EIENDOMSSKATTETAKSERING BOLIGER / FRITIDSBOLIGER BOLIGDEL AV LANDBRUK
INNHOLD Arealberegning av bygninger iht. NS 3940 og Husbankens arealregler (utgått) Verdivurdering av eiendommer Boligpriser
Arealberegning iht. NS 3940 Ved eiendomsskattetaksering legger man bruksareal (BRA) til grunn. Bruksareal (BRA) er det arealet som omfatter nettoarealet og arealet av bruksenhetens innvendige vegger. Bruksenheten er rom eller samling av rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av en bruker som kan være eier, leier eller annen bruker
MÅLEVERDIGHET Arealer beregnes av måleverdige deler. Et areal er måleverdig når fri høyde er minst 1,9 m og bredden er minst 0,6 m. Delen med skråtak regnes som måleverdig inntil 0,6 m utenfor høyden 1,9 m. Frihøyde er høyden fra overkant ferdig gulv til underkant av bærende konstruksjoner, foreksempel hanebjelker
Arealregler Husbanken Kjellerplan er et plan der avstanden fra underkant kjeller tak / himling er høyst 0,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt planet.
Underetasje er et plan der underkant tak/himling er høyere enn 0,5 m og høyest 1,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt planet.
Hovedareal = Bruksareal (BRA) er det arealet som omfatter nettoarealet og arealet av bruksenhetens innvendige vegger
Gjennomsnittlig terrengnivå måles med utgangspunkt i planert terreng. Høyden fra underkant dekke eller himling til planert terreng måles i planets/husets hjørner. Summen av disse høydene deles på anntall målesteder og bestemmer høyden over gjennomsnittlig terrengnivå.
Beregningsfaktorer Husbanken / Verditakst: Kjellerplan 0,2 / 0,3 Underetasje 0,5 / 0,6 Etasjeplan 0,6 / 0,8 Skråhimling Etasjeplan 0,6 / 0,9 Full etg. 2. etg. ++ Loftsplan 0,3 / 0,0 Hovedareal 1,0 / 1,0
Verdivurdering Takstmannens framferd: I de tilfeller der det er behov for at takstmannen må ta seg inn på eiendommen, for eksempel for å foreta måling, skal takstmannen henvende seg til huseier ved å ringe på før han går inn på eiendommen. Er ikke huseier hjemme skal huset likevel måles. Er huseier eller andre tilstede identifiseres takstmannens seg og varsler om sitt oppdrag.
Dersom takstmannen nektes adgang til eiendommen, opplyses eier om at taksten vil bli fastsatt på bakgrunn av opplysninger om eiendommen i offentlig registre samt takstmannens vurdering av eiendommen uten nøyaktig måling. Taksering av boligeiendom skal kun skje ved utvendig besiktelse. Det er en klar forutsetning at takstmannen til en hver tid ikke skal gå lenger enn huseier tillater.
Konkret skal taksmannen kontrollere og vurdere: Takstmannen skal fastsette indre og ytrefaktorer basert på følgende beskrivelse: Innvendig faktor: Det som ligger innenfor tomtegrensen, som bygg og tomtens tilstand Utvendig faktor: Det som ligger utenfor tomten, som beliggenhet, støy og sol forhold
Om arealet og etasjeplassering er i samsvar med opplysninger på faktaark Måle opp arealer der det mangler Vurdere og skjønne over bygningens aldermessige og bygningsmessige standard Plassere eiendom og tomt i riktig sone og med riktig grunnpris
Vurdere tomtens størrelse og korrigere mot normaltomt i sonen Vurdere eiendommens beliggenhet innenfor sonen og strøket generelt samt tomtens opparbeidelse, utnyttelse og kvaliteter for øvrig
Vurdering av bebyggelsens alder og standard, aldersmessig standard : Bebyggelse oppført i 2010 eller senere vurderes med standard 1,0 for bygninger med normal. Gjennomsnittlig god standard. Bygninger med åpenbart høyere standard kan det vurderes utgangspunkt. Opp mot 1,4 før normale aldersmessige reduksjoner. Bebyggelse som er oppført før 2010 gis et samlet fradrag for alder og standard ved å ansette aldersmessig standard for objektet. Korreksjonsfaktor vurderes i forhold til alder og vedlikehold. Samtidig må det for eldre bebyggelse tas hensyn oppgradering og restaurering der hvor dette er utført, i mer eller mindre grad.
Veiledende (utkast) tabell alder/standard 2010 - nyere 1,0 2000-2010 0,95 1990 2000 0,90 1980 1990 0,85 1970 1980 0,80 1960 1970 0,75 1960 eldre 0,60 +/ -
Oppgraderte boliger: For boliger som er tilbygget, oppgradert og vedlikeholdt i form av utskiftninger vil det være nødvendig å løfte korreksjonsfaktor til boligens nåværende aldermessige standard. Dette vil i hovedsak omfatte deler av bygningsmassen som er bygget før 1980.
Korreksjon av fast arealpris: Arealpris/m²-pris for bolig er oppsatt som fast pris og representerer normalverdi for en bolig med vektet areal på 110-120 m²., som gir korreksjonsfaktor 1. For boliger med mindre areal økes faktor til over 1,0. For større areal reduseres faktor til under 1,0. (ref. I boliger m/ lite areal utgjør kjøkken/bad større %-andel enn i boliger m/ stort areal. Kjøkken/bad er de mest kostbare erealer)
Veiledende tabell arealer faktor 60-80 m² 1,15 80 100 m² 1,10 100 130 m² 1,00 130 170 m² 0,95 170 200 m² 0,90 200 oppover 0,80
Hegdehaugsveien 31 0352 OSLO Tlf.: 23 36 50 10 Faks: 23 36 50 11 post@verditakst.no www.verditakst.no