Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Fana, gnr. 40 bnr. 531 mfl. Hjortevegen Nasjonal arealplan-id 1201_65700000 Saksnummer 201738156 Siste revisjonsdato bestemmelser 24.05.2019 Vedtatt av bystyret Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak. avdelingsleder PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) 1 Planens hensikt Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av boliger med tilhørende uteområder. Planen inneholder også gang- og sykkelveg langs deler av Hjortevegen. 2 Fellesbestemmelser for hele planområdet Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) 2.1 Estetisk utforming 2.1.1 Ny bebyggelse skal ha høy arkitektonisk kvalitet basert på dagens bygningsteknologi og samtidsarkitektur. Elementer fra strøket skal brukes for å gi lokal karakter og samtidig skal det være et urbant formspråk, f.eks. i materialvalg, proporsjoner og utforming. Boligene skal utformes i tre. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn en arkitektonisk redegjørelse som redegjør for bygningers plassering og utforming. 2.1.2 Ubebygde arealer skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. Side 1 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000
2.2 Terrengbehandling 2.2.1 Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Unødvendig utsprenging eller oppfylling skal unngås. 2.2.2 Vegskjæringer og fyllinger skal plantes til eller behandles på annen tiltalende måte tilpasset omgivelsene. 2.2.3 Murer skal gis en tiltalende utforming. Murer skal utføres i naturstein, gabioner eller lignende, eller ved gjenbruk av materialer fra planområdet. Materialet fra gamle murer i planområdet skal gjenbrukes i størst mulig grad. For murer mot naboer skal det legges særlig vekt på god utforming og kvalitet. 2.2.4 Dersom det er nødvendig med murer høyere enn 2 meter skal disse terrasseres. Eventuelt, som kompenserende tiltak, kan mur beplantes med klatreplanter, eller øverste del av mur skrås slik at den fremstår lavere. 2.2.5 Mindre justeringer av støttemurer kan tillates i byggesak eller byggeplan for veg. 2.3 Overvannshåndtering 2.3.1 Overvannshåndtering skal løses i henhold til den til enhver tid gjeldende VA-norm for Bergen kommune. 2.3.2 Overvannsmengder etter utbygging skal dokumenteres i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak/igangsettingstillatelse. 2.4 Samfunnssikkerhet ( 12-7 nr. 1, 2, 4) 2.4.1 Oppdatert geologisk vurdering av byggetomt datert 15.12.2017 eller tilsvarende oppdatert vurdering skal følge søknad om igangsettingstillatelse. Vurderingen skal foretas av foretak med geologisk kompetanse. Eventuelle krav til sikring skal gjennomføres. 2.5 Krav om undersøkelser før/ved gjennomføring av planen ( 12-7 nr. 12) 2.5.1 Ved byggesøknad skal barnehage- og skoledekning i bydelen dokumenteres. 2.5.2 Før graving i veggrunn skal det foretas kabelpåvisning med varsel til BKK. 2.6 Juridiske linjer ( 12-7 nr. 2) 2.6.1 Formålsgrense og byggegrense for feltet BBB kan justeres inntil 1 m. Justeringen skal behandles gjennom søknad om tillatelse til tiltak dersom hovedtrekkene i planen ikke endres, og endringene ikke har nevneverdig betydning for andre parter eller interesser. Justeringen tillates ikke dersom justeringen fører til at ny byggegrense/ formålsgrense flyttes nærmere nabogrense enn 4 meter. 2.6.2 Det tillates små justeringer på inntil 1 m for formålsgrenser, avkjørselspiler og frisiktsoner langs Hjortevegen (o_skv, f_sv1 og f_sgt1) i teknisk plan for veg. Ev. justeringer krever godkjenning av rette vegmyndighet. 2.7 Bygg som skal rives 2.7.1 Bygg som er forutsatt revet er vist i plankartet som bebyggelse som forutsettes fjernet (1215). Side 2 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000
3 Utfyllende planer og dokumentasjon 3.1 Illustrasjonsplan ( 12-7 nr. 12) 3.1.1 Illustrasjonsplan datert 13.05.2019 er retningsgivende for disponering av området. 3.2 Detaljplaner og dokumentasjon ved søknad om tiltak ( 12-7 nr. 12) 3.2.1 Ved søknad om tiltak etter pbl. 20-1 skal det gjøres rede for aktuelle forhold som viser at reguleringsplanens intensjon, plankart og bestemmelser blir oppfylt. 3.2.2 Det skal foreligge en teknisk plan for utforming av offentlige vegarealer, godkjent av riktig vegmyndighet. 3.3 Utomhusplan og terrengsnitt ( 12-7 nr. 12) 3.3.1 Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det vedlegges terrengsnitt med oppriss av eventuelle murer og en utomhusplan i målestokk 1:200/1:500. Utomhusplanen skal blant annet vise: - Omriss av alle planlagte bygg. - Høyde på eksisterende og planlagt terreng. - Materialbruk på uteomhusarealene med utforming og opparbeiding av terreng, og hvordan høydeforskjeller tas opp ved terrengtilpasning. - Skjæringer, fyllinger, murer og gjerder. - Utforming og kvalitet på takterrasse. Utomhusplanen skal vise at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet samt oppfyller krav til universell utforming. 3.4 VA-rammeplan ( 12-7 nr. 12) 3.4.1 VA-rammeplan for området, datert 14.06.2018 skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling innenfor planområdet. 3.5 Renovasjonsteknisk avfallsplan ( 12-7 nr. 12) 3.5.1 Renovasjonsteknisk avfallsplan skal være godkjent av BIR og følge søknad om tiltak. 3.5.2 Avfallshåndtering/miljøstasjon skal plasseres i felt f_bre. 3.6 Sikringsplan ( 12-7 nr. 12) 3.6.1 Sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge en plan for sikring av området i bygge- og anleggsperioden. Planen skal redegjøre for: - Sikring av bygge- og anleggsområdet. - Gjennomføring av støykartlegging og støymålinger samt implementering av støytiltak og bruk av metoder og maskinerier som støyer minst mulig. Side 3 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000
- Implementering av støvforebyggende tiltak. - Tiltak for å ivareta myke trafikanters sikkerhet. - Ivaretakelse av trafikksikkerheten i forbindelse med bruk av og ferdsel med anleggsmaskiner og tunge kjøretøy. - Varsling og informasjon til naboer i god tid om spesielt støyende og/eller risikofylte aktiviteter. - Midlertidig omlegging av VA-anlegg. 3.7 Massehåndtering ( 12-7 nr. 12) 3.7.1 Sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge en plan for massehåndtering og deponering av masser. 3.7.2 Avfall og overskuddsmasser skal transporteres bort til godkjent fyllplass. 3.7.3 Jord fra hagen skal håndteres i tråd med plan for håndtering av fremmede arter. 4 Bestemmelser til arealformål 4.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) 4.1.1 Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg 4.1.1.1 Byggegrenser 4.1.1.1.a Bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrensen som er vist på plankartet. Der byggegrensen ikke er synlig på plankartet ligger den digitalt i formålsgrensen. 4.1.1.1.b Det tillates oppføring av forstøtningsmurer, støyskjermer, skjæringer og planering o.l. for utjevning og bearbeiding av terreng utenfor byggegrense i bebyggelse- og anleggsformålene, forutsatt at det ikke er i konflikt med frisikt. 4.1.1.2 Byggehøyder 4.1.1.2.a Byggeområdet kan maksimalt tillates bebygd med den byggehøyden (k+) som er angitt på plankartet. Gjerde rundt takterrasse og mindre takoppstikk som piper, kanalsjakter/lufting og evt. oppbygg for ventilasjonsløsning kan tillates ut over angitt byggehøyde. Disse kan maksimalt overstige byggehøyden med 1,5 m. Illustrasjonsplanen er retningsgivende for plassering av gjerde rundt takterrasse. Det tillates solcellepaneler på takflaten. Panelene tillates vinklet og opp til 0,5 meter over takflaten. 4.1.1.3 Grad av utnytting 4.1.1.3.a Planområdet kan maksimalt tillates bebygd med den grad av utnytting (m 2 BRA) som er angitt på plankartet. Areal- og kvalitetskrav til uteoppholdsareal går foran maksimalt tillatte grad av utnytting. Side 4 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000
4.1.1.4 Uteoppholdsareal 4.1.1.4.a Det skal etableres minimum 40 m 2 uteoppholdsareal per boenhet. Minimum 30m² per boenhet skal etableres som felles uteoppholdsareal, hvor minimum 20 m 2 skal ligge på terreng eller på opparbeidet dekke. Det skal være minimum 7 m 2 privat uteoppholdsareal per boenhet. Privat uteoppholdsareal kan etableres på balkong, terrasse eller i hage. 4.1.1.4.b Det skal etableres en småbarnslekeplass på minimum 100 m 2 som er utstyrt med sittegrupper, sandkasse og flere typer lekeinstallasjoner samt beplantning som fremmer lek. Lekeplassen skal være universelt utformet. 4.1.1.5 Parkering for bil og sykkel 4.1.1.5.a Parkeringsplasser for bil skal etableres i parkeringskjeller i BBB. Tilkomst til parkeringskjeller er vist på plankartet som inntegnet avkjørsel f_sv2 via gatetun f_sgt1 og f_sv1. 4.1.1.5.b Det skal etableres maksimum 0,4 parkeringsplasser for bil per 100 m 2 BRA bolig. Av dette skal minimum 1 plass avsettes til gjesteparkering. Minimum 1 av parkeringsplassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Denne plassen skal ha kortest mulig gangavstand og gunstig trasé til hovedatkomst. Alle parkeringsplasser skal tilrettelegges for etablering av ladepunkt for el-bil. 4.1.1.5.c Det skal etableres minimum 3,5 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig. Sykkelparkeringen skal løses som felles innvendige sykkelparkeringsplasser. Det skal etableres et felles sykkelverksted i tilknytning til sykkelparkeringsplassene. 4.1.2 Boligbebyggelse B 4.1.2.1 Formålet B1-B2 reguleres til boligbebyggelse i tråd med eksisterende situasjon. 4.1.3 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse BBB 4.1.3.1 Innenfor formålet BBB skal det etableres leiligheter. 4.1.3.2 Det tillates oppført maksimalt 15 boenheter. 4.1.3.3 Minste tillatte m 2 BRA per boenhet er 40 m 2 eksklusiv bodareal. Minst 50% av boenhetene skal være over 90 m 2 BRA eksklusiv bodareal. 4.1.3.4 Takterrasse som skal regnes med i krav til uteoppholdsareal skal utformes for bruk av ulike brukergrupper, møbleres og gis en attraktiv utforming. Det skal legges vekt på grønne innslag. Deler av takhagen skal ha plantekasser eller jorddybde som er tilstrekkelig for å plante busker, blomster eller annen vegetasjon. 4.1.3.5 Takterrasse skal være utformet slik at den gir tilstrekkelig sikkerhet og trygghet. 4.1.4 Renovasjonsanlegg f_bre 4.1.4.1 Innenfor formålet f_bre skal det etableres miljøstasjon for avfallshåndtering for felt BBB. Feltet er felles for BBB. Side 5 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000
4.1.4.2 Renovasjon etableres med flyttbare spann/dunker. Disse plasseres i kjeller mellom tømmedagene. 4.1.5 Uteoppholdsareal f_but1-3 4.1.5.1 Formålet f_but1-3 er felles uteoppholdsareal for boligene i BBB. 4.1.5.2 Uteoppholdsarealene skal gis en parkmessig opparbeiding. På arealene skal det etableres sittegrupper og beplantning samt gjøres nødvendig terrengbehandling, slik at områdene fremstår som tiltalende oppholdssteder. Det skal tilrettelegges for lek, blant annet med beplantning som fremmer lek og læring (eksempelvis klatretrær, pilhytte og bærbusker). 4.1.5.3 Ved opparbeiding av uteområdene tillates ikke bruk av arter i kategorien høyrisiko og svært høy risiko på listen over fremmede arter. 4.1.5.4 Det skal etableres en trinnfri gangatkomst til BBB gjennom f_but2. Illustrasjonsplanen er retningsgivende for utformingen. 4.1.5.5 Felt f_but1-3 er felles for BBB. 4.1.6 Annet uteoppholdsareal f_bau 4.1.6.1 Formålet f_bau er annet uteoppholdsareal tilknyttet felt BBB. 4.1.6.2 Arealet skal gis en grønn og tiltalende utforming. 4.1.6.3 Feltet er felles for felt BBB. 4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) 4.2.1 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.2.1.1 Juridiske linjer 4.2.1.1.a Mindre tilpasninger innbyrdes mellom de ulike samferdselsformålene er tillatt. Slike justeringer skal være godkjent av rette vegmyndighet. 4.2.2 Veg f_sv1 4.2.2.1 Formålet f_sv1 er eksisterende felles veg fra o_skv inn til felt BBB og eksisterende boligeiendommer. 4.2.2.2 Vegen er felles for BBB og eksisterende boliger som har rettigheter til vegen: 40/535, 40/436, 40/808, 40/583, 40/624, 40/625, 40/626, 40/582, 40/627, 40/628, 40/629, 40/630, 40/631, 40/687, 40/686, 40/538, 40/685, 40/684, 40/683, 40/758, 40/532, 40/539, 40/699, 40/700, 40/701, 40/702, 40/703, 40/707, 40/540, 40/704, 40/705, 40/706, 40/960. Side 6 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000
4.2.2.3 Vegen reguleres tilsvarende eksisterende situasjon med noen utbedringer. Vegen skal opparbeides i samsvar med bredde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i byggesak. 4.2.2.4 Formålet f_sv2 er ny felles veg/avkjørsel til parkeringsanlegg i felt BBB. Feltet er felles for BBB. 4.2.3 Kjøreveg o_skv 4.2.3.1 Formålet o_skv er eksisterende offentlig kjøreveg Kv 4577 Hjortevegen og del av Kv 4398 Dyrhaugen. 4.2.3.2 Vegen reguleres tilsvarende eksisterende situasjon. 4.2.4 Fortau o_sf1-4 4.2.4.1 Formålet o_sf1-4 er offentlig fortau langs o_skv kommunal veg Hjortevegen og del av kommunal veg Dyrhaugen. Fortauene reguleres tilsvarende eksisterende situasjon. 4.2.5 Gatetun/gågate f_sgt1 4.2.5.1 Formålet f_sgt1 er felles gatetun for boligene i BBB og eksisterende boligeiendommer med atkomst via gatetunet. 4.2.5.2 Feltet er felles for BBB og eksisterende boliger med atkomst via gatetunet: 40/535, 40/436, 40/808, 40/583, 40/624, 40/625, 40/626, 40/582, 40/627, 40/628, 40/629, 40/630, 40/631, 40/687, 40/686, 40/538, 40/685, 40/684, 40/683, 40/758, 40/532, 40/539, 40/699, 40/700, 40/701, 40/702, 40/703, 40/707, 40/540, 40/704, 40/705, 40/706, 40/960. 4.2.5.3 Gatetunet skal opparbeides med høy romlig og estetisk kvalitet og gis en materialbruk som skiller seg fra tilgrensende veger. Området skal markeres med visuelt skille i dekke i overgangen til f_sv1. Arealet skal gis en utforming og opparbeiding som bidrar til lav kjørehastighet. Det skal være minimum 3 meters fri bredde for å sikre god fremkommelighet for gående, barnevogner og syklister. 4.2.5.4 Arealet skal være universelt utformet. Nødvendig manøvreringsareal til brannbil, bossbil og syketransport skal innpasses. Gjennomkjøring for atkomst til parkeringsanlegg i BBB og boligeiendommer for øvrig tillates. 4.2.5.5 Gatetunet kan opparbeides med utendørs møblering, lekeapparater og beplantning, der det ligger til rette for det. 4.2.6 Gang-/ sykkelveg o_sgs 4.2.6.1 Formålet o_sgs er offentlig gang- og sykkelveg langs o_skv kommunal veg Hjortevegen. 4.2.6.2 Gang- og sykkelvegen skal opparbeides i samsvar med bredde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. Side 7 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000
4.2.6.3 Atkomster til eksisterende boligeiendommer er vist som piler i plankartet. Plasseringen av avkjørselspilene er ikke juridisk bindende og kan tilpasses der det er nødvendig i samråd med rette veimyndighet. Atkomstene kan krysse gang- og sykkelvegen. 4.2.7 Annen veggrunn grøntareal o_svg1 4.2.7.1 Formålet o_svg1 er offentlig og skal sikre overgang mellom veganlegg og tilgrensende areal. 4.2.7.2 Innenfor formålet kan det etableres fyllinger, skjæringer, rekkverk, gjerde, mur, bosskur, nettstasjoner og liknende som ikke er til hinder for fri sikt eller drift og vedlikehold av veganlegget. 4.2.7.2.a Ved opparbeiding av området tillates ikke bruk av arter i kategorien høyrisiko og svært høy risiko på listen over fremmede arter. 4.2.7.3 Arealet skal gis en grønn og tiltalende utforming. 4.2.8 Annen veggrunn tekniske anlegg o_svt 4.2.8.1 Formålet o_svt er offentlig og skal sikre areal mellom kjøreveg og gang- og sykkelveg. 4.2.8.2 Innenfor formålet skal det etableres rekkverk som fysisk skille mot o_skv. Det tillates åpninger i rekkverket for atkomst til boligeiendommer, vist som retningsgivende atkomstpiler i plankartet. 5 Bestemmelser til hensynssoner ( 12-6, 12-7 og 11-8) 5.1 Sikringssone H140 (pbl 11-8 a) 5.1.1 Innenfor frisiktsonen skal avkjørsler ha ei fri sikt på 0,5 meter over plan på tilgrensende veg. 6 Bestemmelser til bestemmelsesområder 6.1 Bestemmelser til bestemmelsesområde # (midlertidig bygge- og anleggsområde) 6.1.1 Området kan benyttes som bygge- og anleggsområde i byggeperioden for bygging av gang- og sykkelveg og utbedring av veganlegget for øvrig. Det kan gjennomføres nødvendige inngrep og anleggsarbeid med dette formål. Dette gjelder også lagring av masser, brakkerigg og lager. 6.1.2 Etter at anlegget er avsluttet skal området i størst mulig grad tilbakeføres til sitt opprinnelige arealformål og i den stand det var i før inngrepet, eller i samsvar med avtale med grunneier. 6.1.3 Området skal ferdigstilles senest 1 år etter at veganlegget er ferdigstilt. Side 8 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000
7 Rekkefølgebestemmelser 7.1 Før igangsettingstillatelse for utbygging i felt BBB 7.1.1 Renovasjonsteknisk plan skal være forelagt BIR for uttale. 7.1.2 Det skal foreligge en oppdatert plan for skredsikring i tråd med gjeldende teknisk forskrift og tiltak være gjennomført i tråd med planen, før det kan gis igangsettingstillatelse utover grunn- og sikringsarbeider. For å imøtekomme kravene til sikkerhet mot nedfall må skjæringer som etableres i byggeperioden vurderes med tanke på stabilitet og behov for sikring. Geolog skal følge opp disse arbeidene. 7.1.3 Det skal foreligge en tiltaksplan for fjerning av fremmede arter utarbeidet av fagkyndig, denne skal omfatte hvilke tiltak som er nødvendig både for arter som kan håndteres lokalt i planområdet og som krever tiltak ved massehåndtering. 7.1.4 Før graving i veggrunn skal det foretas kabelpåvisning med varsel til BKK. 7.2 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for utbygging i felt BBB 7.2.1 Uteoppholdsarealene f_but1-3 med småbarnslekeplass, takterrasse, f_bau, f_bre og gatetun f_sgt1 skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. 7.2.2 Gangveg/gangareal i f_but2 skal være ferdig opparbeidet 7.2.3 Vann- og avløpsnett skal være i samsvar med godkjent rammeplan for VA. 7.2.4 Avfallsløsning skal være etablert i henhold til BIRs uttalelse. 7.2.5 Eventuelle rassikringstiltak anbefalt av geolog skal være gjennomført. Dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning i bestemmelsene Retningsgivende: Illustrasjonsplan, 13.05.2019 VA-rammeplan, 14.06.2018 Geologisk vurdering av byggetomt, 15.12.2017 Side 9 av 9 Reguleringsbestemmelser Arealplan-ID 65700000