Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2013/2470-38939/2013 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 03.12.2013 Saksframlegg Mindre endring av reguleringsplan for Vedderheia Nord Utv.saksnr Utvalg Møtedato 224/13 Plan- og miljøutvalget 18.12.2013 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14 andre ledd. jf. 12-12 vedtas forslag til mindre endringer av bestemmelser for reguleringsplan for Vedderheia Nord (vedlegg 6). Bakgrunn for saken: Repstad eiendom AS har av søknad datert 16.8.13 (vedlegg 1) søkt om mindre endringer av reguleringsplan for Vedderheia nord. Reguleringsplanen ble vedtatt den 13.1.10 og består av plankart (vedlegg 2) og bestemmelser (vedlegg 3). Det søkes om endringer i planens bestemmelser for å kunne dele regulerte tomter dersom de bebygges med tomannsboliger. Det søkes videre om å øke og omfordele andelen hybelleiligheter som tillates i planområdet for felt B1-4 og B7-B8 (økning på totalt 7 boenheter). Saken fremmes til Plan- og miljøutvalget som har personell kompetanse til å fatte vedtak. Endringsforslaget: Innledningsvis kan det presiseres at endringene kun omhandler bestemmelsene og ikke plankart. Endring som hjemler deling av tomter: Av gjeldende reguleringsbestemmelser fremgår at det kan tillates flere boenheter på enkelte tomter i plan. Som for eksempel i bestemmelsene for felt B6 ( 2.2.5) fremgår at det kan bygges to boenheter per tomt. I B6 er det innregulert 4 tomter. Indirekte betyr dette B6 kan bebygges med tomannsboliger (totalt 8 boenheter). Andre felt som tillater flere boenheter per innregulerte tomt er B7, B9 og B13. For B7 tillates 2 stykk tomannsboliger (4 boenheter). For B9 og B13 tillates det 4 boenheter per tomt (4-mannsboliger). Repstad Eiendom ønsker å fradele tomter som bebygges med tomannsboliger. Dette for å slippe utfordringer knyttet til å opprette sameieløsninger (blant annet krav til styre, vedtekter o- l.).
Fig.1: Viser gjeldende reguleringsplanstatus for en enkelt tomt i B6 som tillates bebygd med to boenheter. Fig.2: Illustrasjon som viser hvordan en fradeling i praksis løses. Eiendomsgrensen settes normalt i senter av byggverket som blir stående på to selvstendige grunneiendommer etter fradelingen. Iht. gjeldende plan vil en fradeling som vist i fig.2 være i strid med planens tomteinndeling (fastsatte tomtegrenser i plankart). Det foreslåes derfor å opprette en ny bestemmelse som åpner for unntak der det etableres tomannsboliger. Bestemmelsen lyder: 2.1.10 Tomter som tillates bebygd med tomannsboliger tillates tilsvarende delt i to grunneiendommer etter søknad. Overnevnte bestemmelse vil gi hjemmelsgrunnlag til å fatte vedtak om deling av grunneiendom iht. plan- og bygningsloven 20-1. Det kan presiseres at bestemmelsen spesifikt omhandler tomannsboliger. Saken stiller seg annerledes ved etablering av 4-mannsboliger der problemstillingen blir om man oppnår tilstrekkelig kvalitet på uteoppholdsarealer ved fradeling av hver boenhet. Det kan derfor i disse sakene være hensiktsmessig med felles uteoppholdsarealer for boenhetene og således én tomt. Endring av antall utleieenheter og fordeling: Det andre punktet som søkes endret er antall hybelleiligheter som tillates etablert i de ubebygde delfeltene, samt fordelingsoppsettet på boenhetene. Etter reguleringsbestemmelsene 2.1 kan det bygges 3 hybelleiligheter i B2 og 2 hybelleiligheter i B7.
Tabell 1: Utdrag av tabell fra gjeldende bestemmelser (side 2 under.2.1). Feltnavn Antall boliger Selvstendige boenheter Hybelleilighet * Boliger med UU B1 5 5 0 B2 7 7 3 7 B3 5 5 0 B4 3 3 3 B6 4 8 0 B7 5 5 2 5 B8 2 2 2 B9 5 20 10 B10 5 5 2 5 B11 2 2 2 2 B12 6 6 3 0 B13 8 16 0 B14 8 8 3 8 B15 3 3 0 B16 4 4 0 B17 9 9 4 9 B21 40 30 B22 20 12 SUM 81 168 19 93 Administrasjonen vil presisere at det er en skrivefeil i tabellen for B7 som man ikke har vært kjent med når saken ble sendt på høring. Riktig tall om man leser bestemmelsen for feltet B7 er: 5 boliger, 7 selvstendige boenheter og 0 hybelleiligheter. Denne feilen foreslår administrasjonen rettes opp som en del av endringen. Repstad Eiendom søker om å øke det totale antallet fra 5 til 10 hybelleiligheter for B1-B4, B7-B8, samt få et samlet tall for alle feltene. I realiteten blir det da en økning på 7 hybelleiligheter med bakgrunn i feilen i tabellen. Etter dagens bestemmelser er det «låst» til at 3 hybelleiligheter må føres opp i B2. Endringen med å ha et samlet tall for flere felt vil skape mer fleksibilitet. Slik dagens bestemmelser er utformet vil det eksempelvis betinge dispensasjon om noen i B4 ønsker å bygge enebolig med hybelleilighet. Repstad eiendom viser for øvrig til endret markedsituasjon som gjør det mer aktuelt å bygge boliger med utleieenhet. Tabell 2: Forslag til endringer i tabellen under 2.1 i bestemmelser. Feltnavn Antall boliger Selvstendige boenheter Hybelleilighet * Boliger med UU B1 5 5 0 B2 7 7 3 7 B3 5 5 10 0 B4 3 3 3 B7 5 57 2 7 B8 2 2 2 B6 4 8 0 B9 5 20 10 B10 5 5 2 5 B11 2 2 2 2 B12 6 6 3 0 B13 8 16 0 B14 8 8 3 8 B15 3 3 0 B16 4 4 0 B17 9 9 4 9 B21 40 30 B22 20 12 SUM 81 170 24 93
Videre vil man under 2.2 i bestemmelsene for de spesifikke feltene måtte gjøre tilpasninger som ivaretar at det kan bygges inntil 10 hybelleiligheter innenfor B1,B2,B3,B4,B7 og B8 som foreslått. Dette gjøres ved å opprette en ny fellesbestemmelse for de overnevnte feltene som tillater maksimalt 10 hybelleiligheter. Samtidig fjernes de særskilte bestemmelsene om antall hybelleiligheter som er i B2, samtidig som det opprettes en bestemmelse om bygging av ekstra boenhet i samsvar med felles bestemmelsene. For fullstendig oversikt over disse justeringene vises det til vedlegg 4 (viser alle forhold som endres i bestemmelser). Høring: Administrasjonen sendte på høring et konkret forslag til endring til berørte parter/offentlige instanser av brev datert 3.10.13 (vedlegg 5). Under høringsrunden kom det inn 3 merknader til endringene. Merknadene følger nedenfor med kommentarer: Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert 7.11.13 Det er søkt mindre endring av reguleringsplan for Vedderheia Nord, vedtatt den 13.01.2010. Det ønskes en endring av planens bestemmelser slik at det åpnes for å dele regulerte tomter dersom de bebygges som tomannsboliger. Videre ønskes det en endring som gir anledning til å øke andelen boliger med hybelleiligheter i områdene felt B1- B8 fra 5 til 10 enheter. Det vises til søknad datert 16.08.2013 samt kommunens høringsbrev datert 03.10.13. Fylkesmannen har ingen kommentarer til saken. Administrasjonens kommentar: Tas til orientering. Statens vegvesen, brev datert 21.10.13 Det søkes om en mindre endring av gjeldende plan fordelt på to tema. Det første tema går på deling av tomter for bygging av tomannsboliger. Gjeldende reguleringsbestemmelser hjemler bygging av tomannsboliger på viste tomter. Oppdeling av tomter i to enheter før eller etter bygging har ingen praktisk betydning for Vegvesenet, og hva en velger har vi derfor ingen merknader til. Bygging av flere hybelleiligheter, 24 til sammen, betyr at summen av boenheter blir 192. Dette må tas med i regnestykket for tilskudd til og for tidspunkt når etablering av nytt vegkryss med E39 blir aktuelt. Administrasjonens kommentar: Økingen på antallet hybelleiligheter vil rammes av de samme rekkefølgekravene om utbygging av nytt kryss på Kjellandsheia tilsvarende andre boenheter i planområdet. Dersom det gis byggetillatelse på disse hybelleilighetene vil de også gå inn i kalkylen på antallet boenheter som kan bygges før krysset faktisk må realiseres. Merknadene fra Statens vegvesen anses som ivaretatt. Vest-Agder fylkeskommune, brev datert 3.10.13 Hensikten med søknaden om endring av plan er å kunne dele regulerte tomter dersom de bebygges med tomannsboliger, samt øke andelen hybelleiligheter i delområder. Gjeldende reguleringsplan for Vedderheia nord ble vedtatt i 2009, og sist revidert i 2011. Vi har ingen innvendinger til at det søkes om mindre endring av reguleringsplan som foreslått. Imidlertid mener vi det bør settes en øvre grense for totalt antall boenheter i planen. Slik det nå fremstår av foreslått ny bestemmelse 2.1.10 er dette en type blankofullmakt, og dersom
alle tomtene vil kunne deles og bygges med flere boenheter, vil dette i ytterste konsekvens fremstå som en vesentlig endring av plan. Administrasjonens kommentar: Det fremgår allerede av reguleringsplanen en øvre grense for antall boenheter i plan. Om endringen vedtas vil dette være 194 boenheter og etter gjeldende bestemmelser 187. Summen kommer fram ved å addere summen av «selvstendige boenheter» med «hybelleiligheter» i tabellen under bestemmelsene 2.1. Tabellen er utarbeidet med bakgrunn i bestemmelsene for det enkelte delfelt ( 2.0-2.3) hvor det eksakte antallet boenheter som tillates fremgår. For eksempel i reguleringsbestemmelsene 2.2.5 (B6) fremgår at det kan bygges 4 boliger med 8 boenheter. I dette tilfellet er det satt en øvre grense for B6 og det vil ikke kunne bygges mer enn 8 boenheter innenfor feltet uten dispensasjon eller endring av plan. Bestemmelsen om deling av tomt har også bare virkning for de områder hvor tomannsboliger kan bygges som iht. bestemmelsene som er B6, B7 og B13. I tillegg kan bestemmelsen teoretisk sett benyttes i delfelt B9 dersom det er ønskelig å bygge med lavere utnyttelsesgrad enn regulert. Bestemmelsene for B9 åpner for 4 boenheter (firemannsbolig), men kan i teorien bebygges med lavere utnyttelse eksempel tomannsboliger. Bestemmelsen kan derfor også komme til anvendelse for B9. Oppsummert mener administrasjonen at merknadene til fylkeskommunen er ivaretatt i både gjeldende planbestemmelser og de reviderte. Vurdering: Kommunen er gitt myndighet til å kunne vedta mindre endringer av vedtatte reguleringsplaner iht. pbl 12-14 andre ledd. Av pbl 12-14 tredje ledd fremgår det at før slike vedtak treffes skal saken forelegges berørte myndigheter, eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket. Saken er forelagt berørte interessenter i høringen av 3.10.13 og det er ikke kommet inn protester til endringene. Det er kommet inn merknader som er kommentert og ivaretatt. Administrasjonen vil videre gå inn på virkningene av å vedta endringene. Den først endringen som foreslås om deling av tomter som bebygges med tomannsboliger vurderer administrasjonen som «bagatellmessig» i lovens forstand, og det kan diskuteres om det faktisk er i strid med plan og dele eiendommene som bebygges med tomannsbolig. Det er en liten endring og mer en presisering at tomannsboliger skal kunne fradeles. Det vurderes som ikke uvanlig å dele tomannsboliger over to grunneiendommer, selv om mange utbyggere bruker eierseksjonsloven eller bare sameieloven. Administrasjonen kan ikke se at det vil utgjøre noe reell forskjell ut fra de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Det vises til at man i realiteten kan oppnå det samme med privatrettslige avtaler, eierseksjonsloven og sameieloven. Det kan avtales så mange forhold på en privat grunneiendom at i praksis oppnår man samme rettigheter som om eiendommen var fysisk delt i grunneiendommer. Det er hva som tillates bebygd som må være det vesentligste. Den største forskjellen er at dette skaper mer arbeid å bruke eierseksjonsloven/sameieloven og dette er litt av bakgrunnen for at utbygger ønsker og dele eiendommene som bebygges med tomannsboliger. Administrasjonen har i utgangspunktet ingen motforestillinger til endringen. Den andre endringen innebærer en økning på 7 hybelleiligheter for hele planområdet, samt hvordan disse enhetene skal fordeles. En økning på 7 hybelleiligheter må kunne betraktes som liten endring sett i sammenheng med at feltet tillater 187 boenheter og økningen gjelder sekundære boenheter med lav utnyttelsesgrad. En konsekvens ved å fjerne fordelingen vil selvfølgelig være at man kan oppnå en større andel hybelleiligheter i enkeltfelt - og motsatt. Så fremst infrastruktur som vei, vann, avløp og lekearealer tåler en slik belastning bør det være
uproblematisk, og det kan godt være man kan vurdere ytterligere økning dersom det er et reelt behov og infrastrukturen tåler dette. Planadministrasjonen har drøftet saken med Ingeniørvesenet som myndighet på disse områdene og de opplyser at det ikke vil være et problem kapasitetsmessig for vei, vann og avløp. Ingeniørvesenet presiserer at det må være tilstrekkelig parkeringsareal for hybelleiligheter. Dette er sikret i gjeldende bestemmelser 2.1 med krav til 1 parkeringsplass ved boenheter under 50m 2, og 2 parkeringsplasser dersom boenheten er over 50m 2. Det vurderes å være tilstrekkelig kapasitet på lek- og friarealer i området til å tåle en slik beskjeden økning. Tilsvarende kan sies som sosial infrastruktur som er godt utbygd i området. Administrasjonen ser at feilen knyttet til tabellen har medført en feilinformering i forhold til økningen i antall hybelleiligheter under høringen. Det skulle bli en økning på 5 enheter, men blir i realiteten en økning på 7. Problemstillingen knytter seg først og fremst til interne kommunale forhold og administrasjonen legger til grunn at sektormyndigheter ikke blir nevneverdig berørt av dette om det var 5 eller 7 enheter. Det avgjørende vil være om infrastrukturen i området tåler en økningen. Sett i sammenheng med at ingen interessenter har noen merknader til antallet enheter bør dette være uproblematisk å tillate en økning på 7 hybelleiligheter. Det gjøres også oppmerksom på at arealet som brukes til hybelleiligheter uansett kan bygges ut som en del av eneboligene (det inngår i bruksarealet for hele tomta). Som krav til at alle vedtak skal inneholde en vurdering etter naturmangfoldloven kan det avslutningsvis nevnes at endringene ikke medfører noe som påvirker naturmangfold direkte etter naturmangfoldloven (nml) 3. Det anses derfor ikke som nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter nml. 8-12. Konklusjon: Administrasjonen vil tilrå at endringsforslaget vedtas som foreslått i reviderte bestemmelser (vedlegg 6). Enhetsleders merknader: Rådmannens merknader: Vedlegg 1 Søknad Repstad Eiendom AS 2 Gjeldende plankart Vedderheia Nord 3 Gjeldende bestemmelser Vedderheia Nord 4 Forslag til endringer i bestemmelser 5 Høringsbrev 6 Reviderte bestemmelser
Telefon 38 05 39 00 Telefax 38 05 39 01 Søgne kommune Planavdelingen Postboks 1051 4682 Søgne Foretaksnr NO 984 046 278 Deres ref: Vår ref: Terje Nuland Søgne, 16.8.2013 Daniel Holm Reguleringsplan Vedderheia Nord søknad om mindre vesentlig reguleringsendring Vi viser til møte i dag 16.8 hvor vi redegjorde for ønske om mindre vesentlige endring i plan og bestemmelser for reguleringsplan Vedderheia Nord: 1. Deling av tomter regulert med 2 boenheter I noen delfelt er det i bestemmelsene regulert for to boenheter pr tomt som ikke skal tilhøre hovedenheten (såkalte tomannsboliger). I plankartet er ikke tomteinndeling vist på de boliger som kan oppføres med 2 boenheter. a. Pkt 2.2.5 Boligområde B6: 4 boliger med 2 boenheter pr tomt b. Pkt 2.2.6 Boligområde B8: 2 boliger kan oppføres med 2 boenheter pr tomt. Det er flere boliger i feltet og det foreslås at tillatelse til å bygge to boenheter gjelder gnr 71 bnr 618 og 619 som er det to klart største tomtene i feltet. c. Pkt 2.2.11 Boligområde B13: 8 boliger med 2 boenheter pr tomt Bakgrunnen for at denne praksis er valgt går en stund tilbake i tid hvor kommunen fremmet et tydelig ønske om delingslinjen ikke ble vist i plan, men skulle settes i marka når plata er støpt. Vi har fulgt denne praksis blant annet på Torvmoen, se sak 17/11. Vi søker om at i bestemmelse for feltene B6, B8 og B13 kan inntas at boliger med 2 boenheter pr tomt kan deles og at grenselinjen fastsettes først når plate er støpt. Besøksadresse: Postadresse: Birkedalsveien 80 Postboks 983 4640 Søgne 4682 Søgne
2. Hybelleilighet I andre utbyggingstrinn i Vedderheia, som omfatter delfeltene B1-B8 er det anledning til å bygge kun 5 hybelleiligheter > 60 m2 som skal tilhøre hovedenheten. Interessen for å bygge hybelleiligheter har over mange år vært moderat, men vi erfarte i første byggetrinn i Vedderheia Nord at det skjer en endring i markedet som i 2013 er blitt ytterligere forsterket: Unge mennesker ønsker igjen å bygge utleieenhet i boligen. Årsakene til det kan være flere, men vi har erfart: Bankene har over en tid strammet inn på kravene for å yte lån Kommunene har fått signaler om å stramme inn på Startslånsordningen Unge som ønsker inn i boligmarkedet må planlegge med hybelleilighet for å få inntektene til å dekke utgiftene. Vi er litt tilbake til den utvikling vi så på 90-tallet. I det første byggetrinn var det tillatt å bygge 14 hybelleiligheter. I tillegg kjenner vi til at noen har valgt å bygge generasjonsbolig med arealer i boligen, som utad ikke fremstår som hybelleilighet, men som leies ut i det åpne markedet som boenhet. Med bakgrunn i dette er det ønskelig at det tillates bygd noe flere hybelleiligheter i neste byggetrinn og at antallet ikke låses helt til bestemt felt. Vi søker derfor at om at det i feltene B1, B2, B3, B4, B7 og B8. kan bygges inntil 10 hybelleiligheter som skal tilhøre hovedenheten. Vi vil sammen med byggesaksavdelingen holde orden på antallet. Vi håper på en positiv og snarlig behandling. Med vennlig hilsen REPSTAD EIENDOM AS Ole Johan Bueklev
Revidert 08.02.2011 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR VEDDERHEIA NORD, SØGNE KOMMUNE 1. Generelt Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet. Innenfor planområdet skal arealet disponeres til følgende formål, jfr. plan- og bygningsloven 25 : - Byggeområder Boliger m/ tilhørende anlegg Annet kombinert formål (butikk, forsamlingsl, barnehage) - Landbruksområder Jord- og skogbruk - Offentlige trafikkområder Kjøreveg, parkering Annen veggrunn, Gang-/ sykkelveg - Offentlige friområder Offentlig friområde Friområde i sjø og vassdrag - Fareområder Høyspenningsanlegg - Spesialområder Friluftsområde (land) Kommunalteknisk virksomhet (pumpestasjon, renovasjon, trafo) - Kombinerte formål Midlertidig trafikkområde 2. Byggeområder (PBL 25,1. ledd nr 1) 2.1 Byggeområder generelt 1. Plassering og utforming av alle bygningsmessige tiltak (også garasje) skal være vist på byggemeldingen selv om disse arbeidene skal utføres på et senere tidspunkt. I byggesøknaden skal det vises biloppstillingsplasser, terrasser, murer og eventuelle andre terrenginngrep på den enkelte tomt. Plantegningen skal utdypes ved hjelp av snitt/profiler som viser forholdet til tilgrensende vei og eiendommer dersom det er nødvendig. 2. Parkeringskravene skal være etter kommunens parkeringsnorm, og 1 ekstra biloppstillingsplass for hver utleieenhet inntil 50 m2, og 2 ekstra over 50m2, hvorav en skal være i garasje. 3. Garasjens størrelse skal være maks 50 m 2 og mønehøyde målt fra ferdig gulv skal ikke overstige 5,0 meter. Kvist på garasjen er ikke tillatt. 4. Alle bygg i området skal ha matte, ikke reflekterende taktekkingsmaterialer i farge grå/svart. 5. Det skal tilstrebes en mest mulig enhetlig utforming av bebyggelsen innenfor hvert delområde med hensyn til fasader og materialbruk. 6. For å ta opp høydeforskjeller på tomtene, tillates det etablering av murer på inntil 2 meters høyde. 7. Det tillates ikke inngrep i form av skjæringer eller fyllinger fra boligtomtene ut i friområdene eller friluftsområdene. 8. 50% av boenhetene skal ha universell utforming. 9. Boligbygg skal plasseres min. 4 meter fra byggelinje vei.
Tabell for universell utforming Feltnavn Antall boliger Selvstendige boenheter Hybelleilighet * Boliger med UU B1 5 5 0 B2 7 7 3 7 B3 5 5 0 B4 3 3 3 B6 4 8 0 B7 5 5 2 5 B8 2 2 2 B9 5 20 10 B10 5 5 2 5 B11 2 2 2 2 B12 6 6 3 0 B13 8 16 0 B14 8 8 3 8 B15 3 3 0 B16 4 4 0 B17 9 9 4 9 B21 40 30 B22 20 12 SUM 81 168 19 93 * UU gjelder hovedboenhet. 2.2 Område for bolig med tilhørende anlegg 2.2.1 Boligområde B1 1. I området tillates oppført 5 boliger med én boenhet pr tomt. 2. For hver tomt tillates 40% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.2 Boligområde B2 1. I området tillates oppført 4 boliger med én boenhet pr. tomt og 3 boliger med 2 boenheter pr tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 2.2.3 Boligområde B3 1. I området tillates oppført henholdsvis 5 boliger med én boenhet pr tomt. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 2.2.4 Boligområde B4 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenhet pr. tomt. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader i byggets 2.2.5 Boligområde B6 1. I området tillates oppført 4 boliger med to boenheter pr. tomt.
2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 25 grader, i byggets 4. Bygningene skal ha likt uttrykk og fasademateriale. 2.2.6 Boligområde B7, B8 1. I området B7 tillates oppført 5 boliger hvorav 2 kan oppføres med 2 boenheter pr tomt. I område B8 tillates 2 boliger med en boenhet pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 4. Det tillates bebyggelse i flere nivåer der dette medfører god terrengtilpasning. Gesimshøyden på hvert plan skal ikke overstige 3,5 meter. 2.2.7 Boligområde B9 1. I området tillates oppført 5 boliger med fire boenheter pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel fra 36-42 grader, i byggets 4. Bygningene skal ha likt uttrykk og fasademateriale. 2.2.8 Boligområde B10 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenheter pr. tomt og 2 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha flatt tak eller pulttak med takvinkel inntil 15 grader. 2.2.9 Boligområde B11 1. I området tillates oppført 2 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 25 grader, i byggets 4. Det tillates bebyggelse i flere nivåer der dette medfører god terrengtilpasning. Gesimshøyden på hvert plan skal ikke overstige 3,5 meter. 2.2.10 Boligområde B12 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenheter pr. tomt og 3 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 2. For hver tomt tillates 40 % BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.11 Boligområde B13 1. I området tillates oppført 8 boliger med to boenheter pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 4. Bygningene skal ha likt uttrykk og fasademateriale.
2.2.12 Boligområde B14 1. I området tillates oppført 5 boliger med én boenhet pr. tomt og 3 boliger med 2 boenheter pr tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 2. For hver tomt tillates 40 % BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.13 Boligområde B15, B16 1. I område B15 tillates oppført henholdsvis 3 og 4 boliger med én boenhet pr tomt. 2. For hver tomt tillates 40 % BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.14 Boligområde B17 og B18 1. I området tillates oppført 5 boliger med én boenhet pr. tomt og 4 boliger med 2 boenheter pr tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 4. Det tillates bebyggelse i flere nivåer der dette medfører god terrengtilpasning. Gesimshøyden på hvert plan skal ikke overstige 3,5 meter. 2.3 Område for bolig B21 - B22 Det skal utarbeides egen detaljplan for områdene. I område B21 tillates inntil 40 boenheter. I område B22 tillates inntil 20 boenheter. 2.4 Område for annet kombinert formål (butikk, forsamlingslokale, barnehage) 1. For området tillates 50% bebygd areal (BYA). Maks samla areal til butikk skal være 100 m2 innen området. 2. For hver 100 m2 forretning/forsamlingshus skal det avsettes 1,3 parkeringsplasser og for hver ansatt i barnehagen skal det avsettes 0,6 parkeringsplasser innenfor området. 3. Alle terrenginngrep i forbindelse med bygging, interne veier og parkeringsplasser skal revegeteres. 3. Offentlige trafikkområder (PBL 25,1. ledd nr 3) 3.1 I områdene skal det anlegges kjøreveger, parkeringsplasser, gang- og sykkelveger, gangveg/fortau, bussholdeplasser, grøfter, skråninger, murer og annet vegareal som vist i planen. 3.2 Areal innen frisiktsoner skal holdes fri for vegetasjon eller innretninger som er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegareal. 3.3 Bygging skal skje etter godkjente byggeplaner og utomhusplaner. 3.4 På bussholdeplassene og snu-sløyfe for buss kan det settes opp konstruksjoner som er en naturlig del av virksomheten, som ventebuer for passasjerer, sykkelparkering. 3.5 Det avsettes 6 snøopplag som vist i plan (SNØ), og det skal anlegges gode dreneringsmuligheter med grøfter og sluk.
3.6 Skjæringer og fyllinger for veier skal jordkles og sås til. 3.7 Skjæringer og fyllinger for veier skal kunne legges på tilstøtende tomter/eiendommer selv om disse arealene ikke er regulert til trafikkformål. 4. Friområder (PBL 25,1. ledd nr 4) 4.1 Det skal utarbeides utomhusplaner med utforming i h.h.t. kommunale normer for alle friområdene. Før opparbeidelse igangsettes skal planene godkjennes av kommunen. 4.2 Område FR1 skal opparbeides som kvartalslekeplass med ballbane. Området tillates fylt opp. Eksisterende vegetasjon langs kanten av området skal i størst mulig grad bevares. Adkomst og enkelte av lekeapparatene skal være universelt utformet. 4.3 Område FR2 skal opparbeides med skatebane, stier for terrengssykling og for gående. Stier og turveier skal ha bredde inntil 2,5 meter og dekke av subbus. Overvann skal samles i et bredt, grunt bekkeløp. Bekkeløpene skal være sikret ved inn- og utløp. Området tillates fylt opp med overskuddsmasser og benyttet til massedeponi før aktuelle tiltak skal være opparbeidet. 4.4 Område FR3 skal opparbeides som sandlekeplass. Adkomstvei fram til lekeplass skal ha bredde 2,5 meter og maksimal stigning 1:12. 4.5 Område FR5 og FR6 skal opparbeides med turstier og aktiviteter i tilknytning til Repstadvannet. Dette kan være badeplasser og lignende i samsvar med områdets reguleringsformål. Tiltak skal avklares i forhold til vannressurslovens 8 og 12 før tiltak kan tillates. 4.6 Det tillates midlertidig anleggsvei gjennom FR7. Området skal tilbakeføres med turvei med bredde inntil 2,5 meter og alle terrenginngrep skal istandsettes og tilsås, så snart anleggstrafikken er avsluttet. 4.7 Det tillates adkomst til høydebasseng K1 på tursti i FR8. Tursti skal være åpen for anleggstrafikk og vedlikeholdstrafikk til høydebassenget. 5. Fareområde (PBL 25,1. ledd nr 5) 5.1 Området gjelder et fareområde på 7,5 meter fra CL av eksisterende høyspentlinje. Totalbredde utgjør 15 meter. 6. Spesialområder (PBL 25,1. ledd nr 6) 6.1 Friluftsområde (land) Området er regulert til friluftsområde (land). I området skal eksisterende stier beholdes og nye stier tillates opparbeidet i egnede traséer. I områder merket som stier på plankartet tillates midlertidig anleggstrafikk. Områdene skal tilbakeføres til stier med bredde inntil 2,5 meter og alle terrenginngrep skal istandsettes og tilsås, så snart anleggstrafikken er avsluttet. Det tillates VA-traseer i området.
Det tillates opparbeidet område for friluftsbarnehage i område merket som lek i plankartet. 6.2 Kommunalteknisk virksomhet Område K1 er avsatt til høydebasseng med atkomstveg. Det tillates etablert pumpestasjon (merket K2, 3, 4) og trykkøkningsstasjon (merket K5) med tilhørende bygning. Maks mønehøyde 4m og gesimshøyde 3m. I området kan det etter behov oppføres transformator for el-tilførsel og annen telekommunikasjon til området. 7. Kombinerte formål (PBL 25,2. ledd) 7.1 Midlertidig trafikkområde I forbindelse med opparbeidelse av veger innenfor planområdet disponeres arealet til midlertidig trafikkområde. Midlertidig trafikkområde skal tilbakeføres i h.h.t. gjeldende planformål, når vegene er ferdig opparbeidet. 8. Rekkefølgekrav 8.1 Før igangsettelsestillatelse for første bolig gis, skal støyvurdering for kryssområde Fv.302 være gjennomført og eventuelle krav være gjennomført. 8.2 Før 20% av boligene innenfor område B1 B22 tas i bruk skal nytt kryss ved FV 302 være godkjent og opparbeidet. 8.3 Før 20% av boligene innenfor område B1 B22 tas i bruk, skal område FR2 med skatebane og terrengsykkel-løype være ferdig opparbeidet. 8.4 Før 20% av boligene i område B13 B17 og B21 tas i bruk skal friområde FR3 være opparbeidet. 8.5 Før 20% av boligene i område B1 B8 og B21 tas i bruk skal friområde FR1 være opparbeidet minimum som kvartalslekeplass. 8.6 Før første bolig innenfor planområde B13 B17 og B22 tas i bruk, skal gang- /sykkelveg være opparbeidet og godkjent fram til kryss for de nevnte feltene. 8.7 Før første bolig innenfor planområde B1 B8 og B21 tas i bruk, skal gang- /sykkelveg være opparbeidet og godkjent fram til kryss for de nevnte feltene. 8.8 Det skal foreligge utbyggingsavtale med kommunen tilpasset boligbyggeprogrammet før byggetillatelser gis. 8.9 Tekniske planer skal godkjennes av kommunen før byggetillatelser gis. 8.10 Regulerte stier innen planområdet skal opparbeides parallelt med utbygging i området. 8.11 Krav om ny påkjøring til E39 før utbygging av området.
Revidert 06.02.2011 Revidert 18.12.2013 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR VEDDERHEIA NORD, SØGNE KOMMUNE 1. Generelt Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet. Innenfor planområdet skal arealet disponeres til følgende formål, jfr. plan- og bygningsloven 25 : - Byggeområder Boliger m/ tilhørende anlegg Annet kombinert formål (butikk, forsamlingsl, barnehage) - Landbruksområder Jord- og skogbruk - Offentlige trafikkområder Kjøreveg, parkering Annen veggrunn, Gang-/ sykkelveg - Offentlige friområder Offentlig friområde Friområde i sjø og vassdrag - Fareområder Høyspenningsanlegg - Spesialområder Friluftsområde (land) Kommunalteknisk virksomhet (pumpestasjon, renovasjon, trafo) - Kombinerte formål Midlertidig trafikkområde 2. Byggeområder (PBL 25,1. ledd nr 1) 2.1 Byggeområder generelt 1. Plassering og utforming av alle bygningsmessige tiltak (også garasje) skal være vist på byggemeldingen selv om disse arbeidene skal utføres på et senere tidspunkt. I byggesøknaden skal det vises biloppstillingsplasser, terrasser, murer og eventuelle andre terrenginngrep på den enkelte tomt. Plantegningen skal utdypes ved hjelp av snitt/profiler som viser forholdet til tilgrensende vei og eiendommer dersom det er nødvendig. 2. Parkeringskravene skal være etter kommunens parkeringsnorm, og 1 ekstra biloppstillingsplass for hver utleieenhet inntil 50 m2, og 2 ekstra over 50m2, hvorav en skal være i garasje. 3. Garasjens størrelse skal være maks 50 m 2 og mønehøyde målt fra ferdig gulv skal ikke overstige 5,0 meter. Kvist på garasjen er ikke tillatt. 4. Alle bygg i området skal ha matte, ikke reflekterende taktekkingsmaterialer i farge grå/svart. 5. Det skal tilstrebes en mest mulig enhetlig utforming av bebyggelsen innenfor hvert delområde med hensyn til fasader og materialbruk. 6. For å ta opp høydeforskjeller på tomtene, tillates det etablering av murer på inntil 2 meters høyde. 7. Det tillates ikke inngrep i form av skjæringer eller fyllinger fra boligtomtene ut i friområdene eller friluftsområdene. 8. 50% av boenhetene skal ha universell utforming. 9. Boligbygg skal plasseres min. 4 meter fra byggelinje vei. 10. Tomter som tillates bebygd med tomannsboliger tillates tilsvarende delt i to grunneiendommer etter søknad.
Tabell for universell utforming Feltnavn Antall boliger Selvstendige boenheter Hybelleilighet * Boliger med UU B1 5 5 0 B2 7 7 3 7 B3 5 5 10 0 B4 3 3 3 B7 5 5 7 2 5 7 B8 2 2 2 B6 4 8 0 B9 5 20 10 B10 5 5 2 5 B11 2 2 2 2 B12 6 6 3 0 B13 8 16 0 B14 8 8 3 8 B15 3 3 0 B16 4 4 0 B17 9 9 4 9 B21 40 30 B22 20 12 SUM 81 168 170 19 24 93 * UU gjelder hovedboenhet. 2.2 Område for bolig med tilhørende anlegg 2.2.0 Fellesbestemmelser boligområde B1-B4, B7,B8 1. Innenfor områdene B1, B2, B3, B4, B7 og B8 tillates etablert totalt inntil 10 hybelleiligheter i tilknytning til eneboliger. 2. Hybelleiligheter skal maksimalt utgjøre 60m 2 bruksareal og tilhøre hovedenheten. 2.2.1 Boligområde B1 1. I området tillates oppført 5 boliger med én boenhet pr tomt. Det kan tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr. tomt jf. 2.2.0. 2. For hver tomt tillates 40% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.2 Boligområde B2 1. I området tillates oppført 4 7 boliger med én boenhet pr. tomt. og 3 boliger med 2 boenheter pr tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. Det kan tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr. tomt jf. 2.2.0. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 2.2.3 Boligområde B3 1. I området tillates oppført henholdsvis 5 boliger med én boenhet pr tomt. Det kan tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr. tomt jf. 2.2.0.
3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 2.2.4 Boligområde B4 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenhet pr. tomt. Det kan tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr. tomt jf. 2.2.0. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader i byggets 2.2.5 Boligområde B6 1. I området tillates oppført 4 boliger med to boenheter pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 25 grader, i byggets 4. Bygningene skal ha likt uttrykk og fasademateriale. 2.2.5 Boligområde B7, B8 1. I området B7 tillates oppført 2 boliger med to boenheter pr tomt og 3 boliger med én boenhet per tomt. I område B8 tillates 2 boliger med en boenhet pr. tomt. For tomtene som tillates bebygd med én boenhet kan det tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr tomt jf. 2.2.0. I området B7 tillates oppført 5 boliger hvorav 2 kan oppføres med 2 boenheter pr tomt. I område B8 tillates 2 boliger med en boenhet pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 4. Det tillates bebyggelse i flere nivåer der dette medfører god terrengtilpasning. Gesimshøyden på hvert plan skal ikke overstige 3,5 meter. 2.2.7 Boligområde B9 1. I området tillates oppført 5 boliger med fire boenheter pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel fra 36-42 grader, i byggets 4. Bygningene skal ha likt uttrykk og fasademateriale. 2.2.8 Boligområde B10 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenheter pr. tomt og 2 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha flatt tak eller pulttak med takvinkel inntil 15 grader. 2.2.9 Boligområde B11 1. I området tillates oppført 2 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 25 grader, i byggets 4. Det tillates bebyggelse i flere nivåer der dette medfører god terrengtilpasning. Gesimshøyden på hvert plan skal ikke overstige 3,5 meter. 2.2.10 Boligområde B12 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenheter pr. tomt og 3 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre
hovedenheten. 2. For hver tomt tillates 40 % BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.11 Boligområde B13 1. I området tillates oppført 8 boliger med to boenheter pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 4. Bygningene skal ha likt uttrykk og fasademateriale. 2.2.12 Boligområde B14 1. I området tillates oppført 5 boliger med én boenhet pr. tomt og 3 boliger med 2 boenheter pr tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 2. For hver tomt tillates 40 % BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.13 Boligområde B15, B16 1. I område B15 tillates oppført henholdsvis 3 og 4 boliger med én boenhet pr tomt. 2. For hver tomt tillates 40 % BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.14 Boligområde B17 og B18 1. I området tillates oppført 5 boliger med én boenhet pr. tomt og 4 boliger med 2 boenheter pr tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 4. Det tillates bebyggelse i flere nivåer der dette medfører god terrengtilpasning. Gesimshøyden på hvert plan skal ikke overstige 3,5 meter. 2.3 Område for bolig B21 - B22 Det skal utarbeides egen detaljplan for områdene. I område B21 tillates inntil 40 boenheter. I område B22 tillates inntil 20 boenheter. 2.4 Område for annet kombinert formål (butikk, forsamlingslokale, barnehage) 1. For området tillates 50% bebygd areal (BYA). Maks samla areal til butikk skal være 100 m2 innen området. 2. For hver 100 m2 forretning/forsamlingshus skal det avsettes 1,3 parkeringsplasser og for hver ansatt i barnehagen skal det avsettes 0,6 parkeringsplasser innenfor området. 3. Alle terrenginngrep i forbindelse med bygging, interne veier og parkeringsplasser skal revegeteres.
3. Offentlige trafikkområder (PBL 25,1. ledd nr 3) 3.1 I områdene skal det anlegges kjøreveger, parkeringsplasser, gang- og sykkelveger, gangveg/fortau, bussholdeplasser, grøfter, skråninger, murer og annet vegareal som vist i planen. 3.2 Areal innen frisiktsoner skal holdes fri for vegetasjon eller innretninger som er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegareal. 3.3 Bygging skal skje etter godkjente byggeplaner og utomhusplaner. 3.4 På bussholdeplassene og snu-sløyfe for buss kan det settes opp konstruksjoner som er en naturlig del av virksomheten, som ventebuer for passasjerer, sykkelparkering. 3.5 Det avsettes 6 snøopplag som vist i plan (SNØ), og det skal anlegges gode dreneringsmuligheter med grøfter og sluk. 3.6 Skjæringer og fyllinger for veier skal jordkles og sås til. 3.7 Skjæringer og fyllinger for veier skal kunne legges på tilstøtende tomter/eiendommer selv om disse arealene ikke er regulert til trafikkformål. 4. Friområder (PBL 25,1. ledd nr 4) 4.1 Det skal utarbeides utomhusplaner med utforming i h.h.t. kommunale normer for alle friområdene. Før opparbeidelse igangsettes skal planene godkjennes av kommunen. 4.2 Område FR1 skal opparbeides som kvartalslekeplass med ballbane. Området tillates fylt opp. Eksisterende vegetasjon langs kanten av området skal i størst mulig grad bevares. Adkomst og enkelte av lekeapparatene skal være universelt utformet. 4.3 Område FR2 skal opparbeides med skatebane, stier for terrengssykling og for gående. Stier og turveier skal ha bredde inntil 2,5 meter og dekke av subbus. Overvann skal samles i et bredt, grunt bekkeløp. Bekkeløpene skal være sikret ved inn- og utløp. Området tillates fylt opp med overskuddsmasser og benyttet til massedeponi før aktuelle tiltak skal være opparbeidet. 4.4 Område FR3 skal opparbeides som sandlekeplass. Adkomstvei fram til lekeplass skal ha bredde 2,5 meter og maksimal stigning 1:12. 4.5 Område FR5 og FR6 skal opparbeides med turstier og aktiviteter i tilknytning til Repstadvannet. Dette kan være badeplasser og lignende i samsvar med områdets reguleringsformål. Tiltak skal avklares i forhold til vannressurslovens 8 og 12 før tiltak kan tillates. 4.6 Det tillates midlertidig anleggsvei gjennom FR7. Området skal tilbakeføres med turvei med bredde inntil 2,5 meter og alle terrenginngrep skal istandsettes og tilsås, så snart anleggstrafikken er avsluttet. 4.7 Det tillates adkomst til høydebasseng K1 på tursti i FR8. Tursti skal være åpen for anleggstrafikk og vedlikeholdstrafikk til høydebassenget.
5. Fareområde (PBL 25,1. ledd nr 5) 5.1 Området gjelder et fareområde på 7,5 meter fra CL av eksisterende høyspentlinje. Totalbredde utgjør 15 meter. 6. Spesialområder (PBL 25,1. ledd nr 6) 6.1 Friluftsområde (land) Området er regulert til friluftsområde (land). I området skal eksisterende stier beholdes og nye stier tillates opparbeidet i egnede traséer. I områder merket som stier på plankartet tillates midlertidig anleggstrafikk. Områdene skal tilbakeføres til stier med bredde inntil 2,5 meter og alle terrenginngrep skal istandsettes og tilsås, så snart anleggstrafikken er avsluttet. Det tillates VA-traseer i området. Det tillates opparbeidet område for friluftsbarnehage i område merket som lek i plankartet. 6.2 Kommunalteknisk virksomhet Område K1 er avsatt til høydebasseng med atkomstveg. Det tillates etablert pumpestasjon (merket K2, 3, 4) og trykkøkningsstasjon (merket K5) med tilhørende bygning. Maks mønehøyde 4m og gesimshøyde 3m. I området kan det etter behov oppføres transformator for el-tilførsel og annen telekommunikasjon til området. 7. Kombinerte formål (PBL 25,2. ledd) 7.1 Midlertidig trafikkområde I forbindelse med opparbeidelse av veger innenfor planområdet disponeres arealet til midlertidig trafikkområde. Midlertidig trafikkområde skal tilbakeføres i h.h.t. gjeldende planformål, når vegene er ferdig opparbeidet. 8. Rekkefølgekrav 8.1 Før igangsettelsestillatelse for første bolig gis, skal støyvurdering for kryssområde Fv.302 være gjennomført og eventuelle krav være gjennomført. 8.2 Før 20% av boligene innenfor område B1 B22 tas i bruk skal nytt kryss ved FV 302 være godkjent og opparbeidet. 8.3 Før 20% av boligene innenfor område B1 B22 tas i bruk, skal område FR2 med skatebane og terrengsykkel-løype være ferdig opparbeidet. 8.4 Før 20% av boligene i område B13 B17 og B21 tas i bruk skal friområde FR3 være opparbeidet. 8.5 Før 20% av boligene i område B1 B8 og B21 tas i bruk skal friområde FR1 være opparbeidet minimum som kvartalslekeplass. 8.6 Før første bolig innenfor planområde B13 B17 og B22 tas i bruk, skal gang- /sykkelveg være opparbeidet og godkjent fram til kryss for de nevnte feltene.
8.7 Før første bolig innenfor planområde B1 B8 og B21 tas i bruk, skal gang- /sykkelveg være opparbeidet og godkjent fram til kryss for de nevnte feltene. 8.8 Det skal foreligge utbyggingsavtale med kommunen tilpasset boligbyggeprogrammet før byggetillatelser gis. 8.9 Tekniske planer skal godkjennes av kommunen før byggetillatelser gis. 8.10 Regulerte stier innen planområdet skal opparbeides parallelt med utbygging i området. 8.11 Krav om ny påkjøring til E39 før utbygging av området.
AREALENHETEN adresseliste Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2013/2470 - Daniel Holm L12 03.10.2013 30205/2013 HØRING- SØKNAD OM MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR VEDDERHEIA NORD Repstad eiendom AS har av søknad datert 16.8.13 (vedlegg 1) søkt om mindre endring av reguleringsplan for Vedderheia nord. Reguleringsplanen ble vedtatt den 13.1.10 og består av plankart (vedlegg 2) og bestemmelser (vedlegg 3). Det søkes om endringer i planens bestemmelser for å kunne dele regulerte tomter dersom de bebygges med tomannsboliger. Det søkes videre om å øke andelen hybelleiligheter som tillates i planområdet for felt B1-B8. Endring som hjemler deling av tomter: Av gjeldende reguleringsbestemmelser fremgår at det kan tillates to boenheter per tomt, det vises eksempel til punkt 2.2.5 (B6), 2.2.6 (B8), 2.2.11 (B13). Tomteinndelingen er likevel fastsatt i reguleringsplankartet ved bruk av linjer som viser tomtene. Kartutsnitt: Utsnitt fra gjeldende reguleringsplankart hvor tomteinndelingen er fastsatt i kartet. For B6 er det eksempelvis fastsatt en tomteinndeling med 4 tomter. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: 97 99 03 45 Org.nr: 964 967 091 MVA
Med bakgrunn i de inntegnede grenser i plankartet vil det være i strid med planen å dele tomtene ytterligere, eksempelvis til 8 mindre tomter (1 tomt per boenhet) for B6. Ettersom man nødvendigvis ikke vet hvilke tomter innenfor feltene som blir bebygd med tomannsboliger kan det opprettes en generell bestemmelse som hjemler deling av slike tomter særskilt. Det foreslås opprettelse av ny reguleringsbestemmelse under 2.1 byggeområder generelt: 2.1.10 Tomter som tillates bebygd med tomannsboliger tillates tilsvarende delt i to grunneiendommer etter søknad. Endring antall utleieenheter og fordeling: Det andre punktet som søkes endret er antall hybelleiligheter som tillates etablert i de ubebygde delfeltene B1-B8 og fordelingsoppsettet. Etter reguleringsbestemmelsene 2.1 kan det bygges 3 hybelleiligheter i B2 og 2 i B7. Tabell 1: Utdrag av tabell fra gjeldende bestemmelser Repstad Eiendom søker om å øke det totale antallet fra 5 til 10 hybelleiligheter for B1-B8, samt ha et samlet tall for alle feltene. Det vises til endret markedsituasjon som gjør det mer aktuelt å bygge boliger med utleieenhet.
Tabell 2: Konkret forslag til endring av bestemmelsene. Høring: Før endringsforslaget tas opp til behandling sendes saken på høring til aktuelle parter og instanser. De som har merknader til endringsforslaget bes henvende seg skriftlig til Søgne kommune v/ arealenheten, postboks 1051, 4682 Søgne, eller e-post postmottak@sogne.kommune.no. Frist for å komme med merknader settes til 11.11.13. Eventuelle spørsmål i saken kan rettes til undertegnede saksbehandler på telefon 97 99 03 45 eller e-post Daniel.Holm@sogne.kommune.no. Med hilsen Daniel Holm arealplanlegger Vedlegg 1 Søknad 2 Plankart 3 Gjeldende bestemmelser
Revidert 06.02.2011 Revidert 18.12.2013 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR VEDDERHEIA NORD, SØGNE KOMMUNE 1. Generelt Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet. Innenfor planområdet skal arealet disponeres til følgende formål, jfr. plan- og bygningsloven 25 : - Byggeområder Boliger m/ tilhørende anlegg Annet kombinert formål (butikk, forsamlingsl, barnehage) - Landbruksområder Jord- og skogbruk - Offentlige trafikkområder Kjøreveg, parkering Annen veggrunn, Gang-/ sykkelveg - Offentlige friområder Offentlig friområde Friområde i sjø og vassdrag - Fareområder Høyspenningsanlegg - Spesialområder Friluftsområde (land) Kommunalteknisk virksomhet (pumpestasjon, renovasjon, trafo) - Kombinerte formål Midlertidig trafikkområde 2. Byggeområder (PBL 25,1. ledd nr 1) 2.1 Byggeområder generelt 1. Plassering og utforming av alle bygningsmessige tiltak (også garasje) skal være vist på byggemeldingen selv om disse arbeidene skal utføres på et senere tidspunkt. I byggesøknaden skal det vises biloppstillingsplasser, terrasser, murer og eventuelle andre terrenginngrep på den enkelte tomt. Plantegningen skal utdypes ved hjelp av snitt/profiler som viser forholdet til tilgrensende vei og eiendommer dersom det er nødvendig. 2. Parkeringskravene skal være etter kommunens parkeringsnorm, og 1 ekstra biloppstillingsplass for hver utleieenhet inntil 50 m2, og 2 ekstra over 50m2, hvorav en skal være i garasje. 3. Garasjens størrelse skal være maks 50 m 2 og mønehøyde målt fra ferdig gulv skal ikke overstige 5,0 meter. Kvist på garasjen er ikke tillatt. 4. Alle bygg i området skal ha matte, ikke reflekterende taktekkingsmaterialer i farge grå/svart. 5. Det skal tilstrebes en mest mulig enhetlig utforming av bebyggelsen innenfor hvert delområde med hensyn til fasader og materialbruk. 6. For å ta opp høydeforskjeller på tomtene, tillates det etablering av murer på inntil 2 meters høyde. 7. Det tillates ikke inngrep i form av skjæringer eller fyllinger fra boligtomtene ut i friområdene eller friluftsområdene. 8. 50% av boenhetene skal ha universell utforming. 9. Boligbygg skal plasseres min. 4 meter fra byggelinje vei. 10. Tomter som tillates bebygd med tomannsboliger tillates tilsvarende delt i to grunneiendommer etter søknad.
Tabell for universell utforming Feltnavn Antall boliger Selvstendige boenheter Hybelleilighet * Boliger med UU B1 5 5 0 B2 7 7 10 7 B3 5 5 0 B4 3 3 3 B7 5 7 7 B8 2 2 2 B6 4 8 0 B9 5 20 10 B10 5 5 2 5 B11 2 2 2 2 B12 6 6 3 0 B13 8 16 0 B14 8 8 3 8 B15 3 3 0 B16 4 4 0 B17 9 9 4 9 B21 40 30 B22 20 12 SUM 81 170 24 93 * UU gjelder hovedboenhet. 2.2 Område for bolig med tilhørende anlegg 2.2.0 Fellesbestemmelser boligområde B1-B4, B7,B8 1. Innenfor områdene B1, B2, B3, B4, B7 og B8 tillates etablert totalt inntil 10 hybelleiligheter i tilknytning til eneboliger. 2. Hybelleiligheter skal maksimalt utgjøre 60m 2 bruksareal og tilhøre hovedenheten. 2.2.1 Boligområde B1 1. I området tillates oppført 5 boliger med én boenhet pr tomt. Det kan tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr. tomt jf. 2.2.0. 2. For hver tomt tillates 40% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets 2.2.2 Boligområde B2 1. I området tillates oppført 7 boliger med én boenhet pr. tomt. Det kan tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr. tomt jf. 2.2.0. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 2.2.3 Boligområde B3 1. I området tillates oppført henholdsvis 5 boliger med én boenhet pr tomt. Det kan tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr. tomt jf. 2.2.0. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets
2.2.4 Boligområde B4 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenhet pr. tomt. Det kan tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr. tomt jf. 2.2.0. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader i byggets 2.2.5 Boligområde B6 1. I området tillates oppført 4 boliger med to boenheter pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 25 grader, i byggets 4. Bygningene skal ha likt uttrykk og fasademateriale. 2.2.5 Boligområde B7, B8 1. I området B7 tillates oppført 2 boliger med to boenheter pr tomt og 3 boliger med én boenhet per tomt. I område B8 tillates 2 boliger med en boenhet pr. tomt. For tomtene som tillates bebygd med én boenhet kan det tillates én ekstra boenhet som hybelleilighet pr tomt jf. 2.2.0. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25-30 grader, i byggets 4. Det tillates bebyggelse i flere nivåer der dette medfører god terrengtilpasning. Gesimshøyden på hvert plan skal ikke overstige 3,5 meter. 2.2.7 Boligområde B9 1. I området tillates oppført 5 boliger med fire boenheter pr. tomt. 2. For hver tomt tillates 45% BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel fra 36-42 grader, i byggets 4. Bygningene skal ha likt uttrykk og fasademateriale. 2.2.8 Boligområde B10 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenheter pr. tomt og 2 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha flatt tak eller pulttak med takvinkel inntil 15 grader. 2.2.9 Boligområde B11 1. I området tillates oppført 2 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 25 grader, i byggets 4. Det tillates bebyggelse i flere nivåer der dette medfører god terrengtilpasning. Gesimshøyden på hvert plan skal ikke overstige 3,5 meter. 2.2.10 Boligområde B12 1. I området tillates oppført 3 boliger med én boenheter pr. tomt og 3 boliger med to boenheter pr. tomt hvor av 1 utleieenhet på inntil 60 m 2, som skal tilhøre hovedenheten. 2. For hver tomt tillates 40 % BYA. 3. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 30 grader, i byggets