Boligsalgsrapporten Dagens situasjon

Boligsalgsrapporten Dagens situasjon Vedlegg 3 Generelt/status I dag brukes Boligsalgsrapporter i liten grad sett i relasjon til at det årlig omsettes over 100.000 boliger i Norge. Norges TakseringsForbund har ingen statistikk som viser bruk av Boligsalgsrapporter, men vi har via våre lokalavdelinger fått tilbakemelding om at det har innarbeidet seg svært ulik praksis rundt om i landet. I Rogaland og Trøndelag har etter hvert Boligsalgsrapporter innarbeidet seg godt, mens i andre deler, særlig i Oslo, er det fortsatt mye bruk av bare en verdi- og lånetakst i forb. med boligomsetning. Fra bransjehold er vi klart av den oppfatning, basert på tilbakemeldinger fra advokatbransjen, eierskifteforsikringsselskaper, forbrukere, forbrukermyndighetene og rettsvesenet, at en bedre dokumentasjon av tilstand med en klar og forståelig beskrivelse av konsekvenser er påkrevd for å gi kjøpere god og objektiv dokumentasjon av tilstanden. Konsekvenser må også omfatte økonomiske konsekvenser, noe som er helt nødvendig dersom man skal klare å synliggjøre hva feil og mangler betyr for den enkelte forbruker. Dette er et viktig ledd i forsøket på å få ned antall klagesaker og få et bedre og mer fungerende eiendomsmarked uten den klageflommen som kommer i kjølvannet av boligsalg og avhendingsloven i dag. Vi er også helt klare på at man er nødt til, både fra bransjehold og fra utenforstående instanser, å stille større krav til takstmannen som operatør, til innholdet i Boligsalgsrapporten og til presentasjon av resultater. Vi ser fra bransjehold et forbedringspotensial og Boligsalgsrapporten kan utvikles til å bli enda mer spesifikk og uniform ved at man benytter faste sjekklister og veiledninger som hjelp for takstmannen, samt at viktige funksjoner og egenskaper inkluderes i rapporten for å synliggjøre bygningens svake og eventuelt sterke sider også når det gjelder funksjoner og egenskaper. Det er en utbredt missforståelse at det er kostbart med en boligsalgsrapport. Dette kan lett tilbakevises (se redegjørelse i eget notat om obligatorisk rapport). Vi vet at når vi sammenligner alle kostnader ved kjøp/salg av en bolig vil en Boligsalgsrapport til kr. 7.000,- eks. mva utgjøre i overkant av 4 % av alle kostnader ved en boligtransaksjon. Dette er småpenger sett i relasjon til hva en slik transaksjon betyr for selger og kjøper. Utfordringen som takstmannen har Vår erfaring er at markedet (dvs. kjøpere og selgere av boliger) har tillit til at takstmannen er en nøytral og uavhengig part i boligtransaksjonen, og de fleste har også tillit til at takstmannen har nødvendig kompetanse. De siste medieoppslagene med bakgrunn i undersøkelser som blant annet Forbrukerrådet har utført, tyder på at bransjen har enda et stykke å gå før vi har et operatørkorps som er topp skikket til å utføre gode Boligsalgsrapporter, og det tar vi som en utfordring. Det stilles allerede i dag store krav til takstmannen som skal: ha god kunnskap, kompetanse og erfaring være nøytral og objektiv basere datafangsten kun på en visuell befaring uten inngrep i bygget oppdage feil og skader ved objektet som har betydning for pris/funksjon beskrive og dokumentere feil og skader av betydning for kjøper/selger beskrive konsekvenser og risiko ved feil, skader og mangler utarbeide rapport som er leselig for kjøper og selger kvantifisere konsekvenser i en verdimessig sammenheng

I tillegg er det et stort og viktig poeng som ofte glemmes; Takstmannen er i de aller fleste tilfellene avhengig av selgers opplysninger. Her opplever vi dessverre flere ganger at takstmannen kan gå i fella fordi selgere ikke er ærlige under sine beskrivelser og i sine egenerklæringer. Dette er en utfordring som krever at takstmannen ikke bare må beherske de tekniske og faglige sidene ved befaringene, men også ha evnen til å kunne intervjue og skaffe nødvendige opplysninger som grunnlag for tilstandsvurderingen, samt å kvalitetssikre eiers opplysninger. Et annet paradoks er at kostnaden ved rapporten forsøkes presset ned til et minimum, og dette har ført til at markedet ikke er interessant for mange dyktige og erfarne takstmenn. Vi ser fra bransjehold at boligsalgsmarkedet i dag blir betjent av mange nye og ferske takstmenn som vil inn på markedet, og som benytter pris som et salgsargument. Faren med lav pris er at man får uerfarne takstmenn og dårlig kvalitet på leveransen. Undersøkelser som bransjen selv har gjort med utgangspunkt i klagesaker på takstmenn viser at det er en sammenheng her som ikke er heldig. Hva er viktig for forbrukeren? Takstbransjen har satt opp følgende seks standpunkter som alle bidrar til å sikre at vi får en nøytral og objektiv bolighandel i Norge: Uavhengighet o Takstmannen må ikke være avhengig av andre aktører. Dette gjelder både forholdet til eier av takseringsobjektet og andre parter som er interessert i at takstmannens konklusjoner går i en bestemt retning Obligatorisk o Boligsalgsrapport ved salg må bli obligatorisk ved at Avhendingslova hjemler en utvidet informasjonsplikt for selger, spesifikt til å innhente Boligsalgsrapport Kompetansekrav og sertifisering o Utdannings- og kompetansekrav til takstmannen økes til et fastsatt minstenivå på 50 studiepoeng utover generell byggeteknisk utdanning (Mester eller Bachelor) o Sertifisering av takstmenn må i prinsippet følge det mønsteret og de prinsipper som nå implementeres i Europa under benevnelsen Recognised European Valuer. Det kan enten bli gjort gjennom SETA (Det Norske Veritas), eller gjennom bransjeorganisasjonene (NTF og NITO Takst) Verdisetting o Uavhengig og nøytral verdisetting må med for å synliggjøre verditap ved tilstandssvekkelser og for å gi markedet informasjon om verdier fra en nøytral kilde Arealbeskrivelser o Arealene må ta utgangspunkt i NS3940 og takstmannen skal som tilleggsopplysning angi areal for Primær-rom (P-rom) og Sekundær-rom (S-rom). Dessuten må de spesielle behovene ved arealgjengivelse knyttet til salg av brukte boliger bli tatt hensyn til. Rapportens innhold. o Rapporten må være lett å lese og i tillegg til fysiske tilstandssvekkelser må egenskaper og konsekvenser ved takstobjektet også tydelig frem. o Rapportenes temaer må beskrive alle fysiske objekter ved en eiendom, deres tilstand, egenskaper og arealer. Dessuten bør reguleringsspørsmål og andre offentligrettslige forhold dekkes, - samt verdisettingen.

Krav til innhold til innhold i ny Boligsalgsrapport Innledning Både takstbransjen selv og forbrukermyndigheter diskuterer hva Boligsalgsrapporten skal inneholde, og vi er fra bransjehold enig i det meste av kommentarer som har fremkommet i forskjellige notat fra Takstlovutvalget ang. denne saken. Mye synes å være svært godt dokumentert, og det vitner om at utvalgsleder har satt seg godt inn i problemstillingene som både forbrukerne og takstmennene står overfor. Vi er helt enige i at innføring av obligatorisk rapport krever at rapporten må bli mer presis og at det må knyttes krav til gjennomføring, rapportering og ikke minst til takstmannen som skal gjøre jobben. I utvalget har det tidligere blitt reist spørsmål om Boligsalgsrapporten bør inneholde beskrivelser av andre forhold enn de rene tekniske beskrivelsene av feil og mangler. Som kommentert i et av de andre notatene (Verdivurdering) mener vi dette, slik utvalgets mandat er formulert, er en svært relevant problemstilling. I det nevnte notatet har vi allerede påpekt viktigheten av at verdibegrepet kommer inn i rapporten. I tillegg til verdielementet har bransjen i sitt nye forslag til Boligsalgsrapport også tatt med forhold under det vi kaller Egenskapsvurderinger. Tanken er at det i dette avsnittet av rapporten vil kunne bli vurdert om HMS-krav til boligen er oppfylt (brann, rømning etc), og dessuten om krav til energi, funksjon og brukbarhet er oppfylt. Konsekvens av negative avvik skal beskrives. Takstbransjen arbeider i disse dager med å revidere Boligsalgsrapporten. I dette arbeidet foreslås det allerede å dele rapporten i seks deler: 1. Konklusjon. a. En klar og lettforståelig konklusjon, med tydelig angivelse av økonomisk konsekvens som følge av tilstandssvekkelser og feil ved boligen 2. Arealberegning i henhold til NS3940:2007 a. Bygningens arealer, inkludert fordeling på primærrom og sekundærrom 3. Tilstandsanalyse a. Beskrivelse av teknisk tilstand med angivelse av symptomer og tilstandsgrader 4. Vurdering av Byggefeil a. Beskrivelse og vurdering av svikt og byggefeil, bygningsdelers levetid 5. Egenskapsvurdering a. Beskrivelse og vurdering av bygningens egenskaper (HMS, energi, funksjon etc) 6. Konsekvenser/risiko a. Konsekvenser i form av beskrivelse av tiltak, beregning av verdiforringelser, vurdering av risiko b. Verdiberegning med reduksjon som følge av tilstandssvekkelser og byggefeil Denne inndelingen anbefaler vi nå på generelt grunnlag og ikke bare som en omlegging av Boligsalgsrapporten. På denne måten vil de lettforståelige konklusjonene komme fremst i rapporten, og de mer detaljerte tekniske vurderingene lenger bak.

En annen positiv side av det å bestemme innholdet i rapporten er at man får til en tydeligere grensedragning mot andre rapportformer. I et av utvalgsformannens notat vurderes verdi- og lånetakster kontra tilstandsrapporter. Slik vi ser det er forholdet helt korrekt beskrevet. Mange takstmenn har dessverre selv bidratt til å viske ut avstanden mellom Verdi- og Lånetaksten og Tilstandsrapporten ved å utarbeide fyldige verditakster. Dette har ført til at mange forbrukere antakelig ikke ser forskjell, og dette er et stort problem som vi må løse ved å etablere klare skillelinjer ved å entydig definere hva som inngår i hver av de to rapportformene; verditakst og tilstandsrapport. Konkrete problemområder I det følgende utdypes en del konkrete forhold som vi oppfatter som særdeles viktig i utformingen av den nye Boligsalgsrapporten. Fuktproblematikk Fuktighet utgjør den aller største risikoen for skader på bygg i Norge. Over 70 % av bygningene har skader som kan relateres til ulike former for fuktproblematikk (kondens, lekkasjer, utette konstruksjoner, svake løsninger/byggefeil). Her vil bransjen i de neste årene fokusere sterkt på videreutdanning av takstmennene slik at det skal bli bedre dokumentasjon og vurdering av både skadebilder og konsekvenser. Byggefeil er et stort problem ved norske bygg. Norges TakseringsForbund gjennomførte høsten 2007 en omfattende undersøkelse som viser at over 50 % av feilene på norske bolighus skyldes feil utførelse, slurv og feil bruk av materialer. Vi vet av erfaring at byggefeil genererer skader som utvikles over tid ofte som følge av fuktproblemer og kondensproblematikk. Her vil vi gjøre takstmennene enda bedre i stand til å lese byggverket og fortelle forbrukeren om risiko og økonomiske konsekvenser av byggefeil. I dag baseres undersøkelse av bygningen på en såkalt Nivå 1 -undersøkelse slik den er definert i henhold til NS3424 (Tilstandsanalyse av Byggverk). Spørsmålet er om man bør utvide dette noe f.eks. ved å pålegge hulltaking i risikokonstruksjoner som f.eks. innvendig utforing av vegger i kjeller eller oppforede gulv av trevirke på betong i kjeller. Dette er i så fall noe man må ta stilling til og forankre i en veileder som alle sertifiserte takstmenn må forholde seg til. Dessuten må en ha meninger om kostnader og potensielle ulemper med en slik ordning i forhold til gevinsten en kan få ut av det i form av muligheten for å avdekke flere tilstandssvekkelser, samt sannsynligheten for at en hulltaking på ett sted virkelig gir et riktig bilde av hele konstruksjonen. Når det gjelder klageomfanget viser det seg at klager på takstmenn er forsvinnende få, men samtidig er det et relativt høyt konfliktnivå mellom kjøperer og selgere av fast eiendom. Bransjen er av samme oppfatning som den som kommer til uttrykk i et av utvalgsformannes notater, nemlig at det må kunne antas at konfliktnivået vil bli redusert betraktelig ved bruk av Boligsalgsrapporter. I tillegg MÅ vi få frem at dette også blir ytterligere bedret ved at takstmannen beregner de økonomiske konsekvensene av tilstandssvekkelser på teknisk verdi av bygningen og ansetter markedsverdi på hele eiendommen!

Levetidsangivelser Bruk av levetidstabeller er nyttig, men vi har dressert takstapparatet til å bruke slike angivelser med forsiktighet. For en forbruker er det lite nytte i å få opplysning om at dreneringen har en levealder fra 20 60 år, hvor 40 år er normalt. Takstmannen MÅ uttale seg om hva som er normalt for det enkelte takstobjektet, og hvor på skalaen det ligger. Det er denne vurderingen vi vil ha inn i vår Boligsalgsrapport under egenskaper og funksjon. Bruk av terminologi og symboler Vi ser også at mange forbrukere har vanskelig for å lese tilstandsgrader. Vi krever i vår instruks at takstmannen skal kommentere og begrunne ansettelse av TG 2 og TG 3. Her syndes det mye, og takstmennene trenger ytterlige påfyll av kunnskap for å vurdere symptomer opp mot angivelse av tilstand. Her har vi mye å lære av den danske modellens veileder. Derfor vil vi innføre enten symboler eller trafikklysfarger i stedet for å ansette tilstandsgrader, for å gjøre rapporten mer leselig. Feil ved elektrisk anlegg Her deler vi det synet som har kommet frem i utvalgsformannens kommentarer fullt ut. NTF har tatt inn lærestoff om både elektrotekniske anlegg, sanitæranlegg og ventilasjonsanlegg takstmannsutdanning. Dessuten vil denne kunnskapen bli ført inn i hele takstapparatet i løpet av 2008-2009 i form av obligatorisk etterutdanning. Dette vil bidra til at vi får et korps av takstmenn med allmennpraktiker -kompetanse, som er i stand til å avdekke feil og evt. videre anbefale ytterligere undersøkelser av eksperter. Egenskapsvurdering Opplysninger om andre forhold (utenom bygningen) Dette vil komme inn under det vi i revidert Boligsalgsrapport kommer til å kalle bygningens egenskaper. Opplæring av takstmannen må innbefatte hvordan en gjennomgår egenerklæringen med selger, for å sjekke ut om han har svart riktig på alle spørsmål, og i den forbindelse må takstmannen sjekke ut en rekke spørsmål om energibruk, ventilasjon, frost/kulde/kondens, funksjoner, naboforhold etc. Dette vil inngå i veiledningen som blant annet viser hvordan takstmannen ledes gjennom sjekklister Opplysninger om ulovlige bygningskonstruksjoner Dette skal også sjekkes ut av takstmannen, og noteres under Egenskapsvurderinger. Brudd på forskrifter vil i tillegg bli registrert som byggefeil, og skal inn under kapitlet om sviktvurdering. På denne måten vil krav til HMS, brann og rømning, piper og ildsteder etc, havne her. I denne sammenhengen er det også viktig at takstmannen uttaler seg om forhold som innebærer risiko for forbrukeren (eks. er feil ved ildsteder, oljetanker som kan lekke etc). Konsekvenser og risiko I tillegg må takstmannen også her få frem de økonomiske konsekvensene av tilstandssvekkelser. Dersom boligen er gammel vil den for eksempel ikke tilfredsstille dagens energikrav, og dette skal takstmannen kommentere. Dette betyr reduksjon i teknisk verdi, men kanskje også i markedsverdi. I så fall må takstmannen synliggjøre dette i sin konklusjon! Takstmannen må også påpeke evt. risiko dersom det kan være forhold av f.eks. helsemessige årsaker (muggsoppskader, radonfare etc).