Reguleringsbestemmelser for plannr.16040100 jf plan- og bygningslovens (pbl) 26 Bergenhus. Gnr. 165, del av bnr. 1122. Strandkaien - markedsplass, torghall og tilhørende serviceanlegg. (vesentlig endring av reguleringsplan 16040000) REVIDERT 27.2.2014 1 GENERELT 1.1. Formål: Innenfor planområdet skal etableres helårsbase for Torget i Bergen. Det skal legges til rette for et godt samspill mellom helårsbasen med tilhørende serviceanlegg for driften av det samlede torgarealet, en velfungerende markedsplass på det åpne torget og det representative byrommet innerst i Vågen. Planområdet skal ivareta hensynene til det helhetlige kulturmiljøet, til buffersonen for verdensarvstedet Bryggen og til automatisk fredet bygrunn. 1.2. Planavgrensning: Reguleringsendringens avgrensing er vist med stiplet linje på kart i målestokk 1:1000, sist revidert 16.6.2009. 1.3. Arealformål: (jf pbl 25, 1.ledd): Arealene i planområdet skal nyttes til følgende formål:.1 Byggeområde: - Offentlige bygninger (160): Helårsbase for torget, med torghall, serviceanlegg, offentlige toalett, mm.2 Offentlig trafikkområde: - Kjørevei (310) - Gangareal med byromsbruk - Busstopp.3 Spesialområder: - Område for bevaring av automatisk fredet bygrunn. - Område for bevaring av byrom og bystruktur. - Salgsareal på torg. - Siktsone - Skipsfunn i sjøbunnen eldre enn 100 år. 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1. Tiltak innenfor buffersonen til verdensarvstedet Bryggen: Planområdet ligger innenfor buffersonen til verdensarvstedet Bryggen. Alle tiltak innenfor planområdet skal vurderes i henhold til de grunnleggende krav og føringer som ivaretar opplevelsesrammen for verdenskulturminnet Bryggen, gitt i R16040000. Side 1 av 6
.1 Tiltak som innebærer søknad om dispensasjon fra kulturminnelovens bestemmelser. Planområdet ligger innenfor "Middelalderbyen Bergen" hvor bygrunnen er et automatisk fredet kulturminne. For alle tiltak som kan berøre fredet bygrunn som det ikke er gitt dispensasjon for gjennom denne reguleringsplanen, eller for skipsfunn eldre enn 100 år, skal det søkes dispensasjon fra kulturminnelovens bestemmelser hos antikvarisk fagmyndighet, Riksantikvaren..2 Kontroll av mulige konflikter med kulturminner. For alle tiltak innenfor planområdet, også mindre tiltak, skal det foreligge uttalelse fra kommunens antikvariske faginstans (Byantikvaren) før saken behandles eller tiltak gjennomføres..3 Tiltak som forutsetter søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Ingen tiltak som forutsetter søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser skal behandles før det foreligger uttalelse fra antikvarisk fagmyndighet (pr. dags dato Hordaland Fylkeskommune). 2.2. Gravedybder: Graving tillates innenfor planområdet uten særskilt søknad etter Kml. inntil: maks 2,0 m under dagens overflate. Ut over dette krever all graving søknad iht. Kml. 8, 1. ledd. 2.3. Offentlige innretninger: Grunneier kan ikke motsette seg at ledninger for vann, kloakk, gass, fjernvarme, elektrisitet eller telefon etter vedkommende myndigheters bestemmelse føres gjennom vedkommendes eiendom og under bygningen. Grunneier plikter å akseptere at det på deres bygning anbringes skilt eller innretning for offentlig belysning, skilt, telefon, post, bybane, overdekning, etc. 2.4. Tekniske installasjoner: Tekniske installasjoner for bl.a. ventilasjon og varme skal integreres i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte. Installasjonene skal støydempes mot offentlige arealer og naboer. 2.5. Avfall: Avfall skal oppbevares innendørs på egen grunn, med mindre det er etablert innebygget fellesanlegg. Oppbevaring av avfall på offentlig grunn er ikke tillatt. Miljøstasjon for innsamling av avfall kan anlegges i underjordisk anlegg på Torget. 2.6. Krav til dokumentasjon av tiltak: Planområdet er regulert til spesialområde bevaring av hensyn til "Middelalderbyen Bergen" og verdenskulturminnet Bryggen. Alle søknader om tiltak skal inneholde beskrivelse av hvordan tiltaket vil forholde seg til Vågen og vernehensynene. De skal også beskrive forholdet til aktivitetene knyttet til havnen..1 Situasjonsplan / Helhetlig detaljplan ( jf pbl 93 ): Det skal som del av søknad om rammetillatelse utarbeides situasjonsplan i 1:200 som beskriver planområdets disponering, samspillet mellom inne- og uteareal, samt tilknytning til tilstøtende arealer. Tiltakets konsekvenser med hensyn til gatebelegg, høydeforskjeller, trapper, møblering, belysning, materialbruk, farger, evt. trær og annen vegetasjon, samt hvordan universell utforming er ivaretatt, må beskrives. Situasjonsplanen skal forelegges Grønn etat. Situasjonsplanen skal ha utgangspunkt i historisk analyse basert på R16040000 og Kulturminnegrunnlag for Vågen, kaiene og Bryggen, 2003. Situasjonsplanen skal ha tilstrekkelig omfang til å dokumentere at tiltaket er i tråd med reguleringsplanens intensjoner og bestemmelser for hele delområdet og gir tilstrekkelig beskrivelse av de helhetlige konsekvenser av tiltaket, både historiske, romlige, funksjonelle og estetiske. Side 2 av 6
.2 Visuell virkning Tiltakets visuelle virkning skal dokumenteres ved hjelp av skisse, fotomontasje eller perspektiv og skal vise tilgrensende bebyggelse, vegetasjon, fargebruk, gatebelegg, murer og trapper, samt skilt og reklame..3 Konsekvenser av tiltaket Situasjonen før nytt tiltak, med eksisterende bygninger, anlegg og terreng, skal vises sammen med søknad om tiltak. Tiltakets konsekvenser for kulturminner som berøres direkte eller indirekte, skal dokumenteres med referanse til Kulturminnegrunnlag for Vågen, kaiene og Bryggen, 2003. 2.7. VA-rammeplan: Godkjent VA- rammeplan skal foreligge før det kan gis rammetillatelse/ tillatelse til tiltak innenfor reguleringsplanen. Graving dypere enn 2,0 m under dagens markoverflate vil utløse dispensasjonsbehov fra kulturminneloven. 2.8 Forurensning i grunnen: Sedimentene i Vågen er forurenset av miljøgifter. Disse miljøgiftene skal enten fjernes eller dekkes til slik at de ikke lenger lekker ut til omgivelsene og akkumuleres i næringskjeden. Byggeog graveaktiviteter i området må ikke føre til at sedimentene "rotes" til mer enn det strøm og skipsfart allerede gjør i dag. Graving i sedimentene vil medføre inngrep i marine kulturminner, og skal ikke foretas før det foreligger dispensasjon fra kulturminneloven. 3 BYGGEOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 1) 3.1. Offentlige bygninger: (160): Som anvist på plankartet kan oppføres helårsbase for torget, med torghall, serviceanlegg for driften av torget, bussholdeplass, offentlige toalett, med mer. Bygget er sterkt eksponert og må utformes med velartikulerte fasader mot alle sider og attraktive bevegelseslinjer langs fasadene. Bygningens karakter vil være svært viktig for opplevelsen av Torget. Dette gjelder særlig utenom vanlig torghandelstid. Det må derfor legges særlig stor vekt på høy kvalitet i utforming, materialbruk og fargesetting. Bygget skal ha stor grad av funksjonell og romlig åpenhet på bakkeplan, både mot torget og mot gateløpet på Strandkaien. Offentlig tilgjengelige areal skal ha universell tilgjengelighet. Det skal dokumenteres hvordan universell utforming ivaretas. Maksimal byggehøyde er satt til ct + 11,40 Byggets utstrekning kan bearbeides innenfor den viste formålsavgrensing, ut fra føringene gitt i arkitektkonkurransens juryrapport (200818190-37). 3.2. Fundamentering av nybygg. Nybygg i samsvar med planen tillates oppsatt med grunn fundamentering som gir jevnt trykk på byggegrunnen tilsvarende vekten av de etterreformatoriske kulturlag som fjernes samt maks. 10 kn/m2, alternativt maksimalt den dokumenterte vekten av tidligere bygg. Beskrivelse av fundamentering og beregning av trykk skal vedlegges søknad om rammetillatelse, og kopi skal sendes rette kulturminnemyndighet til orientering. Hvis kulturminnemyndigheten ikke finner dokumentasjonen dekkende, stilles krav til særskilt søknad og dispensasjon etter kulturminneloven 8, 1. ledd. Side 3 av 6
4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 3) 4.1. Overordnet mål: Det skal legges stor vekt på tilrettelegging for tilgjengelighet, aktivitet og opplevelse i byrommene. Ved opparbeiding av byrommene skal det tas hensyn til lokalklimatiske forhold. Arealer med gode solforhold og ly for vind skal opparbeides til opphold og aktivitet. Bygulvet skal ha klar landskapsforankring og framstå som en terrengtilpasset, sammenhengende flate mellom bygningene. 4.2. Gangarealer med byromsbruk: Gangarealer med byromsbruk defineres å være torg, allmenning, plass, fortau, sykkeltraseer, kaiområde for allmenn ferdsel, oppholdsareal, salgsareal og varelevering. Område som er slik angitt på kartet skal nyttes til opphold og ferdsel for fotgjengere. Det skal legges vekt på å sikre gode oppholdskvaliteter og god allmenn tilgjengelighet for alle brukergrupper. Torghandel skal foregå på anvist område på plankartet etter egne vedtekter. Eventuell annen salgsvirksomhet skal ha tilknytning til næringsdrift i tilgrensende bygninger. Gatesalg og uteservering tillates etter egne retningslinjer. Området skal ha kjøresterkt dekke og være framkommelig for syklister og utrykningskjøretøy. All kjøring skal skje på fotgjengernes premisser. Området skal ikke nyttes til parkering. Det skal være tilstrekkelig fri bredde, minimum 3 meter, for fotgjengere. Avklaring av vareleveringspraksis bør inngå i opparbeidingsplanleggingen. Torgarealet er ikke allment tilgjengelig veggrunn. Det skal benyttes private skilt til trafikkregulering på torgarealet. 4.3. Tilgjengelighet for alle: Ved opparbeiding av felles og offentlige byrom skal det sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede og orienteringshemmede. Framkommelighet for myke trafikanter skal prioriteres. 4.4 Busstopp: Det skal etableres venteplass for busstopp integrert i nytt bygg eller som frittstående, transparent element, utformet i sammenheng med det nye torgbygget. 4.5. Detaljutforming av gate- og plassbelegg Kai-, gate- og plassbelegg skal ved materialvalg, form og farge uttrykke bygulvets generelle og sammenbindende funksjon. Utformingen skal tilstrebe fleksibilitet med hensyn til fremtidige arealbruksendringer. Brostein eller annen naturstein skal være hovedmateriale i alle byrom. Disse kan kombineres med andre materialer. Unntak skal begrunnes særskilt. Belegning skal som hovedregel være kjøresterk. Det skal legges vekt på utforming av gode vannavrenningssystemer i gatedekket. Det skal legges vekt på at byrommene oppleves som helhet og at lokale variasjoner integreres i byrommenes større sammenhenger. 4.6. Møblering og installasjoner Byrommenes møblering skal ta utgangspunkt i byrommets egenart, historie og funksjon. Elementene skal ha en historisk begrunnet utforming, men nye tilføyelser kan ha en mer samtidstypisk design og materialbruk. Side 4 av 6
Benker, gjerder, bosspann, blomsterkasser, skilt, belysningselement, tekniske installasjoner, busskur, sykkelstativ, torgboder og annen overdekning skal gis en utforming og plassering hvor de underordnes og integreres i byrommets helhet. Dersom alle funksjonelle krav til kommunikasjon for fotgjengere, syklister, kollektivtrafikanter og varelevering er ivaretatt, kan det innenfor en meters avstand fra bygningsfasade tillates installasjoner i tilknytning til salg og servering som er direkte knyttet til virksomheten på eiendommen. Disse skal tilfredsstille gjeldende skilt- og reklamevedtekter. Innretningene skal være underordnet bebyggelsens arkitektoniske utforming og tilpasset denne i proporsjoner, materialer og farger. 4.7. Belysning Belysning i byrommene skal understreke områdets særpreg og historiske karakter. Det skal legges vekt på god lyskvalitet, variert og tilstrekkelig, men med begrenset belysningsnivå. Plassering av belysningen skal knyttes til brukerbehov og understrekning av byrommenes egenskaper. Flombelysning, spillys og overhengende belysning i barduner mellom husene skal unngås. Strømtilførsel til belysning på torgarealet skal være tilknyttet egen måler for å kunne skille forbruket fra ordinær gatebelysning. 4.8. Kaiarealene Vågen skal nyttes til havnevirksomhet. Havnens ubrutte tradisjon som levende flerbrukshavn skal videreføres bl.a. ved stor fleksibilitet og sesongvariasjoner. Ved bruksendring, nybygg og opparbeiding av uteareal langs kaiene skal tiltakenes konsekvenser for havnevirksomheten avklares. 5 SPESIALOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd nr. 6) 5.1. Område for bevaring av automatisk fredet bygrunn (også sjøbunnen) Hele planområdet inngår i "Middelalderbyen Bergen"..1 Felles bestemmelser «Middelalderbyen Bergen», som omfatter alle middelalderske kulturlag i bakken, middelalderske gatestrukturer og stående bygningskonstruksjoner fra før 1650, er fredet i henhold til Lov om kulturminner av 9. juni 1978, 4. Skipsfunn er automatisk vernet, jf. Kml. 14. Alle tiltak som er egnet til å skade, flytte, tildekke eller annen måte skjemme kulturminnet jf. Kulturminnelovens 3, er forbudt uten etter særskilt søknad og dispensasjon gitt av rette kulturminnemyndighet jf. Kml. 8, 1. ledd. Før iverksetting av tiltak som inngår i planen og som innebærer inngrep i grunnen dypere enn 2,0 m under dagens markoverflate, skal det foretas arkeologisk gransking / overvåking i planområdet. Alle tiltak som medfører inngrep i havbunnen krever tillatelse iht Kml 14. Uansett om det er gitt dispensasjon og det likevel blir gjort funn, må dette straks meldes til ansvarlig myndighet og arbeidene stanses jfr. Kml 8.2. Tiltak som kan medføre økt risiko for setninger i grunnen, f.eks inngrep i bakken og tiltak som kan endre grunnvannsnivået, er ikke tillatt innenfor planområdet. Kommunen kan godkjenne tiltak dersom det fremlegges dokumentasjon for at tiltaket ikke medfører setningsrisiko og det foreligger tillatelse fra kulturminnemyndighetene etter kulturminneloven 8 første ledd, der tiltaket medfører krav om dette..2. Dispensasjon fra kulturminneloven Side 5 av 6
Ved tiltak som krever dispensasjon fra kulturminneloven 8, 1. ledd eller tillatelse etter Kml. 14, skal søknad sendes rette kulturminnemyndighet i god tid. Søknaden skal redegjøre for tiltaket og konsekvensene av det. I den grad det er relevant skal marktrykk, fare for rystelser eller drenering/ endring av grunnvannstanden utredes. Eventuell dispensasjon må påregnes gitt på vilkår av arkeologisk arbeid og/eller avbøtende tiltak. Kostnader knyttet til nødvendig arkeologisk arbeid og avbøtende tiltak skal bæres av tiltakshaveren jf. Kml. 10..3. Rette kulturminnemyndighet og søknad Rette kulturminnemyndighet for vedtak iht. Kml. 8, 1. ledd, 10 og 14, og for vurdering av fundamenterings-, trykk- og dreneringsdokumentasjon er pr. d.d. Riksantikvaren. Søknad skal sendes via kommunen, som skal vedlegge sin innstilling til byggesøknaden. 5.2. Område for bevaring av byrom og bystruktur Alt uteareal, også sjøen, omfattes av reguleringsformål spesialområde bevaring. For alle tiltak i utearealet, også mindre tiltak som er oppregnet i saksbehandlingsforskriften som enkle tiltak, skal det foreligge uttalelse fra kommunens antikvariske faginstans (Byantikvaren) og Grønn etat før saken behandles eller tiltak gjennomføres. Gjeldende skilt- og reklamevedtekter skal håndteres restriktivt. 5.3. Salgsareal på torg. Utendørs salgsareal for torghandel, innenfor "gangareal med byromsbruk", er vist på plankartet. Linjeføring for avgrensingen er basert på "avtrykk" av tidligere bebyggelse på Strandsiden (før bybrannen i 1916). Avgrensing av salgsarealene kan i videre detaljering av prosjektet tilpasses for å sikre gode bevegelseslinjer på torget og mot den nye markedshallen. På de utendørs salgsarealene forutsettes at salgsinstallasjonene ryddes bort daglig. 5.4. Siktsone Torget har usedvanlig rike opplevelseskvaliteter knyttet til landskaps- og bymiljø. Utenfor det viste byggeformål for nytt bygg på torget skal torgflaten holdes fri for permanente, visuelt forstyrrende element. Mindre benker og lignende kan plasseres der de ikke er til hinder for fotgjengere eller intern trafikk på torget. 5.5. Skipsfunn i sjøbunnen eldre enn 100 år. Hele planområdet kan potensielt inneholde skipsfunn under senere påfylte masser, jfr. pkt.5.1.1. Byrådsavdeling for klima, miljø og byutvikling, revidert 07.09.2009 Side 6 av 6