NÆRINGSEIENDOM 2010 Energiriktige bygg Eiendomsutvikling i et miljøperspektiv Bergen, 27. april 2010 Adm. dir. Peter Groth
Om Aspelin Ramm Familieeiet, stiftet 1881 Eiendom og handel (Motek) Ca. 400.000 m 2 eiendom Herav ca. 80.000 m 2 i Sverige Omsetning årlig (06-08): MNOK 960 Res. snitt siste 3 år (før skatt): MNOK 440 Balanse MNOK 3900 Egenkapital MNOK 1900 Betydelige merverdier Prosjekter under bygging: MNOK 3000 Samarbeider med viktige aktører om store prosjekter Selvaag Gruppen Tjuvholmen OBOS Forretningsbygg ROM Eiendomsspar Union Brygge H33 Toyota ØAV33 Oksenøen Bruk Alna Nord - NMD Utland Økern Clarion Hotel Stockholm Tjuvholmen ALNA Senter UNION Brygge Hotell 33
Hva jeg vil snakke om En ubehagelig sannhet, og en begredelig historie og om teknologisk utvikling i sybarittenes tjeneste. Om å kjenne sin besøkelsestid og det glade budskap A piece of cake the plum of the pudding og en vinn-vinn situasjon! At det beste ikke må bli det godes verste fiende og om gode forbilder og en traurig hverdag.
En ubehagelig sannhet Ulike scenarier frem mot 2030. Med et 450 ppm scenario (CO 2 -konsentrasjon i atmosfæren) som tilsvarer et mål på maksimal temperaturøkning på 2 C, er det estimert at energieffektivisering vil måtte stå for 54 % av klimagassreduksjonen. Kilde: World Energy Outlook 2008, IEA.
HVORFOR: Vi må bruke mer geo, bio og sol fordi det er for lite av dette Kull Svalbard Brun-kull Gass Olje Uran Europeisk strøm Fjernvarme men ikke av dette Geo/bio/sol/vind 160 år 260 år 66 år 44 år 47 år Produserer 8 og for mye av dette 580 g CO²/kWh + 740 g CO²/kWh 202 g CO²/kWh - 285 g CO²/kWh 198 g CO²/kWh 357 g CO²/kWh 211 g CO²/kWh (usikkert anslag) eller dette 0 g CO²/kWh
En kort innføring Energimengder, definisjoner 1 kwh = 1.000 W x 1 time 1 MWh (Mega) = 1.000.000 Wh = 1.000 kwh (Tusen kwh) 1 GWh (Giga) = 1.000.000.000 Wh = 1.000.000 kwh (Million kwh) 1 TWh (Terra) = 1.000.000.000.000 Wh = 1.000.000.000 kwh (Milliard kwh) Sammenhenger 1 tonn olje gir 12.000 kwh 2,8 tonn CO 2 1 tonn kull gir 7.000 kwh 3,4 tonn CO 2 1 tonn ved gir 2.200 kwh 0,0 tonn CO 2 1 tonn pellets gir 4.800 kwh
En begredelig historie 350 300 250 214 264 265 252 234 292 233 289 246 243241 271 234 291 251 273 258 258 før 1931 Kwh/m2 200 150 182 187 175 184 177 176 1931-54 1954-70 1971-87 100 1988-97 etter 1997 50 0 Kontorbygning Hotellbygning Grunnskoler Sykehjem Vi må snu trenden!
Hvis ikke vi selv hvem skal da ta ansvar for å bidra? Norge: - SFT
- Om å kjenne sin besøkelsestid Vår bransje påvirker direkte og indirekte en bygningsmasse på 320 mill m 2 6-7 mill m 2 nybygg årlig Ca. 40 % under profesjonell drift påvirker nesten 100 %! Som står for 40 % av Norges totale energiforbruk
Innestengt kraft? Fordi: Vår vannkraft kan flyttes til forurensende markeder! Verden USA EU Tyskland Sverige Sveits Storbritannia Norge Japan Italia Hellas Frankrike Danmark Canada Kg CO²/kWh EL 1 kwh sendt til Tyskland er 0,65 kg spart CO 2! Men: Samtidig er vår infrastruktur EL-basert Elektrisitetsforbruk per innbygger i noen land. kwh. 1998 Norge 27 277 Island 22 759 Canada 17 486 Sverige 16 629 Finland 15 420 USA 14 089 Danmark 7 927 Frankrike 7 613 Tyskland 6 785 Kilde: Eurostat 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
Nordmenn er de verste miljøverstingene! 12 tonn CO 2 pr. capita, 50 mill. tonn total 20 tonn CO 2 pr. capita hvis EU-snitt for produksjon av strøm 75 m 2 areal bolig og næring på hver av oss 240 kwh/m 2 pr. år i forbruk gir et energiforbruk på 18.000 kwh/person Det ekvivalerer 6,5 tonn CO 2 hvis EU-snittet legges til grunn 20 % spart = 1,3 tonn pr. nordmann eller totalt 6 mill. tonn pr. år 2 mill. biler i ett år! (15.000 km/år, 0,2 kg CO 2 pr km ( under 1 liter på mila ) BARE VED Å SPARE 20 %!
Her kan vår bransje vise vei!
The Plum of the Pudding LED LYSSTOFFRØR GLØDELAMPE TILFØRT ENERGI W 2 11 60 LEVETID TIMER ÅR/10h/DØGN 25.000 50 10.000 20 INVESTERINGSKOSTNAD NOK 200,- 60,- 7,- DRIFTSKOSTNAD NOK/ÅR 5,- 27,- 150,- 1000 2 DETTE ER NORMALEN I DAG INSTALLASJONSKOSTNAD EIER +140,- - - 53,- DRIFTSKOSTNAD BRUKER - 22,- - + 123,-
En håpløs oppgave?
Eller er det håp?
DET BESTE MÅ IKKE BLI DET GODES VERSTE FIENDE! Miljøsertifisering av bygg riset bak speilet (?) Enkelt & anvendelig Omfattende & krevende
Vil energiattesten gi uttrykk for bygningens faktiske kvaliteter? Kvalitet for samfunnet for eieren for brukeren Jeg og mange med meg (Bellona, GBA) mener at: Energimerket bør åpne for å premiere fjern- og biovarme og bruk av overskudds og spillvarme til andre (for eksempel nabobygg) Egenprodusert energi fra egen varmesentral må måles ut fra netto tilført energi til sentralen, ikke brutto til bygget. (Det ødelegger regnestykket.) Oppvarmingsmerket bør gis betegnelsen Energiforsyningsmerket (Energi til kjøling.)
Vil energiattesten gi uttrykk for bygningens faktiske kvaliteter? - Forts. Så fort man blir enige om en vektingsstandard bør man gå over til ett merke som da både angir hva bygget bruker av energi og produserer av CO 2. Andelen av sjablonmessige energiforbrukstall i beregningsmodellen synes svært høy. Det understreker ytterligere betydningen av at det må være obligatorisk at eiere både oppgir teoretisk og faktisk/målt forbruk, herunder måling av brukerpåvirket forbruk. Opplysning om energibruken bør på sikt bli en del av merket. Et bygg med A merke skal ikke leve med et C forbruk! Aktørene som håndterer ordningen er kompetente og ansvarsbevisste. Boligmeglere og boligselgere er neppe det. Og i hvertfall ikke objektive. Også for boliger kan benyttes den etablerte ordningen med godkjenning av foretak etter PBL som foreslått for yrkesbygg.
Vil energiattesten gi uttrykk for bygningens faktiske kvaliteter? - Forts. Energimerkeordningen vil være et viktig virkemiddel for å utløse energieffektiviseringstiltak i bygg- og eiendomssektoren. Myndighetene må i langt større grad formidle klare, enkle og lettfattelige mål for hva samfunnet ønsker å oppnå med ordningen. Selve sertifikatet kan kanskje utformes slik at budskapet synliggjøres sterkere ref. el-selskapenes stolpediagrammer for forbruk i år og samme periode forrige år. Den husker du!
Er byrden ved å merke rimelig? Selve merkingsprosessen er neppe avskrekkende enten den er basert på egenmerking eller ekstern bistand. Urimelig blir den hvis den ikke er riktig eller etterrettelig eller ikke bidrar til en fornuftig fordeling av byrdene.
Plikt eller ønske om å bidra? Bransjen som forbruker ca. 40 % av all tilført energi i Norge ønsker å bidra. Ønske fra noen medfører plikt for alle! Bransjen bør klare langt mer enn det EU-direktivet og myndighetene krever. Men hvem plukker opp regningen? Ordningen må inneholde klare og relevante incentiver for samfunnet, for dem som bygger, for dem som eier og for dem som bruker byggene. What s in it for me?! Må være en delmålsetning, uten det vil all verdens smartness florere.
Hvordan plikten oppfattes av bransjen For dem som er positive til ENØK Positivt For dem som ikke er så opptatt av ENØK Tja! Enda mer byråkrati? For alle (sannsynligvis): Merkingen må være riktig, troverdig og meningsfull slik at den bidrar til praktiske, energieffektive løsninger og gir klare signaler til markedet om energieffektive bygg.
I sybarittenes (eller livsnyternes) tjeneste: Vi møter meningsløse krav som koster oss og miljøet dyrt Bedrevitere og leverandører har pålagt oss dobbelt ventilasjonskrav Grønn Byggallianse m. fl. jobber for å få orden på galskapen Fra 12-15 m³/m² pr. h til 5-9 m³/m² pr. h (kontor) Ref.: Megler du luftslott, Grønn Byggallianse.. og eksemplene er mange altfor mange! Brukerne må mobiliseres. Offentlige myndigheter må endre kravene.
En realitet i Norge 2010! Fy da!
Vinn-vinn Lavere energikostnader bidrar til lavere bokostnader og høyere verdier Lavere yield Høyere belåningsgrad Høyere husleie, mer til dekning av kapitalkostnad Konkurransefortrinn MILJØSERTIFISERING
KLP - Trondheim Planleggingsforutsetninger for entreprenør (Veidekke) og rådgivere: 150 kwh /år /m 2 (klasse c 10 %) ved: Optimalisert belysning Eksponering av tunge konstruksjoner (termolagring) Tilleggsisolering Behovstyring av ventilasjon Tetthet Aktiv bruk av glassgård Resultat 106 kwh /m 2 / år i beregnet forbruk 83 kwh /m 2 / år i antatt reelt forbruk
KLP - Trondheim forts. Fordi Ekstremt tett bygg godt håndtverk! Virkningsgrad 85 % på varmegjenvinning. Solavskjerming som jobber smart Kjøle- og varmeaggregater kan ikke jobbe samtidig Supereffektive vinduer, U=0.8 Lavenergibelysning Og meget viktig Utplassering av 60 energimålere her skal ingen dø i synden! Kostnad Fra gamle dager (280 kwh/m 2 /år) til TEK 07 (165 kwh/m 2 /år) kr. 700,- pr. m 2 Fra TEK 07 til < 100 kwh /m2 kr. 700,- pr. m 2 Sum kr. 1400,- pr. m 2 Spart energi ca. 180 kwh /m 2 /år God butikk men for hvem?
Helt i A-klassen Lett å selge eller å leie ut? Bellonabygget 84 kwh/m 2 /år Bellona vil bli best i miljøklassen når de flytter inn i det som kan bli Norges første kontorbygg for utleie med energimerke A.
Snitt Bellonahuset SOLFANGERE 80 240 stk. á 0,8 x 2,0 m =280 m 2 POLYKARBONAT DEKKPLATE TAKVEGG HORISONTALELEMENT SPENN 7,2m VERTIKALELELEMT I FØRINGSKASSE
Bellonahuset Nøkkeltall: BTA: 3300 m 2 (hvorav 2500 m 2 kontor) Planlagt ferdigstilling: oktober 2010 Totalt beregnet energibehov kontor: 100,7 kwh/m 2 /år Antatt krav for kontorbygg med energimerke klasse A er 84 kwh/m 2 /år Termiske solfangere generer ca. 25-40 kwh/m 2 /år, som delvis benyttes i bygget og delvis benyttes av andre bygg på Vulkan Med bidraget fra solfangere vil bygget ligge godt under 84 kwh/m 2 /år
Energitiltak 1. Lav luftlekkasjefaktor 3 x så tett som vanlig 2. Gode U-verdier for gulv/vegger/tak - 30 cm isolasjon i snitt 3. U-verdi vinduer - maks 0,9 W/m2 inkl. ramme (vanlig før 1,2-1,5) 4. LED belysning for redusert energiforbruk - mål ca 6w/m2 5. Styringssystem for lys, dagslyskompensasjon, behovsstyring 6. Behovsstyring ventilasjon (VAV regulering), tilstedeværelses-/ temperatur- /CO2-følere 7. Integrert solfangersystem for tilbakeføring av energi genererer 25-40 kwh/m2 år 8. Fasadeutforming for redusert solinnslipp med skråvegger 9. Utvendig solavskjerming 10. Redusert himlingsomfang for å sikre energimagasinering 11. Kun bruk av materialer med lave emisjonsverdier 12. Lav SFP og SPP faktor SFP maks 1,5 (lite motstand i vent.kanaler) 13. Kun kjøling gjennom ventilasjonsluft med nærkjøling 14. Roterende varmegjenvinner med 80% virkningsgrad, frikjøling om sommeren
Energiberegning (basert på en teoretisk beregningsmodell) Energiramme ( 8-21 b, samlet netto energibehov) Beskrivelse Verdi Påvirkes av bruker Beregnet energibehov romoppvarming 6.0 kwh/m 2 Beregnet energibehov ventilasjonsvarme (varmebatterier) 11.2 kwh/m 2 X Beregnet energibehov oppvarming av tappevann 5.0 kwh/m 2 X Beregnet energibehov vifter (ventilasjon) 11.2 kwh/m 2 X Beregnet energibehov pumper 1.3 kwh/m 2 Beregnet energibehov belysning 20.0 kwh/m 2 X Beregnet energibehov teknisk utstyr 34.5 kwh/m 2 X Beregnet energibehov romkjøling 0.0 kwh/m 2 Beregnet energibehov ventilasjonskjøling (kjølebatterier) 11.5 kwh/m 2 X Beregnet energibehov energibehov 100.7 kwh/m 2 Forskriftskrav netto energibudsjett 165.0 kwh/m 2 Problem: Over halvparten av beregnet behov er basert på skjematiske verdier der utbyggers innflytelse er liten.
Fra TEK 07 (klasse C) til klasse A tiltak kostnader - effekt Tek07 kontor: 165 kwh/m2, år Mål kontor: 84 kwh/m2, år Differanse: 81 kwh/m2, år Areal BTA: 3150 Tiltak Beskrivelse av tiltak Investeringsk ostnad [kr] 1. Tilleggsisolering vegg, tak, gulv TEK07: 250. 300, 200 Bellona: 270, 400, 300 2. U-verdi vinduer TEK07: U-verdi= 1,2 Bellona: U-verdi= 0,9 3. Tetthet TEK07: n= 1,5 Bellona: n=0,5 4. Belysning (inkl. styring) TEK07: 25 kwh/m2, år Bellona: 10,75 kwh/m2, år Investeringskostnad pr. m2 [kr/m2] Besparelse energi* [kwh/m2, år] Investeringskostnad pr. kwh/år [kr/kwh/år] 288 000 91 1,4 65 129 600 41 4,9 8 144 000 46 5,2 9 2 505 600 795 14,25 56 5. Ventilasjon (VAV) VAV styring 86% varmegjenvinner 1 526 400 485 34 14 6. Solavskjerming Skråfasader sør 1 440 000 457 14 33 auto solavskjerming 7. Solfangere Termiske solfangere fasade 2 160 000 686 7 98 Kun bidrag eget bygg Sum 8 193 600 2 601 81 32 7. Solfangere inkl eksport nabobygg 2 160 000 686 41 17 Sum 115** Tilbakebetalingstid (energipris 1kr/kwh) (rente 5%) [år] #NUM! #NUM! Tilbakebetalingstid (energipris 2kr/kwh) (rente 5%) [år] #NUM! 11 5 12 5 #NUM! 26 9 #NUM! 35 #NUM! #NUM! * Besparelse energi (kwh/m 2 /år) er beregnet i henhold til forventet beregningsmåte i kommende energimerkeordning ** Inkl. 34 kwh/m 2 /år til nabobygg
Hva med Aspelin Ramm? (og Peter Groth?) Eier 400.000 m 2 næringsbygg Bygger 20.000-40.000 m 2 /år Sparer 20% - minst Utgjør 20.000.000 kwh/år (som kan sendes til kontinentet) Tilsvarer 8.000 tonn CO 2 pr. år Tilsvarer CO 2 -utslipp fra 2.700 biler
En traurig hverdag? Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm A. Eksisterende bygningsmasse Tidsperiode 2004 2010 Eiendomsportefølje 342.000 m 2 Målrettede delprosjekter: 2002-2004: Prosjekt 33 2004-2006: Enova-støttet prosjekt 2006-2008: Miljøfokus 2008 (egenregi) 2008-2010: Miljøfokus 2010 Oppnådde resultater: Redusert energiforbruk 16 Gwh pr. år (16 mill kwh) tilsvarende 31 % av totalforbruket pr. år ved oppstart. 46 kwh pr. m 2 er spart pr. år. Tilsvarer årsforbruk i ca. 700-800 boliger. Miljøgevinst (forutsatt EU-snitt for strømprisproduksjon 0,4 kg. CO 2 pr. kwh.) 6400 tonn. Redusert vannforbruk 10 % Redusert ikke resirkulerbart avfall 15 %
Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm forts. B. Eksisterende bygningsmasse hos andre Prosjekt 24 Kirkens Bymisjon I løpet av 24 måneder skal Aspelin Ramm gjennom rådgivning og erfaringsoverføring sørge for at organisasjonens eiendomsmasse reduserer sitt energiforbruk med minst 24 %. P.t. tyder intet på at vi ikke kommer i mål i 2010.
Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm forts. C. Samarbeid med fagmiljøer Foreningen Næringseiendom Bransjesamarbeid Grønn Byggallianse Kompetanseoverføring Bellona Opinion- og myndighetspåvirkning Foredrag (som dette!) Avisinnlegg, presseomtale prosjekter Deltakelse i off. utvalg Møter med Stortingskomiteer NHO BNL Departementer Bygningsmyndigheter Fagmiljøer, arkitekter osv. Kort sagt: Profesjonalisering av bransjen slik at den kan gjøre sin del av jobben, lønnsomt.
Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm forts. Hvordan? Fokus på de små, enkle tingene og de lavthengende eplene Konkrete prosjekter, konkrete tiltaksplaner, løpende, tett oppfølging Nye, utfordrende arbeidsoppgaver til driftsansvarlige kontinuerlig unngå for lange delprosjekter Klare målsettinger om sparemål for hver prosjektperiode med belønning ved måloppnåelse Individuell oppfølging og opplæring av dem som trenger hjelp til å nå sine sparemål Alle tiltak/delmål skal være av permanent karakter slik at tilbakefall unngås
Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm forts. D. Nye bygg Alt bedre enn C Noe bedre enn B Flere enn ett på A Bellona-huset et forbildeprosjekt i samarbeid med
Fortetting som miljøstrategi Infill as datterselskap med fortetting som hovedfokus Pilotprosjekt støttet av Oslo kommune, Husbanken og Norsk Form Har kjøpt 10 restarealer av Oslo kommune til forbildeprosjekter innen fortetting
Bevisst fortettingsstrategi nødvendig fordi: Oslo kommune vil anslagsvis ha en vekst på 15,1 % i perioden 2007-2020 (Kilde: Kommunen) Vekst i bydel 1-5 (sentrumsbydelene) på 23,9 % i samme periode. Sterk sentralisering! Masse ledig, uutnyttet areal i Oslo (og andre byer). Vi trenger ikke sprenge markagrensen En beboer i blokk forbruker 53 % mindre energi enn personer i enebolig/rekkehus (Kilde: SSB) Byer trenger folk; uten folk ingen kafeer, butikker, gallerier Økt tetthet gir grobunn for bedre og rimeligere kollektivtilbud Økt tetthet styrker grunnlaget for gang- og sykkelavstand til daglige funksjoner Det er lettere å innføre alternative energikilder i by
Prosjekt: Infill bybarnehager Mange barnefamilier kan tenke seg å bo i sentrum dersom tilbudene er til stede Fire restarealer gir 175 barnehageplasser i Oslo sentrum 86 leiligheter tilpasset barnefamilier Gir masse lys og luft på barnas lekeareal samt god sikkerhet Naboer plages lite av barnehagestøy Sparer tid for foreldre Gir mindre biltrafikk i sentrum, enkelte familier kan droppe bilen helt Skaper levende bymiljøer Pilotprosjekt for innføringen av miljømerkeordningen BREEAM i Norge
Prosjekt: Parkveien 5 7,2 m bred tomt, 28 meter dyp, 10 boenheter, 955 kvm BTA Energiklasse A (maks 67 kwh/kvm/år levert energi), kravet er 134 Lite fasadeareal 2 stk luft til vann varmepumper (tappevann/romoppvarming) Vannbåren varme (radiator/gulvvarme) Høyeffektiv varmeveksler på ventilasjonsaggregat, lav SFP-faktor Kritisk holdning til prefabrikerte løsninger mtp kuldebroer og lufttetthet Glassfasade U=0,8, klimavegger U=0,15 Energieffektiv belysning Levende tak og vegger bidrar positivt til vannfordrøyning Kun krav til sykkelparkering
Vi skal redusere miljøbelastningen fra norske bygg og vår bransjes innsats skal merkes på Norges CO2 regnskap. Det skulle bare mangle!
Takk for oppmerksomheten!