HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 13.05.2015 Sak nr: 2015/052 Utvalgets sammensetning: Klager: Saksleder Sverre Bugge og utvalgsmedlemmene Karina Rankin og Hilde Ulland A (leietaker) Innklaget: Prosessfullmektig for innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: B (utleier) Brækhus Dege Advokatfirma AD v/advokat Fredrik Huseby v/advokatfullmektig Kristoffer Haugland x-vei 20 E i Bærum kommune Leieforholdet gjaldt et rom som var ulovlig å leie ut og leieforholdet ble avsluttet da dette ble klarlagt. Leietaker krevet prisavslag med 100 % i hele leietiden, men fikk ikke medhold i dette. Det forhold at rommet var ulovlig å leie ut gav leietaker en umiddelbar rett til å heve kontrakten og flytte ut, men ikke rett til å kreve tilbake leie dersom den avtalte leie ikke ellers var urimelig. Leietaker hadde reklamert på en manglende dør i leietiden, men denne mangelen var utbedret og kunne ikke gi grunnlag for prisavslag. Utleier hadde trukket leie for november 2014 i depositumet men måtte tilbakebetale dette til leietaker da utleier for denne måneden ikke har noe krav på leie. Det var innbetalt et irregulært depositum tilsvarende to måneders leie. Utleier måtte tilbakebetale dette og i tillegg betale forsinkelsesrenter etter loven på dette i henhold til regelen i lov om husleieavtaler 3-7 tredje ledd. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget (HTU) ved klage av 14. januar 2015. Klagen ble forkynt for utleier på bolig i x-vei 20 E i Bærum 3. mars 2015. Etter henvendelse fra utleier ble det gitt utsatt tilsvarsfrist til 27. mars 2015. Tilsvar fra utleier datert 26. mars kom til HTU 30. mars 2015 og ble oversendt leietaker samme dag. Partene ble tilbudt mekling, men det var ikke gjensidig interesse for dette. Partene fikk frist til 21. april 2015 for å komme med eventuelle nye opplysninger og dokumentasjon. Det er ikke kommet og saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom klager som leietaker og innklagede som utleier 15. desember 2013. Leiekontrakten er utarbeidet på engelsk. Leieforholdet gjaldt et rom i et rekkehus med tilgang til kjøkken og bad. Leieforholdet løp fra 1. desember 2013 og var tidsbestemt med opphør 31. desember 2014. Leieforholdet var uoppsigelig fra leietakers side de første 9 måneder. Deretter var leieforholdet oppsigelig fra begge parter med en frist på 3 måneder til utgangen av den måned fristen utløper. Leien var avtalt til kr 4.650 pr måned med forskuddsvis betaling den 1. i hver måned. Det var avtalt og stilt et irregulært depositum på kr 9.300, tilsvarende 2 måneders leie. Leieforholdet ble avsluttet i månedskiftet oktober/november 2014 da leieobjektet var ulovlig å bruke som bolig. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Leietakerne har i hovedsak gjort gjeldende: Jeg leide en hybel hos utleier fra 1. desember 2013. Leiekontrakten ble inngått før jeg hadde sett rommet og mens jeg fortsatt studerte i Trondheim. Utleier var en kollega, og selv om jeg ikke kjente han, antok jeg at rommet var lovlig utleid. Jeg er fra Kina og kjente ikke reglene for utleie av rom i Norge. Etter hvert ble jeg mistenksom, rommet var i kjelleren og var uten en dør som kunne gi med noe privatliv. Det vil si, rommet var egentlig ikke noe rom, men en del av kjellergangen. Jeg påpekte dette til utleier og fikk beskjed om at jeg selv kunne anskaffe og bekoste en slik dør. Det ble gjort. Senere ble jeg oppmerksom på reglene som gjelder for utleie av rom. Jeg rapporterte dette til brannvesenet og de kunne etter en rask befaring bekrefte at hybelen ikke hadde lovlige rømningsveier. Jeg flyttet ut tidlig i november 2014, forholdet ble rapportert til Bærum kommune som opprettet en byggesak. Utleier møtte ikke opp til avtalt tid for å levere tilbake rommet med utflytting. Det vises til fremlagte bilder og e-poster. Det fremmes krav om tilbakebetaling av all betalt leie i leietiden (11 måneder a kr 4.650), til sammen kr 51.150 da rommet ikke var lovlig å bo i. Det kreves i tillegg tilbakebetaling av ulovlig depositum med kr 9.300 + renter på ulovlig depositum på kr 857. Til fradrag fra dette går faktisk tilbakebetalt depositum på kr 5.263. 2
I tillegg kreves at utleier må betale saksbehandlingsgebyret for HTU og forsinkelsesrenter etter loven på alle krav. Leietakerne har nedlagt slik påstand: 1. Utleier skal betale leietaker erstatning for feil og mangler/ulovlig leie med kr 51.150 2. Utleier skal betale leietaker tilbake resterende depositum kr 4.850 3. Utleier skal betale leietaker kr 860 til dekning av saksbehandlingsgebyret for HTU 4. Utleier skal betale leietaker renter etter loven på alle krav. Innklagedes, utleiers, påstand og påstandsgrunnlag Sakens bakgrunn/faktum Utleier slutter seg i det vesentlige til leietakers faktiske fremstilling av saken. For helhetens skyld suppleres likevel fremstillingen i det følgende. Leietaker hadde ikke sett leiligheten før hun flyttet inn, men hun hadde sett bildene i annonsen. Disse fremlegges. Leietaker ble i alle fall klar over hvordan husrommet så ut da hun flyttet in i desember 2013. Hennes henvendelse skjedde først til Bærum kommune i oktober 2014 etter at forholdet mellom utleier og leietaker var begynt å bli dårlig. Det vises til fremlagte korrespondanse mellom kommunen og utleier: forhåndsvarsel om vedtak om opphør av ulovlig bruk datert 10. november 2014. brev fra utleier til kommunen om at pålegget ville bli etterkommet brev fra kommunen til utleier om at det etter dette ikke ville bli fattet formelt vedtak om ulovlig bruk. Det erkjennes at utleier ikke hadde satt seg godt nok inn i reglene for utleie av boliger og at utleien opphørte straks han ble gjort kjent med dette. Etter opphør av leieforholdet ble det oppdaget skader på dørkarmer. Det var også installert en dør utleier måtte fjerne. Husrommet var heller ikke rengjort. Utleier meddelte av han ville trekke kr 2.000 for dette i depositumet, men motregnet ved en feil bare med kr 200 i det resterende depositum ble returnert. Differansen på kr 1.800 var ment å dekke mangelfull rengjøring, men frafalles da utleier ønsker å bli ferdig med saken. Leietaker har krevd forsinkelsesrenter på depositumet. Dette har utleier godtatt og var hensyntatt i den utbetaling på kr 5.263 som utleier har godtatt. Rettslige anførsler. Leietakers krav om tilbakebetaling av leie bestrides. Det er uklart hvilket grunnlag leietaker anfører for sitt krav. Den avtalte leien på kr 4.650 står i rimelig forhold til husrommets stand og leietaker har nytt godt av dette i hele leietiden. Leietaker ble senest 1. desember 2013 kjent med husrommets tilstand og hadde ingen innvendinger. Det er ikke reklamert på vinduenes størrelse eller lignende. 3
Leietaker må sies å ha akseptert husrommets tilstand ved å bli boende. Da kan det ikke være rom for å kreve leien tilbake etter leieforholdets opphør. Leietaker har ikke lidt noe økonomisk tap ved å leie husrommet og tilbakebetaling kan derfor heller ikke skje på et erstatningsrettslig grunnlag. Det er ikke avtalt noen ulovlig leie etter lov om husleieavtaler 3-7. Utleier har nedlagt slik påstand: 1. B frifinnes 2. A betaler saksbehandlingsgebyret på kr 860. Husleietvistutvalgets vurderinger og konklusjon. Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Leieforholdet er avsluttet i begynnelsen av november 2014. Etter at det var avklart at det var ulovlig å bruke husrommet til beboelse ble partene enige om å avslutte leieforholdet. Krav om tilbakebetaling av innbetalt leie, kr 51.150. Leietaker har krevd tilbakebetalt all innbetalt leie fra om med desember 2013 til og med oktober 2014, 11 måneder a kr 4.650. Som grunnlag for kravet har leietaker angitt både at boligen var ulovlig å bo i, at husrommet lider av mangler og at siden det var ulovlig å leie den ut, blir det ulovlig å kreve leie i det hele tatt. HTU anser at leien ikke kan anses som urimelig etter lov om husleieavtaler 4-1. Leien for rommet er ikke spesielt høy i seg selv, problemet i saken dreier seg om at dette husrommet var ulovlig å leie ut som bolig. HTU kan heller ikke se at leien er å anse som ulovlig etter lov om husleieavtaler 3-7 da denne regelen er utformet for å dekke andre forhold enn det denne saken dreier seg om. Det foreligger heller ikke noe økonomisk tap for leietaker som er ett av flere vilkår for å kunne kreve erstatning. HTU er etter forskrift om Husleietvistutvalget av 28. september 2000 8 fjerde ledd bundet av partenes påstander. HTU er imidlertid ikke bundet av partenes anførsler eller påstandsgrunnlag. HTU kan derfor også vurdere kravet etter lov om husleieavtaler 2-11 om avslag i leie. I henhold til husleieloven 2-11 kan en leietaker i den tid husrommet lider av en mangel kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Det fremkommer av Ot.prp.nr. 82 1997-98 at: «Bestemmelsen forutsetter at det foreligger en mangel som reduserer husrommets leieverdi. At leieverdien må være redusert, kommer til uttrykk ved at avslaget i leien skal være forholdsmessig.» Selv om det foreligger en mangel ved leieobjektet, vil ikke dette automatisk føre til et prisavslag. Leietakeren må også godtgjøre at mangelen har ført til at leieobjektet har fått en redusert leieverdi. 4
Manglende brukstillatelse Det fremkommer av saken, og partene er enige om det, at det ikke var lovlig å bruke husrommet til bolig. Leieforholdet ble derfor raskt avsluttet da dette ble klargjort. Det fremkommer samtidig av saken at leietaker i leietiden rent faktisk har brukt husrommet til beboelse i leieperioden. Det forhold at husrommet er ulovlig å bo i gir leietaker rett til å heve leieforholdet, det gjør det ulovlig å fortsette å bo der i fremtiden, men det gir ingen ubetinget rett til avslag i leien tilbake til starten av leieforholdet. Husleietvistutvalget finner det ikke sannsynliggjort at den manglende brukstillatelsen har medført en redusert verdi for leietakerne i hele leieperioden. Leietakerne har derfor ikke krav på prisavslag grunnet manglende brukstillatelse. I tillegg til den rettslige mangelen, at det ikke er tillatt å bo der, fremgår det at husrommet led av to faktiske mangler. Den ene knytter seg til vinduet som er for lite, for høyt på veggen og ikke kan benyttes som rømningsvei. Den andre mangelen knytter seg til at det ikke var en egen dør som avgrenset husrommet fra det areal utleier disponerte i samme etasje. Etter lov om husleieavtaler 2-11 kan dette gi grunnlag for prisavslag dersom leieverdien blir redusert. Et vilkår for å kunne kreve prisavslag og/eller erstatning er etter lov om husleieavtaler 2-8 at det blir reklamert innen rimelig tid etter at leietaker burde oppdaget mangelen. Her ble husrommet leiet uten noen forutgående befaring, men på basis av bilder på www.finn.no. Bildene i annonsen gjorde det ikke mulig å se mangelen ved husrommet. På den annen side lot begge mangler seg observere ved innflytting. Den ene mangelen, at det ikke var noen dør som atskilte husrommet fra resten av utleiers areal, ble raskt oppdaget og reklamert på, men denne mangelen ble utbedret av leietaker etter samtykke fra utleier. Leietaker har ikke krevet økonomisk kompensasjon for kostnadene med denne døren og HTU kan ikke gå ut over partenes egen påstand. Etter at utbedring var gjort, kan denne mangelen ikke brukes som grunnlag for prisavslag. Den andre mangelen, knyttet til vinduet, forstås å ha blitt reklamert på først mot slutten av leietiden. Etter lov om husleieavtaler 2-8 må det reklameres innen rimelig tid. Reklamasjonen kom innen rimelig tid etter at mangelen var oppdaget, men kan ikke benyttes som grunnlag for prisavslag tilbake i tid. Fra slutten av oktober synes det å ha vært klart for begge parter at husrommet ikke lenger kunne brukes til beboelse. Leietaker hadde rett til å heve leiekontrakten og flytte ut og det synes å ha skjedd tidlig i november 2014. HTU gir etter dette leietaker medhold i at det ikke kan kreves leie for november 2014. Utleier har holdt tilbake leie november 2014 i det innbetalte depositum. HTU kan heller ikke se at utleier hadde grunnlag for å holde tilbake kr 200 i depositumet (feilaktig for 2.000) knyttet til fjerning av den innsatte dør eller krav om mangelfull rengjøring. Den innsatte døren, selv om den er ulovlig å sette opp, har medført at utleier har unngått å måtte gi vesentlig mer enn dette i leieavslag. Krav om erstatning for mangelfull rengjøring har utleier allerede frafalt for HTU. Leietakers krav om tilbakebetaling av irregulært depositum, kr 9.300 Det innbetalte depositum er betalt direkte til utleiers egen konto. Dette er i strid med lov om husleieavtaler 3-5 annet ledd. Leietaker har etter lov om husleieavtaler 3-7 annet ledd rett til på å få dette tilbakebetalt og her etter samme paragrafs tredje ledd krav på 5
forsinkelsesrenter etter loven fra innbetalingsdatoen, 4. desember 2013 til 5. november 2014. HTU fastsetter denne forsinkelsesrenten til 813. I tillegg kommer rente etter loven fra 6. november 2014 til betaling skjer for den del av depositumet som ikke er avregnet til leietaker. Forsinkelsesrenter Leietaker har krevd rente etter loven. Leietaker har fått medhold i sitt krav om tilbakebetaling for så vidt angår leie for november måned 2014 som utleier har trukket i det innbetalte depositum. Leietaker skal derfor ha rente etter loven fra 6. november 2014 til betaling skjer. Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. Leietaker har krevet at utleier skal dekke saksbehandlingsgebyret for HTU med kr 860. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Leietaker har i noen grad vunnet frem med sitt krav og utleier må dekke halvparten av saksbehandlingsgebyret med kr 430. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan ankes til tingretten innen én måned etter at avgjørelsen er forkynt. Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. Utleier, B, frifinnes for kravet fra leietaker A, om prisavslag for perioden desember 2013 til og med oktober 2014. 2. Utleier, B, skal betale tilbake til leietaker A, det innestående irregulære depositum på kr 9.300. I tillegg kommer forsinkelsesrenter med den til enhver tid gjelde sats etter 3 i lov om forsinkelsesrente. For perioden fra 4. desember 2013 til 5. november er forsinkelsesrenten fastsatt til kr 813. Til fradrag fra dette går allerede utbetalt beløp på kr 5.263. I tillegg kommer forsinkelsesrente med den til enhver tid gjelde sats etter 3 i lov om forsinkelsesrente av kr 4.037 (kr 9.300 kr 5.263) fra 6. november 2014 og til betaling skjer. 3. Utleier, B, skal betale til leietaker A, kr 430 til dekning av halvparten av saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget. I tillegg kommer forsinkelsesrente med den til enhver tid gjelde sats etter 3 i lov om forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. 6
Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 13. mai 2015 Karina Rankin Sverre Bugge Hilde Ulland 7