Villaklausul og ekspropriasjon

Villaklausul og ekspropriasjon Enkelt hovedpunkter Erling Høyte Partner Arntzen de Besche 27.01.2015

VILLAKLAUSUL HVA ER NÅ DET? Veldig vanlig i Oslo-regionen i perioden 1880 1930 Formålet var å sikre ensartet bebyggelse og skjerme store villaeiendommer Omhandler ofte forbud mot arbeiderboliger, serveringsvirksomhet eller andre aktiviteter som medfører utøy og støy. Bærer preg av et klassesamfunn som virker fremmed i dag. Arntzen de Besche 27.01.2015 2

ET EKSEMPEL «Paa Parcellen tillades kun villamæssig bebyggelse og der må ikke bygges Arbeiderboliger eller Forlystelsessted eller i det hele drives nogen Trafikk eller bygges paa nogen måde som ved Støi, Lugt, Urenslighed eller andet kan genere Naboerne...» Arntzen de Besche 27.01.2015 3

ER EIENDOMMEN BEHEFTET MED VILLAKLAUSUL? Skal villaklausulen kunne gjøres gjeldende mot godtroende erverver, må den være tinglyst På grunn av villaklausulenes alder vil den ordinære grunnboken i dag ofte ikke vise villaklausulen Det må foretas søk i historisk grunnbok for å sjekke at slike klausuler ikke eksisterer Natursteindommen ble villaklausulen funnet av en nabo som var advokat som søkte gjennom gamle grunnbøker Utfordringen er at gamle grunnbøker kan være vanskelig å tolke fordi eiendommene senere er delt, veier anlagt osv. Arntzen de Besche 27.01.2015 4

RETTSVIRKNINGEN AV EN VILLAKLAUSUL Rettslig sett en negativ servitutt Betyr at eiendommen beheftet med klausulen ikke kan bebygges i strid med villaklausulen Finnes også strøk-servitutter som gjelder et større område enn det det er mulig å finne ut av ved grunnboken Typisk har dette vært situasjonen hvor store landbrukseiendommer er delt opp til villabebyggelse hvor hele åssider eller andre større areal er beheftet med en villaklausul Forekommer at villaklausulen anses å fange opp større områder enn den formelle grunnboksføringen gir anvisning på typisk ved at naboeiendommer har arealer båndlagt med villaklausul Noen ganger er det noe forskjellige villaklausuler på eiendommer som grenser inn til hverandre fordi tekstene ikke er identiske Arntzen de Besche 27.01.2015 5

RETTSLIG UTVIKLING Høyesterett har hatt en glidende praksis, opprinnelig ble gamle villaklausuler ansett å ha falt bort Nyere rettspraksis knesetter at villaklausulene har fulle rettslige konsekvenser, selv om de er gamle Hovedretningslinjen synes å være at skulle reguleringen i kombinasjon med en villaklausul gjøre at et område er ubebyggelig, vil villaklausulen kunne vike Arntzen de Besche 27.01.2015 6

REGULERINGSPLANER OG VILLAKLAUSUL Opprinnelig var det foreslått at ved endelig vedtatt reguleringsplan som tillot bygging i strid med villaklausulen, så falt villaklausulen automatisk bort Dette lovforslaget ble ikke fulgt opp slik at villaklausulene lever videre uavhengig av hva reguleringen på eiendommen måtte være Villaklausul anses som et privatrettslig forhold som reguleringsmyndighetene ikke går inn i eller vurdere i reguleringsarbeidet Foreligger det en endelig reguleringsplan, må det følgelig foretas privatrettslige grep for å kunne gjennomføre bygging reguleringsplanen tillater Arntzen de Besche 27.01.2015 7

BYGGING I STRID MED VILLAKLAUSULEN - KONSEKVENSER Naturbetongdommen viser at bygging i strid med villaklausul medfører fullt erstatningsansvar Spørsmålet blir hva som er det økonomiske tap for den annen eiendom omsetningsverdi før og etter bygging i strid med villaklausulen. Kan også fremme noen tilleggskrav Har vært forsøkt ved skjønn å få en del av utbyggers gevinst ved å ikke respektere villaklausul har ikke ført frem Arntzen de Besche 27.01.2015 8

REALISERE PROSJEKT TIL TROSS FOR VILLAKLAUSUL Må innlede forhandlinger med den som kan påberope seg villaklausulen ved strøkservitutter kan dette være komplisert Er det en enkelteiendom eller eiendommer tilgrenset prosjektets eiendom, vil forhandlingene ofte dreie seg om mulige negative konsekvenser for disse eiendommene Ikke gitt at naboarealene blir redusert i verdi eksempel Nordstrand meglervurdering var at ingen verdireduksjon fant sted Fører ikke forhandlinger frem, er neste alternativ ekspropriasjon Arntzen de Besche 27.01.2015 9

PRIVATE PARTERS EKSPROPRIASJONSMULIGHET I utgangspunktet vil en privat part ofte bli henvist til å ekspropriere selv, fordi myndighetene ikke ønsker å gjennomføre prosessen Ekspropriasjonslovens hovedregel er at offentlig myndighet og selskaper eiet av offentlig myndighet, har ekspropriasjonsadgang til spesifikke angitte tiltak, jf. 2 (som angir 55 forskjellige tiltak) Også private parter har ekspropriasjonsrett innenfor de samme formål som er angitt i 2 med hjemmel i forskrift fra 1960. Ikke alle tiltak nevnt i loven gir privat ekspropriasjonsrett Servitutter kan av private parter borteksproprieres etter 2, nr. 31, i henhold til gjeldende forskrift Nr. 31 er videre enn det forskriften gir ekspropriasjonsadgang til for private, typisk vil leieavtale ikke kunne borteksproprieres med denne hjemmel Arntzen de Besche 27.01.2015 10

FREMGANGSMÅTE Fylkesmannen er gitt delegert kompetanse til å avgjøre ekspropriasjonssøknader fra private Krever gjerne følgende: Dokumentasjon for at forhandlinger har vært ført uten å føre frem Dokumentasjon av villaklausulens utbredelse i areal / strøkservitutt? Nabovarsel utsendt til alle berørte parter om at ekspropriasjon søkes ved kopi av søknaden Beskrivelse av hvorfor lovens vilkår om ekspropriasjon er til stede Arntzen de Besche 27.01.2015 11

MONALEG MEIR TIL GAVN ENN SKADE Ekspropriasjonsloven 6 at skader og ulemper med ekspropriasjonen må være «monaleg meir til gavn enn skade» Et grunnvilkår i all ekspropriasjon I søknaden må det derfor begrunnes godt hvorfor interesseavveiningen slår ut til fordel for ekspropriasjonsvedtaket Et bærende argument vil ofte være reguleringsplanen og forarbeidene til denne som angir den politiske viljen i forbindelse med utbyggingen Er forskjellen for liten mellom fordeler og ulemper, vil ekspropriasjonssøknaden kunne bli avslått Fylkesmannen vil også rådføre seg med kommunen hvor tiltaket ønskes iverksatt om søknaden skal imøtekommes eller ikke Treffes ekspropriasjonsvedtak, er dette et enkeltvedtak som kan påklages til departementet Arntzen de Besche 27.01.2015 12

MONALEG MEIR TIL GAVN ENN SKADE FORTS. Erfaringen er at departementet foretar en reell prøving av om interesseavveiningen er korrekt håndtert fra Fylkesmannens side overprøver skjønnet, ikke bare en legalitetskontroll Saksbehandlingen kan ta tid, 3 6 måneder ved klagebehandling Fylkesmannen bruker gjerne 6-8 måneder Arntzen de Besche 27.01.2015 13

EKSPROPRIASJON MEDFØRER ERSTATNINGSANSVAR Det følger av ekspropriasjonsloven 2 at det skal betales et vederlag etter skjønn Fører ikke forhandlinger frem om erstatningen, skal ekspropriasjonsskjønn fremmes for domstolene Noe annet enn en tradisjonell rettssak selv om det ligner, her skal retten fastsette erstatningens størrelse Eksproprianten må også betale motpartens nødvendige saksomkostninger etter skjønnsprosessloven Skjønnstemaet er naboeiendommens verdi i markedet med og uten villaklausulen Dette er et rettslig skjønn som fremmes for skjønnsretten (tingretten) og kan deretter påankes til lagmannsretten ved overskjønn Blir en konkret vurdering for eiendom til eiendom hva et eventuelt beløp utgjør Arntzen de Besche 27.01.2015 14

FORHÅNDSTILTREDELSE Prosessen kan ta tid derfor er det mulig å be om forhåndstiltredelse av eiendommen etter ekspropriasjonsloven 25 Loven har flere vilkår, men ett av disse er at skjønnsprosess for domstolen er innledet som en hovedregel Medfører at prosjektet kan igangsettes selv om naboens erstatningskrav ikke er endelig avgjort Det ligger en viss risiko i dette, er prosjektet interessant nok bør metoden benyttes Uten forhåndstiltrede er det mulig å droppe prosjektet hvis erstatningen skulle bli for høy ingen utbyggingsplikt selv om ekspropriasjonstillatelse er gitt Arntzen de Besche 27.01.2015 15

KORT OM EKSPROPRIASJON ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Gjelder i hovedsak på vei, vann og avløp Regulert i lovens kapittel 16 Krever at det foreligger en vedtatt reguleringsplan Hovedregelen er at kommunen kan ekspropriere for å gjennomføre reguleringsplanen helt generelt etter lovens 16-2 Private parter har noe smalere adgang etter de øvrige bestemmelser for å få etablert adkomst i byggeområdet, avløpsanlegg til byggeområdet og vann inn til byggeområdet Slike kostnader kan være refusjonspliktige for de øvrige i området som har glede av tiltaket, etter lovens kapittel 18 Også her skal det foretas en interesseavveining etter ekspropriasjonsloven, men sjelden slik at en ved at reguleringsplan må vike pga. denne interesseavveiningen Grunneier som må avstå grunn eller tillate bruksretter, har krav på erstatning etter skjønn, kan allikevel medføre ingen erstatning fordi økonomiske tap ikke foreligger Arntzen de Besche 27.01.2015 16

ER PRIVAT EKSPROPRIASJON ER EGNET FREMGANGSMÅTE? Ved villaklausuler eneste praktiske fremgangsmåte ved uenighet og fullt ut brukbar Ved vedtatt reguleringsplan ved behov for teknisk infrastruktur en egnet fremgangsmåte Arntzen de Besche 27.01.2015 17

Erling Høyte Partner +47 98294539 eho@adeb.no +47 23 89 40 00 oslo@adeb.no P.O. Box 2734 Solli, 0204 Oslo, Norway www.adeb.no