AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Mette Thorne Lothe

AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak 2013/299 Dato: 01.08.13 Utvalget: Klager: Innklaget: Eiendom: Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Mette Thorne Lothe 1) A1 2) A2 B X, 0373 Oslo Sammendrag Saken gjelder to leieres krav etter leieforholdets opphør, om erstatning for den delen av strømutgift som de ikke skulle ha betalt fordi det viste seg at de hadde dekket strømabonnement også for utleiers del av boligen samt for fellesarealer, minus en tid etter at utleier installerte måler for sin boenhet. Utleier erkjente at leierne hadde holdt abonnement for hele huset og således betalt for mye, men bestred at leieren hadde penger til gode fordi utleierens motregningskrav på skyldig leie og utkastelsesutgifter oversteg leiernes krav. Partene var enige om motkravets størrelse, men ikke om fordelingen av strømutgiftene for de ca. like store boenhetene. Utleier viste til at huset hadde oljefyring, at det gikk minimalt med strøm til fellesarealene og at han hadde brukt mindre strøm enn leierne som hadde vært tre i husstanden og dessuten hadde varmekabler. Leierne viste til at det var strømlekkasje ut som følge av både jordfeil og dårlig isolasjon. Utvalget påpekte at spørsmålet her ikke i vanlig forstand var hvordan kostnaden skulle fordeles når det ikke fantes målertall, men hvordan leieren ville være stillet dersom hans abonnement kun hadde gjeldt leieobjektet som forutsatt selv om man langt på vei måtte utøve samme skjønn. Etter en konkret vurdering fant utvalget ikke holdepunkter for en riktigere fordeling enn likedeling, bortsett fra at utleier etter avtalen måtte bære utgiften til fellesareal, skjønnsmessig satt til 10 %. Husleietvistutvalget ga derfor leieren medhold i kravet slik at utleieren dekte 60 % av strømmen, minus motregningskravet slik partene var enige om. Saksgang Klage av 03.05.13 ble mottatt av Husleietvistutvalget (HTU) den 06.05.13. Ved HTUs brev av 22.05.13 ble klagen forkynt for innklagede 28.05.13. Tilsvar av 10.06.13 ble mottatt 10.06.13. Innklagede ønsket ikke å ta i mot tilbudet om mekling. Saken avgjøres derfor uten mekling etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av sakens dokumenter. Partene fikk frist til 24.06.13 med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Siste dokument ble sendt av innklagede til HTU ved brev av 09.07.13, og oversendt til den annen part ved brev av 10.07.13. Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått 18.04.08 mellom klagerne som leiere og innklagede som utleier og gjaldt en delvis møblert bolig i en 1. etasje i en gammel enebolig. Kontrakten startet 18.04.08 og løp til opphør 18.04.11. I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Utleier kunne bare si opp om utleier eller noen i hans nærmeste familie skulle bruke boligen. Leien var kr 18 000,- per måned til forfall forskuddsvis den 18. i hver måned. Leierne skulle abonnere på strøm. Depositumet var kr 72 000,-. 1

Leierne har opplyst at leieforholdet løp til det 23.07.12 ble avsluttet ved tvangsfravikelse, og at boligen ble stilt til utleiers disposisjon 20.08.12. Klagerne (leierne) har i det vesentlige anført Erstatningsgrunnlaget Saken gjelder krav om erstatning for forsettlig og feilaktig påførte strømutgifter for eiendommen. Vi leide 1. etasje i eiendommen som bolig fra april 2008 til juli 2012, og ble forledet til å bekoste nesten all strøm til eiendommen i perioden. Utleier lot oss tegne abonnement for hele strømleveransen til eiendommen uten at vi visste det, med det resultat at vi ble belastet med mer enn NOK 80 000,- som rettelig skulle ha vært belastet utleier. Utleier måtte vite det siden han ikke selv mottok strømregninger. Han oppfylte ikke plikten til å installere strømmåler til utleieenheten, og la ikke til rette for at vi fikk tegnet korrekt strømabonnement. Dette ble oppdaget ved en tilfeldighet etter at leieforholdet var avsluttet. Denne klagen gjelder krav på erstatning av netto økonomisk skade etter motregning av skyldig husleie og omkostninger ved fravikelse. Boligen Utleier har bygget om den nesten hundre år gamle eneboligen slik at den har en boenhet i 1. etasje og en boenhet i 2. etasje. I tillegg har bygget et loft og en kjeller, samt utelys. Vi var de første som leide 1. etasje. Utleier bor i 2. etasje. Han fjernet for mange år siden taksteinen fra huset og erstattet den med shingel som er lagt rett på taket uten lekter og sløyfer. Taket er ikke isolert på undersiden. Det medfører et enormt varmetap over tak, hvilket materialiserte seg hver vinter. Selv om vinteren smeltet snøen på taket til is, og laget issvuller på inngangstrappene og vannskadet leskuret i inngangen og verandaen. Varmetapet har medført ekstraordinære strømkostnader, hvorav størstedelen er varmetap fra 2. etasje. Eiendommen er riktignok oppvarmet med sentralfyr, men stadig oppstart av fyrkjelen trekker mye strøm. Måler I følge leiekontrakten skulle vi tegne eget strømabonnement. Utleier hadde ved overtakelsen ikke eget skjema for overføring av strømabonnementet, og sa han skulle ordne det senere. Først etter purringer fikk vi det i november. Målerstanden ble notert, og vi sendte inn skjemaet i den tro at vi hadde tegnet strømabonnement til boligen. Vi fikk derfor vår første strømfaktura på nyåret 2009 for perioden 18.04.08 til 31.12.08. Da utleier i 2008 opplyste om at måleren var montert og ba oss om å sende inn skjema til strømleverandøren, visste han at han løy for oss. Han visste at han ikke hadde montert noen måler, og at konsekvensen ville bli at vi ble belastet hele eiendommens strømforbruk. I forbindelse med utflyttingen høsten 2012 henvendte utleier seg per SMS 24.08.12 og spurte etter «målepunkt ID». Vi skjønte ikke spørsmålet, ettersom måleren står i kjelleren og utleier selv burde være nærmest til å sjekke dennes ID. Utleier opplyste på forespørsel at det var «problemer» med strømmen, fordi han var usikker på hva han selv skyldte i strømkostnader. Det kom frem under samtalen at utleier ikke hadde betalt strøm fra innflyttingsdatoen, og først fikk montert egen måler som dekket strømuttakene i boligen i 2. etasje i februar 2010. Imidlertid installerte han ikke en separat måler for utleiedelen, men for sin egen bolig i 2. etasje. I tilsvaret skriver utleier at hensikten var å installere måler for 2. etasje, og han hadde dermed til hensikt å la oss betale strømmen for hele eiendommen bortsett fra sin egen bolig, noe vi også gjorde. Hensikten om å foreta en avregning fremkom først i desember 2012, etter at vi avdekket saken og fremmet krav. 2

Dette kom som et sjokk på oss. Utleier var svært uklar med hensyn til hva som faktisk hadde skjedd. Vi oppfattet det slik at utleier nærmest ikke hadde betalt strøm for eiendommen i hele leieperioden, og fortalte utleier at vi ville kontakte Hafslund. To dager etter sa utleier i SMS at han «måtte ha sagt feil» om strømmen, og at han ville sende et brev i sakens anledning før vi kontaktet Hafslund. Den 28.08.12 sendte utleier en e-post til oss, som var uklar i forhold til hva som hadde skjedd. I svar per e-post samme dag ble utleier varslet om at ansvar ville bli gjort gjeldende. Vi tok så kontakt med Hafslund og ba om oversendelse av dokumentasjon på strømkostnader og forbruk. Vi skyldte utleier leie og omkostninger ved fravikelsen. Den 03.12.12 tilbød utleier at vi kunne enes om at vi skyldte ham kr 24 000,-, forutsatt oppgjør før 20.12.12. På dette tidspunktet hadde vi fått den siste dokumentasjonen fra Hafslund. Det viste seg at vi hadde blitt belastet vesentlig mer av eiendommens strømkostnader enn antatt, og at vårt krav på erstatning for feilbelastning oversteg utleiers krav på leie og omkostninger. Beregning av kravet Utleier hadde etter eget utsagn et forbruk på denne måleren på 7 737 KWh i perioden februar 2010 til mai 2011 (515 KWh per måned), altså 15 måneder. Vi ble i samme periode belastet kostnadene for et forbruk på 42 819 KWh, altså mer enn 5 ganger så mye som utleier! Det er åpenbart at eiendommen samlet sett har hatt et forbruk som mange ganger overstiger strømforbruket i utleiedelen. Antakelig ligger strømforbruket i utleieenheten på omtrent samme nivå som i 2. etasje. Men det er grunn til å tro at eiendommen «fyrer for kråka» i betydelig grad, og at enkle grep vil redusere el-forbruket radikalt. Det er også en jordingsfeil i kjelleren, og antakelig tappes det strøm ut i jorden som har blitt belastet oss. Vi ble gjort oppmerksomme på jordingsfeilen av en elektroinstallatør, og viderebrakte opplysningen til utleier. Det gjøres på denne bakgrunn gjeldende at strømkostnaden som skal belastes utleieenheten ikke skal være høyere enn hva som er dokumentert for boligen i 2. etasje som er av samme størrelse. Leieforholdet varte i 51 måneder, hvilket tilsvarer et beregnet forbruk på 26 265 KWh i hele leieperioden (515 KWh x 15 mnd), det vil si en kostnad på kr 29 781,-. Utleier tar feil med hensyn til de totale strømutgiftene; de var ikke kr 113 669 som utleier hevder. Strømkostnadene i leieperioden er i henhold til fakturaene belastet oss med totalt kr 136 095,- for et forbruk på til sammen 126 815 KWh. Differansen mellom belastet strømkostnad på kr 106 314,- kreves erstattet av utleier som urettmessig belastet strømkostnad. Utleieren skal bære strømmen for eiendommen. Det er spekulativt å hevde at utleier bor alene mens vi var 3 personer i husstanden, ettersom vår sønn i perioder bodde hos oss. Det er ikke holdepunkter for at vårt forbruk av den grunn var større enn hans. Vi hadde et normalt forbruk, antakelig i likhet med utleier. Utleier har ikke holdepunkter for å hevde at strømkostnader til fellesarealer er minimale. Det forhold at strømforbruket nå er lavere enn før vi flyttet, er en naturlig konsekvens av at boligen har stått tom i 10 måneder. Motregning Den 28.08.12, samtidig med at vi ble kjent med omstendighetene rundt strømmen, presenterte utleieren et krav på skyldig leie og omkostninger ved fravikelsen med til sammen kr 56 626,-. Vi har erkjent kravet, og at det motregnes i vårt krav på erstatning. Det gjøres gjeldende at motregning skal skje med virkning fra dette tidspunkt. Etter motregning gjenstår kr 65 760,- som udekket. Det kreves dom for nettobeløpet. Det bestrides at utleier har ytterligere krav mot oss begrunnet i at boligen var i dårlig stand ved tilbakelevering. Renter I tillegg kreves renter av beløpet. Ettersom kostnadene er belastet på 15 fakturaer over en periode på 4 år, er renteberegningen komplisert. For enkelhets skyld renteberegnes hele beløpet fra midt på tidslinjen. Første faktura hadde forfall 11.02.09 og siste faktura hadde forfall 20.07.12, og rentene beregnes derfor fra den 20.12.10 som er midtpunktet på kalenderen. 3

Renter må beregnes til motregningstidspunktet 28.08.12. Samlet rentekrav er kr 16 074,-. I tillegg kreves lovens rente fra motregningstidspunktet 28.08.12 til betaling skjer. Vilkårene for erstatning er til stede. Saksomkostninger Saken har budt på betydelige problemer med hensyn til å bringe på det rene sakens faktum og beregne erstatningen korrekt, hvilket har medført et betydelig merarbeid for oss. Utleier har dessuten komplisert saken ved å tåkelegge realitetene, ikke å komme med nødvendige opplysninger og fastholde at han ikke er ansvarlig. Arbeidet har vært strengt nødvendig for å vinne frem, og kreves dekket med 12 timers arbeide á kr 300,-, med til sammen kr 3 600,-. Klageren har nedlagt slik Påstand: 1. B dømmes til å betale til A1 og A2 en for begge og begge for en en erstatning stor NOK 65 760,- - sekstifemtusensyvhundreogsekstikroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra den 28. august 2012 til betaling skjer. 2. B dømmes til å betale til A1 og A2 en for begge og begge for en sakskostnader inklusive gebyr til staten med NOK 4 460,- firetusenfirehundreogsekstikroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra dommens forkynnelse til betaling skjer. Innklagede (utleier) har i det vesentlige anført Leieforholdet ble avsluttet ved utkastelsesforretning sommeren 2012, etter at jeg hadde fått medhold i HTU 04.10.12 om at det var grunnlag for oppsigelse på grunn av massivt betalingsmislighold. Søksmål til Oslo tingrett ble avvist. Ved tilbakelevering var boligen i dårligere stand enn forventet, men jeg velger ikke å fremme noe krav på dette grunnlag. Strømforbruk Det er riktig at leierne er belastet et større strømforbruk enn de skulle. Dette henger sammen med at egen måler for min bolig i 2. etasje først ble montert i februar 2010. Bakgrunnen for at dette skjedde så sent, var leiernes betalingsmislighold. Jeg er avhengig av å leie ut 1. etasje, og har utover leien kun en trygdeytelse å leve av. Det var hensikten fra første dag å installere egen måler for 2. etasje, og det var hele tiden meningen å foreta en avregning. Meningen med å installere måler var selvsagt at man skulle kunne foreta en korrekt avreging mellom de to boenhetene. Det hadde kanskje vært mer hensiktsmessig å montere måler for 1. etasje (utleiedelen), men hensett til de minimale strømutgiftene til loft, kjeller mv., er dette imidlertid en bagatell. Så vidt jeg kjenner til, er det ingen jordfeil i kjelleren. Forholdet må uansett ha en helt marginal betydning. Beløpsberegninger I utgangspunktet har leierne et beløp til gode av meg. Jeg har imidlertid et ubestridt motkrav på kr 56 626,- knyttet til skyldig husleie ved utkastelsen, samt omkostninger knyttet til denne. Jeg fastholder at mitt motkrav er større enn leierne krav mot meg for strømmen. For enkelhets skyld krever jeg bare frifinnelse, ikke at jeg selv tilkjennes noe beløp. Som det fremgår av leiernes klage var samlede strømutgifter for hele eiendommen i de vel 4 årene leieforholdet varte, kr 125 134,-. Av dette er leierne belastet kr 113 669,- som er for mye. 4

Hovedoppvarmingskilden i huset er oljefyr, og fyringsolje er betalt av meg. De to boenhetene er omtrent like store. Strømomkostninger til loft, kjeller og utelys er minimale. Loftet er et råloft uten oppvarming, og i kjelleren blir det unntaksvis brukt elektrisk oppvarming. For enkelhets skyld har jeg derfor holdt disse bagatellutgiftene utenfor fordelingsberegningene. Det springende punkt er derfor fordelingen av strømutgiftene mellom de to boenhetene (lys, matlaging, enkelte panelovner mv.). Det er kun varmekabler i 1. etasje. Leierne var flere i husholdningen enn jeg var. Minst 2 i lange perioder også øvrige familiemedlemmer boende. Etter at jeg fikk installert måler i februar 2010 har mitt strømforbruk vært beskjedent: Kr 11 465,- over 2,5 år frem til sommeren 2012. I ettertid er også strømforbruket for hele eiendommen betydelig lavere enn det som var tilfelle mens leierne bodde her. Det beskjedne strømforbruket i 2. etasje etter at egen måler ble installert i februar 2010, gir ikke noen god indikasjon på strømforbruket i 1. etasje. Noen har brukt ganske mye strøm i leieperioden, og det er neppe meg. Jeg mener jeg gir leierne godt mål hvis de skal belastes for eksempel 60 % av de samlede strømomkostningene: Av det nevnte beløpet på ca. 125 000,- blir dette ca. kr 75 000,-. Ut fra dette er leierne blitt belastet ca. kr 38 000,- for mye hvilket er et betydelig lavere beløp enn de kr 56 000,- jeg har til gode. Om man splittet beløpet på kr 125 000,- i 50-50, er ikke leierne blitt belastet mer enn ca. kr 50 000,- for mye. Dette er fremdeles godt under de ca. 56 000 jeg har til gode. Dette gjelder til og med om man gir et lite rentepåslag på de ca. kr 50 000,-. Saksomkostninger Jeg fremmer ikke krav om saksomkostninger. Innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. B frifinnes. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Ingen av partene har fremmet krav i forbindelse med boligens tilstand for øvrig, og utvalget kommenterer derfor ikke partenes opplysninger omkring dette. Erstatning Det følger av kontraktens punkt 2 om strøm, at «leietaker tegner eget abonnement». Ut fra en naturlig språkforståelse og vanlig praksis legger utvalget til grunn at det gjaldt strøm kun til egen boenhet, og at leierne følgelig måtte gå ut fra at det fantes en egen måler for deres boenhet siden annet ikke var opplyst. Partene er enige om at leierne har betalt for mye i til forbruk av strøm (elektrisitet + nettleie). Partene synes uenige om størrelsen av de samlede strømkostnader i den tid leieforholdet varte, ettersom utleier legger til grunn leierens tidligere opplysning ved e-post av 03.12.12 at utgiften for eiendommen utgjorde kr 125 134,-, og leierne nå anfører at totalkostnadene utgjorde kr 136 095,-. Leierne har kun dokumentert utgiftene til nettleie/strøm ved å fremlegge fakturaer for kr 55 042,22 (faktura av 21.01.09 med kr 13 043,61,-, faktura av 21.03.09 med kr 5 538,52, faktura av 19.05.09 med kr 3 845,52 og samlefaktura av 28.06.12 med kr 32 614,57 hvor det fremgår av spesifikasjonen at utgiften til nettleie og strøm i en begrenset periode av leieforholdet fra 01.07.09 til 01.07.12 utgjorde kr 91 469,27 uten tillegg for renter og gebyr, tilsvarende en månedlig snittutgift for disse 36 månedene på kr 2 541,-). Den reelle utgiften må dermed ha vært høyere grunnet de manglende månedene av leieforholdet, som dog omfattet to sommersesonger sommeren 2008 og 2012. Utvalget legger derfor etter en konkret vurdering til grunn beløpet som også er lagt til grunn av utleier, med kr 125 134,-. 5

Leiernes mottatte fakturaer for eget abonnement kr 113 669,- Utleierens utgifter kr 11 465,- Total strømutgift kr 125 134,- For ordens skyld nevner utvalget at det fremgår av utleiers e-post av 28.08.12 at leierne fikk kr 300,- i avslag på husleien fordi leierne klaget over fuktighet i kjelleren «som ødela tingene deres» med den følge at utleier en periode satt inn en byggtørker, og at det av leiernes e-post av 22.11.12 fremgår at denne kompensasjonen for denne økte strømkostnaden varte i 24 måneder og beløp seg til samlet kr 7 200,-. Da det dreier seg om et leieavslag som skulle kompensere en ekstraordinær utgift knyttet til fellesarealet og som partene selv ikke har nevnt særskilt i klage og tilsvar, har utvalget etter en konkret vurdering ikke funnet at det ville medføre et riktigere resultat å trekke avslaget inn i beregningen av leiernes økonomiske tap som uansett må bli noe skjønnsmessig, og hvor utgiftene i fellesarealet har tatt utgangspunkt i en antakelse om et mer normalt forbruk over tid. Av husll. 2-13 fjerde ledd a) fremgår det at leieren i alle tilfelle kan kreve erstatning dersom tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side. På bakgrunn av sakens opplysninger legger utvalget til grunn at leierne er påført et økonomisk tap som følge av feil eller forsømmelse på utleierens side, og at leierne har grunnlag for å kreve tapet erstattet. Når det gjelder tapets omfang er imidlertid ikke spørsmålet her hvordan utgiften skal fordeles når det ikke foreligger eksakte målertall for hver av boenhetene; Med utgangspunkt i partenes leiekontrakt er spørsmålet hvordan leierne ville være stillet dersom de hadde tegnet abonnement kun for sin boenhet. Da utfordringen i begge tilfelle er at det ikke finnes måltall, blir utvalget likevel nødt til å falle tilbake på et skjønn med hensyn til utgiftens/tapets størrelse, hvor en i skjønnsutøvelsen i betydelig grad må støtte seg til de vanlige utgangspunkter for fordeling. Boenhetenes størrelse er en objektiv størrelse som er forholdsvis lett å fastslå, og utgjør et naturlig utgangspunkt for en forholdsmessig riktig og rettferdig fordeling av kostnadene som er lett å begrunne og forstå. Partene er enige i at de har disponert to omtrent like store boenheter. Utvalget tar dermed utgangspunkt i at utgiftene til forbruk av strøm her sannsynligvis har vært like store for hver av partene, med mindre utvalget finner holdepunkter for en riktigere fordeling. Utleier har anført at leierne må betale mer i strøm fordi de har vært flere personer i husstanden. Leierne har opplyst at de har vært 3 personer i husstanden, fordi sønnen har bodd der en del. Det å skulle fordele strømkostnadene på bakgrunn av antall husstandsmedlemmer ville kunne være vanskelig å gjennomføre fullt ut ettersom personer tilbringer ulik tid hjemme og har ulikt forbruk. Det er heller ikke innlysende at det ville gi en riktigere anslag av strømkostnader om for eksempel flere personer som bor i en liten leilighet, skal betale flere ganger mer enn én person som bebor en stor bolig som trekker mye strøm å varme opp. Dette taler for at en fordeling ut fra antall husstandsmedlemmer krever særskilt avtale. Slik særskilt avtale foreligger ikke. Hvis leierne hadde kunnet målt forbruket som forutsatt, kan det godt hende deres forbruk hadde vært større enn utleierens på grunnlag av at de er flere personer, men under henvisning til nevnte usikkerhetsmomenter har utvalget ingen holdepunkter for å legge dette til grunn. Hvis utleier mente at leiernes husstand ville forbruke mer strøm, så hadde han den sterkeste oppfordring til å sikre sin interesse ved å installere måler for deres husstand. Det gjorde utleier ikke, og han får bære risikoen for eventuell skjevfordeling i så måte. Utvalget finner dermed her ikke å kunne fravike utgangspunktet om likt forbruk på dette grunnlaget. 6

Utleier har videre vist til at bare 1. etasje har varmekabler. Det samme synspunktet som ovenfor nevnt må gjelde med hensyn til en fordeling ut fra hvor mye strømtrekkende elektrisk utstyr om befinner seg i en boenhet, tilstedeværelsen av slikt utstyr behøver ikke si noe om hvor mye det er i bruk. Det kan dessuten på den annen side tenkes at det i en leilighet uten slikt el-utstyr luftes så ineffektivt at det også er egnet til å gi en merutgift til strøm. Utvalget finner ikke at det er godtgjort ekstrautgifter som tilsier å fravike formodningen om like utgifter på dette grunnlaget. Utleier har ikke direkte bestridt at huset er dårlig isolert, men har bestridt at det foreligger en jordfeil som medfører en strømlekkasje. Leieren har ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at det foreligger en jordfeil e.l. Utvalget legger dermed til grunn at det gjelder et gammelt hus som kan ha dårligere isolasjon enn normalt, men det var i så fall synbart for leierne at det var et gammelt hus med påregnelig dårligere isolasjon og større energiforbruk, og som dermed må betale sin del av strømmen uten hensyn til om isolasjonsgraden medfører høyere utgifter. At det foreligger en høyere utgift som følge av dårlig isolasjon er for øvrig ikke dokumentert. Utvalget kan ikke se at opplysningene omkring dette tilsier en annen fordeling enn likedeling. Partene er enige om at det i tillegg har blitt brukt noe strøm til fellesarealet, men utleier fremholder at forbruket er bagatellmessig ettersom det ikke brukes strøm på råloftet, kun unntaksvis til oppvarming i kjelleren og bagatellmessig til utelys. Av Ot. Prp. nr 82 (1997-98) på side 169 fremgår det at «leieren kan kreve innsyn i utleiers regnskap over forbruk av elektrisitet og brensel i eiendommen dersom det er avtalt at leier skal betale særskilt for slike utgifter. Dette kan være utgifter til lys og varme i fellesarealer, ventilasjon, klimaanlegg o.l. Dersom utgiftene skal dekkes gjennom den ordinære leie, gjelder ikke bestemmelsen. Det fremgår ikke hvordan utgiftene skal fordeles. Det forutsettes regulert i avtale eller sedvane.» For det tilfellet at det kun hadde vært avtalt at leierne skulle bidra til utleiers utgifter i en situasjon hvor partene var innforstått med at det ikke fantes måler, ville eksistensen av slike fellesutgifter normalt ikke gi grunnlag for å fravike utgangspunktet om forholdsmessig fordeling av utgiften. Slik utvalget ser det, følger det imidlertid av partenes leieavtale at leierne bare skal betale for eget strømforbruk, og utvalget finner derfor at utleier i prinsippet må dekke strøm til fellesarealet. I mangel av konkrete måletall må beløpet/tapet fastsettes skjønnsmessig. Utvalget fastsetter kostnaden vedrørende fellesarealene (loft, kjeller, utelys mv.) til 10 % av totalutgiften. Utvalget har lagt til grunn at totalkostnaden til forbruk av elektrisitet på eiendommen utgjør kr 125 134, hvorav utleier bærer 10 % til fellesarealer med kr 12 513,- og resten kr 112 621,- fordeles med en halvpart på hver av partene med kr 56 310,50. Husleietvistutvalget gir derfor leieren medhold i erstatning tap som følge av uriktig belastet strømforbruk med avrundet kr 56 311,-. Renter Klageren har krevd rente. Utvalget forstår leiernes rentekrav slik det er utformet, at de dels mener å kreve erstatning for rentetapet ved å dekke utgifter de ikke pliktet, og dels som et alminnelig krav om forsinkelsesrenter av kravet til betaling skjer. Erstatning for rentetapet Rentetapet må beregnes ut fra hvilken bankrente leierne kunne oppnådd dersom pengene hadde stått på konto. Da det kan være vanskelig å beregne rentetapet eksakt siden regningene er dekket fortløpende, anfører leierne at renten må beregnes fra midt på tidslinjen, fra 20.12.10 - og til motregningstidspunktet 28.08.12. I mangel av sikre holdepunkter for annet legger utvalget tidspunktet til grunn i det det antas å gi en ikke åpenbart uriktig snittverdi. Videre legges det til grunn at en vanlig innskuddsrente utgjorde omkring 2,5 % p.a. (kr 56 311 x 0,208 % rente per måned = kr 117,12 i 20 måneder = kr 2 342,54). 7

Husleietvistutvalget gir derfor leierne medhold i erstatning for rentetapet med kr 2 343,-. Ordinært forsinkelsesrentekrav Leierne har videre krevd renter av kravet fra motregningstidspunktet 28.08.12 til betaling skjer. Det følger imidlertid av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Ved e-post av 28.08.12 varslet leierne at de ville gjøre krav gjeldende, og de har fremlagt et skriftlig påkrav av 03.12.12 til utleier om betaling av beløpet. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra 03.01.13 og til betaling skjer. Forsinkelsesrentekalkulator, se: www.htu.no Utleierens motregningsinnsigelse Utleieren har kun påstått seg frifunnet, og har ikke formelt fremmet motkrav i saken. Han anfører imidlertid å ha motkrav vedrørende skyldig leie om saksomkostninger ved utkastelsessaken på kr 56 626,-, som han dermed forstås å gjøre gjeldende som motregningsinnsigelse. Leierne har akseptert at utleieren har et motkrav som nevnt på kr 56 626,-, og legger til grunn at han gjorde motregningskravet gjeldende til motregning ved e-post av 28.08.12. Videre har leierne nedlagt påstand om å få avgjørelse kun for restkravet slik det fremstår etter at motregning har skjedd. Utvalget legger dermed prejudisielt til grunn at slik motregning skjedde 28.08.12 slik partene synes enige om, og utformer slutningen i samsvar med partenes forutsetninger. Etter motregning skjedde mot leiernes krav på erstatning med kr 58 654,-, gjenstår det for utleieren å betale erstatning med kr 2 028,- samt saksomkostninger med kr 860,-. Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. Klagerne har krevd dekket saksomkostninger med kr 4 460,-, hvorav kr 860,- er utgifter til saksbehandlingsgebyr og kr 3 600,- er godtgjøring for eget arbeid. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4. Klageren har ikke med hensyn til beløp har vunnet frem i så stor grad som de har krevd, og slutningen ligger beløpsmessig nær utleierens påstand. Utvalget finner det likevel etter en konkret vurdering - med vekt på at leierne i prinsippet har vunnet mest frem og at utleieren er mest å klandre, - det riktig at utleieren bærer gebyrkostnaden. Husleietvistutvalget gir derfor leierne medhold i erstatning for saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. 2. Andre kostnader Etter HTU-forskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Advokatutgifter anses bare strengt nødvendige, hvis motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. 8

Eget arbeid anses normalt ikke å utgjøre en slik kostnad, og det foreligger dermed ingen «kostnad» å kreve refundert. Det følger av prinsippet i tvl. 20-5 første ledd tredje punktum at parten kan kreve rimelig godtgjøring for eget arbeid med saken når det har vært særlig omfattende eller det ellers måtte ha vært utført av en prosessfullmektig eller annen fagkyndig hjelper. Bestemmelsen er i samsvar med Rt. 1987 side 1563 m.fl. om at eget arbeid med saken bare kan kreves erstattet under særlige omstendigheter. I Schei m.fl. «Tvisteloven kommentarutgave» s. 926 er det uttalt om dette at: «Man kan ikke operere med en hovedregel om at selvprosederende parter skal tilkjennes godtgjørelse, jf. Rt. 2000 s. 1684 (dissens), men terskelen for hvilket arbeidsomfang som kreves, vil her være lavere enn når parten har prosessfullmektig. Det kan legges vekt på om parten har tapt arbeidsfortjeneste.» Det er ikke godtgjort at det foreligger særlige omstendigheter. Utvalget bemerker at en part normalt må påregne administrasjon av sitt krav uten dermed å kunne kreve særskilt godtgjøring for dette. Leierne har ikke godtgjort å ha tapt arbeidsfortjeneste. Utleieren har ikke engasjert advokat. Det vil ikke virke urimelig ikke å gi medhold i godtgjøringskravet. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. B tilpliktes å betale erstatning med kr 2 028,-, med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra 03.01.13 og til betaling skjer. 2. B tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Eventuelt depositum kan gjøres opp jf husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr 1020. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 01.08.13 Bente Bendixen Ellen Strømodden Mette Thorne Lothe 9