Reguleringsbestemmelser til REGULERINGSPLAN FOR SMIEØYA Dato for siste revisjon av plankartet: 22.06.07 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 13.12.07 (i.h.h.t. bystyrevedtak 130/07) 1 AVGRENSNING Planens begrensning er vist på plankartet. 2 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål med feltangivelse som vist på plankartet. BYGGEOMRÅDER (Pbl. 25, 1. ledd nr. 3) - Område for boliger med tilhørende anlegg OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER (Pbl. 25, 1. ledd nr. 3) - Kjørevei - Gang-/sykkelvei - Annen veggrunn - Offentlig trafikkområde i sjø og vassdrag OFFENTLIGE FRIOMRÅDER (Pbl. 25, 1. ledd nr. 4) - Park SPESIALOMRÅDER (Pbl. 25, 1. ledd nr. 4) - Bevaringsområde - Privat veg - Andre anlegg, flomsikring KOMBINERTE FORMÅL (Pbl. 25, 2. ledd) - Kontor/ offentlig - Bolig/Offentlig veggrunn 3 OMRÅDE FOR BOLIGER MED TILHØRENDE ANLEGG 3.2 Utnyttelse 895 - Egengodkjent 13.12.07. side 1 av 6
3.2.1 Tillatt maksimalt bruksareal Tillatt bruksareal T-BRA skal ikke overstige 12 000 m 2 inklusive svalgang/balkonger og unntatt bruksareal helt eller delvis under terreng. 3.2.2 Bebyggelsens høyde Bebyggelse kan oppføres innenfor de maksimale gesimshøydene kote 39 - som er angitt på plankartet. Nødvendig høyde for heishus og overdekket trapperom kan tillates over gesims når dette er utformet i harmoni med bebyggelsen forøvrig. 3.3 Andre tillatte funksjoner Det tillates innpasset maksimum 1000 m 2 næringsareal i bygningsvolum innenfor areal regulert til bolig mot Klostergata og Bryggevannet. 3.4 Byggegrenser Ny bebyggelse skal plasseres innenfor de viste byggegrenser på plankartet. Underjordiske konstruksjoner tillates bygget utenfor byggegrensen, såfremt det er innenfor formålsgrensen. 3.5 Utforming Bebyggelsen skal ha høy arkitektonisk kvalitet i utforming, detaljering og materialbruk. Fasadene må ha et visuelt oppdelt uttrykk med ulike byggehøyder, og ikke fremstå som en sammenhengende flate. Fasadene må ha et oppdelt og variert uttrykk. Byggesaken skal forelegges HOTS. 3.6 Uteoppholdsareal Det skal etableres fellesareal for uteopphold og lek på til sammen 1200 m 2 innenfor planområdet. Felles uteoppholdsareal skal ha universell tilgjengelighet. 3.7 Parkering Parkeringsdekning for PM5 og boligene skal være dekket innenfor planområdet. Fordelingen skal være minimum som følger: 0,75 parkeringsplass pr 2-romsleilighet 0,75 parkeringsplass pr 3-romsleilighet 1,00 parkeringsplass pr 4-romsleilighet 895 - Egengodkjent 13.12.07. side 2 av 6
0,50 parkeringsplass pr 100kvm kontorbygg For restaurant er kravet 0,5 pr. ansatt og 0,2 pr. sitteplass. 3.8 Flomsikring Laveste gulvnivå må ikke ligge lavere enn kote + 3.1. Brua må prosjekteres slik at det ikke oppstår konflikt med 200-årsflommen. 3.9 Radon Ved ny bebyggelse eller utvidelse av eksisterende bebyggelse, skal gulvkonstruksjonen nærmest bakken, samt veggkonstruksjonen i kjellervegger med fyllmasser inntil, utføres slik at radon hindres i å trenge inn. Under kjellergulv skal det være innretninger som effektivt kan lufte ut radongass. Konsentrasjonen av radongass i oppholdsrom skal ikke overstige 200 Bq/m. 3.10 Fjernvarme Ved oppføringen av bygningene skal det legges til rette for mulighet for fremtidig tilknytning til fjernvarme. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Kjørevei og fortau Offentlige veger skal opparbeides med den inndeling i kjøre- og gangareal og med det stigningsforholdet som er vist på plankartet. 4.2 Gang- og sykkelveger Offentlige gang- og sykkelveier skal opparbeides slik vist på plankartet og med det stigningsforholdet som er angitt på planen. Gangareal skal ha fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. 4.3 Utforming Estetisk utforming av og materialvalg for trafikkløsning må vektlegges. 5 OFFENTLIGE FRIOMRÅDER Område regulert til offentlig friområde skal ha en parkmessig opparbeidelse. Dette gjelder tangen i Hjellevannet på vestsiden av Klostergata. 6 SPESIALOMRÅDER 895 - Egengodkjent 13.12.07. side 3 av 6
6.1 SB1 - Bevaring fredet bygning / byggeområde for kontor, kultur, servering / offentlig formål PM 5 er fredet og det må søkes om dispensasjon til den regionale kulturminneforvaltningen etter kulturminneloven 15 for alle endringer utover ordinært vedlikehold. Arealer som ikke er bebygd skal gjøres tilgjengelige for allmennheten. 6.2 SB2 - Bevaring / kulturminne Dette gjelder gammelt gjennomslag i fjellet ved nordre landkar på Damfossbrua. Områdets avgrensing er vist på plankartet, og tiltak må forelegges Telemark Fylkeskommune før godkjennelse. 6.3 Privat vei Dette gjelder kjøreadkomst fra riksvei 36 frem til damfeste ved Damfossen. Telemarkskanalen har rett til kjøreadkomst over regulert fortau for nødvendig vedlikehold og tilsyn. 6.4 Andre anlegg, flomsikring Flommurens avgrensing er vist på plankartet. 7 KOMBINERTE FORMÅL 7.1 Kontor/Offentlig (SB1) Bestemmelsene for dette området går fram av punkt 6.1. 7.2 Bolig/ Offentlig veggrunn Innenfor areal KF2 skal brua fra Klosterøya lande. Arealet kan også utnyttes for utkraging av boligbebyggelsen. Utkragingen skal tilpasses landingen av brua. T-BRA innenfor boligområde og KF2 skal samlet ikke overstige 12000m2. Innenfor KF2 gjelder samme høydebegrensninger som innenfor boligområdet. 8 FELLESBESTEMMELSER 8.1 Geotekniske forhold Det skal redegjøres for geotekniske forhold ved innsendelse av søknad etter plan- og bygningslovens 93. 8.2 Støy/forurensing 895 - Egengodkjent 13.12.07. side 4 av 6
Det skal redegjøres for støy- og forurensingsforhold ved innsendelse av søknad etter plan- og bygningslovens 93. 8.3 Universell utforming Krav til universell utforming må ivaretas ved opparbeidelse av planområdet. 8.3 Atkomst Atkomst til planområdet skal skje via Klostergata og skal anlegges som vist på plankartet. 9 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 9.1 Generelt innenfor byggeområder Før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest gis; - skal felles uteareal, gang- og sykkelveier og andre trafikkareal innenfor byggeområdene opparbeides ihht godkjent utomhusplan og ferdigstilles 9.2 For areal regulert til byggeområde for bolig Ved søknad om rammetillatelse skal det legges fram forslag til utomhusplan Før rammetillatelse/igangsettingstillatelse gis; - skal det midlertidige veganlegget være i tråd med en vegomleggingsplan som er godkjent av vegvesenet - skal utomhusplanen være godkjent - skal illustrasjoner og fasadetegninger av byggeprosjektet fremlegges for HOTS i tråd med intensjoner i pkt. 3.5. - skal det foreligge dokumentasjon, godkjent av NVE, som viser minimum kotehøyde på brua i området KF2. Illustrasjonene skal synliggjøre at det avsettes tilstrekkelig høyde mellom fremtidig bru og laveste del av utkragingen. - skal det foreligge dokumentasjon på forebyggende tiltak mot radoninntrenging, jfr. pkt. 3.9 - skal det foreligge dokumentasjon som viser hvordan man har tenkt å legge til rette for mulig fremtidig mulig bruk av fjernvarme Før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest gis; - skal alle tiltak i utomhusplanen være gjennomført. Dersom innflytting skal skje i vinterhalvåret kan det gis midlertidig brukstillatelse på vilkår av ferdigstillelse grøntanlegget seinest ved utgangen av påfølgende sommer. av 895 - Egengodkjent 13.12.07. side 5 av 6
- skal offentlig g/s-veg og plassdannelsen ved Bryggevannet samt selve bryggefronten mot Bryggevannet være opparbeidet og ferdigstilt i høy standard og i henhold til godkjent utomhusplan - skal det permanente veganlegget være etablert/ferdigstilt i tråd med reguleringsplanen 9.3 For areal regulert til offentlig formål Veianlegget skal bygges ut i etapper. Før det midlertidige veganlegget tillates igangsatt; - skal det stilles bankgaranti for ferdigstillelse av det permanente veganlegget - skal det inngås en gjennomføringsavtale med Statens vegvesen 10 DOKUMENTASJONSKRAV Utomhusplan Detaljert og høydesatt utomhusplan for den ubebygde del av området, samt tilhørende fellesarealer og offentlige arealer i målestokk 1:200 skal vise bebyggelsens plassering, nåværende og planlagt terreng, ny vegetasjon, forstøtningsmurer, veier, parkering og utforming av leke- og aktivitetsarealer, parkområdet rundt Fløtermonumentet samt avfallsplassering. 895 - Egengodkjent 13.12.07. side 6 av 6