Årsrapport 2011 salto EIENDoM as

Årsrapport 2011 SALTO EIENDOM AS

Årsrapport 2011 SALTO EIENDOM AS med fokus på små- og mellomstore kjøpesentre. Salto Eiendom er et rendyrket kjøpesenterselskap. Vår målsetning er å bli ledende på drift, forvaltning og utvikling av små- og mellomstore kjøpesentre i Norge. Salto Eiendom jobber aktivt for å ha en grønn profil på sine kjøpesentre. Ansvar for ytre miljø og klima har blitt en naturlig del av det å drifte et kjøpsenter. Gjennom å fremme nye adferdsmønstre, produkter, tjenester og tekniske løsninger er Salto med på å redusere belastningen på miljø og klima. 2 saltoeiendom.no

VISJON Gjennom engasjement, entusiasme og klokskap skape en arena for de beste handelsopplevelser! Innhold Viktige hendelser i 2011 5 Leder 6 Utviklingen i Salto siden oppstart 7 Nøkkeltall fra våre sentre 9 Det norske kjøpsentermarkedet 10 Utviklingsprosjekter 11 Utleiemarkedet 15 Eiendommer 16 Styrets årsberetning 20 Årsregnskap 2011 22 Noter til regnskapet 24 Kontantstrømanalyse 36 Revisjonsberetningen 37 Senteroversikt 39 3

Årsrapport 2011 Viktige hendelser i 2011 Tuven Senteret i Notodden Rortunet i Slemmestad Sjøsiden Senter i Mosjøen 4

Viktige hendelser i 2011 2011 har vært et spennende og hektisk år for Salto. Nedenfor gjengir vi noen av de viktigste begivenhetene i året som har gått. Salto overtar Vik Senter i Brumunddal i begynnelsen av 2011. Dette er et storhandelssenter på ca. 10.000 kvm. utleid til Expert, Kiwi, Coop Mega, Monter, EuroPris og Comfort, i tillegg til et nybygget kontorbygg over kjøpesenteret, som er utleid til NAV til desember 2028. Salto kjøper Sjøsiden Senter fra Steen & Strøm. Kjøpesenteret overtas 1. desember. Sjøsiden har en meget sterk posisjon i Mosjøen. Salto kjøper Rortunet i Slemmestad. Kjøpesenteret overtas 1. januar 2012. Vi ferdigstiller byggingen av Tuven Senteret på Notodden. Åpningen 17. november blir en stor suksess. På Berja Senter i Kongsberg selger vi alle våre bygde og prosjekterte leiligheter. Boligene selges med gevinst. Boligtrinn 2 ble igangsatt i 4. kvartal, og forventes ferdigstilt i 4. kvartal 2012. På Torghjørnet i Hamar kjøper vi en ny seksjon. Kjøpesenteret oppgraderes betydelig, både innvendig og utvendig, og Biblioteket flytter inn på senteret. KappAhl forlenger sitt leieforhold og bygger ny butikk over to plan. Vi får på plass en ny regulering i Harstad. Salto Bysenteret kan således snart utvides inn i enda et kvartal i Harstad sentrum. Salto overtar stadig flere funksjoner innhouse. Strategien er å bygge opp et kompetansemiljø med inngående kjennskap til forvaltning, drift og utvikling av små og mellomstore kjøpesentre i Norge. 5 nye dyktige medarbeidere ansettes i Asker. Ved inngangen til 2012 igangsetter vi byggingen av Ryensvingen 5 i Oslo. Et bygg på 16.000 kvm. som bl.a. har 15 års leiekontrakter med både Rema 1000 og Elixia. 5

Årsrapport 2011 Arne Vannebo Leder 5 år har gått, hva har skjedd? Høsten 2005 var undertegnede daglig leder i en selskapsgruppering som solgte tilnærmet alle sine eiendommer. Vi hadde arbeidet med næringseiendom siden 1991, hva skulle vi gjøre nå? Ett var sikkert vi skulle fortsette med eiendom. I løpet av våren 2006 ferdigstilte vi vår strategiplan (les drøm), vi skulle forsøke å etablere et ledende selskap med fokus på små og mellomstore kjøpesentre i Norge. I dag er Salto Eiendom AS det ledende selskapet innenfor små og mellomstore kjøpesentre i Norge. Vi eier kjøpesentre fra Grimstad i sør til Harstad i nord. Totalt er det i dag 20 eiendommer i porteføljen, derav 15 rene kjøpesentre, med en samlet butikkomsetning på 4,5 milliarder kroner. Salto har gått med overskudd hvert år siden oppstart. I etableringsåret 2006 hadde vi 15. millioner kroner i samlede leieinntekter. I 2012 forventer vi å havne like under 200. millioner kroner. Kompetansenivået på kjøpesenterdriften i Salto har steget minst like bratt som økningen i leieinntektene. Det er hyggelig å prestere gode resultater, men gleden ved å sette sammen et lag, som med entusiasme og pågangsmot, i fellesskap, vokser ved å løse utfordringer underveis, er en mye større glede. Ved å overta veldrevne kjøpesentre kjøper vi ikke bare attraktive handelsplasser, vi overtar også mye verdifull kompetanse. Og riktig kompetanse er nøkkelen til suksess. Vi opplever å være på god vei til å bygge et selskap, et merkenavn, som bransjen og dets aktører har et positivt forhold til. I etableringsåret ble det gjennomført en emisjon på rett i overkant av 100. millioner kroner. Den store majoriteten av dagens eiere har vært med siden. Regnskapene våre viser at det har blitt generert en samlet, positiv kontantstrøm på 200. millioner kroner i Saltos korte levetid. Med 2 finanskriser underveis, så er de gode resultatene kanskje vel så mye oppnådd på tross av, og ikke på grunn av, markedsforholdene. 2011 var vårt femte hele driftsår. Mye har skjedd! Arne Vannebo Daglig leder 6

' Utviklingen i Salto siden oppstart Salto Eiendom As - Konsern Tall i NOK 1000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sum leieinntekter 15 296 47 146 91 304 101 150 121 075 148 964 Driftsresultat 17 307 61 925 57 291 54 618 84 825 86 963 Resultat før skatt 8 282 44 417 19 847 7 607 22 619 12 624 Balansesum 734 744 1 180 528 1 380 425 1 588 564 2 047 138 2 185 679 Sum egenkapital 168 803 421 328 436 911 469 175 581 308 572 069 Egenkapital i % 23,0% 35,7% 31,7% 29,5% 28,4% 26,2% Utvikling i kontantstrøm Utvikling i egenkapital og gjeld 60 000 Utvikling i kontantstrøm 2 500 000 Utvikling i egenkapital og gjeld 50 000 40 000 2 000 000 30 000 20 000 1 500 000 1 000 000 Gjeld Egenkapital 10 000 500 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 EBITDA i underliggende drift (MNOK) Utvikling i leieinntekter 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Utvikling i leieinntekter 2006 2007 2008 2009 2010 2011 7

Årsrapport 2011 Nøkkeltall fra våre sentre 8

Nøkkeltall Eiendom sted tot. areal Omsetning* Ant. butikker Parkeringsplasser Stortorvet Kongsberg 29064 614 74 460 Sortland Storsenter Sortland 17758 360 37 275 Rortunet Kjøpesenter Slemmestad 11702 484 40 330 Oddensenteret Grimstad 9486 289 35 450 Tuvensenteret Notodden 9857 232 30 300 Salto Bysenteret Harstad 11677 217 26 0 Sjøsiden Senter Mosjøen 11470 210 29 550 Torghjørnet hamar 10502 130 19 60 Berja Senter Kongsberg 22464 238 8 300 Colosseum Park Oslo 5124 201 6 300 Stoa Senter arendal 10219 138 9 270 Peer Gynt Kjøpesenter Vinstra 5054 134 14 300 PP Senteret porsgrunn 6800 130 14 250 Storhamarsenteret Hamar 6615 122 7 300 Vik Senter Brummundal 13500 300 7 200 Sentrumsgården Kongsberg 3443 30 4 22 Totalt 184735 3829 359 4367 Utviklingsprosjekter Utvidelse /Nybygg Hveding Kvartalet Harstad 10000 handel og parkering Ryensvingen 5 Oslo 16000 handel og kontor Rortunet slemmestad 12000 handel Oddensenteret Grimstad 12000 handel og leiligheter Stoa arendal 150 handel Berja Kongsberg 1000 handel Sjøsiden Mosjøen 6500 handel Stortorvet Kongsberg 3000 handel og parkering PP Senteret porsgrunn 1300 handel og leiligheter 59950 *Omsetning i hele millioner kroner inkl. mva. 9

Årsrapport 2011 Det norske kjøpesentermarkedet Antall kjøpesentre fordelt på senteromsetning Antall kjøpesentre 140 120 100 80 Salto sitt satsingsområde er kjøpesentre med butikkomsetning mellom 100-600 mill. kr. 60 40 20 0 0-100 100-200 200-300 300-400 400-500 500-600 600-700 700-800 800-900 900-1000 1000- Senteromsetning NOK mrd Intervall senteromsetning NOK mrd: 0-150 150-300 300-400 450-600 600-750 750 10,2 45,11 36,9 62,16 117,30 125,32 Markedskommentarer Tallene er basert på Andhøy kjøpesenterregister Totalt antall sentre 396 Størst antall sentre innenfor intervallet NOK 100-400 m i senteromsetning Antall sentre med NOK 0-300m i senteromsetning utgjør 62% av totalmarkedet i 2010 (242 av totalt 396 sentre) Det er 26 sentre over NOK 1000m i omsetning, som utgjør 7% av totalen 10

Uviklingsprosjekter Salto Eiendom har i løpet av 2011 satt i gang flere bygge- og utviklingsprosjekter. Med betydelig vekst i porteføljen de siste årene følger også behovet for videreutvikling og utvidelser av kjøpesentrene våre. Noen steder følger dette som en naturlig del av en større by og sentrums-utvikling, mens andre steder er konkurransesituasjonen og etterspørselen avgjørende for utvidelser og oppgraderinger. Tuven Senteret Tuven Senteret på Notodden ble ferdigstilt etter en omfattende om- og utbygging i november 2011. Med nye 2600 kvm har Tuven Senteret forsterket sin posisjon som Øvre Telemark sitt ledende kjøpesenter og møtested. Med 300 parkeringsplasser, regionens beste butikktilbud og utvidete åpningstilbud ligger alt til rette for at Tuven Senteret ytterligere befester sin posisjon i markedet i årene fremover. Sentralt i Oslo - Ryensvingen Etter en lang reguleringsprosess er byggingen av Ryensvingen 5 i gang. Dette er et samarbeidsprosjekt med Wolff Eiendom. Bygget vil bli et signalbygg på Ryen fint plassert inntil E6 rett syd for Ryenkrysset. Bygget vil stå ferdig i løpet av våren 2013. Rema 1000 skal åpne ny stor butikk på ca. 1500 m2 og Elixia treningssenter åpner med et fullsortiments studio på 2450 m2. Det bygges også ca. 7000 m2 moderne kontorlokaler. I underetasjen blir det eget parkeringsplan for kontorbrukere i tillegg til gjesteog kundeparkering. INK ARKITEKTUR Dagperspektiv A-3 u RYENSVINGEN 5 A. 11

Årsrapport 2011 Utviklingsprosjekter Vårt kjøpesenter i Porsgrunn PP senteret er et godt forankret og lokalt kjøpesenter på Vestsiden av bybroen i Porsgrunn. Senteret er lett tilgjengelig med god parkering. En stor Meny butikk i tillegg til andre småbutikker gjør handelen komplett for de lokalt handlende. På slutten av 2010 ble en reguleringsplan vedtatt, og det er dermed åpnet for utvidelse av senteret med nye 1 300 kvm handelsareal i tillegg til 30 nye leiligheter på toppen av bygget. I forbindelse med bygging av leilighetsprosjektet vil det skje en fullstendig og tiltrengt oppgradering på senteret. Utviklingen i Kongsberg - Berja Senter Byggingen av de siste 27 leilighetene over Berja Senter er i gang og ferdigstilles høsten 2012. Siste ledd i utviklingen av området på Berja er da bygging på tilhørende tomt mot Knutepunktet. Tomten her er regulert til bygging av ca. 1000 kvm næringsareal og fire etasjer med leiligheter. Prosjektet med bygging av leilighetene er solgt til Bøhmer/Backe, som regner med å legge leilighetene ut for salg i markedet i løpet av sommeren 2012. Når det gjelder bygging av næringsdelen, vil Salto Eiendom legge til rette for etablering av gode handelslokaler. Utviklingen på Berja vil starte i løpet av høsten/vinteren 2012. 12

Storhandel på Stoa Senteret På Stoa Senteret i Arendal har Salto Eiendom satt i gang en større oppgradering og tilpasning av lokalene til Skeidar, som i den forbindelse har forlenget sin leieavtale med 15 år. For å få en best mulig logistikk på senteret skjer det også ombygging og omrokkering av andre leietagere. Med nytt rullebånd fra fellesarealene i 1. etasje, fornying av inngangsparti og fullstendig oppussing av fasader, vil Stoa Senter fremstå som et nytt og tidsriktig bygg i løpet av høsten 2012. Rortunet et kjøp med fokus på endring! Salto Eiendom fikk tilslaget på Rortunet høsten 2011, og overtagelse var januar 2012. Senteret er et godt lokalsenter med bl.a. tre dagligvareforretninger, vinmonopol, post og bank. Med en omsetning på ca 500 mill, sentral tomt med god avkjøring til en trafikkert vei ligger mye til rette for senteret. Eiendomsmassen er i dag av svært enkel karakter og har behov for oppgradering. Det er av selger i lengre tid arbeidet med en utvidelse av senteret og det er gitt en rammetillatelse på 6.000 kvm. Dette var et kjøp basert på at senteret skal oppgraderes og utvides, og vi gleder oss til å ta tak i denne prosessen. Oddensenteret idylliske Sørlandet! Oddensenteret - en sentral handleplass for innbyggere og turister i byen. Oddensenteret er et veletablert senter med stabile og solide leietagere. Senteret har vært påbygget og ombygget flere ganger og trenger en helhetlig oppgradering. Salto Eiendom jobber med spennende planer og en betydelig utvidelse av Oddensenteret. Sammen med kommunens planer for havneområdet ønsker vi å ruste opp og forskjønne dette området av byen. Havneplanen i Grimstad ble vedtatt i mai måned, og Salto Eiendom har startet detaljreguleringen. 13

Årsrapport 2011 Utleiemarkedet 14

Utleiemarkedet På utleiefronten har 2011 vært et godt år for Salto Eiendom. Få avviklinger, fornyelse av eksisterende kontrakter kombinert med inngåelse av nye leieforhold har gjort at vi kunne avslutte året med lav arealledighet. Salto sin kjøpesenterportefølje er i stadig vekst, siden 2006 har vi kjøpt 18 kjøpesentre og handelseiendommer. 2011 ble startet med tre nyinnkjøpte eiendommer: Sortland Storsenter, Oddensenteret og Vik Senter. I løpet av året forhandlet vi frem kjøp av ytterligere to sentre: Rortunet Kjøpesenter og Sjøsiden Senter. Veksten i porteføljen gjør Salto til en mer og mer attraktiv samarbeidspartner i markedet og vi opplever stor interesse for etableringer på mange av sentrene våre. Flere av Salto sine kjøpesentre har vært forvaltet av eksterne samarbeidspartnere. I 2011 tok vi selv over forvaltningen av flere Salto-sentre. Dette er en del av vår strategi, og det er et klart mål å samle forvaltningen av våre eiendommer på kontoret i Asker. Dette gjør det enda enklere å utnytte stordriftsfordelene rundt det å kunne tilby etableringer i flere markedsområder. Forvaltning av kjøpesentre er en kompleks oppgave. For å være rigget for videre vekst samt overtakelse av forvaltningen av flere sentre i tiden som kommer, har vi nå utvidet utleieapparatet med tre nye personer. Vi har i ansettelsesprosessene vektlagt å finne kandidater med allsidig erfaring og utdannelse innenfor varehandel og eiendomsforvaltning. Som profesjonell kjøpesentereier er man avhengig av løsningsorientert og god dialog med våre leietakere. Vi føler at vi har lykkes med dette til nå og kommer også i fremtiden til å jobbe hardt for å være en god samarbeidspartner for våre forbindelser! Eiendomssjefene i Salto 15

Årsrapport 2011 Eiendommene våre Eiendommene våre stortorvetsenter.no tuvensenteret.no STORTORVET, KONGSBERG Antall butikker 74 Totalareal, kvm 29 064 Handelsareal, kvm 20 005 (15 713) Byggeår 1995/99/07 P-plasser 460 Senterleder: Truls Klippen 95 40 90 90 Eiendomssjef: Rolf Harald Holand 97 07 70 03 TUVEN SENTERET, NOTODDEN Antall butikker 30 Totalareal, kvm 12 596 Handelsareal, kvm 10 340 Byggeår 1984/1995/2010/2011 P-plasser 300 Senterleder: Margit Bakken 48 06 01 40 Eiendomssjef: Hege Englund 90 05 12 01 RORTUNET KJØPESENTER, SLEMMESTAD Antall butikker 38 Totalareal, kvm 11 702 Handelsareal, kvm 9786 Byggeår 1986/2002/2006 P-plasser 330 Senterleder: Marianne Mevik 93 48 41 20 Eiendomssjef: Henrik Teigen Akselsen 98 22 09 54 rortunet.no SJØSIDEN SENTER, MOSJØEN Antall butikker 29 Totalareal, kvm 11470 Handelsareal, kvm 6 467 Byggeår 1993/1998 P-plasser 100 Senterleder: Harald Forbergskog 95 00 31 91 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark 90 52 87 78 sjosiden.no 16

sortlandstorsenter.no sortland storsenter, sortland Antall butikker 36 Totalareal, kvm 12 224 (17 758) Handelsareal, kvm 8 985 Byggeår 2004 P-plasser 275 Senterleder: Ronny Johansen 48 13 43 19 Eiendomssjef: Rune Eilertsen 97 01 11 98 bysenteret, harstad Antall butikker 26 Totalareal, kvm 11 677 Handelsareal, kvm 8 186 Byggeår 1998 Senterleder: Rune Eilertsen 97 01 11 98 Eiendomssjef: Rune Eilertsen 97 01 11 98 saltobysenteret.no ODDENSENTERET, GRIMSTAD Antall butikker 34 Totalareal, kvm 9 486 Handelsareal, kvm 9 486 Byggeår 1975/1996 P-plasser 450 Senterleder: Erik Mørland 92 41 58 28 Eiendomssjef: Erling Skovli 97 72 58 71 oddensenteret.no TORGHJØRNET, HAMAR Antall butikker 25 Totalareal, kvm 10 502 Handelsareal, kvm 6 561 Byggeår 1964/97 P-plasser 60 Senterleder: Gard Engh 92 06 43 59 Eiendomssjef: Benedicte S. Nilsen 91 60 13 59 torghjornet.no peergyntsenter.no peer gynt kjøpesenter Antall butikker 14 Totalareal, kvm 5 084 Handelsareal, kvm 4 884 Byggeår 1988/2004 P-plasser 300 Senterleder: Vigdis Holmestad 97 09 07 58 Eiendomssjef: Mads Brannstorph 97 54 05 38 17

Årsrapport 2011 Eiendommer Eiendommene våre pp senteret, porsgrunn Antall butikker 19 Totalareal, kvm 6 800 Handelsareal, kvm 4 276 Byggeår 1970/2004 P-plasser 200 Senterleder: Thomas Aasland 91 14 28 13 Eiendomssjef: Erling Skovli 97 72 58 71 ppsenteret.no stoa.no saltoeiendom.no/colosseumpark berja.no stoa senter, arendal Antall butikker 12 Totalareal, kvm 10 219 Handelsareal, kvm 8 015 Byggeår 1974/94 P-plasser 270 Senterleder: Thomas Aasland 91 14 28 13 Eiendomssjef: Erling Skovli 97 72 58 71 COLOSSEUM PARK, MAJORSTUA OSLO Antall butikker 6 Totalareal, kvm 5 124 Handelsareal, kvm 5 124 Byggeår 1998 P-plasser 300 Senterleder: Marianne Mevik 93 48 41 20 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark 90 52 87 78 berja senter, kongsberg Antall butikker 8 Totalareal, kvm 22 464 Handelsareal, kvm 10 200 Byggeår 2009 P-plasser 300 Senterleder: Kristine Stray 95 10 13 30 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark 90 52 87 78 18

storhamarsenteret.no storhamarsenteret, hamar Antall butikker 10 Totalareal, kvm 6 615 Handelsareal, kvm 6 181 Byggeår 1976 P-plasser 300 Senterleder: Gard Engh 92 06 43 59 Eiendomssjef: Mads Brannstorph 97 54 05 38 VIK SENTER; BRUMMUNDAL Antall butikker 6 Totalareal, kvm 13 500 Handelsareal, kvm 10 700 Byggeår 2009 P-plasser 200 Eiendomssjef: Benedicte S. Nilsen 92 06 43 59 saltoeiendom.no SENTRUMSGÅRDEN, KONGSBERG Antall butikker 4 Totalareal, kvm 3 443 Handelsareal, kvm 691 Byggeår 1989 P-plasser 22 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark 90 52 87 78 saltoeiendom.no HVEDINGKVARTALET, HARSTAD Totalareal, kvm 7 228 Byggeår 1950/63/75/91 P-plasser 70 Eiendomssjef: Hege Englund 93 03 22 90 Eiendomssjef: Rune Eilertsen 97 01 11 98 saltoeiendom.no PROSJEKT RYENSVINGEN, OSLO Totalareal, kvm 3 685 Byggeår ca 1950/60 P-plasser ca 50 Prosjektansvarlig: Hans Edvard Velle 90 14 01 41 saltoeiendom.no LINK ARKITEKTUR Dagperspektiv A-3 u RYENSVINGEN 5 A. 19

Årsrapport 2011 Fra styret i Salto Eiendom AS (NO 883 518 632) ÅRSBERETNING FOR 2011 Salto Eiendom AS er et eiendomsselskap lokalisert i Asker, som eier og forvalter små- og mellomstore kjøpesentre i Norge. Selskapet arbeider for å bli et ledende kjøpesenterselskap innenfor denne nisjen. Selskapets kjøpesentre har hatt en positiv omsetningsutvikling på ca. 3% i 2011. Veksten var noe høyere i 2. halvår. Det forventes at den positive trenden fortsetter inn i 2012. I forhold til tidligere år er dog veksten moderat. Konsernet eier i dag 20 kjøpesentre og handelseiendommer med ca. 4,5 milliarder kroner i butikkomsetning. I 2011 har Salto Eiendom AS fortsatt å ekspandere med kjøp av attraktive kjøpesentre. 1. desember overtok selskapet Sjøsiden Senter. Dette er det ledende kjøpesenteret i Mosjøen med ca. 230. millioner kroner i butikkomsetning. Selskapet kjøpte også kjøpesenteret Rortunet i Slemmestad i Røyken kommune. Dette senteret har også en ledende posisjon i sitt lokale marked. Rortunet har en butikkomsetning på ca. 480. millioner kroner og ble overtatt 1. januar 2012. Gjennom 2010 og 2011 har Salto Eiendom AS bygget ut Tuven Senteret på Notodden. Kjøpesenteret åpnet med stor suksess 17. november, og samlede leieinntekter er nå doblet fra vårt kjøpstidspunkt i 2007. På grunn av ombyggingen har Tuven Senteret gått med underskudd i 2011. I forbindelse med utvidelsen på Tuven ble et frittstående bygg (Semsveien 34) revet. Bygget er nedskrevet med ca. 3,0 millioner kroner i regnskapet for 2011 (se note 5 Varige driftsmidler). På Berja Senter i Kongsberg ble de siste 2 leilighetene fra byggetrinn 1 solgt med samlet gevinst på ca. 500.000,- kroner. Byggetrinn 2 er påbegynt og forventes ferdigstilt i 4. kvartal 2012. Alle de 27 leilighetene i byggetrinn 2 er allerede solgt, og det forventes en gevinst på dette prosjektet som vil bli inntektsført i 2012. I juni 2011 ble retten til å bygge boliger i byggetrinn 3 på Berja Senter solgt til Bøhmer Holding AS og Backe Prosjekt AS. Dette salget medførte en regnskapsmessig gevinst på 9,9 millioner kroner som er inntektsført i 2011. På Torghjørnet i Hamar kjøpte selskapet en ny seksjon og er nå eier av alle seksjonene på dette kjøpesenteret. 1. juli kjøpte selskapet kjøpesentervirksomheten til AVA Eiendom AS. Fra oppstarten av Salto i 2006 har AVA ledet og bygget opp selskapet. Strategien til Salto er å bygge opp egen kompetanse på drift og eierskap av kjøpesentre, og overtagelsen av de 11 ansatte fra AVA Eiendom AS var således viktig. Gjennom 2011 har det vært arbeidet med en rekke reguleringsprosesser. Ny regulering ble vedtatt for PP Senteret i Porsgrunn og Hvedingkvartalet i Harstad. Dagens bygningsmasse i Hvedingkvartalet planlegges revet for å bygge nytt kjøpesenterareal som en utvidelse av Salto Bysenteret. I det felleskontrollerte selskapet R5 Eiendom AS, hvor Salto Eiendom AS eier 50%, ble det vedtatt en ny og omfattende regulering av selskapets eiendom Ryensvingen 5 i Oslo. Den opprinnelige bygningsmassen ble revet, og et nybygg er allerede igangsatt med forventet ferdigstillelse våren 2013. Salto Eiendom AS har en betydelig utviklingsportefølje. Konsernet har siden oppstarten i 2006 gjennomført en rekke betydelige utviklingsprosjekter. Ferdigstillelsen av Tuven Senter og den videre utviklingen av Berja Senter var 2 viktige milepæler i 2011. Byggingen av Ryensvingen 5 i Oslo, ferdigstillelsen av Berja Senter i Kongsberg og ombyggingen av Stoa Senter i Arendal blir viktige prosjekter i 2012. I tillegg arbeides det med utvidelser av Stortorvet i Kongsberg, Sjøsiden i Mosjøen, Oddensenteret i Grimstad, Hvedingkvartalet i Harstad, PP Senteret i Porsgrunn og Rortunet i Slemmestad. Selskapet har en god balanse mellom utviklingsprosjekter og etablerte kjøpesentre. Dog har det vært høyere aktivitet enn i noe tidligere år innenfor utvikling 20

i 2011. Det er kostnadsført 8,8 millioner kroner i ekspansjons- og utviklingskostnader i 2011. Det forventes at utviklingskostnadene vil ligge på et fortsatt høyt nivå i 2012. Salto Eiendom AS har generert en økende, positiv kontantstrøm hvert år siden oppstarten i 2006. 2011 er selskapets beste år, med en underliggende positiv kontantstrøm på ca. 50. millioner kroner. Selskapet har en god finansiell stilling. I januar 2012 ble det innbetalt 100. millioner kroner i ny egenkapital fra selskapets eksisterende eiere. Kapitalen er foreløpig innbetalt som et ansvarlig lån. Den bokførte egenkapitalen i konsernet ble redusert til 572. millioner kroner gjennom året. Reduksjonen skyldes i hovedsak tilbakebetaling av egenkapital/utbytte til minoritetseierne i konsernet med ca. 16,3 millioner kroner (se note 10). Den bokførte egenkapitalandelen lå på 26,1% ved årsskiftet. Medregnet innbetalingen av ny egenkapital, som skjedde 5. januar 2012, var den bokførte egenkapitalen på 29,3%. Markedsverdien av selskapets eiendommer er høyere enn de bokførte verdiene. Selskapet har en meget langsiktig og konservativ rentesikring av pantegjelden i konsernet. Andelen av pantegjelden som er rentesikret, lå på 76% ved årsskiftet (se note 20 om finansiell markedsrisiko). Morselskapet har annen egenkapital pr 31.12.2011 på 50,9 millioner. Den frie egenkapitalen, som er fratrukket aktivert goodwill og utsatt skattefordel, var på 29,6 millioner. Fri egenkapital tilsvarer utbyttegrunnlag. Styret mener det er riktig å legge forutsetningen for fortsatt drift av selskapet til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet. Ved årsskiftet var det 22 fast ansatte på hel- og deltid i konsernet. Selskapet har hatt noe sykefravær, men det har ikke vært skader eller ulykker i 2011. Selskapet har som mål å være en arbeidsplass der det råder full likestilling mellom kvinner og menn. Selskapet har innarbeidet policy som tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling grunnet kjønn. Konsernet påvirker det ytre miljø gjennom bygging og drift av fast eiendom. Gjennom investeringer i miljøvennlige løsninger, opplæring og holdningsskapende arbeid søker konsernet å bidra til et bedre miljø, også ved å stille krav til leietagere. Konsernet har således løpende fokus på kildesortering, avfallshåndtering, energieffektivisering og etterleving av offentlige miljøkrav. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskap for 2011, som viser et overskudd for konsernet etter skatt på 7.487.953,- kroner (2010: 17.024.712,- kroner) og et underskudd for morselskapet på 5.514.102,- kroner (2010: underskudd på 1.871.380,- kroner), et riktig uttrykk for selskapets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet. Det er etter utgangen av 2011 ikke inntruffet andre vesentlige forhold som har betydning ved bedømmelsen av selskapet, utover det som nevnes ovenfor. Finanskrisen svekket det norske kjøpesentermarkedet i 2008 og 2009, mens det har vært en gradvis forbedring og normalisering gjennom 2010 og 2011. I disse årene har Salto ervervet 11 nye eiendommer, i tillegg til en utvidelse av flere kjøpesentre. Det forventes et godt år for kjøpesenterdrift i 2012. Ferdigstillelsen av Tuven Senter og kjøpene av Sjøsiden Senter og Rortunet Senter var tre nye milepæler for selskapet. Styret forventer at den positive utviklingen i Salto vil fortsette i 2012. Salto Eiendom AS har i dag inngåtte leieavtaler på ca. 185. millioner kroner for 2012. Styret foreslår følgende anvendelse av underskuddet i morselskapet på 5.514.102,- kroner: Fra annen egenkapital 5.514.102,- Disponert - 5.514.102,- 21

Årsrapport 2011 ResultatSALTO EIENDOM AS RESULTATREGNSKAP Morselskap Konsern 2010 2011 Beløp i NOK 1000 Note 2011 2010 6 186 - Leieinntekt 148 964 121 075-6 524 Annen driftsinntekt 1 225 216 3 354 - Gevinst ved salg av aksjer/eiendom 2,5 10 402 17 704 6 524 Sum driftsinntekt 160 591 138 996-617 -1 823 Avskrivning 5-28 007-19 678-8 558-12 791 Annen driftskostnad 4, 19-45 622-34 492-9 175-14 614 Sum driftskostnad -73 628-54 170-9 175-8 091 Driftsresultat 86 963 84 826 7 998 19 845 Finansinntekt 4 1 510 1 727-13 059-20 057 Finanskostnad 4-75 848-63 933-5 061-212 Netto finansposter -74 338-62 206-14 235-8 302 Ordinært resultat før skattekostnad 12 624 22 619 2 825 2 788 Skattekostnad (+=inntekt) 7-5 137-5 594-11 410-5 514 Årsresultat 7 488 17 025 - - Herav minoritetsinteresser 10-3 504-2 040 Majoritetens årsresultat 3 983 14 985 Overføring -2 180 Mottatt konsernbidrag Utbytte til minoritetsaksjonærer 6 351 4 701 308-5 514 Overføringer til/(fra) annen egenkapital -2 367 10 284-1 871-5 514 Sum overføring 3 983 14 985 22

Balanse SALTO EIENDOM AS BALANSE Morselskap Konsern pr. 31.12.10 pr. 31.12.11 Beløp i NOK 1000 Note pr. 31.12.11 pr. 31.12.10 EIENDELER 3 808 7 918 Utsatt skattefordel 7 3 808 7 918 Sum immatrielle eiendeler 48 490 14 475 Eiendom, tomt, inventar, prosjekter mv. 5 2 118 512 1 907 144 48 490 14 475 Sum varige driftsmidler 2 118 512 1 907 144 614 597 752 960 Investering i datterselskap 11 5 050 5 050 Investering i felleskontrollert selskap 12, 13 5 157 5 057 36 595 104 004 Langsiktige fordringer 9 8 650 3 793 656 241 862 014 Sum finansielle anleggsmidler 13 807 8 850 708 539 884 407 Sum anleggsmidler 2 132 318 1 915 994 13 303 33 099 Kortsiktige fordringer 9, 6 16 112 22 733 90 602 2 952 Bankinnskudd 8 37 249 108 412 103 905 36 052 Sum omløpsmidler 53 361 131 145 812 444 920 458 SUM EIENDELER 2 185 679 2 047 138 EGENKAPITAL OG GJELD 61 949 61 949 Aksjekapital 10, 17 61 949 61 949 325 287 325 287 Overkursfond 10 325 287 325 287 387 237 387 237 Sum innskutt egenkapital 10 387 237 387 237 56 397 Annen egenkapital 10 52 069 54 421 Minoritetens egenkapital 10 132 777 139 655 443 633 387 237 Sum egenkapital 572 083 581 313 Utsatt skatt 7 19 900 12 818 Sum avsetninger for forpliktelser 19 900 12 818 261 521 413 470 Langsiktig gjeld 14, 16 1 490 949 1 299 587 261 521 413 470 Sum langsiktig gjeld 1 490 949 1 299 587 107 290 68 869 Kortsiktig gjeld 15 102 747 153 421 107 290 68 869 Sum kortsiktig gjeld 102 747 153 421 812 444 869 576 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 185 679 2 047 138 Asker, 26. april 2012 Knut Schage Styreleder Arne Vannebo Morten Lager Terje Kojedal Styremedlem/DL Styremedlem Styremedlem Espen Karlsen Ketil Wold Petter Falkgård Andersen Styremedlem Styremedlem Styremedlem 23

Årsrapport 2011 Noter til regnskapet NOTER Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet består av morselskapet Salto Eiendom AS og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Forskjellen mellom kostpris og netto bokført verdi på kjøpstidspunktet av eiendeler i datterselskapene tillegges de eiendeler merverdien knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene og avskrives over eiendelenes gjenværende levetid. Datterselskap Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden er nettoført mot finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. Inntektsføring Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning av omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Prosjekter under utførelse i konsernet er egenregiprosjekter som verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader og andre direkte tilvirkningskostnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr. 15.000. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Konsernets eiendommer avskrives med 1-1,33% for kjøpesenter og alle faste installasjoner tilknyttet disse. Konsernets eiendommer avskrives med 2% for kontorbygninger. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelånsrenter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening (se kommentarer i note 5). Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til 24

forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt, inngår i linjen langsiktige fordringer. Egenkapitaltransaskjoner Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Minoritetsinteresser Minoritetsinteressene er trukket ut som egne poster i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatter. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/ mindreverdier. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjonsprisen. For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 28%. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode, er utlignet og nettoført. Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. Rentekostnader Renter på fastlånsavtaler kostnadsføres etter hvert som de påløper. Eventuell over-/underkurs resultatføres ikke. Mer- og mindreverdier knyttet til rentebytteavtaler resultatføres ikke. Note 2 Vesentlige transaksjoner/ hendelser Salto Eiendom AS har i 2011 kjøpt Sjøsiden Senter i Mosjøen. Kjøpesenteret har en sterk posisjon i lokalmarkedet og ble overtatt 1. desember. Sjøsiden Senter har en butikkomsetning på ca. 230. millioner kroner med god drift og et svært stabilt leietagerlag. Det ble også inngått avtale om kjøp av Rortunet på Slemmestad i Røyken kommune. Rortunet ble overtatt 1. januar 2012. Rortunet har en butikkomsetning på ca. 480. millioner kroner. I forbindelse med kjøpet av disse 2 sentrene ble det innbetalt 100. millioner kroner i ny egenkapital til selskapet 5. januar 2012. Kapitalen ble innbetalt som et ansvarlig lån fra dagens eiere. Tuven Senteret på Notodden ble fullstendig ombygd i 2011 og åpnet 17. november. Kjøpesenteret er utvidet med ca. 2.600 kvm, og leieinntektene er tilnærmet doblet fra vårt kjøpstidspunkt i 2007. På grunn av ombyggingen av senteret har driften på Tuven Senteret medført et underskudd i 2011. Det er også foretatt en regnskapsmessig nedskrivning på 3,0 millioner kroner i 2011 relatert til riving av et frittstående bygg (Semsveien 34) på Tuven. På Berja Senter i Kongsberg har konsernet i 2011 solgt de siste 2 leilighetene fra Byggetrinn 1 med gevinst. I løpet av året igangsatte man byggingen av 27 leiligheter i Byggetrinn 2. Alle disse 27 leilighetene er solgt, og det forventes en regnskapsmessig gevinst fra dette salget i 2012. Konsernet har også solgt rettighetene til å bygge boliger over de planlagte, nye handelsarealene på Blokk A tomta på Berja. Disse rettighetene, til å bygge ca. 30 leiligheter, ble solgt til Bøhmer Holding AS / Backe Prosjekt AS for 11,5 millioner kroner. Salget medførte en regnskapsmessig gevinst på ca. 10. millioner kroner som er inntektsført i 2011. På Salto Bysenteret i Harstad begynte det å brenne 15 minutter inn i det nye året. Alt det tekniske brannsikkerhetsutstyret på kjøpesenteret fungerte optimalt, og dette reduserte omfanget av brannen betydelig. Brannskadene var likevel omfattende, og har medført at deler av kjøpesenteret har vært under ombygging i hele 2011. Sommeren 2011 kjøpte Salto Eiendom AS kjøpesentervirksomheten til AVA Eiendom AS. Dette er et ledd i å styrke Salto som et eget kompetanse-hus med egen organisasjon. Virksomheten ble kjøpt for 14,8 millioner kroner (se note 5, goodwill). Det er kostnadsført ca. 2,0 millioner kroner i 2011 knyttet til dette kjøpet i tillegg til at kjøpesummen blir avskrevet lineært som goodwill over 5 år. Salto Eiendom AS har en omfattende portefølje av utviklingsprosjekter. Kostnader til prosjektutvikling, omregulering, arkitekt- og konsulentbruk kostnadsføres fortløpende frem til styrevedtak om bygging. I løpet av 2011 er det gjennomført en omregulering av 25

Årsrapport 2011 Hvedingkvartalet i Harstad til kjøpesenter. I tillegg har det pågått utviklingsarbeid på PP Senteret i Porsgrunn, Stoa Senter i Arendal, Berja Senter i Kongsberg, Stortorvet i Kongsberg, Tuven Senteret på Notodden og Oddensenteret i Grimstad. I 2011 er det samlet kostnadsført 8,8 millioner kroner i ekspansjonsog utviklingskostnader i konsernet. Note 3 Virksomhetsområder Konsernets største virksomhetsområde er utleie og forvaltning av kjøpesentre. I tillegg kommer drift og markedsføring, samt prosjektutvikling av kjøpesentre. Konsernets virksomhet er i Norge. Note 4 Spesifikasjon av resultatposter Morselskap Konsern NOK 1 000 2011 2010 2011 2010 Annen driftskostnad Vedlikehold og eiendomsrelaterte kostnader 52 71 3 290 4 342 Fremmede tjenester 6 737 5 960 10 031 12 510 Lønnskostnader, se spesifikasjon nedenfor 4 311 176 4 366 176 Utviklingskostnader 63 982 4 789 4 186 Tap på fordringer - konstaterte tap og avsetning -60 0 1 483 537 Andre driftskostnader 1 689 940 21 663 12 742 Sum annen driftskostnad 12 791 8 128 45 622 34 492 Spesifikasjon av lønnskostnader: Lønn, feriepenger, påløpt lønn/bonus 3 547 3 601 Arbeidsgiveravgift 366 366 Innleid arbeidskraft/pensjonskostnad 171 171 Andre personalkostnader 227 228 Sum lønnskostnader 4 311 4 366 Finansinntekt Renteinntekter fra foretak i samme konsern 3 656 1 416 Utbytte fra datterselskap 7 225 5 508 Årets konsernbidrag fra datterselskap 8 469 Annen renteinntekt 496 1 074 1 510 1 727 Sum finansinntekt 19 845 7 998 1 510 1 727 Finanskostnad Rentekostnad til foretak i samme konsern 1 603 886 Annen finanskostnad 294 111 429 37 Annen rentekostnad 18 160 12 061 75 419 63 554 Sum finanskostnad 20 057 13 059 75 848 63 933 26

Note 5 Varige driftsmidler Anlegg under Leietaker Maskiner KONSERN NOK 1 000 Eiendom Tomt utførelse tilpasninger og inventar Goodwill SUM Anskaffelseskost pr. 1/1 1 817 036 141 138 0 13 288 4 089 1 975 551 Tilgang 204 712 6 116 13 895 446 1 729 14 834 241 731 Avgang 0-1 433 0-905 -18-2 356 Tuvensenteret -2 940-2 940 Anskaffelseskost pr. 31/12 2 021 748 145 821 13 895 12 829 5 799 14 834 2 214 926 Akkumulerte avskrivninger pr. 1/1-57 681 0 0-7 687-3 039-68 407 Årets ordinære avskrivninger -21 031-1 632-920 -1 483-25 066 Nedskrivning revet bygg Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12-81 652 0 0-9 319-3 959-1 483-96 414 Balanseført verdi pr. 31.12 1 940 095 145 821 13 895 3 510 1 840 13 350 2 118 512 * Økonomisk levetid 50-100 år 1-10 år 3-5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær * Anlegg under utførelse: Anlegg under utførelse er byggingen av Boligtrinn 2 på Berja Senter i Kongsberg. Byggingen av disse 27 leilighetene ble igangsatt i 4. kvartal som en totalentreprise, og prosjektet forventes ferdigstilt mot slutten av 2012. Alle de 27 leilighetene er solgt. Prosjektet er fullfinansiert, og det forventes en regnskapsmessig gevinst fra dette boligtrinnet som inntektsføres i 2012. Leietaker Maskiner morselskap NOK 1 000 Eiendom Tomt tilpasninger og inventar Goodwill SUM Anskaffelseskost pr. 01.01 45 039 6 500 1 468 1 062 54 069 Tilgang 0 0 0 1 464 14 834 16 298 Avgang -45 039-6 500-216 -736-52 491 Anskaffelseskost pr. 31.12 0 0 1 252 1 790 14 834 17 876 Akkumulerte avskrivninger pr. 1.1-4 001-1 252-324 -5 577 Akkumulerte avskrivninger solgt eiendom 4 001 4 001 Årets avskrivninger 0-340 -1 483-1 823 Akkumulerte avskrivninger pr 31.12 0 0-1 252-664 -1 483-3 399 Balanseført verdi pr. 31.12 0 0 0 1 126 13 350 14 475 Økonomisk levetid 100 år 1-10 år 3-5 år 5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær Lineær 27

Årsrapport 2011 Note 6 Nærstående parter Konserninterne lån løper til markedsmessige betingelser. Andre tjenester mellom konsernselskaper er basert på markedsmessige vilkår. Salto Eiendom AS har noen avtaler med sine eiere relatert til drift av selskapet og dets kjøpesentre. Alle disse avtalene er inngått til markedsmessige betingelser. Note 7 Skatter Morselskap Konsern NOK 1 000 31.12.11 31.12.10 31.12.11 31.12.10 Midlertidige forskjeller som inngår i utligningen Bygninger, driftsmidler og goodwill 1 649 4 844 160 162 106 256 Omløpsmidler 0-40 -647-619 Gevinst og tapskonto 0 0 152 2 323 Sum midlertidige forskjeller 1 649 4 804 159 667 107 960 Underskudd og godtgjørelse til fremføring (28%) -29 926-18 403-88 595-62 183 Sum midlertidige forskjeller og fremførbare underskudd -28 277-13 599 71 072 45 777 Grunnlag for beregning av utsatt skatt 28% -28 277-13 599 71 072 45 777 Utsatt skatt /(Utsatt skattefordel) -7 918-3 808 19 900 12 818 Fremkommer i balansen som: Utsatt skattefordel -7 918-3 808 Utsatt skatt 0 0 19 900 12 818 Netto utsatt skatt/(utsatt skattefordel) -7 918-3 808 19 900 12 818 Morselskap Konsern NOK 1 000 2011 2010 2011 2010 Skatt består av følgende består av følgende Årets betalbare skatt 0 0 1 245 2 049 Skatt på konsernbidrag 0-848 Endring utsatt skatt/(utsatt skattefordel) -2 788-1 977 3 891 3 545 Årets skattekostnad (+)/ -inntekt (-) -2 788-2 825 5 137 5 594 28

Avstemming mellom regnskapsmessig og skattemessig resultat Morselskap NOK 1 000 2011 2010 Ordinært resultat før skattekostnad -8 302-4 696 Permanente forskjeller 423 115 Endring midlertidige forskjeller -1 495-1 569 Mottatt konsernbidrag fra datterselskaper 4 600 3 027 Mottatt utbytte fra datterselskap med minoritetseiere -7 225-5 508 Skattepliktig inntekt -12 000-8 631 Note 8 Bankinnskudd Bundne bankinnskudd i morselskapet pr. 31.12.11 utgjør kr. 707.771,-, og det samme gjelder for konsernet. Note 9 Fordringer Morselskap Konsern NOK 1 000 31.12.11 31.12.10 31.12.11 31.12.10 Kortsiktige fordringer Kundefordringer 993 410 3 739 3 572 Avsetning tap på fordringer -60-707 -932 Årets konsernbidrag fra datterselskaper 13 069 3 027 Påløpne inntekter 247 48 4 208 7 128 Forskuddsbetalte kostnader 519 360 1 756 1 263 Til gode merverdiavgift 88 2 998 3 774 Fordringer konsernselskap 9 272 2 492 Påløpne renteinntekter 1 617 1 419 1 617 1 419 Andre kortsiktige fordringer 70 97 2 500 878 Utbytte til gode fra datterselskap med minoritetseiere 7 225 5 508 Ferdige leiligheter Berja, ikke solgt 5 630 Sum kortsiktige fordringer 33 099 13 301 16 112 22 732 Konsernet har en pågående tvist med vår leietaker, Expert Norge AS, i Colosseum Park i Oslo. Det er uenighet om leiebeløpets størrelse i forbindelse med at leietakeren har flyttet ut før kontrakstutløp. Det er ikke avsatt for eventuelle fremtidige tap i forbindelse med denne tvisten. 29

Årsrapport 2011 Morselskap Konsern NOK 1 000 31.12.11 31.12.10 31.12.11 31.12.10 Langsiktige fordringer (andel fordringer med forfall senere enn 12 mnd) Lån til selskap i samme konsern 97 007 33 595 Lån til felleskontrollert virksomhet 6 997 3 000 6 997 3 000 Periodiserte investeringer i fellesareal 1 653 793 Sum langsiktige fordringer 104 004 36 595 8 650 3 793 Det er ikke avtalt nedbetalingsplan eller innfrielsesdato for konsernlånene og lån til felleskontrollert virksomhet. Investeringer i fellesareal tilbakebetales fra leietakerne over en periode på 3-5år. Note 10 Egenkapitalbevegelse Aksje- Overkurs- Annen sum NOK 1 000 Morselskap kapital fond egenkapital Egenkapital Egenkapital pr. 31.12.2010 61 949 325 287 56 397 443 633 Årets resultat -5 514-5 514 Egenkapital pr. 31.12.2011 61 949 325 287 50 883 438 119 aksje- Overkurs- Annen Minoritetenes Sum NOK 1 000 Konsern kapital fond egenkapital andel EK Egenkapital Egenkapital pr. 31.12.2010 61 949 325 287 54 422 139 654 581 312 Kjøp av seksjon Torghjørnet, merpris som avtalt -212-212 Tilbakebetalt innskutt egenkapital Colosseum Park -9 930-9 930 Kjøp 34% av Kongsberg Storsenter AS, nå 100% datter 16-241 -225 Utbytte til minoritetsaksjonærer (fra KU-konsern og Storhamarsenteret) -6 351-6 351 Årsresultat 3 983 3 504 7 488 Egenkapital pr. 31.12.2011 61 949 325 287 52 069 132 777 572 083 30

Note 11 Aksjer og andeler i datterselskaper Eiet av morselskapet direkte kontor eierandel verdi Kongsberg Utvikling AS Asker 53,95 % 181 391 Salto PP-Senteret Eiendom as asker 100,0 % 5 100 Salto Stoa Eiendom AS Asker 100,0 % 31 642 Salto Tuven Senter as asker 100,0 % 46 278 Salto Peer Gynt Kjøpesenter as asker 51,0 % 11 845 Salto Storhamarsenteret AS Asker 51,0 % 24 357 Salto Torghjørnet AS Asker 51,0 % 27 437 Salto Bysenteret AS Asker 100,0 % 44 473 Salto Centra Colosseum AS Asker 50,1 % 5 090 Salto Sortland Storsenter as asker 100,0 % 50 601 Salto Oddensenteret AS Asker 100,0 % 116 218 Salto Vik Senter AS Asker 100,0 % 84 911 Salto Sjøsiden AS Asker 100,0 % 123 617 Sum investering i datterselskap 752 960 Forretnings- Forretnings- Stemme-/ Bokført- Bokført- Eiet av morselskapet direkte kontor verdi Berja Eiendom as asker 53,95 % Kongsbergbygg ANs asker 53,95 % KS Spitengården asker 53,95 % Sentrumsgården Kongsberg as asker 53,95 % Stortorvet Drift AS Kongsberg 53,95 % Kongsberg Storsenter AS (eiet 100% av Konsgberg Utvikling AS fra 2011) Asker 53,95 % Salto Senterdrift AS Asker 100,0 % Hvedingkvartalet AS Asker 66,7 % Sortland Storsenter Drift as sortland 50,0 % Salto Oddensenteret Drift AS Grimstad 100,0 % Salto Vik Kontorbygg as asker 100,0% 31

Årsrapport 2011 Note 12 Investeringer i felleskontrollert virksomhet Oversikt over investeringer i felleskontrollert virksomhet som i konsernregnskapet er ført etter kostmetoden. Akrobat Eiendom AS er ikke konsolidert inn i konsernet siden eierandelen ikke er over 50%. 100% andel 100% andel Forretnings- Stemme-/ Bokført Årsresultat Egenkapital NOK 1 000 kontor eierandel verdi 31.12.11 2011 31.12.11 Morselskap og Konsern Selskapets navn Akrobat Eiendom as asker 50,0 % 5 050-19 099-16 325 Sum investeringer 5 050-19 099-16 325 Eierne i Akrobat Eiendom AS har pr 31.12. stillet et ansvarlig lån på 14 millioner kroner som er fordelt etter eierandel. Se også note 9. Lånet var på 6 millioner ved inngangen av 2011. Akrobat Eiendom AS eier bygninger på Ryen i Oslo som er revet i 2011. Det er inngått leieavtaler for et prosjektert nybygg, og det ligger en merverdi i tomten. Tomten er taksert til kr 41,5 millioner kroner. Bygging er igangsatt i starten av 2012. Note 13 Investeringer i aksjer og andeler - Anleggsmidler Oversikt over investeringer i felleskontrollert virksomhet som i konsernregnskapet er ført etter kostmetoden. Akrobat Eiendom AS er ikke konsolidert inn i konsernet siden eierandelen ikke er over 50%. Bokført- NOK 1000 eierandel verdi Selskapets navn Stortorvet Drift AS * (100% eiet av Kongsberg Utvikling AS) 53,95 % 0 Salto Oddensenteret Drift AS ** 100% eiet av Salto Oddensenteret AS 100,00 % 100 Grimstad min By AS 100% eiet av Salto Oddensenteret AS 6 Sortland Storsenter Drift as 50% eiet av Salto Sortland Storsenter AS 50,00 % 1 Sum investeringer 107 Totale investeringer i felleskontrollerte virksomheter 5 157 * Driftsselskapet på Stortorvet i Kongsberg er konsolidert inn fullstendig og bokført verdi eliminert til null. ** Salto Oddensenteret Drift AS vil bli konsolidert inn i konsernet fra og med 2012. 32

Note 14 Langsiktig gjeld Morselskap Konsern NOK 1 000 31.12.11 31.12.10 31.12.2011 31.12.2010 Langsiktig gjeld Bank- og kredittinstitusjoner, rentebærende 373 732 229 839 1 454 949 1 294 587 Annen langsiktig gjeld og konserngjeld 39 738 31 681 36 000 5 000 Sum langsiktig gjeld 413 470 261 521 1 490 949 1 299 587 Avdragsstruktur morselskap 2012 2013 2014 2015 2016 2017 og senere Avdrag langsiktig rentebærende gjeld 8 322 10 768 25 768 10 768 10 768 347 075 Avdragsstruktur konsern 2012 2013 2014 2015 2016 2017 og senere Avdrag langsiktig rentebærende gjeld 55 164 57 511 72 261 57 261 53 261 1 195 489 Note 15 Kortsiktig gjeld Morselskap Konsern NOK 1 000 2011 2010 2011 2010 Leverandørgjeld 1 567 1 217 25 174 18 816 Betalbar skatt 1 245 1 638 Skyldige offentlige avgifter 227 930 1 462 Skyldig feriepenger, styrehonorar og avgifter 2 341 631 2 341 631 Forskuddsbetalte inntekter 729 31 3 542 5 177 Påløpne rentekostnader 2 494 1 493 11 284 9 467 Påløpne kostnader (inkl 9 mill. i sluttavregning Tuven Senter) 97 174 14 045 4 420 Kortsiktig gjeld til konsernselskap 32 432 16 Kassekreditt (limit 30 millioner) 28 209 25 086 28 209 25 086 Annen kortsiktig gjeld 75 617 535 79 224 Avsetning etter salg av Hagaløkkveien 7, Asker 1 000 2 800 1 000 2 800 Byggelån leiligheter Berja Senter, kortsiktig 8 089 Avsatt utbytte i datterselskap med minoritetseiere 6 351 4 702 Sum kortsiktig gjeld 68 869 107 292 102 747 153 423 33

Årsrapport 2011 Note 16 Pantstillelser Morselskap Konsern NOK 1 000 31.12.11 31.12.10 31.12.11 31.12.10 Gjeld sikret med pant Gjeld til bank- og kredittinstitusjoner 373 732 229 839 1 454 949 1 294 587 Sum gjeld sikret med pant 373 732 229 839 1 454 949 1 294 587 Bokført verdi av pantsatte eiendeler Eiendom * 257 709 41 252 1 904 350 1 734 516 Tomt 19 720 6 500 172 286 167 603 Prosjekter under utførelse, egenregi 0 419 Aksjer i datterselskaper 181 390 181 390 181 390 181 390 Sum bokført verdi av pantsatte eiendeler 458 819 229 143 2 258 445 2 083 509 * Morselskapet har hele eller deler av finansieringen for eiendommer i datterselskap. Bokførte verdier er basert på konsernoppføring. Note 17 Aksjekapital og aksjonærinformasjon 34 antall aksjer Pålydende Aksjekapital Aksjekapital pr. 31.12.2011 619 492 kr. 100,00 kr. 61.949.200,- Vedtektene inneholder ikke stemmebegrensninger. Aksjonærer pr. 31.12.2011 Antall aksjer Andel Tilknytning Schage Eiendom AS 262 290 42,34 % Styreleder Knut Schage og styremedlem Petter F. Andersen Varner Kapital AS 125 619 20,28 % Styremedlem Espen Karlsen Utstillingsplassen Eiendom AS 75 150 12,13 % Styremedlem Terje Kojedal AVA Invest AS 57 335 9,26 % Styremedlem og daglig leder Arne Vannebo Sportsmagasinet AS 25 171 4,06 % Styremedlem Morten Lager Elima AS 11 666 1,88 % Mininaste AS 7 817 1,26 % Placebo Invest AS 7 099 1,15 % Tere AS 7 053 1,14 % Styremedlem Espen Karlsen Helle Røren Invest AS 6 333 1,02 % 2824 Eiendom AS 5 968 0,96 % Styremedlem Ketil Wold Carpe Diem Afseth AS 5 308 0,86 % N.Ull AS 5 308 0,86 % Tanum Holding AS 4 200 0,68 % Aschim AS 2 167 0,35 % Truls Invest AS 2 100 0,34 % Nykås Eiendom AS 2 004 0,32 % AVA investor AS 1 409 0,23 % Styremedlemmer Arne Vannebo og Ketil Wold PJ Spiten AS 1 102 0,18 % Granskogen AS 1 065 0,17 % Styremedlem Ketil Wold Wiggo Spange AS 1 000 0,16 % AVA investor 2 AS 967 0,16 % Styremedlem Arne Vannebo Båtsmann Invest AS 691 0,11 % AVA Investor 3 AS 460 0,07 % Styremedlem Arne Vannebo Hulken AS 210 0,03 % Sum 619 492 100,00 %