse av tinglyst avtale før rammetillatelse gis. Sammen med søknaden skal det følge dokumentasjon for støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak (støyskjerm og fasadetiltak). Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå iht. byggeforskrifter og uteoppholdsarealer med støynivå under 55 Lden (jf. T-1442). For å oppnå tilstrekkelig demping av trafikkstøy tillates innglassing av balkonger. Slik innglassing skal inngå i søknaden, uavhengig av når de tenkes oppsatt. 2.3 Rekkefølgekrav Støyskjerming langs Diagonalen skal være anlagt innenfor markert sone på plankart før innflytting til boligene. Høyden på støyskjerm er markert i plankartet, og viser 2,5 meter for den sørlige delen og 3,0 meter for den nordlige delen. Overgangen mellom disse høydene går like nord for eksisterende undergang. Dersom plan for utviding av Diagonalen ikke er godkjent innen området skal bygges ut, skal midlertidig støyskjerming settes opp innenfor samme sone for å gi Side 1 av 6
gang- og sykkelforbindelser, friområde, boliger og lekearealer tilfredsstillende støyforhold. Vegholders godkjenning av plassering, høyde og utforming av midlertidige skjermer skal innhentes av ansvarlig søker før igangsettingstillatelse gis. Sandlekeplass Lf skal være ferdig opparbeidet før innflytting/midlertidig brukstillatelse gis for felt B1-2. Offentlig kvartalslekeplass LEK skal være ferdig opparbeidet før innflytting/midlertidig brukstillatelse gis for felt B1-1. Felles uteoppholdsarealer og gangarealer skal opparbeides samtidig med bebyggelsen og ferdigstilles senest påfølgende vekstsesong. 2.4 Rammer for bebyggelse 2.4.1 Byggegrenser og formålsgrenser Bebyggelsen skal plasseres slik det framgår av plankart, angitt med regulert omriss av planlagt bebyggelse, innenfor angitte byggegrenser. Mønehøyde og gesimshøyde skal måles fra topp gulv i hovedplan, slik det framgår av plankart med kote C+. Høyden kan justeres med inntil +/- 0,5 meter ved søknad om rammetillatelse. Eventuell høydejustering skal ta hensyn til universell adkomst og tilstøtende terreng og bebyggelse. For angitte byggeområder kan bygningenes fasade overskride regulert omriss av planlagt bebyggelse med inntil 0,3 m. Flyttingen skal vurderes samlet for hele feltet ved søknad om rammetillatelse. Utsiktsforhold fra naboeiendom skal ikke forringes. 2.4.2 Utforming Det skal være samme takform og takvinkel for boliger og garasjer/carporter i samme rekke. I byggeområder skal alle murer over 50 cm søkes sammen med bolig. Levegger skal ha lik utforming for boliger i samme rekke. Mål på levegger skal oppgis i søknad om rammetillatelse. Levegger skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene. 2.4.4 Estetikk Det skal stilles høye estetiske krav til utforming av både bygninger og utendørsanlegg. Bygninger skal tilfredsstille allmenne krav både i forhold til seg selv og i forhold til de bygde omgivelser. For alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på å få en god landskapstilpasning. Farger på hus innenfor samme husrekke skal være i samme fargeskala. 2.4.3 Energi Boligbebyggelsen skal oppføres med energikarakter B. 2.4.5 Parkering Parkering skal være i henhold til Stavanger kommune sin parkeringsnorm. Det skal være 1 biloppstillingsplass pr bolig. Gjesteparkering dekkes av 20 opparbeidede parkeringsplasser i sambruk med Hinna videregående skole. Side 2 av 6
Det skal være overbygd sykkelparkering for minimum 3 sykler pr bolig. For rekkehus skal parkering skje på egen tomt. Leiligheter skal ha egen parkering i parkeringskjeller under leilighetsbygg. 2.4.7 Lek og opphold Det skal etableres sandlekeplass Lf på minimum 200 m 2 og kvartalslekeplass innenfor planområdet etter planer godkjent av Stavanger kommune. Lekearealer skal opparbeides og tilrettelegges for opphold og aktiviteter tilpasset brukere med ulike funksjonsnivå, jf. T-5/99 Tilgjengelighet for alle. 2.4.8 Universell utforming Innenfor planområdet skal gangarealer, lekearealer og grøntdrag være universelt utformet. Det skal ikke benyttes planter og trær som kan framkalle allergiske reaksjoner. Minimum 85 % av boligene skal ha livsløpsstandard eller forberedes for universell utforming. 2.4.9 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 og Stavanger kommune sine retningslinjer for støy, skal legges til grunn for gjennomføring av detaljreguleringen. Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for evt. fasadetiltak som er nødvendig for å tilfredsstille støyforskriftenes krav. Det tillates innglassing av private balkonger i den grad dette er nødvendig for å sikre forskriftenes krav. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for eventuelle fasadetiltak som er nødvendig for å tilfredsstille forskriftenes krav. 2.4.10 Miljø/forurensning Det skal benyttes mest mulig giftfrie materialer i bygninger, tekniske installasjoner og utomhusanlegg. Tekniske anlegg skal tilpasses omliggende bebyggelse. Det skal ved søknad om tiltak gjøres rede for om det er fare for radon i grunnen og hvilke tiltak som iverksettes for å hindre radon i å trenge inn i bygningene. Om det er forurensninger i grunnen skal det beskrives hvordan disse skal behandles og om det er nødvendig å skifte ut masser ved lekeplasser og grøntarealer. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Delfelt B1-1, rekkehus Bebyggelse: Området skal bebygges med 8 rekkehus, delt i to grupper. 4 stk i 3 etasjer med bredde 4,2 meter senter-senter vegg og 4 stk i 2 etasjer med bredde 6,5 meter senter-senter vegg. Boligene skal plasseres som vist på plankartet. Side 3 av 6
Alle boligene skal være maks 10,2 meter dype. Universell utforming: minimum 4 av boligene skal utføres som livsløpsbolig eller forberedt for universell utforming. Utnyttelse: Samlet maks BRA for delfeltet er 1040 m 2. Tak: Taket skal være flatt eller pulttak med fall mot sydvest og skal tekkes med svart papp. Høyde: For rekkehus med 3 etasjer tillates en gesimshøyde på 9,2 meter målt fra topp gulv i hovedplan. Gesims mot nordøst kan heves til 9,5 meter ved pulttak. For rekkehus med 2 etasjer tillates en gesimshøyde på 6,4 meter målt fra topp gulv i hovedplan. Gesims mot nordøst kan heves til 6,7 meter ved pulttak. Topp gulv i hovedplan er angitt på plankartet. Parkering: Hver bolig skal ha 1 parkeringsplass i carport. Tak skal utføres med fall mot nordøst. Hver bolig skal ha egen sykkelparkering under tak med plass til 3 sykler. Bod: Hagebod på vestsiden skal ha pulttak med fall mot nordøst, maks høyde 2,2 meter målt fra kotehøyde oppgitt på plankart, med fall mot nordøst. Bod plasseres som vist på plankart. Sportsbod mellom bolig og vei Vf skal plasseres som vist på plankart. Boder skal oppføres samtidig som bolig. 3.2 Delfelt B 1-2, boligblokk Bebyggelse: Lavblokk i fire etasjer med 24 boliger. Universell utforming: minimum 19 av boligene skal utføres som livsløpsbolig eller forberedt for universell utforming. Utnyttelse: Maks BRA for delfeltet er 2000 m². Parkering og boder under bygg/terreng skal ikke inngå i beregningsgrunnlaget for BRA. Leilighetsstørrelser: Leilighetene skal ha minimum 45 m 2 boligareal. Minimum 40 % av boligene skal ha over 70 m 2 boligareal. Takform: Taket skal være flatt eller pulttak med fall mot nordvest. Høyde: Maksimalt tillatte gesimshøyde er 13,5 meter målt fra topp gulv i hovedplan. Trappetårn og andre tekniske installasjoner kan overskride tillatt byggehøyde. Parkering: For delfelt B1-2 er all parkering lagt i parkeringskjeller under bygget. Bod: Boder og sykkelparkering plasseres under terreng sammen med parkeringskjeller. Arealet tillates bygget ut under felles grøntareal mot sør. Arealet skal opparbeides med hellelegging og beplantning, og dimensjoneres for å tåle en jordoverdekning på minimum 100 cm. Overgang mellom terreng og dekke skal opparbeides med terreng, natursteinmur og rampe med stigning maks 1:20. Side 4 av 6
Balkonger: Balkonger tillates å overskride omriss av planlagt bebyggelse med opp til 2,4 meter, innenfor byggegrensene. Trapp og heis: Trapp og heis tillates å overskride omriss av planlagt bebyggelse med 2 meter. 3.3 Lekeplass Område for felles sandlekeplass, Lf, er felles for alle boligene i område B1-1 og B1-2. Lekeplassen skal opparbeides i henhold til Stavanger kommune sin lekeplassnorm. 3.4 Utearealer Felles uteoppholdsareal U er felles for alle boligene i område B1-1 og B1-2. Området skal opparbeides parkmessig iht. plan godkjent av Stavanger kommune. Det skal tas hensyn til eksisterende trær. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Tekniske tegninger og eventuelle avvikssøknader for private og offentlige trafikkarealer, skal til gjennomsyn i Stavanger kommune. 4.1 Felles kjørevei Vf er felles vei for alle boligene i B1-1 og B1-2. Arealet skal opparbeides som kjørbart gangareal med fast dekke og brutt belegg som begrenser bilbruk. Det skal etableres fartsdempende tiltak hvor dette er hensiktsmessig for trafikksikkerheten i feltet. Tiltakene skal vises i en veiplan som utarbeides i etterkant av reguleringen. 4.2 Offentlig gangvei G er offentlig gangvei. Ved renovasjonsanlegg FS skal gangvei opparbeides med nedsenket kantstein. 4.3 Annet fellesareal avfallsorteringsanlegg Et felt ved Hanna Winsnes gate skal anlegges med nedgravde containere, og skal være felles for B1-1 og B1-2. 5 GRØNNSTRUKTUR Kvartalslekeplass skal opparbeides etter planer godkjent av Stavanger kommune. Det skal opparbeides en gruset tursti med bredde 3 meter gjennom grønnstrukturen sørvest i planområdet. Tf er felles turvei for boligene i B1-1 og B1-2. Side 5 av 6
6 HENSYNSSONER 6.1 Frisikt I område vist som frisiktsone skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Enkeltstående høystammede trær kan tillates. 6.2 Område for anlegg og oppsetting av midlertidig støyskjerm Eventuell midlertidig støyskjerm skal plasseres innenfor området vist som infrastruktursone h400. Side 6 av 6