Overhalla kommune Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2010/7388-9 Saksbehandler: Åse Ferstad Saksframlegg Utbyggingsplaner for regulert område A og kombinertformål forretning/bobilcamp - Ranemsletta - oppstart av detaljregulering Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap 84/10 06.12.2010 Rådmannens innstilling 1. Oppstart av reguleringsplanarbeid for område benevnt A og kombinertformål forretning/bobilcamp, igangsettes med tanke på endring av gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta (egengodkjent 17.10.05). Detaljregulering av området fremmes av kommunen selv. 2. Det gis følgende føringer for planarbeidet: a. Framlagt forslag/skisse til arealutvikling av hotelltomta benevnt A, og område formålsregulert til kombinertformål forretning/bobilcamp, legges til grunn i en detaljregulering av området. b. Planarbeidet ses i sammenheng med en eventuell detaljregulering for område benevnt E i gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta. c. Detaljreguleringen skal også omfatte tilstøtende veger og eiendommer for å gi en naturlig avgrensning av planområdet, samt å få en helhetlig vurdering av planlagt utbygging. d. Kommunen stiller som bortfester krav til at utbyggingen gjøres energieffektiv i henhold til passivhusstandard og energimerke A. Hjemmel: KOM-sak 62/09 Ny plandel til plan- og bygningsloven Delegering av oppgaver og kompetanse / Vedtakets Pkt 3 stjernepkt.6 Behandling i Overhalla formannskap - 06.12.2010 Behandlet. Vedtak i Overhalla formannskap - 06.12.2010, enst.: Rådmannens forslag til vedtak vedtas.
Trond Stenvik Rådmann Stig Moum Teknisk sjef Saksopplysninger Arkitektkontoret Blom AS har på vegne av Overhalla Hotel framlagt planer for en arealutvikling av arealer som per i dag er festet av Overhalla Hotell. Formålet er å utnytte restarealet på hotelltomta (område benevnt A i gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta) og på arealet formålsregulert til kombinert forretning/bobilcamping til boligbygging. Det er avholdt møter med tiltakshaver og konsulentfirma, og i formannskapsmøtet den 21.9.2010 ble utbyggingsprosjektet drøftet. Formannskapet ga positive tilbakemeldinger på prosjektet, dette under en forutsetning av at området gis en høy utnyttelsesgrad. Som et ledd i å informere om prosjektet på et tidlig stadium, er det blitt avholdt et møte i regi av tiltakshaver/konsulent den 17.11.2010, og hvor naboer til hotelltomta ble spesielt invitert. Mottatt disposisjonsplan for boligtunet har en beskrevet arealdisponering: Tomteareal 5488 m² 31 parkeringsplasser Bygg/parkering 2450 m² 2 lekeareal 1 balløkke Utnyttelsesgrad 45 % BYA Felles tunområder ved hver blokk 34 leiligheter a 80 m² Trafikkseparering sikker skoleveg 6-8 leiligheter i 2 etasjer pr. blokk evt. loftsetasje (maks høyde 10 m) Universell utforming 20 garasjeplasser (parkeringshus)
Disposisjonsplan: Det er avsatt areal til en mulig framtidig utbygging av hotellet i framlagte planer. I første omgang skal en ikke vurdere omsøkt utbyggingsprosjektet i detalj, men i hovedsak ta stilling til om en skal avvise en utbygging/utnyttelse av området slik som omsøkt, eller om det anbefales igangsatt planarbeid med tanke på detaljregulering av området. Hvis det vedtas å starte planarbeid, bør det i denne saken vurderes og gis signaler/føringer for hvilke framtidige utbyggingsstrategier kommunen ønsker for sentrumsområdet. En eventuell detaljregulering av området vil være en planform for blant annet gjennomføring av utbyggingsprosjekt og/eller endring av eksisterende reguleringsplan. Vurdering Framlagt søknad om utbygging er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta. Det vil derfor kreves en planendring før en kan iverksette utbygging slik som omsøkt. Dette begrunnes med at det i gitte reguleringsbestemmelser for område benevnt A, og område til kombinertformål forretning/bobilcamp er gitt føringer som blant annet angir type utbygging, utforming og utnyttelse. Relevante bestemmelser i denne sammenheng er: 3.4 Hotell med tilhørende anlegg bokstav a) f): Bebyggelse i område A kan oppføres i 2 etasjer. Den tillatte maksimale utnyttelsesgraden for område A, er BYA = 30 %..., I området tillates ikke oppført boligbygg, samt 9 Kombinert formål Forretningsbebyggelse/ Bobilcamping bokstav a) og b): Arealet skal fortrinnsvis benyttes til forretninger m.v.. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta. Status og bruk av arealer som er festet av Overhalla Hotel
Hotelltomta og bygningene blir i dag benyttet til hotellvirksomhet. Arealet er parkmessig opparbeidet. I 2009 søkte Overhalla Hotel om å få omdisponert/bruksendring av eksisterende bygg til asylmottak, samt å ha mulighet for å sette opp nye bygninger på arealene. Det ble imidlertid gitt avslag på bruksendringen, med blant annet begrunnelse i at et fullverdig hotell hører til i kommunens infrastruktur spesielt med tanke på næringslivet og ikke minst laksefiske. Område regulert til kombinertformål forretning/bobilcamping er bebygd med en hytte. Intensjonen var i sin tid å bygge flere bygg i tilknytning til hotellvirksomheten. Per i dag framstår denne tomta som dårlig utnyttet, samt at bygningen framstår som lite integrert til både hotellet og sentrumsbebyggelsen for øvrig. Uteområdet er parkmessig enkelt opparbeidet. Eksisterende trafokiosk har en framtredende plass i området. Denne burde ha vært flyttet til en mindre eksponert plass. Dagens tomtegrenser er dårlig arrondert opp mot enkelte naboeiendommer. Det foreligger per i dag ingen kjente data som tilsier at grunnforholdene i området ikke har stabil byggegrunn. Framtidig utvikling av ubebygd areal i kommunesenteret Det foreligger per dags dato flere utbyggingsplaner for sentrumsnær boligbygging. I tillegg til dette utbyggingsprosjektet med 34 leiligheter, er Reinbakkan boligområde med inntil 26 leiligheter og Namdal Byggservice entreprenør AS sitt prosjekt med 16 leiligheter under behandling. Hvis samtlige prosjekter blir godkjent og utbygd slik som skissert, vil dette gi en tilgang på 76 boenheter. Når det gjelder fortetting av sentrumsområdet, så har enkelte mindre byggeprosjekt vært drøftet og vurdert. Disse prosjektene har av ulike årsaker ikke blitt realisert. Sentrumsområdet vurderes per i dag til å ha rom for fortetting av eksisterende bygningsmasse. Som nevnt under saksopplysningene, bør det tas stilling til ønsket framtidig sentrumsutvikling. Skal det legges til rette for en økt utbygging av sentrumsnære boliger/leiligheter slik som omsøkte utbyggingsprosjekt legger opp til, vil det i stor grad innebære at allerede regulerte arealer må omdisponeres til boligformål. Alternativt er å se på en fortetting av arealer formålsregulert til bolig. Ved en omdisponering av areal bør det foreligge tungtveiende grunner til å formålsregulere blant annet næringsarealer, til annet formål. Kommunens framtidige behov for ulike typer formålsarealer må derfor avveies opp mot utbyggerinteressene til en hver tid. Eventuelle politiske signaler/føringer bør derfor gis ved behandling av denne saken og utbyggingssaken til Namdal Byggservice entreprenør as. I en utbyggingssammenheng og eventuell detaljregulering vil det være viktig å ivareta og vurdere flere faktorer, blant annet: Omdisponering av regulert arealer Adkomstveger for kjørende/gående, parkering - Tilgjengelighet Estetikk Universell utforming Energi lavenergi/passivhus Ettersom det i denne sammenhengen er en attraktiv sentrumsnær tomt som kommunen som bortfester dermed har større styringsmulighet over, vil det i tråd med intensjonene i klima- og energiplanen være naturlig å vurdere å stille krav til og/eller stimulere til at leilighetene bygges som energieffektive passivhus (og dermed oppnå energimerke A). Lavere energiutgifter for beboerne vil forsvare en noe høyere byggekostnad. Tilskudd bør også kunne påregnes fra Enova
ved bygging som passivhus. Rådmannen anbefaler at kommunen stiller krav om passivhusstandard. På generelt grunnlag vurderes hotelltomta og tilstøtende areal å ha et utbyggingspotensial, både med tanke på en videre utbygging av selve hotellet og eventuelt med sentrumsnære leilighetsbygg. Med begrunnelse i at framlagt disposisjonsplan vurderes til å være en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta med bestemmelser, tilrås det en oppstart av detaljregulering av området. Føringer for planarbeidet er gitt i vedtaket.