Utvalg for byutvikling 17.03.10 sak 42/10 vedlegg 5

Utvalg for byutvikling 17.03.10 sak 42/10 vedlegg 5

John Hauge Postveien 97A 4307 SANDNES Byggesak Sandnes, 23.04.2009 Deres ref.: Vår ref : 200900652-8 Saksbehandler: Kristian Harestad Arkivkode : O: : 70-191 D SAK 491/2009. RAMMETILLATELSE - AVSLAG Gnr./Bnr: 70/191 Byggeadresse: POSTVEIEN 97A Tiltakets art: Nybygg Byggets/anleggets art: Enebolig og carport med boder Tiltaksklasse: 1 Ansvarlig søker m/adr: Tiltakshaver: GTC Bygg AS, Skarvasteinveien 3, 4056 TANANGER John Hauge Søknad om rammetillatelse datert 18.01.09 mottatt 19.01.09 Siste dokument mottatt: 27.03.09 Fakta: Det søkes om oppføring enebolig og carport med 2 boder på parsell på gnr 97 bnr 191. Carport med boder søkes oppført som fellesgarasje, der en del skal tilhøre eksisterende bolig og en del skal tilhøre ny bolig på parsell. Bebygd areal, bolig - 84 m 2 felles carport - 60 m 2, herav boder på 14 m 2 Bruksareal, bolig - 1. etasje: 75 m 2 2. etasje: 75 m 2 Bruksareal, fellesgarasje - 1. etasje: 56 m 2, herav boder på 12 m 2 Det er ikke angitt høyde på topp såle for bolig og garasje. Gjeldende plan: Reg. plan nr. 5701-06. Mindre vesentlig endring av reguleringsplanen for eiendommen er godkjent av utvalg for byutvikling i møte 20.08.08 (sak 79/08). Berørte naboer har påklaget vedtaket, og saken er sendt til fylkesmannen i Rogaland den 30.03.09 for videre behandling. Nabovarsel: Naboer/gjenboere er varslet og det har kommet inn en protest (klage) fra nabo Berit og Olav Vik på gnr 70 bnr 208, Postveien 99 A. Protesten gjelder de samme forhold som er sendt inn i Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

forbindelse med klage på vedtak i sak 79/08. Forholdet gjelder primært godkjenning av oppføring av bolig på stedet og sekundært høyde på bolig og plassering. Bygningssjefens vurdering: Bygningssjefen har vurdert saken slik at tiltaket i utgangspunktet er i samsvar med mindre vesentlig endring av plan 5710-06 for eiendommen gnr/bnr 70/191 og plan- og bygningsloven med forskrifter. Men mindre vesentlige endring av planen er ikke endelig godkjent, dette fordi den er påklaget av nabo og videresendt til fylkesmannen for videre behandling. Bygningssjefen ser tiltakshavers behov for en rask utbygning og bekymring for lang saksbehandlingstid. Ut fra en totalvurdering kan det derfor være greit å behandle ramme- og igangsettingstillatelse samtidig i en sak. Dette når det eventuelt foreligger et endelig godkjenningsvedtak i forbindelse med mindre vesentlig endring av plan 5710-06 for eiendommen gnr/bnr 70/191. Det blir feil nå å gi en rammetillatelse ut fra at flere forhold som anses å være ytre rammer i byggesaken ikke er på plass. Det er viktig å få på plass en avklaring av sak 79/08 med klage fra nabo og om dette blir godkjent eller ikke i videre behandling hos fylkesmannen. Deretter kan det være greit å få på plass en avklaring angående deling av eiendom og forhold som har med vei, vann og avløp. Bygningssjefen har sett de forhold som er påpekt av utvalg for byutvikling i møte den 18.03.09, dette angående høyde på gesims og møne på boligen. I følge 70 og 74 i plan- og bygningsloven er det kommunen som skal godkjenne bygningens plassering, høyde og høydeplassering samt planløsning og utseende. Kommunen har derfor lov til å stille krav til utseende og høyde på boligen. Bygningssjefen mener at det her kan gi en arkitektonisk god løsning om ark senkes 30 cm, slik at den fremtrer underdanig i forhold til hovedmøne på boligen. I tillegg må ansvarlig søker vurdere oppføring av boligen med halvvalm. Nevnte forslag vil bidra til bedre solforholdene på stedet, dette sett ut fra at det her legges opp til større fortetting enn vanlig i det eksisterende boligområdet. Det forutsettes at det innsendes soldiagrammer i forbindelse med eventuell behandling av ramme- og igangsettingstillatelse. Bygningssjefen ber om at tiltaket planlegges med hensyn til god universell utforming. Rammetillatelse gis ikke. VEDTAK: Når følgende vilkår er følgt opp kan det vurderes å gi ramme- og igangsettingstillatelse. 1. Det må foreligger et endelig godkjenningsvedtak i forbindelse med mindre vesentlig endring av plan 5710-06 for eiendommen gnr/bnr 70/191. 2. Det må innsendes revidert tegninger og situasjonsplan i forbindelse med søknad om ramme- og igangsettingstillatelse for godkjenning. 3. Høydefastsetting for topp såle på bolig og carport må godkjennes i forbindelse med behandling av ramme- og igangsettingstillatelse. Side 2 av 3

4. Vei, vann, og avløpsforhold må være avklart med kommunalteknikk og dokumentasjon på dette samt tinglyste rettigheter må innsendes før ramme- og igangsettingstillatelse kan gis. 5. Plassering av tiltaket og beliggenhetskontroll skal utføres i henhold til godkjent situasjonsplan. Tiltaket skal koordinatbestemmes og koordinatliste må innleveres før ramme- og igangsettingstillatelse kan gis. 6. Byggearbeid må ikke påbegynnes før igangsettingstillatelse er gitt. 7. Plan- og bygningsloven med forskrifter og vedtekter må følges. Vedtaket kan påklages. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det vises til plan- og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28, 29 og 32. Kopi av bestemmelsene om klage vedlegges. Ola T Solheim Bygningssjef Kristian Harestad Saksbehandler Kopi til: John Hauge, Postveien 97 A, 4307 SANDNES Berit og Olav Vik, Postveien 99 A, 4307 SANDNES Vedlegg, sendes kun til ansvarlig søker: Søknadsskjema m/stemplede tegninger Side 3 av 3

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak : 200704266 Arkivkode : E: L12 Saksbeh. : Arne Lea Konstituert arealplansjef. : Terje Pedersen Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 16.01.08 07/08 Utvalg for byutvikling 13.02.08 17/08 Utvalg for byutvikling 20.08.08 79/08 Utvalg for byutvikling 03.12.08 135/08 MINDRE VESENTLIG ENDRING AV PLAN 5701-06 FOR EIENDOMMEN GNR.70 BNR.191 - POSTVEIEN 97A - KLAGE SAKEN GJELDER Med bakgrunn i delingssøknad fra Eiendomspartner AS på vegne av grunneier, gjorde byplansjefen administrativt vedtak den 09.10.2007 for en mindre vesentlig endring av reguleringsplan 5701-06 Endret regulering for et område på Trones, avgrenset av Tronesveien, Eidsvollgaten og Vestres gate for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A (vedlegg 1). Eiendommen med ett totalt areal på ca. 890m² var i gjeldende reguleringsplan 5701-06 regulert til en stor boligtomt (vedlegg 4). I den administrative godkjenningen ble dette endret til to boligtomter (vedlegg 5). Mindre vesentlig endring av plan 5701-06 ble sendt ut til berørte parter, byplansjefen mottok klage fra berørt nabo i nord. Klagen ble behandlet i utvalg for byutvikling i møte 13.02.2008 sak nr.17/08. Utvalget gjorde følgende vedtak (vedlegg 6). Klagen fra Berit og Olav Vik ved brev datert 22.10.2007 og notat datert 14.01.2008, tas til følge. Utvalg for byutvikling er positiv til en løsning hvor bygningen trekkes mot syd slik at hagearealet blir mot nord/vest. Dette for å hindre skyggelegging av stuevindu. Med bakgrunn i utvalgets vedtak ble det utarbeidet et revidert planforslag for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A (vedlegg 7 og vedlegg 8). Det revidert planforslaget ble behandlet som mindre vesentlig endring av plan 5701-06 i utvalg for byutvikling i møte 20.08.2008 - sak nr.79/08. Utvalget gjorde følgende vedtak (vedlegg 9). 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 28-1, punkt 2, mindre vesentlig endring av reguleringsplan 5701-06 for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A. Reguleringsplanen tillates endret i henhold til planforslag utarbeidet av Eiendomspartner AS datert 09.04.2008. 2. Ny bolig skal plasseres i henhold til planskisse datert 09.04.2008 (vedlegg 7), og ny bolig skal bygges i henhold til tegninger datert 21.07.2008 (vedlegg 8). Utvalgets vedtak ble sendt ut til berørte parter ved brev datert 03.09.2008, byplansjefen mottok klage fra berørt nabo i nord (vedlegg 2 og vedlegg 3). Berit og Olav Vik gnr.70 bnr.208 brev datert 15.09.2008. Byplansjefen har også mottatt en kommentar (brev datert 08.10.2008) fra søker (vedlegg 12). Side 1 av 4

John Hauge, Postveien 97A, 4307 Sandnes. Eiendomspartner AS, Hanaveien 4, 4327 Sandnes. Byggesak (2 sett) Kommunalteknikk Lyse Energi A.S, postboks 8124, 4069 Stavanger Telenor, Servicesenter for nettutbygging, postboks 7150, 5020 Bergen Karolina Pilat-Majewska, Seladons vei 25, 4085 Hundvåg. Michal Majewski, Seladons vei 25, 4085 Hundvåg. Elektro Smart AS, 4307 Sandnes. Olav L. Vik, Postveien 99A, 4307 Sandnes. Siri M. Mæland Gramstad, Erling Skjalgsons veg 20A, 4340 Bryne. Thomas Mæland Gramstad, Erling Skjalgsons veg 20A, 4340 Bryne. Kjetil Aambakk, Postveien 95, 4307 Sandnes. Hilde Line, Postveien 95, 4307 Sandnes. Leif Rune Svendsen, Postveien 83, 4307 Sandnes. Eva Helen Nordbø Svendsen, Postveien 83, 4307 Sandnes. Alexander Mark Harris, Postveien 83, 4307 Sandnes. Monika Harris, Postveien 83, 4307 Sandnes. Seksjon oppmåling Planarkiv v/eva Vange Sandnes, 26.11.2009 Deres ref.: Vår ref : 200704266-40 Saksbehandler: Arne Lea Arkivkode : E: L12 GODKJENT MINDRE ENDRING Endring av: Gjelder: Plan 5701-06 Endret regulering for et område på Trones, avgrenset av Tronesveien, Eidsvollgaten og Vestres gate. Endring av eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A. I reguleringsplan 5701-06 er eiendommen regulert til en tomt på ca.890m². Planen endres slik at eiendommen blir delt i to tomter, ca.370m² kan fradeles til ny tomt nord for eksisterende bolig. Byggelinjen på nordsiden av gate 408 endres fra 8m til 4m. Reguleringsbestemmelsene til plan 5701-06 endres slik at eksisterende bolig på 70/191 og ny bolig på ny tomt tillates bebygd med kun en boenhet pr. tomt. Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes. E-post: byplan@sandnes.kommune.no Besøksadresse: Byplan, Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon: 51 97 50 00 Telefaks: 51 97 54 26 www.sandnes.kommune.no

Bolig og garasje på ny tomt skal bygges innenfor regulert byggesone, og boligen skal bygges med saltak. Maksimum mønehøyde er 7,5m målt fra topp grunnmur, og topp grunnmur skal ikke bygges høyere enn kote +48.00. Endringsforslag datert: Byplansjefen i Sandnes 02.10.2009. Saksbehandler: Behandling: Arne Lea. Endringen er foretatt på grunnlag av søknad om deling av eiendommen gnr.70 bnr.191. Etter en lang og omstendelig saksbehandling (søknad datert 19.06.07 klagen sist oversendt fylkesmannen ved brev datert 30.03.09) opphevet Fylkesmannen i Rogaland ved brev datert 25.05.09 Sandnes kommunes vedtak angående mindre vesentlig endring av plan 5701-06 for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A. Fylkesmannen hadde ingen merknader til den vedtatte mindre vesentlig reguleringsendring av 70/191 eller til saksbehandlingen av endringen, men opphevet vedtaket på grunn av at endringsforslaget ikke oppfylte minstekravene til en reguleringsplan (plankart og reguleringsbestemmelser). Med bakgrunn i forannevnte måtte byplansjefen behandle søknaden en gang til. Berørte naboer ble varslet og byplansjefen har mottatt kommentar fra nabo i nord Berit og Olav Vik Postveien 99A. I brevet sies det bl.a.: Mangelfull og feil anvendelse av plan- og bygningslov. Man har i det reviderte planforslaget oppgitt mønehøyde er 7,5m målt fra topp grunnmur. Dette er ikke i henhold til loven og derved brudd på denne. Den reviderte reguleringsplanen 5701-06 av 09.10.07 er mangelfull da den ikke definerer gesimshøyde. I henhold til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven skal høyde primært fastsettes etter kotehøyde og gesimshøyde defineres. Vi mener Fylkesmannens opphevelse av vedtaket vil medføre ny behandling av plassering av huset. Vi hevder at det er brudd på fvl. 17, at saken ikke er tilstrekkelig belyst før vedtaket treffes. Fylkesmannen må foreta befaring på eiendommen for å få bekreftet en nivåheving av omsøkt eiendom samt at vi mister adgang til sol 9 måneder i året på vårt uteareal og mørklegging av stue. Dette medfører alvorlig konsekvenser for oss som dokumentert med solog skyggediagram utarbeidet av Asplan for Eiendomspartner. Side 2 av 4

Byplansjefens kommentar. Kommunen kan i planbestemmelsene fastsette at høyder kan måles i forhold til planert terreng, gatenivå, topp grunnmur eller annet. Hvis dette ikke er bestemt i planbestemmelsene regnes høyden fra gjennomsnitt planert terreng rundt bygningen. Det er ikke noe krav om at det skal oppgis både maksimum mønehøyde og maksimum gesimshøyde, i denne saken har kommunen bestemt maksimum mønehøyde. Byplansjefen har også regulert inn maksimum høyde på topp grunnmur (vedlegg 4 reviderte reguleringsbestemmelser til plan 5701-06) med bakgrunn i terrenghøyder i området (terrenghøyder vises på vedlegg 6). Både Fylkesmannen og Sandnes kommune mener at saken er tiltrekkelig belyst. Fylkesmannen sier i brev datert 25.05.09 bl.a. For øvrig har Fylkesmannen ingen merknader til delingen av eiendommen eller plassering av huset. Fylkesmannen ser at det er til ulempe for klagerne å få økt skygge på egen eiendom (se vedlegg 5 sol- og skyggediagram), men anser det som påregnelig at slikt vil skje ved fortetting i et allerede utbygd område. Fylkesmannen mener kommunen har tatt tilstrekkelig hensyn til naboeiendommen i denne saken. Det nye huset er videre plassert lenger fra naboeiendommen i forhold til første tegning. Dette for å gjøre ulempene for nabo mindre. Fylkesmannen har ingen merknader til byggets høyde. VEDTAK: I medhold av delegert fullmakt godkjenner byplansjefen den omsøkte endringen, slik det framgår av forslaget, datert byplansjefen i Sandnes 02.10.2009 (vedlegg 3). Reguleringsbestemmelsen for plan 5701-06 gjelder for gnr.70 bnr.191 og den framålte tomt med følgende tillegg (vedlegg 4): Gnr.70 bnr.191 og den fraskilte parsell tillates bebygd med en boenhet pr. tomt. Bolig og garasje på fraskilt tomt skal bygges innenfor regulert byggesone, og boligen skal bygges med saltak. Maksimum mønehøyde er 7,5m målt fra topp grunnmur, og topp grunnmur tillates ikke plassert høyere enn kote +48.00. Endringen betraktes som mindre vesentlig (og kurant) i henhold til plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 28-1.2 og 28-1.3. Oppfølging: Endring er inntegnet på original, plan nr. 5701-06. Side 3 av 4

Klageadgang: Berørte grunneiere kan påklage godkjenningen til fylkesmannen ved å sende klagen til Sandnes kommune, byplansjefen, postboks 583, 4305 Sandnes, innen 3 uker fra mottakelse av brevet. Eventuell klage må settes fram skriftlig. Om klagens innhold vises til vedlagte skjema «Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak», med utdrag av forvaltningsloven. Med hilsen Jan A. Bekkeheien byplansjef Espen Ekeland arealplansjef Vedlegg : 1. Oversiktskart 2. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan før mindre vesentlig endring. 3. Mindre vesentlig endring av plan 5701-06 for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A, datert byplansjefen i Sandnes 02.10.2009. 4. Reguleringsbestemmelser til plan 5701-06 med tilleggsbestemmelser for eiendommen gnr.70 bnr.191. 5. Sol- og skyggediagram 6. Kart som viser kotehøyder på omsøkt område. 7. Skjema for klagerett (bare grunneiere) Side 4 av 4