MERKNADSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL MERKNADER, UTTALELSER OG FAGNOTAT - OFFENTLIG ETTERSYN 13.2017-25.2017. Plannavn Arna. Gnr. 290, bnr. 21, Unnelandsvegen Arealplan-ID 1201_64700000 Saksnummer 201518977 Utarbeidet av ABO Plan & Arkitektur AS Datert/Revidert 5.2017 Avsender Hovedpunkt i merknad / uttalelse Forslagsstillers kommentar Endringer Kart Best. Kjell Nesset Unnelandsvegen 504 5267 Espeland Gnr/bnr 290/22 Datert 30.3.2017 Ang nevnt oppstramming av avkjørsel til 290/22, Unnelandsvegen 504, må den ikke endres på en slik måte at biler med langt og lavt overheng får problemer med å kjøre opp til huset. Største delen av septik fra 290/21 ligger på 290/2 Den må fjernes i forbindelse med sanering av kloakk. Dette er tatt hensyn til. slik at biler med langt og lavt overheng kan kjøre inn. Tatt til følge. Dette vil bli tatt i detaljprosjekteringen for VA, og er ifølge VA-konsulent ren rutine. Monica Endresen Unnelandsvegen 450 5267 Espeland Gnr/bnr 290/95 Datert 18.2017 Kritisk til å plassere et parkeringshus så nært eksisterende bebyggelse. Dette med tanke på størrelse, trafikkmengde og støy. Beboerne i nr. 450, 470 og 472 har i dag veirett på eksisterende vei. 3. Stiller spørsmål til å plassere parkeringsanlegget i enden av utbyggingsprosjektet. Etter offentlig ettersyn er parkeringsgarasjen fjernet. Tatt til orientering. 3. Viser til svar i punkt Bane Nor Datert 29.3.2017 Ingen ytterligere merknader. Tatt til orientering. BIR Datert 25.2017 Viser til sine krav for tilkomst, snuhammer og tømming av nedgravde avfallscontainere (N 100, Statens vegvesen). Dette må tas hensyn til. Viser til Bergen kommunes fagnotat, der de sier at Dette vil bli tatt hensyn til. Nøyaktig plassering av avfallscontainere skal avklares i byggesaken. Forslag til plassering av avfallscontainere er vist i illustrasjonsplan.
halvparten av boligene får en avstand på 50-130 meter fra hovedinngangen. BIR sin anbefaling er 100 meter utenfor Bergen sentrum. 3. BIR oppfordrer til at prosessen med utarbeidelse og godkjenning av en renovasjonsteknisk avfallsplan gjennomføres i forkant/ parallelt med den videre planprosessen for å avklare nærmere nødvendige detaljer mht plassering, antall, tilkomst etc. Boligene blir ikke liggende lenger unna enn ca. 75 meter. 3. Ikke tatt til følge. Vi beholder bestemmelsen om at renovasjonsteknisk avfallsplan skal være godkjent forut for byggesaken. Bergen brannvesen Datert 5.2017 Ingen ytterligere merknader. Tatt til orientering. Byantikvaren Datert 18.2017 Løen har en verneverdi da den har en gammel konstruksjon og laft, men pga svært dårlig vedlikehold er den i så dårlig forfatning at de ikke motsetter seg riving. Eneboligen fra 1931 er en typisk «byggmesterfunkis» og innehar en del gode kvaliteter. Hadde helst sett at den lot seg inkorporere i plan, men de motsetter seg ikke riving. 3. Skiferen på taket bør gjenbrukes. Tatt til orientering. Tatt til orientering. Bygget skal ikke rives likevel. 3. Bygget skal ikke lenger rives, og bestemmelse er ikke lenger nødvendig. NVE Datert 5.2017 Ingen merknader. Tatt til orientering. VA- etaten 23.2017 Ingen merknader Tatt til orientering. Bymiljøetaten Datert 22017 1) Gamlehaugen bør ivaretas, og støtter fagetatens uttale om at f_sv4 må tas bort eller endres til gangvei. 2) Savner en reguleringsbestemmelse knyttet til arealformålet grønnstruktur, som sikrer ivaretakelse av eksisterende terreng og vegetasjon i størst mulig grad. 3) Uteoppholdsarealene må gjøres mer sammenhengende. Koblingen mellom f_but1-2 1) Tatt til følge. Etter offentlig ettersyn er hele Gamlehaugen ivaretatt og f_sv4, vegen gjennom området, er tatt bort, og endret til gangvei. 2) Tatt til følge. Se bestemmelser. 3) Tatt til følge. f_but1-3 blir kun oppbrutt av den gjennomgående gangvegen som binder sammen byggeområdene og gir tilkomst til 3. X 5. X 3. X 5. X
og 3 bør styrkes. Utformingen av f_but4 synes smalt og lite egnet. Uteoppholdsarealet bør utvides og samles mer mot midten, med bebyggelsen rundt som i en tunstruktur. 4) Ivaretagelse av vannsiget bør sikres i 5) Det må utarbeides en plan for hvor masser kan mellomlagres i forhold til avrenning mot Storelva vassdraget. Det må også sikres at en har kontroll på overvannet i anleggsfasen. Mellomlagring av masser og kontroll på overvannet i anleggsfasen for å hindre avrenning til Storelva må sikres i Det forutsettes at det foreligger et generelt krav om bruk av rene, ikke- forurensende masse. 6) Tilrettelegging av fortau langs veien går foran hensynet til å bevare eksisterende hagevegetasjon og trær. 7) Vurderingen av naturmangfold er noe mangelfull. 8) Fulldyrket jord- bør tilrettelegges for kjøkkenhager. Jordressursene bør ligge urørt og beskyttet i anleggsfasen og det bør sikres i 9) Antall avkjørsler fra den kommunale veien bør reduseres fra 3 til 10) Parkeringshuset bør ligge mer sentralt, for eksempel der f_spa1 er vist. 11) Regulering av fortau mot Lone skole bør vurderes. 12) I 2 i bestemmelsene må «trafikketaten» endres til «rette veimyndighet». utearealene. f_but4 er nå en del av f_but3. Boligene på BKS6 er tatt ut og BKS2, BKS3 og BKS4 ligger rundt f_but1 som i en tunstruktur. 4) Tatt til følge. Se bestemmelser. 5) Tatt til følge. Se bestemmelser. 6) Tatt til følge. 7) Denne er gjort på ny i planbeskrivelsen. 8) Tatt til følge. Se bestemmelser. 9) Ikke tatt til følge. Siden det ikke er tilkomstvei inne i planområdet og parkeringshuset er tatt vekk, må det tilrettelegges for tre avkjørsler for å gi tilkomst og parkering. 10) Parkeringshus er fjernet. 11) Ikke tatt til følge. Dette ligger utenfor planområdet. 12) Tatt til følge. 7. 8. 9. 10. X 1 1 7. 8. X 9. 10. 1 1 X Fylkesmannen Datert 20.2017 Verdien av kollen som lekeområde blir vesentlig redusert dersom veien skjærer igjennom kollen og den nye bebyggelsen kommer for tett på. I følge RPR barn og unge skal det skaffes erstatningsareal dersom områder egnet for lek blir bebygd eller privatisert. Viser til KPA pkt 9. 3. FM har merket seg at det ifølge kommunen ikke er vist tilstrekkelig størrelse på uteoppholdsarealet i Tatt til følge. Bebyggelse og veg ved kollen er tatt vekk. Det legges til rette for over 5000 m2 med lek, fellesarealer og grønnstruktur. Innenfor f_but1-3 skal det i tillegg legges til rette for småbarnslekeplasser. Vi mener at dette må være tilstrekkelig erstatningsareal. Arealet som de vil ha erstatningsareal for var en del 3. X 5. X 3. 5.
planen. Boligfeltet vil bli bilbasert og således være i strid med statlig planretningslinje for samordnet bolig, - areal, - og transportplanlegging. Boligfeltet må derfor reduseres noe i omfang. 5. Dersom planen endres slik at Gamlehaugen blir bedre ivaretatt ved at f_sv4, BKS5 og 6 utgår og BKS3 trekkes lenger vest, vil en sikre områdets kvalitet som lekeområde og få tilfredsstillende uteoppholdsareal. Fylkesmannen forutsetter at disse merknadene blir fulgt opp i forbindelse med den videre planbehandlingen. Ber om å få planen på nytt offentlig ettersyn, eventuelt til klagevurdering dersom merknadene ikke følges opp. av det private uteoppholdsarealet til gnr/bnr 290/2 3. Hele grepet i planen er endret, og det er lagt inn store felles uteoppholdsarealer. Tatt til orientering. 5. Tatt til følge. Tatt til orientering.
Statens vegvesen Datert 5.2017 1) Enig med kommunen om at utnyttingsgraden er for høy. 2) Siktsonen i retning sør skal være 6 x 45 og 20 x 45 i nord. 3) Før arbeid knyttet til riks- og fylkesveganlegg kan settes i gang, skal byggeplan være godkjent av SVV og tiltakshaver. Dette bør innarbeides i 4) Ber om at f_spa2 flyttes slik at avstanden fra vegmidte blir 10 m. Den er 8 m i dag. 5) Rekkefølgekrav: Kryss til fylkesveg og fortau i tilknytning til krysset og bussholdeplassen må være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest til nye boliger i planområdet. Vurderer også at det skal inngå som rekkefølgekrav at en skal samle og forbedre eksisterende avkjørsler for f_sv5, før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest til nye boliger på BFS 2 og 3. Vi vurderer også at fortauet o_sf bør opparbeides frem til avkjørselen f_sv5, før det kan gis brukstillatelse og/eller ferdigattest til nye boliger/boenheter i BFS2 og BFS3. 6) Vedr trær i Unnelandsvegen 458. Fortauet kan reduseres til 2,5 meter slik at en får en grønn korridor. 7) Det må være inngått en gjennomføringsavtale mellom vegvesenet og tiltakshaver, før arbeid knyttet til riks- og fylkesveganlegg kan settes i gang.. Utnyttingsgraden er redusert. Tatt til følge. 3. Tatt til følge. Se bestemmelser. Tatt til følge. 5. Rekkefølgekrav er tatt til følge. Se bestemmelser. I følge Bymiljøetaten går tilrettelegging for fortau langs veien, foran hensynet til å bevare eksisterende hagevegetasjon og trær. Se punkt 6 i uttale fra Bymiljøetaten. 7. Tas til følge. X 3. X 5. 3. X 5. X Rådet for byforming og arkitektur Datert: 22017 Følger fagetatens oppfordring om å redusere fra 34-27 boenheter. (BKS3 minus 1, BKS5 minus 4 og BKS7 minus 4) Rådet mener at en viss bilbasert utbygging må Planforslaget er nå redusert fra 34 boliger ved offentlig ettersyn- til 26 boliger ved gangs behandling. Tatt til orientering.
kunne aksepteres ved at man ved å kjøre til Arna stasjon faktisk har tilgang til kollektivnettet, og at denne utbyggingen således er fullt ut akseptabel i et noe redusert omfang. Oppsummering av hovedpunktene i fagnotatet Datert: 2017 1) Med hensyn til statlige planretningslinjer for samordnet bolig, - areal, - og transportplanlegging, bør det planlegges innenfor rammene av en relativ beskjeden utnyttelsesgrad. 2) Det er viktig å tilpasse bebyggelsen som følger av planforslaget til strøkskarakteren, med romslighet mellom bebyggelsen og ivaretakelse av eksisterende landskapsformasjoner og vegetasjon. 3) Utnyttingsgrad. Det er ikke det eksakte prosenttallet som er det vesentlige, men snarere hvordan en framtidig bebyggelse vil fremstå med hensyn til volum, byggehøyder, plassering samt tilpasning til terreng, landskap og omkringliggende bebyggelse. Viser planforslaget en moderat utnyttelse i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig,- areal,- og transportplanlegging? 4) Utnyttingsgraden er for høy. Anbefaler en reduksjon fra 34-27/28 boenheter. 5) Tilkomst til fellesuteoppholdsareal via hager må omtales i planbeskrivelsen og sikres i 6) Universell utforming og tilgjengelighet til småbarnslekeplass må sikres. 7) Ikke nok privat uteoppholdsareal. 8) Fagetaten ser utfordringer knyttet til felt f_but2- da det fremstår som eksklusivt tilknyttet BKS f_but 2 er begrenset av måten f_sv4 er lagt i kollen «Gamlehaugen» og skaper skjæringer opp mot 3 meter. 9) For mye bebyggelse rundt landskapsryggen ved f_but4/bks 8-9 og BFS2 og rundt kollen på 1) Tatt til følge. Utnyttingsgraden er redusert. Forslaget er redusert med 8 boenheter, fra 34-26 innenfor BKSområdet. BFS1 er redusert med 1 boenhet. 2) Tatt til følge. Eksisterende terreng og kolle blir bedre bevart i det nye forslaget, og uteoppholdsarealene er blitt større. 3) Tatt til følge. Planforslaget er redusert med 8 enheter, og BKS 8-9 er tatt vekk fra landskapsryggen og f_but1-3 fremstår som mer samlet. Innenfor området er det tilrettelagt for kjøkkenhager. 4) Tatt til følge. Se over. 5) Tatt til følge. Se bestemmelser. 6) Tatt til følge. Se bestemmelser. 7) Tatt til følge. Utforming på tomter og plassering gjør at det er tilstrekkelig med privat uteoppholdsareal. 8) Tatt til følge. Felles lek- og uteoppholdsarealer er endret, og går gjennom hele området, uten å være spesifikt knyttet til noen av feltene. f_sgg fører til at alle har tilkomst til alle fellesarealene. 9) Tatt til følge. Bebyggelse er tatt vekk. 10) Eneboligen skal ikke lenger rives. Det gir god plass til både parkering og uteoppholdsareal. 11) Se egen sol/skygge illustrasjon, den viser at vi tilfredsstiller kravene. X 3. X X 5. 7. 8. X 9. X 10. 1 1 X 13. 1 15. 1 17. X 18. 19. 20. 3. 5. X X 7. 8. 9. 10. 1 1 13. 1 15. 1 17. 18. 19. X 20. X
f_but 10) Er det tilstrekkelig uteoppholdsareal på BFS1 for en tomannsbolig? 11) Den nordligste tomten i felt BFS3 ser ut til å få de samme utfordringene når det gjelder god disponering på den skrånende tomten. Fagetaten kan ikke anbefale disse tre boenhetene. Privat uteoppholdsareal, parkering og terrengtilpassing må være avklart. 12) Plassering, utforming av parkeringshus etc må gjøres rede for. 13) Tilkomst til felles utearealer må gjøres rede for. 14) Tilkomst til småbarnslekeplasser må gjøres rede for. 15) Kortere avstand mellom boenheter og renovasjonsanlegg må vurderes. 16) Erstatningsareal for området som i eksisterende situasjon har vært benyttet til barns lek. 17) Sikring av grønn buffer og bevaring av vegetasjon ved 456 og 458. 18) Boder må plasseres innenfor byggegrensene. 19) Integrering av bekk må tas med i 20) Absolutt krav til parkering for rekkehusene på 1,4 per 100 m2 BRA. 21) Ny skolebruksplan og barnehagebruksplan er vedtatt 15.2016 og 11201 Avsnittet i planbeskrivelsen må oppdateres. 12) Parkeringshuset er fjernet. I stedet legges det til rette for 3 boliger der. 13) Tatt til følge. Dette er vist i ny illustrasjonsplan. 14) Det er tilrettelagt for småbarnslekeplass med universell tilkomst fra alle boligene. 15) Alle boligene ligger under 75 meter fra renovasjonsanlegg. 16) Det legges til rette for over 5000 m2 med lek-, fellesarealer og grønnstruktur. Innenfor f_but1-3 skal det i tillegg legges til rette for småbarnslekeplasser. Vi mener at dette må være tilstrekkelig erstatningsareal. Arealet som de vil ha erstatningsareal for var en del av det private uteoppholdsarealet til gnr/bnr 290/2 17) Tatt til følge. Bebyggelse langs vestside av 456 og 458 er tatt vekk. 18) Tatt til følge. 19) Tatt til følge. Se bestemmelser. 20) Tatt til følge. Se bestemmelser. 21) Tatt til følge.
ENDRINGSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS OPPSUMMERING AV ENDRINGER I PLANKART OG BESTEMMELSER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Plankart 1) Gamlehaugen er ivaretatt, og f_sv4 i plan til offentlig ettersyn er tatt bort. 2) Parkeringshuset er tatt. 3) f_but4 er tatt ut. 4) Deler av byggeområdene er flyttet, slått sammen eller tatt vekk. Det er nå 5 BKS-formål, mot 9 i plan som lå til offentlig ettersyn. 5) Utforming og plassering på parkeringsområdene er delvis flyttet, og det er lagt inn et område for f_spa til, ved begynnelsen av f_sv3. 6) Det er lagt inn et bestemmelsesområde, #1, for å markere hvilke områder som det skal være utført støyberegninger og eventuelle støytiltak i. 7) Bolig på BFS1 skal ikke lenger rives. 8) Turvegene innad i planområdet er tatt ut, og erstattet med èn felles gangveg og sammenhengende uteoppholdsarealer, som gir god tilkomst i prosjektet helt fra fylkesvegen, o_skv2, til fellesvegen, f_sv3. 9) f_bre1 og 2 i plan til offentlig ettersyn er tatt ut. f_bre3 og 4 i plan til offentlig ettersyn er i nytt forslag endret til f_bre1 og 10) SV1 er flyttet for å bedre tilkomsten med stor bil til 290/2 11) Siktsonen i retning er endret til 6 x 45 i sør og 20 x 45 i nord. 12) f_spa2 er flyttet slik at avstanden fra vegmidte blir 10 m. 13) Avkjørsel til 290/22 er flyttet. 14) Plassering av felles lek- og uteoppholdsarealer er flyttet og lagt mer sammenhengende gjennom feltet. Det samme gjelder plassering av nye bygg. 15) Utnyttingsgraden er redusert fra 40 til 30 % for hele området. 16) Det er lagt inn hensynssone for hensyn for grønnstruktur. Reguleringsbestemmelser 1) Arealformålet grønnstruktur er sikret: Terreng og vegetasjon innenfor f_g skal i størst mulig grad ivaretas 2) Ivaretagelse av vannsiget er sikret i 3) Mellomlagring av masser og kontroll på overvannet i anleggsfasen for å hindre avrenning til Storelva er sikret i 4) Fulldyrket jord innenfor f_but3 skal så langt som mulig ligge urørt og beskyttet i anleggsfasen. 5) «Trafikketaten» er endret til «rette veimyndighet». 6) Rekkefølgekrav: Før arbeid knyttet til riks- og fylkesveganlegg kan settes i gang, skal byggeplan være godkjent av SVV og tiltakshaver. Kryss til fylkesveg og fortau i tilknytning til krysset og bussholdeplassen må være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest til nye boliger i planområdet. Adkomst f_sv3 skal være ferdig opparbeidet før nye boliger i BKS1-3 kan tas i bruk. f_sv4 med sideareal skal være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest til nye boliger på BFS2 og 3. 7) Tilkomst til fellesuteoppholdsareal via hager er sikret i 8) Universell utforming og tilgjengelighet til småbarnslekeplass er sikret i 9) Maks parkering på 1,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA og minimum 1 pp per boenhet er sikret i 10) Revisjonsdato er endret 11) Innledningen i planens intensjon er endret. 12) Seksjonsleder er endret til avdelingsleder. 13) Lagt inn 2 punkt i Felles bestemmelser vedr trinnvis utbygging og tilrettelegging for lademulighet for el-biler. 14) Ordlyden i punkt i Utfyllende planer og dokumentasjon er endret. 15) Dato for VA- rammeplan er endret. 16) Oppsettet for rekkefølgekrav er endret. 17) Endring av ordlyd og rettinger i Eieform
18) Endring av oppsett i Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse. Tabell med maks % BRA er tatt ut og vist til plankartet i stedet. 19) Presiseringer av renovasjon- at illustrasjonsplan er retningsgivende og at nøyaktig plassering skal avklares i byggesaken. 20) Maks byggehøyde for avløpsanlegg (BAV) er endret til kote istedenfor meter. 21) BKS1-9 er endret til BKS1-5. 22) Det er lagt inn presiseringer i forhold til utforming av uteareeal, tilrettelegging av kjøkkenhager, tilkomst via egen hage, god kvalitet av materialbruk og stedegne planter. 23) Boder kan ikke legges utenfor byggegrenser. 24) Lagt inn Massehåndtering. 25) Lagt inn Grønnstruktur og at terreng og vegetasjon innenfor f_g i størst mulig grad skal tas vare på. 26) Lagt inn H370- I faresonen tillates ikke bebyggelse for opphold. 27) Lagt inn H540 Hensyn grønnstruktur. 28) Lagt inn Bestemmelsesområde # 29) Tatt ut Vedlegg- Juridisk bindende- plankart 30) Revidert dato for illustrasjonsplan og VA-rammeplan