Bestemmelser til reguleringsplan 425R Skauløkka Kongsberg kommune 425R Vedtatt 18.06.14 1 PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen er en detaljreguleringsplan og skal legge til rette for at området kan nyttes til parkeringshus med bybebyggelse over. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart datert 11.11..2013, sist revidert 07.05.14. 3 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningsloven: Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål (PBL 12-5, nr.1) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2): Veg Fortau Annen veggrunn grøntareal Hensynssoner (PBL 12-6 a2): Rød støysone Gul støysone Frisiktsone 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Rekkefølgebestemmelser a) Utomhusplan og dokumentasjon ved oppdeling av tiltaket Før det gis tillatelse til tiltak må det foreligge godkjent utomhusplan som omfatter området Komb. samt avkjørsel. Utomhusplanen skal som et minimum vise plassering og høyder på eksisterende og nye bygninger og anlegg, uteoppholdsarealer og lekeplass, sykkelparkering, avkjøring samt nytt og gammelt terreng. Dersom utbyggingen deles i byggetrinn, skal det redegjøres for mulig framtidig utbygging av hele området. Dette gjelder også parkeringsdekning. b) Grunnforhold og flom Før det gis tillatelse til tiltak skal det dokumenteres at det er gjort tilstrekkelig tiltak for å sikre byggegrunn mot skredfare, utglidning og setninger. Før det gis tillatelse til tiltak som plasseres under kote 158,5 skal det dokumenteres hvordan det skal tas hensyn til sikring av skade ved flom. Om nødvendig må det gjennomføres beregninger av flomvannstand som fastsetter en annen flomhøyde. c) Godkjenning av veger, vann- og avløpsledninger og overvannshåndtering. Før det gis tillatelse til tiltak for trafikkområder, vann- og avløpsledninger og overvannshåndtering, skal tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Tiltak i trafikkområder som omfatter fylkesveger eller riksveger skal godkjennes av fylkeskommunen/statens vegvesen. Utomhusplan og byggetegninger for avkjørsel, bygninger langs riks- og fylkesveger inkl. parkeringshus/ramper og varelevering, sendes på høring til Statens vegvesen før kommunen behandler søknad om tillatelse til tiltak. Bestemmelser til reguleringsplan 425R Skauløkka Side 1 av 5
Før tiltak som berører riks- og fylkesveger igangsettes, må det være inngått gjennomføringsavtale med Statens vegvesen. d) Støy - rekkefølgekrav Før det gis tillatelse til tiltak skal det dokumenteres at støyømfintlig bebyggelse vil oppfylle kravene i 4.4 og at uteoppholdsarealer vil oppfylle kravene i departementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012). Ved søknad om tillatelse til tiltak der støyømfintlig bebyggelse inngår, må romløsning for oppholdsrom dokumenteres i forhold til støykravene. e) Krav til ny ballbane i Hasbergtjerndalen Det skal være etablert ny ballbane i Hasbergtjerndalen på areal avsatt til kombinasjonsområde for idrett og park på østsiden av Bergmannsveien senest ett år etter at kunnskaps- og kulturtorget i Hasbergtjerndalen tiltaket er tatt i bruk. f) Lekeplass Felles lekeplasser, som vist i utomhusplan, skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til mer enn 5000 m 2 BRA bygningsareal ut over parkeringsareal, jf. 5.1 a). Lekeplassene må likevel senest være opparbeidet før boliger på Skauløkka tas i bruk. g) Teknisk infrastruktur før brukstillatelse Før brukstillatelse kan gis for tiltak i byggeområde for kombinert formål, skal følgene tiltak være gjennomført: - Veger: Omlegging av Kirkegårdsveien og kryss Kirkegårdsveien Rogstadbakken Bussedalen: Før parkeringsanlegg tas i bruk, skal fortau på begges sider av Kirkegårdsveien fram til Peckels gate være ferdigstilt. Før bygninger over parkeringsanlegg tas i bruk, skal fortau langs Kirkegårdsveiens vestside innenfor planavgrensningen være ferdigstilt. Avkjøring til parkeringshus fra Bergmannsveien, inkl. venstresvingefelt og eventuell signalregulering: Eksisterende avkjørsler fra Bergmannsveien og Kirkegårdsveien stenges samtidig med opparbeidelse av ny avkjørsel fra Bergmannsveien. Mellom parkeringshuset og Bergmannsveien skal det klargjøres for bygging av framtidig fortau. - VA: Avløpsledning fram til tilkoblingspunkt Vannledning fram til tilkoblingspunkt (eventuelt flere) Overvann ført til kommunal overvannsledning og eventuell fordrøyning. h) Fortau langs Bergmannsveien Før det gis tillatelse til å opparbeide fortau langs Bergmannsveien skal trafikken på E134 være lagt over i ny trasé. 4.2 Tilgjengelighet Det skal legges vekt på universell utforming, slik at alle allment tilgjengelige anlegg skal være tilgjengelige og utformes slik at de kan benyttes på like vilkår av så mange som mulig. 4.3 Automatisk fredede kulturminner Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeid straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8 2. ledd. 4.4 Støy Innenfor planområdet gjøres det unntak fra departementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T1442/2012). Boliger skal ha minst 50 % av oppholdsrommene og et flertall av soverommene med minst ett vindu eller glassdør i en fasade med støynivå L den 55 db eller lavere. Bestemmelser til reguleringsplan 425R Skauløkka Side 2 av 5
Alle boliger skal utstyres med balansert ventilasjon. Oppholdsrom som kun har vindu i vegg med mer enn L den 65 db på utvendig fasade, skal ha tilstrekkelig solbeskyttelse, kjøling og ventilasjon til å sikre at innetemperaturen holdes behagelig uten at det er behov for å åpne vindu. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål (Komb.) a) Arealbruk Området kan benyttes til parkeringshus, kontor, undervisning, kulturaktiviteter, bevertning, frisør, lege, tannlege, treningssenter m.v., forretning, overnatting, boligbebyggelse, uteoppholdsareal, nærlekeplass. Parkeringshuset kan være på i inntil fire plan. Ett av planene skal ha direkte innkjøring fra Bergmannsveien og gulvhøyde som gjør dette mulig uten ramper eller andre høydeforskjeller av betydning. Under dette planet skal det være minst et plan med kun parkering/tekniske anlegg. Eventuelt vaskeanlegg for bil må plasseres innendørs og inngå i parkeringshuset. Parkeringshuset skal dimensjoneres for framtidig bebyggelse over parkeringshuset. Detaljhandel tillates bare i bebyggelsen som ligger langs gatene. Samlet salgsareal skal ikke overstige 2000 m 2 BRA. Bebyggelse ut over parkeringsanlegg, varelevering og innvendig kjøreareal kan maksimalt ha et areal på 12 000 m 2 BRA. Maksimalt 5000 m 2 BRA av denne bebyggelsen kan benyttes til bolig og overnatting. Bilavkjørsel tillates kun fra Bergmannsveien. b) Uteoppholdsareal og lekeplass Innenfor planområdet skal det etableres minst 25 m 2 uteoppholdsareal pr boenhet som er større enn 35 m2 BRA. Når uteoppholdsarealet er felles for flere enn 10 boenheter eller hybelbygg, kan kommunen godkjenne at uteoppholdsarealet er minst 15 m 2 pr boenhet. For boenheter mindre enn 35 m 2 BRA skal det etableres minst 10 m 2 uteoppholdsareal. For hver boenhet skal 5 m 2 av uteoppholdsarealet være privat, med unntak av hybelbygg. Det skal innenfor planområdet opparbeides nærlekeplass på minimum 1 500 m2 og minst én småbarnslekeplass på minimum 50 m 2. Lekeplassene kan underbygges med parkeringshus. Avstanden fra småbarnslekeplass til hver enkelt bolig skal ikke overstige 50 meter. Nærlekeplassen kan deles opp og skal ha god tilgjengelighet direkte fra Kirkegårdsveien. Nærlekeplassen skal være tilgjengelig for allmennheten. Der det er tilrettelagt for det, kan småbarnslekeplasser inngå i felles uteoppholdsarealet og halvparten av felles uteoppholdsareal kan inngå i nærlekeplass. Uteoppholdsareal og lekearealer skal: - plasseres lett tilgjengelig fra boligene med trygg og trafikksikker adkomst. - være beskyttet fra biltrafikk. - ha tilgjengelighet for personer med funksjonsnedsettelser og deler av anlegget skal ha universell utforming. - ha tilfredsstillende sol- og lysforhold. - møbleres slik at det er mulighet for variert lek og samvær mellom barn og voksne og for fellesarrangementer. - ha en størrelse som gjør de egnet til opphold. Arealstriper f.eks. mot veger regnes ikke som oppholdsareal. På nærlekeplassen skal det være noe fast dekke (grus, stein, asfalt o.l.) for (trehjuls)sykkel, barnevogn, rullestol osv. Gjeldende forskrifter om lekeplassutstyr skal overholdes. c) Grad av utnytting Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 100 %. d) Byggegrense Byggegrensen ligger i formålsgrensen mellom bebyggelse og anlegg og øvrige formål. Bestemmelser til reguleringsplan 425R Skauløkka Side 3 av 5
e) Sykkelparkering Det skal opparbeides minimum 1 sykkelparkeringsplass pr bolig til og med 60 m 2 BRA, 2 plasser for boliger over 60 m 2 BRA og 2 plasser pr 100 m 2 næringsbebyggelse. Plassene skal ligge så tett opp til inngangene som mulig. Syklene skal kunne låses til fast innretning og minst halvparten av plassene skal være under tak. f) Bilparkering Det skal opparbeides allment tilgjengelige biloppstillingsplasser for å dekke parkeringsbehov for Kunnskaps- og kulturtorget i Hasbergtjerndalen og for å erstatte allment tilgjengelige parkeringsplasser som nedbygges i Hasbergtjerndalen i forbindelse med byggingen av kunnskaps- og kulturtorget. I tillegg skal det opparbeides: For bolig/overnatting: Minimum 1 plass per boenhet for boenheter/utleie enhet for overnatting, større enn 35 m 2 BRA og maksimalt 1 plass pr enhet uavhengig av enhetens størrelse. For kontor, undervisning, kulturaktiviteter, bevertning, frisør, lege, tannlege, treningssenter m.v., forretning: 0,5 parkeringsplass pr 100 m 2 BRA. All bilparkering skal opparbeides i parkeringshus. Minst 4 parkeringsplasser pr plan i parkeringshuset skal merkes og tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det kan maksimalt opparbeides 600 parkeringsplasser for biler innenfor planområdet. Plassering av eventuell bom i innkjøringen til parkeringshuset skal godkjennes av Statens vegvesen. Parkeringshuset skal være døgnåpent. g) Varelevering og renovasjon Adkomst for varelevering og renovasjon skal foregå fra Bergmannsveien. Lagring, beholdere o.l. for renovasjon skal plasseres innendørs eller som nedgravde løsninger. h) Byggehøyder Maks gesimshøyde er kote 173 moh (ca 13 m over Bergmannsveien) og maks mønehøyde kote 176 moh. Mindre, tilbaketrukkede tekniske elementer kan tillates inntil 3 m over takflaten, men ikke over kote 176. For deler av bygninger der det i punkt j) er gjort unntak, kan det tillates høyere gesimshøyde, men likevel ikke over kote 176 moh. Bebyggelse langs Kirkegårdsveien mellom Møllergata og Peckels gate skal ikke ha høyere gesimshøyde enn 7,5 meter mot Kirkegårdsveien målt i forhold til overkant fortau (ikke gjennomsnittlig). i) Utforming og plassering av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av nye bygninger og anlegg skal tilpasses omgivelsene. Det skal tas særlig hensyn til eksisterende bevaringsverdig bebyggelse på nærliggende eiendommer. Bebyggelsen skal organiseres som volumer, der den langsgående aksen i hovedsak følger retningen for de hovedgatene bygningene forholder seg til. Det skal ikke være parkeringshus i fasadene langs gatene (Kirkegårdsveien, Rogstadbakken og Bergmannsveien). Fasadene skal være åpne og preget av andre funksjoner/formål. Fasadene mot Bergmannsveien og Kirkegårdsveien skal være oppdelte for å bryte opp bygningsvolumet. Oppdelingen skal være markant med variasjon i gesimshøyden og fasadeutforming. Siktlinje fra vestre del av Møllergata opp mot Hovløkkene og utsyn fra eksisterende boliger skal vektlegges spesielt ved plassering av bebyggelse og nærlekeplass. j) Takform/unntak Bestemmelser til reguleringsplan 425R Skauløkka Side 4 av 5
Ny bebyggelse skal ha skråtak, fortrinnsvis saltak, med takvinkel 27-40 grader. Unntaket er: Det tillates innslag av flatt tak og/eller takvinkel 15-40 grader, på fasader som vender bort fra omkringliggende gater. Forutsetningen for unntaket er: - Gavlfasadene for bolig kan være maksimalt 12,5 m brede. - Gavlfasadene for næring kan være maksimalt 16 m brede. - Bygningen lengst sør langs Bergmannsveien skal ha saltak i minst 8 meters lengde målt fra sørgavlen. - Bygningene langs med Kirkegårdsveien skal ha saltak i minst 3,5 m lengde målt fra de synlige gavlene. Bebyggelsen skal i hovedsak ha tre som fasademateriale mot gatene. Det tillates ikke bebyggelse som går ut over frisikten i frisiktsonene. j) Midlertidig arealbruk Parkering på toppen av parkeringshuset eller på andre arealer som ikke er ferdig opparbeidet tillates ikke. Dersom byggearbeider for bebyggelsen på toppen av parkeringshuset ikke er gangsatt innen 1 år etter at parkeringshuset er tatt i bruk, skal arealet bearbeides og/eller tilsås. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Ved opparbeidelse av trafikkområdene kan det foretas justeringer av grensene mellom de ulike samferdselsformålene for å oppnå tilpasning til eksisterende eller planlagte forhold. 6.1 Kjøreveg (0_KV og P_KV) O_KV (Bergmannsveien) er offentlig kjøreveg og skal bygges, som vist på plankartet. Det skal settes av tilstrekkelig med areal til eventuell lysregulering av krysset Bergmannsveien innkjøring til Skauløkka. Vegen som omfattes av tiltaket må tilpasses til eksisterende veg. Avkjørsel P_KV er privat kjøreveg. 6.2 Annen veggrunn grøntareal (O_AVG) AVG er offentlig vegareal og skal benyttes til grøft, skulder, snødeponi, skjæring/skråningsutslag, sikringsgjerder, støttemur og rekkverksrom e.l. Annen veggrunn skal ikke komme i konflikt med nødvendige frisiktsoner eller vanskeliggjør nødvendig vedlikehold. 6.3 Fortau (o_f) o_f1 til o_f3 er offentlig fortau. Bygging av nye fortau må tilpasses til eksisterende forhold og til øvrig gjennomføring av veg- og gatetiltak i Kongsberg kommune og normer gitt av statens vegvesen. Inntil fortau langs Bergmannsveien anlegges, kan en mindre del av fortau benyttes som del av kjørefelt. Arealet for fortau skal klargjøres for senere bruk til fortau, selv om dette ikke opparbeides samtidig med bebyggelsen, se 4.1 h). 7 HENSYNSSONE 7.1 Støysoner gul sone (H221) og rød sone (H220) Innenfor hensynssone skal det tas særlige hensyn til støyforhold. Se for øvrig 4.1 d) og 4.4. 7.2 Frisikt (H140) Det skal være fri sikt i en høyde av 0,5 m - 4 m over tilstøtende veiers planum. Bestemmelser til reguleringsplan 425R Skauløkka Side 5 av 5