VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Vognskjul. Vognskjulet Bjølstad, Kråkerøy. Unummerert bruksenhet, Vognhus: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 292 m² 0 m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 1 325 000 LÅNEVERDI: KR. 1 125 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Telefon: 95 80 85 70 Organisasjonsnr: 999 102 417 Sertifisert takstmann: Byggmester/Takstmann MNTF. Telefon: 958 08 570 E-post: henrik.hals@takstteam.no Rolle: Uavhengig takstmann Utskriftsdato: Dato befaring: 19.10.2015 Oppdrag nr: 668 02.10.2015
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Oppdraget er å foreta en markedsvurdering på eiendommen for salg. Takstmann er ikke gjort kjent med andre forhold som kan ha innvirkning på verdien enn det som er nevnt i dokumentet. Feil eller mangler er kun anmerket der det er klart synlige forhold som kan registreres visuelt, uten inngrep i bygningskonstruksjoner. Det er ikke opplyst om noe spesielle forhold utover det som fremkommer i denne rapporten, men eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi tilbakemelding om eventuelle avvik før rapporten tas i bruk. Side: 2 av 6
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 1 325 000 Anbefalt låneverdi 1 125 000 Markedsvurdering Eiendommen ligger meget sentralt på Kråkerøy. Vognhus med behov for totalrehabiliterting. Merk: standsetting av bygningen og innredning må skje i samsvar med retningslinjer fra antikvariske myndigheter. Innenfor område SB 2 tillates i prinsippet ingen utvidelser av bebyggelsen, dersom dette ikke kan begrunnes og forsvares av antikvariske myndigheter. Bygningens lukkede karakter skal ikke endres av en eventuell bruksendring. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Fredrikstad kommune RTD Bygg og Eiendom Takstmann: Befaring/tilstede:. -. Tlf. 958 08 570 Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Vognskjul. Beliggenhet: Eiendommen ligger i et etablert og attraktivt villaområde på Kråkerøy nord. Gangavstand til Verkstedområdet med dagligvaretilbud, Helsehus, kulturskole, høyskole, bryggepromenaden og byens sentrumsgater. Like i nærheten finnes forretningssenter ved Glommen Brygge med dagligvare (Ica og Kiwi), post, apotek, lege, blomsterbutikk, bakerforretning, treningssenter, restaurant samt bensinstasjon. Isegran ligger rett i nærheten og tilbyr fine turområder, og maritimt senter, båthavn og restaurant. Nærhet til barneskole og ungdomsskole. Det er dessuten kun en kort kjøretur til Hvaler med sin fine skjærgård. Gode bussforbindelser til Oslo og Hvaler. Bebyggelsen: Vognhus oppført i trekonstruksjoner på 18... over to plan og med saltakkonstruksjon. Vegger er dels gråstensmur/støpt betong(støttemur mot vei) og dels panelt bindingsverk av tre. Standard: Enkel standard med med behov for utbedringer. Om tomten: Tomten er en hjørnetomt på 666 m², dels naturtomt og parkering på egen grunn. Konsesjonsplikt: Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Regulering: Området er regulert. SPESIALOMRÅDE BEVARING KONTOR / BOLIG, SB 2, SB 3 7.6 Området SB 2 er avsatt for bevaring av eksisterende vognhus. Istandsetting av bygningen og innredning må skje i samsvar med retningslinjer fra antikvariske myndigheter. Innenfor område SB 2 tillates i prinsippet ingen utvidelser av bebyggelsen, dersom dette ikke kan begrunnes og forsvares av antikvariske myndigheter. Bygningens lukkede karakter skal ikke endres av en eventuell bruksendring. Adkomstvei: Offentlig adkomst. Tilknytning vann: Eiendommen er ikke tilkoblet vann. Tilknytning avløp: Eiendommen er ikke tilkoblet avløp. Side: 3 av 6
Heftelser: Eiendommen er regulert i et spesialområde og istandsetting av bygningen og innredning må skje i samsvar med retningslinjer fra antikvariske myndigheter. Matrikkeldata 0106 FREDRIKSTAD Gnr: 422 Bnr: 393 Eiet/festet: Eiet Areal: 666 m² Arealkilde: Fredrikstad kommune Hjemmelshaver: Fredrikstad kommune Vognskjulet Bjølstad, Kråkerøy. Unummerert bruksenhet. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Reguleringsplaner 15.07.2004 Kommentar Status Sider Vedlagt Fremvist Situasjonskart Innhentet Bygninger på eiendommen Vognhus Bygningsdata Byggeår: 1931 Kilde: Opplyst av Fredrikstad kommune. Anvendelse: Bil og lagringsplass.(vognhus) Kommentar Vedlikehold: Behov for vedlikehold. Standard: Enkel standard. Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 188 176 176 Loft 124 116 116 Deler av loftet har ikke gulv og har ikke målbart areal. Sum bygning: 312 292 0 292 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Garasjerom, bod 1, bod 2 Loft Uinnredet loftsrom Side: 4 av 6
Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Bygg i trekonstruksjoner Gråsteins pilarer og grunnmur, sannsynlig fundamentert på fjell. Bindingsverk og etasjeskille i tre. Yttervegg mot grunn i betong, støttemur til Nordliveien. Utvendig: Yttervegger er kledd med panel av tre, malt. Gråsteinsmuren er spekket. Det er behov for utskiftning av panelet, buler ut, råte og sprukket opp. Gråstein bør spekkes. Tresperrer type sal, tekket med teglstein. Lekter, sløyfer på papptekket undertak av tre. Stedvis råte i undertak og lekter/sløyfer. Sopp i konstruksjonen. Det er ikke montert takrenner på bygget. Malte tredører, tredør med glass til kjellerrom. Dørene er i dårlig stand og anbefales skiftet. Innvendig: Tretrapp i etasjeskille. Trappen har råte i trinn og dels løs vange. Bør ikke brukes. Gulvet er jordgulv, tregulv og noe betong. Vegger er panel(bakside av utvendig panel), gråstein og betong(støttemur). Himling er av undertak av panel, underside av gulv og noe malt puss. Tekniske installasjoner: Det ble ikke registrert noe tekniske installasjoner på befaringsdagen. Side: 5 av 6
Beregninger Årlige kostnader Eiendomsskatt Teknisk verdi bygninger Vognhus Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 291 500 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Vognhus - 900 000 Sum teknisk verdi bygninger 391 500 391 500 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 950 000 GRESSVIK, 19.10.2015 Byggmester/Takstmann MNTF. Telefon: 958 08 570 Side: 6 av 6