TINN KOMMUNE Arkiv: 3190 Saksnr.: 2017/4513-23 Saksbeh.: Hege Søstrand Bu Dato: 28.09.2018 Forslag til detaljreguleringsplan for H13 og H14 - Offentlig ettersyn SAKSFRAMLEGG Utvalg Utvalgssak Møtedato Samfunns- og miljøutvalget 2011-2019 45/18 17.10.2018 Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for område H13 og H14 med bestemmelser datert 20.09.2018 legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningslovens paragraf 12-10. Før planen tas til 2. gangs behandling skal planforslaget vurderes justert i henhold til planområdets avgrensning, omfang, plassering og utforming av bebyggelsen og trafikale løsninger, samt forholdet til landskap, fjernvirkninger og friluftsliv, slik det framgår av saksframstillingen. Journalposter i saken: En oversikt over alle dokumenter i saken ligger sist i saksframstillingen. Alle dokumenter kan fås ved henvendelse til planavdelingen. Det anbefales å lese planbeskrivelsen (vedlegg 1) før saksframlegget. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse H13 og H14_27.09.18 2 Helningskart_190918 3 Illustrasjonsplan forhold til landskap_20.09.18 4 Plankart 20.09.18 5 Reguleringsbestemmelser H13 og H14 Innledning: Samfunns- og miljøutvalget skal behandle forslag til ny detaljreguleringsplan for områdene H13 og H14 i henhold til plan og bygningslovens 12-10 og legge planen ut til offentlig ettersyn dersom utvalget anbefaler planforslaget. Fakta: Tiltakshaver Gaustatoppen Laft AS har fått utarbeidet et forslag til detaljreguleringsplan for delområde H13 og H14 i kommunedelplan Gausta Rjukan for å legge til rette for bygging av fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg. Planområdet ligger på østsiden av Kvitåvatnvegen, mellom sentrumsområde S1 og Brennstaulnuten. Det er flere grunneiere i planområdet, der hovedeiendommen er eid av Brennstaul Sameige. Planen berører også sameiet Hestegrøene. Tiltakshaver har inngått en avtale med grunneierne.
Planforslaget er utarbeidet av Asplan Viak AS. Forslaget til detaljreguleringsplan fremmes som en privat detaljregulering jf. Plan- og bygningsloven 12-3 og behandles etter 12-11. Planbeskrivelsen gjør rede for omfang, konsept og plangrep. Tidligere saksgang: I oktober 2017 ble det varslet oppstart av planarbeid for H13 og H14 og forslaget til planprogram ble lagt ut til ettersyn. Høringsfristen var 24.11.17. Planprogrammet ble behandlet av Samfunns- og miljøutvalget i møte den 07.02.2018. Da Samfunns- og miljøutvalget behandlet forslaget til planprogram var Rådmannens innstilling å fraråde en utvidelse av byggeområdene østover til høyereliggende naturområder. Utvalget vedtok å beholde planprogrammet uforandret, men med følgende tillegg: - Samfunn og miljøutvalget fraråder inngrep som gir negativ virkning for natur og friareal, og vil vurdere landskapsanalyser og andre utredninger nøye ved behandling av planforslag. Planavdelingen mottok i slutten av juni 2018 det første forslaget til detaljreguleringsplan for H13 og H14. Etter samtaler med Planavdelingen er planforslaget blitt noe bearbeidet og redusert. Revidert planforslag ble sendt inn 21.09.2018. Prosess/medvirkning: Ved utarbeiding av reguleringsplan skal forslagstiller sikre at berørte får anledning til å medvirke i planprosessen. Igangsetting av planarbeid er varslet slik loven krever. Innspill til varslingen var innarbeidet i Planprogrammet som ble fastsatt av Samfunns- og miljøutvalget ved forrige behandling. Dagens plansituasjon: Planområdet tar utgangspunkt i områdene H13 og H14; to områder som i Kommunedelplan for Gausta-Rjukan er vist som utbyggingsområder for fritidsboliger. Planområdet omfatter også den delen av H12 som ikke inngår i reguleringsplan for Brennstaultunet fra 2011. I planforslaget er alle tre områdene utvidet opp mot høyereliggende områder i sørøst (mot Kvitåvatn). I tillegg inkluderer planforslaget en mindre del av N1; et område som i kommunedelplanen er vist som næringsområde, og som nå foreslås regulert til LNF-område. Figur: Kommunedelplan for Gausta-Rjukan der planområdet (H13 og H14) er avmerket med svart sirkel.
Figur: Kartutsnitt av kommunedelplanen som viser avgrensning av områdene H13 og H14, sammen med N1 og H12. Delområdene som omfattes av planen er understreket med rødt Begrunnelse for avgrensning av planområdet: I planbeskrivelsen er det redegjort for hvorfor det ved utarbeidelse av detaljreguleringsplan for områdene H13 og H14 er vurdert hensiktsmessig å avvike fra kommunedelplanen. Dette sies primært å ha vært for å løse adkomsten til delområdene og for å tilpasse seg det bratte terrenget i området. Ved oppstart av planarbeidet fant tiltakshaver ut at svært mye av de avsatte byggeområdene i felt H12, H13 og H14 var for bratte å bygge ut med tanke på tradisjonell byggeskikk, samtidig som det ble oppdaget at området rundt høyspentmastene var underlagt byggeforbud. Man søkte derfor arealer utover kommuneplanen for potensielle, nye byggeområder. Etter å ha funnet slake arealer i tilgrensende, høyereliggende områder utenfor kommuneplanens avgrensning, er mye av de opprinnelige utbyggingsområdene avsatt til kjørevei som gir adkomst til frittliggende hytter øverst i området. Det er utarbeidet et planprogram hvor det beskrives hvilke utredningsbehov som utløses ved endringene, og planbeskrivelsen inneholder et kapittel om konsekvensutredning. Planforslaget: Byggeområder: Det henvises til vedlagt planbeskrivelse. Planbeskrivelsen redegjør for de temaene som kommunedelplanen stiller krav om. Det er lagt opp til relativt høy utnyttelse av området, med vekt på å tilrettelegge arealer til byggegrunn og utvikle effektive vegløsninger. Siden terrenget er bratt vil det stedvis bli betraktelige skråningsutslag. Mye fjell på stedet, gjør at man forventer mye fjellskjæringer. Det vil også være nødvendig å omforme dagens terreng i vesentlig grad. Størstedelen av byggeområdene foreslås regulert til stortomter/felt for konsentrert bebyggelse. Her vil utplasseringen av hytter innenfor områdene gjøres på et senere tidspunkt, som regel sammen med plassering av adkomstvei (felt BFK1, BFK2, BFK3, BFK4, BFK5, BFK8 og BFK 9, samt NFB1 og BFB). Illustrasjoner viser foreløpige forslag til internveier i disse områdene. Hvert av disse feltene skal planlegges samlet ved rammesøknad. I utgangspunktet skal området
bebygges med enkeltbygg, men det åpnes også for rekke- og kjedebebyggelse. Anbefalt hytteplassering er vist på plankartet med avgrensning som en hytte med ca 75 m2 grunnflate. Mange av tomtene ligger i svært bratt terreng, der reguleringsbestemmelsene legger opp til bruk av løsninger med underetasje eller avtrapping i terrenget. Planen legger også til rette for 10 tomter for frittliggende fritidsbebyggelse. Tomtestørrelsen på 0,65 daa til i overkant av 1,0 daa legger til rette for små hytter. De frittliggende tomtene er plassert på de høyeste og flateste arealene rundt toppen av fjellplatået. Området nærmest alpinbakken er avsatt til fritidsboliger i form av private leiligheter tilrettelagt for utleie. Leilighetsområdet har ikke et eget arealformål, hensikten med benevnelsen er at området skal ha en karakter som gjør dem attraktive å leie ut gjennom tilrettelegging av fellesløsninger som parkering, utearealer osv. Bebyggelsens form og størrelse er veiledende og har tatt utgangspunkt i tilsvarende prosjekter i Gaustaområdet. Ved prosjektering kan det bli vesentlige endringer i forhold til dette. Utnyttelse: Det er vist byggeområder for frittliggende fritidsboliger med 15% utnytting og områder for blokkbebyggelse med 55% utnytting. Planen legger opp til at det kan bygges ca 20 000 m2 + parkering, mens kommunedelplanen tillater at det bygges ca 13 000 m2, inkludert parkering. Veger og adkomst: Planområdet får adkomst fra Toreskyrkjavegen som er en regulert og etablert vei. Veien har en utforming som gjør det krevende å anlegge avkjøringer til planområdet. Det er derfor foreslått mindre endringer i form av utfylling og endringer i kurvatur for å få til tilfredsstillende avkjøringer til planområdet. Parkering: I planforslaget er det lagt som en premiss at leilighetsbyggene skal ha hovedparkering i kjeller. Foruten parkering på de enkelte tomtene er det avsatt 11 parkeringsområder rundt om i planområdet. Disse er ment som gjesteparkering, og skal også gi plass til søppelhåndtering, trafoer og pumpestasjoner, samt fungere som massedeponier under utbyggingen. Friluftsinteresser: En skiløype går gjennom landbruk-, natur- og friluftsområdet (LNF-området) øst for planområdet og binder det nye senterområdet sammen med Gaustablikkområdet. Traseen for denne løypa skal legges noe om. Planbeskrivelsen sier at det har vært en målsetting å ikke bygge over planlagt skiløype, samt å holde en anstendig buffer til denne. Samtidig legges det vekt på at det skal være god tilgang fra de nye fritidsboligene til skiløypa og andre friområder. Selv om deler av planområdet ligger tett inntil alpinområdet, gjør topografien i planområdet og lokaliseringen av nedfarter og heisanlegg at det ikke er mulig å få til en ski inn/ski utforbindelse mellom alpinanlegg og planområde. En skibru som i andre arealplaner er regulert inn over Toreskyrkjavegen er opprettholdt i planforslaget, selv om dette stedet i framtiden vil være mindre aktuelt som krysningspunktet for langrenn. Konsekvenser av planforslaget: Planforslaget er vurdert å gi liten konsekvens i forhold til samlede verdier i saker som berører naturmangfoldloven, vassdragsområder, kulturminner og reiseliv. Fareområdene for skred fra kommuneplanen er overført til plankartet med byggeforbud. Landskap og fjernvirkning: Forholdet til landskap og fjernvirkning er i liten grad omtalt i planbeskrivelsen, men det presiseres at viktig utsiktspunkt mot Gaustatoppen fra Brennstaultjønne i stor grad opprettholdes og at utbyggingen ikke vil bli synlig fra Kvitåvatn. I tillegg er det lagt ved illustrasjoner som
viser planområdet plassert inn i eksisterende omgivelser og kontekst. Det er også laget terrengsnitt som viser veiføringer og bebyggelse i terrenget. Friluftsliv: Planbeskrivelsen slår fast at nye byggeområder planlagt utenfor kommuneplanens grense for utbyggingsområder vil berøre dagens friluftsområder. Utbyggingen vurderes ikke å være til hinder for videre bruk av området som frilufts- og rekreasjonsområde, men området vil endre karakter fra ubebygd område til et område visuelt påvirket av hyttebygging. Totalt sett vurderes planforslaget å gi positiv konsekvens med hensyn til friluftsliv for de nye utbyggingsområdene, og noe negativ konsekvens for eksisterende friluftsinteresser. Rådmannens vurdering: Avgrensing av planområdet: N1: Vi vurderer det som hensiktsmessig å supplere planområdet med den delen av N1 som ligger på oversiden av Kvitåvatnvegen, og å avsette dette området til LNF-området. Dette fordi området er svært bratt og er svært vanskelig tilgjengelig fra Kvitåvatnvegen. Når veien legges om, skal den resterende delen av N1 utvikles som næringsområde. H12: Rådmannen deler tiltakshavers vurdering av å legge den ikke-regulerte delen av H12 til planområdet. Dette fordi restområdet av H12 har naturlig adkomst via H13 og danner en naturlig fortsettelse av det samme landskapsrommet, samtidig som det ligger på samme eiendom som H13 og H14. Utvidelse av H12, H13 og H14 til høyereliggende områder: Rådmannen mener at deler av de nye byggeområdene som er plassert utenfor kommuneplanens avgrensning av byggeområder er i strid med intensjonene i kommunedelplanen. Vi kan heller ikke se at detaljplanforslaget har vist at disse arealene kan bygges ut på en måte som ivaretar de almene friluftsinteressene i området, og heller ikke at det ivaretar de landskapsmessige, visuelle og opplevelsesmessige kvalitetene som ønskes bevart. Forutsetningene for avgrensningen av H12, H13 og H14-feltene på kommunedelplanen har hele tiden vært tydelige.hensynet til uberørte naturområder, friluftsliv og fjernvirkninger har vært premissgivende for hvor høyt opp områdene strekker seg. På samme måte har høyspentlinja fra begynnelsen av satt rammer for utbyggingsområdenes størrelse. I arbeidet med kommuneplanen, var man godt kjent med at disse delområdene var svært bratte og derfor ville bli krevende å utvikle. Utgangspunktet for at områdene fikk arealformålet «fritidsbebyggelse» var at de var lite egnet til andre formål, samtidig som utbyggere på denne måten ble utfordret til å søke alternative løsninger for innpassing av bebyggelse i de bratte skråningene. Planforslaget: Rådmannen er positiv til prinsippet om å utforme deler av bebyggelsen som leilighetsbygg i større bygningsvolumer med fellesskapsløsninger, og dette er en direkte videreføring av anbefalingene gitt til planprogrammet. På samme måte ser vi det som fordelaktig å utforme mindre fritidsbebyggelse som stortomter med konsentrert fritidsbebyggelse. I tillegg til at en slik utbyggingsform bidrar til å samle inngrepene og gi en helhetlig utforming av bebyggelsen, gir det bedre forutsetninger for å tilgodese både gode fellesskapsløsninger og individuelle behov. Rådmannen er skeptisk til å utforme bebyggelsen på de høyeste og mest eksponerte områdene som private fritidsboliger. I tillegg til at tomtenes plassering i det treløse og åpne
naturlandskapet lett fører til at større naturområder rundt hyttene oppleves private, vil en enkeltvis utbygging av tomter erfaringsmessig føre til at det bygges hytter med et varierende stiluttrykk og et lite ensartet preg. Utnyttelse: Rådmannen kan akseptere at utnyttelsesgraden i planen blir noe større enn det som kommunedelplanen legger opp til der det planlegges for tyngre utbygging med leilighetsbygg. Den totale utnyttingsgraden i planforslaget vurderes likevel å være noe for høy. Landskap og fjernvirkning: Illustrasjonene som er utarbeidet viser hvordan flere av de frittliggende fritidsboligene ligger helt oppe på høydedraget og både vil påvirke opplevelsen av naturområdet og være godt synlige fra store deler av omkringliggende områder. De viste terrengsnittene er lagt utenfor de høyest beliggende hyttene, og gir ikke et reelt inntrykk av hvordan bebyggelsen vil forholde seg til høydedraget og naturområdene her. Før kommunen kan ta endelig stilling til planforslaget må det utarbeides dokumentasjon som langt mer inngående viser disse viktige sammenhengene. Friluftsliv: Rådmannen er bekymret for konsekvensene ved at planforslaget går inn i et av de få gjenværende nær-naturområdene i Gaustaområdet som framstår uten bygningsmessige inngrep. I tillegg til å ha viktige natur- og landskapsmessige kvaliteter, har høydedraget øst i planområdet en naturlig avgrensning som lukker den omkringliggende bebyggelsen ute og en plassering som gjør at det har stor verdi som frilufts- og naturområde for en stor del av Gaustaområdet. Selv om skiløypa gjennom området ikke vil bli direkte påvirket av de nye byggeområdene, vil turopplevelsen bli forringet ved at naturkvalitetene blir redusert. I stedet for å gå gjennom en lomme av uberørt natur mellom de to sentrumsområdene, vil man ved den planlagte utbyggingen nesten uavbrutt bevege seg langs bebygde områder. Ved at det ligger igjen et tilnærmet uberørt naturområde midt i et generelt tungt utbyggingsområde som Gaustaområdet, opplever mange at de har kort vei fra fritidsboligen sin og ut i naturen. Dette er en overordnet kvalitet ved område som det er viktig å opprettholde. Bestemmelsene til planen: Planvdelingen har følgende merknader: 3.1.1. d) Gjerder. Bestemmelsen omarbeides slik at eventuelt sikringsgjerde skal vises på situasjonsplanen ved byggesøknad. Skigard skal ikke brukes som skjerming mot friluftsformål. 3.1.2. Bestemmelsene om seksjonering bør kvalitetssikres juridisk av plankonsulenten før 2. gangs behandling av planforslaget. 3.1.2, 3.1.3 og 3.1.4. Tillatt høyde på bygninger bør vurderes redusert, spesielt på høytliggende tomter. Bestemmelse om maksimal høyde på oppfylling bør omarbeides og presiseres. 3.1.4 e) Parkering Parkeringskrav bør diskuteres med forslagsstiller før 2. gangs behandling av planforslaget. Antall parkeringsplasser skal være i samsvar med intensjonene i kommunedelplanen.
Generelt: Det kan være aktuelt å gjøre mindre endringer i bestemmelsene etter at planforslaget har vært til offentlig ettersyn. Konklusjon: Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannenhar merknader til noen temaer og løsninger i planforslaget som vi ønsker at skal avklares når planen har vært til ettersyn. Vi ber derfor om at høringspartene gir innspill til forhold som knytter seg til planområdets avgrensning, omfang, plassering og utforming av bebyggelsen og trafikale løsninger, samt forholdet til landskap, fjernvirkninger og friluftsliv. Vi antar at planforslaget bør reduseres i omfang før annen gangs behandling. Journalposter i saken: 1 U 09.10.2017 Oppstartmøte Reguleringsplan Brendstaul H13 og H14 2 I 12.10.2017 Varsel om oppstart av planarbeid og høring av planprogram for detaljreguleringsplan for område H13 og H14 ved Gaustablikk 3 I 23.10.2017 Merknader til varsel om oppstart av planarbeid og høring av planprogram for områdene H13 og H14 ved Gaustablikk 4 I 08.11.2017 Kopi: NVE - Innspill til varsel om oppstart av planarbeid og høring av planprogram for detaljreguleringsplan for område H13 og H14 ved Gaustablikk 5 I 23.11.2017 Høring planprogram H13 og H14 ved Gaustatoppen 6 I 27.11.2017 Merknader til varsel om reguleringsplan Tinn kommune - H13 og H14 ved Gaustablikk 7 I 06.12.2017 Oppsummering av innspill H13 og H14 8 I 01.12.2017 Vedr. 17-13114-4 - Svar til varsel om oppstart av planarbeid og høring av planprogram for detaljreguleringsplan for område H13 og H14 ved Gaustablikk - Tinn kommune ASPLAN VIAK AS ASPLAN VIAK AS Statens vegvesen Region Sør NORGES VASSDRAGS- OG ENERGIDIREKTORAT (NVE) GAUSTATOPPEN SKISENTER AS Fylkesmannen i Telemark ASPLAN VIAK AS Telemark Fylkeskommune 9 S 01.02.2018 Planprogram - områdene H13 og H14 i kommunedelplan Gausta - Rjukan 11 I 26.01.2018 Korrigert planprogram Asplan Viak AS 12 X 22.02.2018 Særutskrift Planprogram - områdene H13 og H14 i kommunedelplan Gausta - Rjukan 13 U 23.02.2018 Melding om vedtak. Planprogram - områdene H13 og H14 i ASPLAN VIAK AS
kommunedelplan Gausta - Rjukan 14 I 28.06.2018 Planleveranse H13 og H14 del 1 ASPLAN VIAK AS 15 I 28.06.2018 Planleveranse H13 og H14 del 2 ASPLAN VIAK AS 16 I 28.06.2018 Planleveranse H13 og H14 del 3 ASPLAN VIAK AS 17 U 11.09.2018 Planleveranse H13 og H14 - ASPLAN VIAK AS foreløpig tilbakemelding 18 I 07.09.2018 Skisse til endring etter foreløpig Gaustatoppen Laft AS tilbakemelding 19 I 25.09.2018 Revidert plan H13 og H14 - del 1 ASPLAN VIAK AS 20 I 25.09.2018 Revidert plan H13 og H14 -del 2 ASPLAN VIAK AS 21 I 25.09.2018 H13 og H14 - illustrasjoner Asplan Viak AS 22 I 28.09.2018 Revidert planbeskrivelse H13 og Asplan Viak AS H14 23 S 28.09.2018 Forslag til detaljreguleringsplan for H13 og H14 - Offentlig ettersyn Saksprotokoll i Samfunns- og miljøutvalget - 17.10.2018 Behandling Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Detaljreguleringsplan for område H13 og H14 med bestemmelser datert 20.09.2018 legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningslovens paragraf 12-10. Før planen tas til 2. gangs behandling skal planforslaget vurderes justert i henhold til planområdets avgrensning, omfang, plassering og utforming av bebyggelsen og trafikale løsninger, samt forholdet til landskap, fjernvirkninger og friluftsliv, slik det framgår av saksframstillingen.