(Kommunelogoen legges inn her etter planvedtak) Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Bergen kommune. Bergenhus, Gnr. 168, Bnr. 377 mfl., Sandviksbodene Nasjonal arealplan-id 1201_64780000 Saksnummer 201901131 Siste revisjonsdato bestemmelser 19.03.19 Vedtatt av bystyret Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Legge til rette for et godt bomiljø, samt sikre høy arkitektonisk og materiell kvalitet i samspill med den omkringliggende, historiske bebyggelsen. For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen datert 19.03.19 1. FELLES BESTEMMELSER 1.1 Mindre justeringer 1.1.1 Mindre justeringer av juridiske linjer, inntil 2,0 m, kan behandles gjennom søknad om tillatelse til tiltak dersom hovedtrekkene i planen ikke endres og endringene ikke har nevneverdig betydning for andre berørte parter eller interesser. 2. UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1 Illustrasjonsplan 2.1.1 Illustrasjonsplan datert 08.03.19 er retningsgivende for disponering av planområdet. 2.2 Utomhusplan felt BBB1-BBB4 og o_sgt1- o_sgt2 2.2.1 Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det vedlegges en utomhusplan i målestokk 1:200/500 for feltene. Planen skal vise: Gangarealer Leke- og uteoppholdsarealer Murer, trapper og gjerder Møblering og belysning Beplantning
Belegg Miljøstasjon/avfallshåndtering 2.3 Vegteknisk plan 2.3.1 Det skal utarbeides detaljerte tekniske planer for nye og endrede offentlige veganlegg ved søknad om tiltak. 2.4 Renovasjonsteknisk avfallsplan 2.4.1 Ved søknad om tillatelse til tiltak innenfor BBB1-BBB4 skal det vedlegges en renovasjonsteknisk plan. Planen skal utarbeides iht. BIRs standard. 2.5 Dokumentasjon barnehagedekning 2.5.1 Ved søknad om tillatelse til tiltak innenfor feltene BBB1-BBB4 skal tilfredsstillende barnehagedekning i bydelen dokumenteres. 2.6 Energi 2.6.1 Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, med løsninger for lokalt produsert energi. 2.7 Tiltak i sjø 2.7.1 Ved tiltak som bygging, graving, utfylling i sjø, samt andre tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i sjøområdet, krever tillatelse fra Bergen og Omland Havnevesen, jf. hfl. 27, første ledd. 3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Forståelse av begrep 3.1.1 Rekkefølgekrav der tiltaket alternativt kan være "sikret opparbeidet" anses oppfylt for angjeldende byggeområde dersom tiltakshaver/grunneier har inngått utbyggingsavtale med Bergen kommune. 3.2 Tiltak utenfor planområdet 3.2.1 Før igangsettingstillatelse Før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak iht. pbl 20-1 innenfor feltene BBB1-BBB4 skal følgende være opparbeidet: 1. Utbedring/ombygging av Gjensidigekrysset iht. godkjent detaljplan/geometriplan. 2. Sandviksveien med tilhørende fortau og torg frem til krysset med Måseskjærveien. Alternativt kan tiltakene være sikret opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse. For tiltak nr. 2 er det tilstrekkelig at Sandviksveien og fortauet langs vestsiden er opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse. VA-rammeplan Godkjent VA-rammeplan datert 28.11.18 med uttalelse datert 17.12.18 skal legges til grunn for søknad om tiltak innenfor feltene BBB1-BBB4. Tiltaksplan forurensning i grunnen Det skal utarbeides tiltaksplan for forurensning i grunnen. Planen skal være godkjent av forurensningsmyndigheten før det kan gis tillatelse til tiltak innenfor feltene BBB1-BBB4. Side 2 av 7
Før brukstillatelse Gangbro Gangbro o_sgt2 skal bygges før det gis brukstillatelse for tiltak innenfor feltene BBB1-BBB4. Kravet gjelder under forutsetning av kommunen erverver nødvendig areal til formålet innen 2 år etter at denne planen er vedtatt. Krav til bygging av gangbro bortfaller dersom nødvendig areal ikke er ervervet innen 2 år. 3.3 Tiltak innenfor planområdet 3.3.1 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltak iht. pbl 20-1 innenfor feltene BBB1-BBB4 skal følgende være ferdig opparbeidet: 1. o_sgt1 2. Tilhørende lekeareal i reguleringsplan 60390000 skal være opparbeidet i samråd med kommunen, slik at området kan fungere som lekeområde også for større barn. 3. Vegteknisk plan, godkjent av aktuell vegmyndighet. 4. Hop, VFE2, med tilhørende trapper slik den er vist på illustrasjonsplan datert 18.03.19. Illustrasjonsplan er retningsgivende for utforming av hop og trapper. 4. EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål 4.1.1 Følgende arealer skal være offentlige: Veg, o_sv1 o_sv3 Gatetun o_sgt1 - o_sgt2 Gangveg, o_sgg2 Grøntareal, o_gf1 o_gf2 Annen veggrunn teknisk anlegg, o_svt Energianlegg, o_be 4.2 Felles arealformål 4.2.1 Følgende arealer skal være felles for feltene BBB1-BBB4: Uteoppholdsareal, f_but Gangveg, f_sgg1 Renovasjonsanlegg, f_bre Side 3 av 7
5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Boligbebyggelse blokkbebyggelse (BBB1-BBB4) 5.1.1 Grad av utnytting og byggehøyder 5.1.1.1 BBB kan maksimalt tillates bebygd med total BRA = 8000 m2 over bakken og maksimale byggehøyder som er angitt på plankartet. Areal under bakken medregnes ikke. Illustrasjonsplan datert 18.03.19 er bindende når det gjelder bygningshøyder for alle bygningskropper innenfor BBB1-BBB4. Byggehøyder kan variere med ½ meter. 5.1.1.2 Bebyggelsen skal oppføres som 5 blokker. 5.1.1.3 Tekniske installasjoner som heishus, ventilasjon m.m. skal integreres i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte. Det kan tillates etablert heishus maks 4 meter over gulv i øverste etasje. 5.1.1.4 Det tillates etablert energisentral innenfor formålet. 5.1.2 Støy 5.1.2.1 Boenheter som har mer enn 55 dba ved fasade skal være gjennomgående og halvparten av soverommene på stille side. Soverom som skal kunne regnes med som «stille side» må ikke ha takvindu som vender mot vei som eneste luftemulighet. 5.1.3 Byggegrenser 5.1.3.1 Bebyggelsen skal plasseres innenfor regulert grense der disse er angitt på plankartet. Det er tillatt med 2 m forskyvning. 5.1.3.2 Trapper, murer, takutstikk, terrasser og balkonger kan tillates oppført utenfor byggegrensene. 5.1.3.3 Utkraging over offentlig vegareal kan tillates inntil 1 m med fri høyde på 5 m. 5.1.4 Arkitektur 5.1.4.1 Bygningene, inkludert heishus/adkomst til fjellhall, skal gis et moderne arkitektonisk uttrykk som tar opp i seg elementer fra den omkringliggende, historiske bebyggelsen. 5.1.4.2 Det skal være skille i fasadeuttrykk. For hver møneforskyvning skal det i arkitektonisk bearbeiding (fasadeuttrykk, materialbruk e.l.) markeres en ny bygning. 5.1.4.3 Takflatene skal gis et variert uttrykk som gjenspeiler strøkskarakteren. Takflatene skal følge prinsipp for møneforskyvning i illustrasjonsplan datert 18.03.19. Illustrasjonsplanen er retningsgivende. 5.1.4.4 Det skal tilrettelegges tilstrekkelig areal i boligområdet for tilkomst av utrykningskjøretøy. 5.1.4.5 Kaifronten skal gis et naturlig uttrykk og bygges i naturstein. 5.1.5 Parkering 5.1.5.1 Det skal etableres 0,8 parkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. 5.1.5.2 All parkering skal skje i felles anlegg under bakkeplan innenfor felt SPH. 5.1.5.3 Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. 5.1.5.4 Det skal etableres minimum 2,5 sykkelparkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. Plassene skal plasseres i parkeringskjeller og/eller eget sykkelanlegg innenfor BBB. 5.1.5.5 Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være reservert for bildeleordning. 5.1.6 Leke- og uteoppholdsarealer 5.1.6.1 Det skal etableres minimum 40 m2 uteoppholdsareal pr boenhet. Maks 50 % på tak/altan. Minimum 50 % skal utformes som fellesareal eller offentlig tilgjengelig areal. Felles uteoppholdsareal inkluderer f_but, f_sgg1, o_sgt1, o_sgt2 samt grøntformål regulert i gjeldende Arealplan-ID 60390000. 5.1.6.2 Minst 50 % av enhetene skal ha privat uteoppholdsareal. Side 4 av 7
5.1.6.3 Fellesarealene skal ha følgende kvaliteter: Alle boliger skal ha maksimalt 100 m sikker gangavstand til nærmeste del av uteoppholdsareal på bakkeplan God og varig brukskvalitet i opparbeiding og møblering skal fremgå av byggesøknad. Barn og unges behov for lekeområder må ivaretas i utforming. Areal skal ikke være brattere enn 1:3Det skal skjermes mot vind, og halve arealet på bakkeplan skal ha sol i 4 timer ved vårjevndøgn. Arealet skal ferdigstilles samtidig med bolig. Areal som ikke ligger på naturterreng skal opparbeides med bæreevne og utforming slik at permanente vegetasjonssoner innpasses. 5.2 Renovasjonsanlegg (f_bre) 5.2.1 Det kan tilrettelegges for renovasjonsteknisk anlegg innenfor formålet 5.3 Annen særskilt bebyggelse og anlegg (BAS1 BAS3) 5.3.1 BAS1, BAS3 5.3.1.1 Innenfor formålet tillates etablert bygning som brukes som adkomst til heis/trappehus for parkeringsanlegg SPH. Bygningen skal gis en tiltalende utforming tilpasset omgivelsene, og være maksimalt én etasje over gatenivå. Byggeplaner for adkomstbygning skal anmeldes og behandles i sammenheng med parkeringsanlegget for øvrig. 5.3.1.2 Areal rundt heishus/trapper skal tilbakeføres til gode grøntareal for området 5.3.1.3 Dimensjonering og plassering løses i prosjekteringsfasene i samarbeid med Bergen kommune. 5.3.2 BAS2 5.3.2.1 Innenfor formålet tillates etablert inngangsportal som brukes som adkomst til heis/trappehus for parkeringsanlegg SPH. Portalen skal gis en tiltalende utforming tilpasset omgivelsene. Byggeplaner for portalen skal anmeldes og behandles i sammenheng med parkeringsanlegget for øvrig. 5.3.2.2 Areal rundt inngangsportal skal tilbakeføres til gode grøntareal for området 5.3.2.3 Dimensjonering og plassering løses i prosjekteringsfasene i samarbeid med Bergen kommune. 5.4. Energianlegg (o_be) 5.4.1 Innenfor formålet er eksisterende trafostasjon. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Veg (o_sv1 o_sv3) 6.1.1 I formålet tillates offentlig ferdsel. 6.2 Gatetun (o_sgt1) 6.2.1 Gatetunet skal opparbeides til attraktive uteoppholdsareal for allmennheten. 6.2.2 Opparbeidelse av gatetun må sees i sammenheng av tilliggende eiendom i nordvest. 6.2.3 Det tillates tilrettelegging for nødvendig renovasjonstekniske løsninger over/under gatetun ved f_bre. 6.3 Gatetun (o_sgt2) 6.3.1 Innenfor formålet tillates det etablert gangbro. Side 5 av 7
6.4 Annen veggrunn teknisk anlegg (o_svt) 6.4.1 Innenfor formålet tillates det etablert hardt dekke, tilkomst til adkomsthall og oppstillingsplass for vedlikehold. 6.5 Parkeringshus/-anlegg (SPH) 6.5.1 Det skal opparbeides parkeringsanlegg i formålet. 6.5.2 Dimensjonering, plassering og annen teknisk struktur løses i prosjekteringsfasen. Eksisterende bygninger over bakken samt kulturminner/kulturmiljø skal ivaretas og sikres under anleggsfasen. 6.5.3 Det tillates soneparkering i formålet. 6.6 Kombinert formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer (SKF) 6.6.1 Det skal opparbeides tilkomst til/fra Måseskjærveien til inngang av tunnel for parkeringsanlegg. 6.6.2 Måseskjærveien skal ikke nedgraderes som følge av avkjørsel til tunell. 6.6.3 Det tillates nødvendig infrastruktur og anleggsformål for etablering av kryss, som tar høgde for trafikksikkerhet og estetikken i området. 6.6.4 Dimensjonering, plassering og løsning for tilpassing av eksisterende veg løses i prosjekteringsfasen 7 GRØNNSTRUKTUR 7.1 Friområde (o_gf1-o_gf2) 7.1.1 Friområder regulert i gjeldende plan arealplan-id 60390000 skal opparbeides i samarbeid med Bergen kommune. 7.1.2 Utbygging skal ta hensyn til omkringliggende grøntstruktur ved opparbeiding av bebyggelse og anlegg, parkeringsanlegg og tilhørende infrastruktur. 8. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE (pbl 12-5 nr. 5) 8.1 Ferdsel (VFE1) 8.1.1 I formålet tillates offentlig ferdsel. 8.1.2 Innenfor formålet er det tillatt med nødvendig utfylling, peiling/fundamentering og forankring av sjøtrapper og konstruksjoner over/under sjø. 8.1.3 Det tillates bærekraftige konstruksjoner i form av fyllinger, peiler, stolper og lignende for kaifront/brygge 8.2 Hop (VFE2) 8.2.1 Innenfor formålet tillates etablert hop. 8.2.2 Innenfor formålet er det tillatt med peiling/fundamentering og forankring av sjøtrapper og konstruksjoner over/under sjø. 9. HENSYNSSONER (pbl 12-6) 9.1 Sikringssone, frisikt H140 (pbl 11-8 a) Side 6 av 7
9.1.1 I frisiktsonene skal det til enhver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende veiers plan. 9.2 Sone med angitte særlige hensyn, bevaring kulturmiljø, Den Trondhjemske Postvei H570 (pbl 11-8 c) 9.2.1 Det tillates ikke tiltak som kan medføre forringelse av postveien, veglegemet og kantarealer. Ovennevnte skal ikke være til hinder for vanlig vedlikehold. Det tillates anleggstrafikk over arealet ved utbygging av parkeringsanlegg og bebyggelse. 10. BESTEMMELSESOMRÅDER (kartforskriften) 10.1 Bestemmelsesområde #1 10.1.1 Det åpnes for forankring av brygge innenfor bestemmelsesområdet. 10.1.2 Det tillates utvidelse av kaikant og utkraging av balkonger med peler/pilarer/forankring inntil 1 meter. 10.2 Bestemmelsesområde #2 10.2.1 Området kan benyttes til midlertidig rigg- og anleggsområde. VEDLEGG A. RETNINGSGIVENDE 1. Illustrasjonsplan datert 18.03.19. Illustrasjonsplanen er særlig førende for prinsipp for møneforskyving i hele BBB. B. JURIDISK BINDENDE 1. Illustrasjonsplan datert 18.03.19 er bindende når det gjelder bygningshøyder for alle bygningskropper innenfor BBB1-BBB4. Byggehøyder kan variere med ½ meter. Side 7 av 7