RAPPORTANSVARLIG: Contaxt As Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf: 41491855 E-post: petter@contaxt.no Adresse Tallak Nielsens gate 13B, anr 45, 3263 LARVIK Matrikkelnr. Gnr. 3020 Bnr. 2671 Kommune Larvik Eier(e) Karistranda 2 Borettslag Befaringsdato 26.09.2018 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon.
Rapportforutsetninger: Våtromsrapporten er en tilstandsrapport av våtrom og kjøkken. Den utføres som en nivå 1 rapport i henhold til NS 3424, tilstandsanalyse av byggverk. Det vil si en visuell befaring med tilegg av enkle målinger, som fukt- og arealmåling. Dersom oppdragsgiver vil ha en grundigere undersøkelse, for eks. nivå 2 eller 3, må dette avtales særskilt. Begreper i NS 3424 som tilstandsgrader og svikt, benyttes ikke i denne rapporten. Rapportens formål er å avdekke feil/skader i de kontrollerte rommene. Referansenivået for rapporten er Byggforskriftenes krav det året rommet ble bygget/totalrenovert. Det er kun de rom som er beskrevet i rapporten som er kontrollert. Se forøvrig ledeteksten for de enkelte rom. Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Tallak Nielsens gate 13B, anr 45 Gnr 3020 Postnr. Poststed Kommune 3263 LARVIK Larvik Rekvirent Krogsveen AS Hjemmelshaver(e) Karistranda 2 Borettslag Tilstede/opplysninger gitt av Helene S. Fagervold, megler Mette K. Nordal og undertegnede takstingeniør Bnr 2671 Seksj.nr. Område/bydel Torstrand Besiktigelsesdato 26.09.2018 Feste nr. Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM 50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MM S2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Fall på gulv på våtrom er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler/våtrom er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tilstand på de beskrevne punkter. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Våtromrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år). Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Selger har lest og godkjent rapporten med de opplysninger som fremkommer. Side1av5
Bad Fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner er lagt til grunn for vurderingene. Fuktsøk og vurderinger av påregnelige skader er foretatt i gulv, vegger og himling. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget, dersom disse rom tilhører samme boenhet. Sluk kontrolleres og kommenteres. Fall på gulv til sluk kontrolleres. Ventilasjonen i rommet kontrolleres. Det er ikke flyttet på utstyr og innredninger. Dokumentkontroll Er det fremlagt dokumentasjon på badets oppbygging? Byggeår 1990 JA NEI Beskrivelse Bad ligger med tilkomst fra entre/gang. Det er gjort følgende observasjoner på bad: Oppusset / fornyet år Gulv: Belegg m/oppkant Vegger: Malte flater Himling: Malte flater Installasjoner: Dusjkabinett, innredning m/vask, opplegg for vaskemaskin, toalett Overflateslitasje: Noe preget av elde og slitasje Fall på gulv: Det ble observert fall på gulv mot dusjkabinett Sluk: Det ble ikke utført kontroll av sluk pga. manglende tilkomst (dusjkabinett) Fuktmåler: Ikke observert fukt på befaringsdagen Svertesopp/fuktskjolder: Nei, ikke observert på befaringsdagen Avtrekk: Periodisk avtrekk (styres fra kjøkken), det er tilluft v/dør Varmekabler: Ja, termostat styrt Varmeovn: Nei Røropplegg: Eldre dato, alder er ukjent VV-tank: Ja, OSO 116 liter fra 2000 Vurdering * Det er oppkant m/gulvbelegg på ca. 10-15 mm. v/dørterskel. * Overflater og innredninger bar noe preg av elde og slitasje. * Det ble observert manglende utførelse på gulvbelegg (oppkant) v/rørgjennomføring. * Det er montert hovedkran i rommet. Etasje 5 etg. Det bør påregnes oppussing av rommet på sikt. Konsekvens av påviste feil/skader * Ytterligere elde og slitasje. * Større risiko for vann/fuktskader ved vannlekkasje/overflatevann når det er manglende oppkant på gulvbelegg v/rørgjennomføringer. Levetidsbetraktninger Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Side2av5
Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilasjon og fuktproblemer. Det er brukt fuktmålerutstyr i områder der det erfaringsmessig kan påvises fukt. Eksempelvis ved oppvaskbenk, oppvaskmaskin, kjøleskap og rørgjennomføringer. Det er ikke flyttet på utstyr og innredninger. Byggeår 1990 Beskrivelse Kjøkken ligger sammen med stue. Det er gjort følgende observasjoner på kjøkken: Oppusset / fornyet år Gulv: Parkett Vegger: Tapet, plater Himling: Malte flater Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner Benkeplate: Foliert MDF/spon Slitasje: Noe preg av elde og slitasje på overflater/innredning Vaskekum: Ja, med ett greps blandebatteri Ventilator: Det er en ventilator over komfyr (Villavent, styrer også bad) Registrert fukt (oppvaskbenk, oppvaskmaskin, kjøleskap): Nei Planløsning: Fremstår velfungerende VV-tank: Nei Vannlås: Ikke observert Varmekabler: Nei Vurdering * Det ble observert synlig skjøt av parkettgulv under v/oppvaskmaskin. * Overflater og innredning bærer noe preg av elde og slitasje. Det bør påregnes oppussing av rommet på sikt. Konsekvens av påviste feil/skader * Ytterligere elde og slitasje. Etasje 5 etg. Side3av5
Arealer m.m. AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Bygg A: Andelsleilighet - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 5 etg. 65 61 51 10 Sum bygning 65 61 51 10 Bygg A: Andelsleilighet - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 5 etg. Entre/gang, soverom, bad, stue/kjøkken Innebygd balkong Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 65 61 51 10 Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. Vurderingen som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra 2014. Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. 5 ETG: Entre/gang: 9,6 Soverom: 11,8 Bad: 6,0 Stue/kjøkken: 21,6 Innebygd balkong: 10,0 Det er beregnet noe mindre arealer i leiligheten pga. skråtak i stue/kjøkken. Boder og felles arealer er ikke medberegnet i arealberegninger. Kommentarer til planløsningen Leiligheten har en god planløsning. Side4av5
Underskrifter Sted/Dato Takstingeniør Larvik Side5av5