BANKERØDKOLLEN BOLIGER

«BANKERØDKOLLEN BOLIGER» - HVALER KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR NYTT BOLIGFELT PÅ BANKERØD - VESTERØY GNR:51 BNR:8 samt tilliggende del av offentlig veiareal Fylkesvei 472 (Lonøyveien / Bratte bakke) og berørte eiendommer langs denne. PLAN ID: 0111109 Prosess: Dato: Utarbeidet av: LANDSKAPSARKITEKTENE BERG & DYRING AS 08.09.2014 Kunngjøring / varsel av oppstart 11.03.2014 1.Gangs behandling (UMT) 24.09.2014 Offentlig ettersyn xx.xx.2014 Revidert Revidert etter planutvalgets (UMT) behandling Vedtak i kommunestyret 1. Hensikt og avgrensning Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for boligutbygging som konsentrert småhusbebyggelse med fellesarealer, plass for avfallscontainere (renovasjonsanlegg), fareområde (trafo), samt tilgrensende fylkesvei 472 (Lonøyveien) med busslommer og parallell gangvei til Rv.108 (Ødegårdskilen). Det regulerte området er på plankartet vist med plangrense. 2. Arealformål og hensynssoner Området reguleres til: 1. Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5 nr. 1) Felt BKS: Boligbebyggelse. Felt BRE: Renovasjonsanlegg. Felt BAU: Annet uteopphold 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 nr. 2) Felt SKV: Kjørevei. Felt SGS: Gang / sykkelvei. Felt SVT: Annen veggrunn tekniske anlegg. Felt SVT: Annen veggrunn grøntareal. Felt SKH: Kollektivholdeplass. Felt STB: Tekniske bygg (Trafo) Hensynssoner i reguleringsplan (Pbl 12-6 11-8 bokstav c) H140 Frisiktsone. H370 Farsone. (Trafo). 3 Fellesbestemmelser 3.1 Utomhusplan Sammen med søknad om tiltak skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200(250). Planen skal vise: - Atkomst, interne kjøre- og gangveier, og gangstier med stigningsforhold. - Detaljert arealbruk med overflatebehandling, materialbruk og beplantning. - Lek- og uteoppholdsarealer. - Nytt- og eksisterende terreng. 1

- Bil- og sykkelparkeringsplasser. - Plass til avfallshåndtering og plassering av trafo. - Ny beplantning og vegetasjon som skal bevares og sikres under anleggsperioden. - Belysning og overvannshåndtering. - Større trær og annen verdifull vegetasjon skal registreres og i størst mulig grad bevares. - Fareområder med hensyn på fjellform og bratt terreng skal vurderes særskilt og tiltak skal fremgå av utomhusplanen. 3.2 Uteoppholdsareal - Lek (fellesareal) Innenfor område BKS1 skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig brukbart lekeareal per bo-enhet over 50m2 BRA som Lokale lekeplasser på terreng. I tillegg skal det opparbeides minimum 1 Nærlekeplass på minst 100m2 pr.30 boenheter innenfor 200m nærhet til boligene, samt 1 Grendelekeplass på minst 1,5 daa ved etablering av over 30 boenheter. Grendelekeplassen kan deles i flere enheter, men ikke med areal under 500m2, og innenfor 350m nærhet til boligene. Krav til utforming og innhold skal som minimum være i henhold til kommuneplanens bestemmelser. 3.3 Annet uteopphold BAU1 For området BAU1 tillates bestemmelsene som tilsvarende i 3.2 for areal slakere enn 1:3. På areal brattere enn 1:3 tillates ingen terrenginngrep. 3.4 Atkomst og avkjørsel Planområdet skal ha felles avkjørsel utformet som kjørevei (SKV2) og gangvei (SGS2) som vist på plankartet. Det skal etableres separert trafikksystem via annet veiareal (SVT5). 3.5 Fellesområder Fellesområdene utenom opparbeidet lekeareal skal opparbeides parkmessig med i størst mulig grad integrert bevaring av naturmark med terreng og vegetasjon. Arealene skal være felles for alle boligene som omfattes av planen. Plass til avfallshåndtering skal opparbeides med faste dekker og robust materialbruk etter egen byggeplan som skal godkjennes av kommunen før det gis igangsettingstillatelse. 3.6 Parkering Det skal minimum opparbeides 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet. Minimum 5% av plassene skal tilfredsstille krav til universell utforming. Det skal etableres 1 sykkelparkeringsplass per 3. bilparkeringsplass. Det skal tilrettelegges for lading av EL-kjøretøyer på beboerparkeringene ved at det settes krav om dedikert 16A, 240V kurs på minst 50% av beboerparkeringene. Minst 20 % av gjesteparkeringsplassene skal ha ladestasjon for El-bil. 3.7 Universell utforming Alle trafikkarealer, samt leke / oppholdsarealer som etableres innenfor minimumskravet til opparbeidet areal (jfr. 3.2), skal være universelt utformet. Minst 50% av boenhetene skal oppfylle kravene om tilgjengelig boenhet som beskrevet i byggteknisk forskrift. 3.8 Terrengtilpasning Det skal legges vekt på god terrengtilpasning ved plassering av bebyggelse, veier, parkeringsarealer og øvrige anlegg. Dersom tiltak i planområdet medfører inngrep som 2

etterlater seg skjæringer og/eller fyllinger skal disse settes i stand som skråninger og tilsås/beplantes. Steinplastringer og forstøtningsmurer av naturstein (sprengstein fra tiltaket) kan eventuelt aksepteres og redegjøres for som del av utomhusplan. 3.9 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr.50, (Kulturminneloven) 8, 2. ledd. 3.10 Miljøfaglige forhold 3.10.1 Støy Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra Fv472 og Rv108, og framtidig boligbebyggelse og felles ute- oppholds- og lekeareal skal skjermes mot støy slik at Miljøverndepartementets veileder T-1442 eller den til enhver tid gjeldende retningslinje for støy tilfredsstilles. Det skal etableres sammenhengende støyskjerm langs Fv 472 Skjermen tillates oppført i BKS1 og BKS2, og dersom aktuelt utenfor byggegrensen mot veien. Nøyaktig plassering og utforming skal avklares med Statens vegvesen før søknad om rammetillatelse, og byggeplan skal godkjennes av samme etat før søknad om igangsettingstillatelse. Støyskjermen skal brytes opp f.eks med nisjer og / eller beplantning for å unngå en lang og ensformig skjerm. 3.10.2 Jordforurensing Dersom det ved graving eller masseforflytting oppdages ukjente forurensede masser, er tiltakshaver ansvarlig for varsling til Hvaler kommune for forskriftsmessig behandling av de forurensede massene. 3.10.3 Radon Til rammesøknad for den enkelte boenhet skal det foretas og fremlegges resultat av radonmålinger. Ved eventuelle måleresultater over tillatte grenseverdier skal det samtidig forelegges avbøtende tiltak. Tiltakene skal godkjennes av kommunen og gjennomføres som en del av byggeprosessen. 3.11 Rekkefølgebestemmelser 3.11.1 Før tillatelse til igangsetting av tiltak Før tillatelse til tiltak gis må grunnundersøkelser, inkludert radonundersøking være gjennomført og eventuelle tiltak må være prosjektert og redegjort for. 3.11.2 Før brukstillatelse kan gis for første bo-enhet: Boligenes tilhørende atkomstvei, parkeringsplasser og interne gangveier skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Boligenes naturlig tilhørende utomhusområder, felles uteareal, nærlekeplass og gangstier, skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Dersom bebyggelsen ferdigstilles vinterstid skal området være ferdig opparbeidet senest påfølgende 1. juli. Tilstrekkelig støyskjerming skal være etablert for gjeldende boliger med felles utearealer og lekeplasser ihht støyrapport (COWI AS av 23.06.2014). 3

Nødvendig teknisk infrastruktur skal være etablert. Teknisk infrastruktur omfatter (Jfr. Pbl 12-7 nr. 10): - Ubedring av offentlig vei (Fv472) med busslommer og gang-sykkelvei med tilknytning til gang-sykkelvei lang Rv108 mot Ødegårdskilen. Inklusive overvannsanlegg og belysning. - Vannforsyning og avløpsanlegg. - El- forsyning med trafo, samt tele-anlegg. Veifylling i sideareal for terrengtilpasning (SVG1) skal settes i stand som skråning med tilsåing og beplantning av naturlig vegetasjon. Eventuelle sikringstiltak mot utglidning av snø skal utredes og iverksettes. 3.11.3 Før brukstillatelse kan gis for 31.bo-enhet: Grendelekeplass skal være ferdigstilt ved søknad om brukstillatelse for den 31. bruksenhet. Dersom bebyggelsen ferdigstilles vinterstid skal området være ferdig opparbeidet senest påfølgende 1. juli 3.11.4 Før brukstillatelse kan gis for 2/3 av boligene: Krav gjengitt fra kommuneplanen skal ivaretas: «Senest før 2/3 av de nye boligene tas i bruk skal gang- og sykkelvei fram til Hauge være ferdig opparbeidet». 3.11.5 Utbyggingsavtale Før planområdet kan utbygges skal det foreligge en utbyggingsavtale vedtatt i kommunen. 4 Bebyggelse og anlegg 4.1 Felt BKS1 og BKS2 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse 4.1.1 Utnyttelse Grad av utnytting skal ikke overstige 35 %BYA. 4.1.2 Plassering Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrense 15m fra senter Fv472 og øvrig som vist på plankartet. Anlegg som tillates utenfor byggegrense internt på området (Gjelder ikke i 15m-sonen langs Fv472). Bygninger skal dog ha minimumsavstand 2,0 meter til formålsgrense for kjøre- og gangveier: Mindre elementer som trapper, ramper og forstøtningsmurer inntil 1m. Parkeringsplasser på terreng. Bearbeidet jordskråning. Carporter / garasjer. Sykkel og redskapsboder. 4.1.3 Utforming av boligbebyggelsen Det skal oppføres boliger innenfor definisjonen av bebyggelsesformen konsentrert småhusbebyggelse. Det tillates ikke frittliggende småhus / eneboliger. Boligebyggelsen skal, når det gjelder volum, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg i forhold til topografi og terreng. Det skal være åpne passasjer og avstander mellom byggene på tilsvarende måte som vist på illustrasjonsplanen sist revidert 08.09.2014. Boligbebyggelsen på BKS1 skal plasseres i nord sydgående retning etter prinsippene som vist på illustrasjonsplanen (revisjon 08.09.2014) for å sikre god terrengtilpasning. 4

Bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak. Ved saltak skal bebyggelsens mønehøyde ikke overstige 7,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng, og takvinkelen skal ligge mellom 16 og 35 grader. Ved pulttak skal høyeste gesims ikke overstige 7,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Reflekterende takmateriale er ikke tillatt. Utvendig fargebruk på fasader skal holdes i nøytrale farger i mellomtoner / mørk valør. Lyse / hvite farger tillates ikke. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann. 4.1.4 Utforming av øvrig bebyggelse Øvrig bebyggelse skal underordnes boligbebyggelsens hovedarkitektur og utforming, og tilpasses boligene med hensyn på takform, takvinkel, møneretning, materialvalg og farge. Dette gjelder f.eks. Carporter / garasjer, sykkel og redskapsboder, felleshus, etc. Bebyggelsen skal oppføres med saltak eller pulttak. Ved saltak skal mønehøyde ikke overstige 5 meter. Ved pulttak skal høyeste gesims ikke overstige 3 meter. Høydene beregnes fra gjennomsnittlig planert terreng. Reflekterende materialer er ikke tillatt. 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Hensyns/sikringssone - Frisikt Alle frisiktsoner skal utarbeides i henhold til gjeldende veinormal og etter kommunale krav. Innenfor frisiktsonene skal det ikke være sikthinder høyere enn 0,5 meter over veiens plan. 5.2 Kjørevei; Fylkesvei 472 med tilhørende anlegg: SKV1, SKH1 og 2, SGS1 og 2, SVT1-2 og 3 Veiareal med busslommer, gang-sykkelvei, samt annet veiareal skal opparbeides i henhold til krav i håndbøker fra Statens vegvesen, inklusive tekniske anlegg og konstruksjoner med overvannshåndtering og belysning, trafikkrekkverk, forstøtninger og sikringstiltak. For anleggene skal det utarbeides komplett byggeplan som skal godkjennes av Statens vegvesen. 5.3 Kjørevei og renovasjonsanlegg; Atkomstvei med tilhørende anlegg: SKV2, SGS3, SVT5, BRE Veiareal med plass for renovasjonscontainere, gang-sykkelvei, samt annet veiareal skal opparbeides i henhold til krav til utførelse for kommunale anlegg fra Hvaler kommune, inklusive tekniske anlegg og konstruksjoner med overvannshåndtering og belysning, samt eventuelt trafikkrekkverk, forstøtninger og sikringstiltak. For anleggene skal det utarbeides komplett byggeplan som skal godkjennes av Hvaler kommune. 5.4 Elforskyning STB / H370 (Område for trafo) Eksisterende luftstrekk over planområdet skal legges om- og alle nye kabler skal føres frem og etableres som jordkabler. Det skal settes av plass til ny trafo innenfor området STB/H370. 5.5 Brannvann Det skal etableres tilfredsstillende tilkoplingsmuligheter for brannvann og tilrettelegges for rednings- og slukkemannskap i hht. teknisk forskrift. Kommunal vannforsyning har begrenset kapasitet i området hvilket skal utredes og hensyntas ved planlegging av ny bebyggelse. Utrednings- og tiltaksplan skal forelegges og godkjennes av kommunen før det gis rammetillatelse. 5