FORSLAG TIL Bestemmelser til detaljreguleringsplan 486R Feltberederåsen konsentrerte boliger i Kongsberg kommune 486R Forslag til bestemmelser er sist revidert 05.12.2018 1 PLANTYPE, PLANENS FORMÅL OG AVGRENSNING Reguleringsplanen er en detaljregulering etter Plan- og bygningsloven 12-3. Planen skal legge til rette for etablering av boligbebyggelse, 2-roms og 3-roms leiligheter. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert 05.12.2018. Planen vil erstatte reguleringsplan 408R, vedtatt 16.10.2013. 2 REGULERINGSFORMÅL OG HENSYNSSONER Området reguleres til følgende arealformål og hensynssoner, jf. Plan- og bygningslovens (PBL) 11-8, 12-5 og 12-6: a) Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr. 1) - Boligbebyggelse blokkbebyggelse BBB b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2) - Kjøreveg o_skv og f_skv - Gang- og sykkelveg o_sgs og f_sgs - Annen veggrunn SVT c) Grønnstruktur (PBL 12-5 nr. 3) - Turdrag f_gtd - Vegetasjonsskjerm GV d) Landbruks-, natur- og friluftsformål (PBL 12-5 nr. 5) - Skogbruk LSK e) Hensynssone (PBL 12-6) - Sikringssone, frisikt - Støysone, gul sone - Faresone, flomfare - Bevaring, kulturmiljø 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Rekkefølgekrav før rammetillatelse eller igangsettingstillatelse a) Støy Før det gis rammetillatelse for ny bebyggelse til støyfølsomme bruksformål i område der det kan være støy over grenseverdiene eller støyforholdene ikke er kjent, skal det gjennom støyfaglig utredning dokumenteres at støygrensene i T-1442/2016 blir tilfredsstilt. Det er krav om nye utredninger i forhold til estetikk for støytiltakene. b) Veger Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak for trafikkområder inkludert skiltplan, skal tekniske planer for disse være godkjent av kommunen. Bestemmelser til detaljreguleringsplan 486R Feltberederåsen, konsentrerte boliger Side 1 av 7
c) Vann, overvann og avløp Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak for vann-, overvann- og avløpsledninger inkludert fordrøyningsanlegg, skal tekniske planer for disse være godkjent av kommunen. 3.2 Rekkefølgekrav før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest a) Utearealer Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til boligene skal utearealene inklusive småbarnslekeplasser være ferdig opparbeidet slik de er beskrevet i utomhusplanen som skal ligge vedlagt søknaden. Dette omfatter også tydelig markering av eiendomsgrense mot leikeplass, gangsti, grønnstruktur o.l. som omtalt i 4.11. Nærlekeplass nordøst for planområdet skal være utbedret til en bedre standard som godkjennes av kommunen, i tråd med kravene i kommuneplanen. Dersom bygninger eller anlegg tas i bruk vinterstid skal utearealene opparbeides så snart som mulig påfølgende vår, senest 1.6. b) Krav til veger, vann- og avløp Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til boligene skal kjøreveger, gangveger, fortau og vann- og avløpsledninger være ferdig bygget. Overvann må samles opp og fordrøyes, før utslipp til Sellikbekken, i henhold til Kongsberg kommunes VA-norm. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder og anleggsområder for vann og avløp istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes og terrenget tilrettelegges slik at stedegen vegetasjon raskere skal etablere seg. c) Velteplass for tømmer Velteplass for tømmer sør for avkjøring fra Funkeliaveien skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligene. d) Trafikkområder Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligene skal det være etablert opphøyd gangfelt over Funkeliaveien ved kryss med Sellikdalsveien, og fortau / gang/sykkelveg herfra og opp til boligfeltet skal være opprustet. Opphøyd gangfelt og fortausløsning skal bygges etter tekniske planer som er godkjent av Kongsberg kommune. Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligene skal det opparbeides gangog sykkelveg f_sgs2 i tråd med plankartet. e) Gangstier, bruer som krysser Sellikbekken Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligene skal de to trebruene som krysser Sellikbekken rives og bygges opp på nytt. Nye bruer skal dimensjoneres med minst like god hydraulisk kapasitet som de har i dag og skal godkjennes av Kongsberg kommune. Felles gang- og sykkelveg f_sgs2 langs Sellikbekken knyttet mot Kruttmølleveien skal samtidig være ferdig bygget. f) Støytiltak Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boliger skal nødvendige støytiltak være ferdig opparbeidet. Jf. 4.5. 4 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet. 4.1 Søknad om tillatelse til tiltak. Med søknad om tillatelse til bygge- og anleggstiltak skal det sendes inn utomhusplan for hele utbyggingsområdet BBB1 som beskrevet i bestemmelsene til kommuneplanen. Bestemmelser til detaljreguleringsplan 486R Feltberederåsen, konsentrerte boliger Side 2 av 7
4.2 Lekeplasser Boligene innenfor denne reguleringsplanen skal få dekket sine behov for lekeplasser gjennom to småbarnslekeplasser innenfor planområdet, i tillegg en nærlekeplass utenfor og inntil planområdets nordre del, øst for Sellikbekken. Det er en strøkslekeplass i nærmiljøanlegget ved Wennersborg skole som dekker dette kravet. Småbarnslekeplassene innenfor planområdet vises ikke på plankartet, men skal vises på utomhusplan. Disse lekeplassene ligger henholdsvis i område for bebyggelse og anlegg og i turdrag langs Sellikbekken. 4.3 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon ol. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 4.4 Planlagt bebyggelse og anlegg Nybygg skal tilpasses bygningsmiljøets karakter, og gis et moderne uttrykk slik at det framgår hva som er nytt. Med tilpasning menes at plassering, størrelse, materialbruk, detaljering, farger og beplantning skal harmonere med eksisterende struktur og bebyggelse i området. Bebyggelse og anlegg skal utformes slik at de får en god estetisk utforming av høy kvalitet tilpasset omgivelsene og basert på bruk av varige materialer. Bygninger/anlegg skal estetisk tilpasses hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming. Det skal likevel være variasjon i uttrykket for å unngå arkitektonisk monotoni. Hovedmøneretningen skal legges parallelt med husets lengderetning og parallelt med høydekotene. Terrenget skal hensynstas ved utforming og plassering av bygninger i området. Løsningen skal dokumenteres for å synliggjøre skjæringer, fyllinger, murer, etc. Eventuelle murer skal ha en estetisk god utforming. 4.5 Støy Området skal disponeres, og tiltak skal gjennomføres slik at alle boenheter har utomhusarealer som tilfredsstiller kommunens krav som er satt i bestemmelsene i kommuneplanen, og innendørs forhold som tilfredsstiller kravene i teknisk forskrift / NS8175 klasse C. Alle rom med støyfølsom bruk skal ha vindu som kan åpnes i fasade med støybelastning L den =58 db eller lavere og L 5AF =75 db eller lavere utenfor soverom natt (23.00-07-00), jf. tabell 3 i støyretningslinje T1442/2016. Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal tilfredsstille grensene i støyretningslinje T- 1442/2016, kapittel 4. 4.6 Byggehøyder. Ved bruk av skråtak kan arker og takoppløft med utstrekning inntil 1/3 av hver takflate tillates i tillegg til den tillatte gesimshøyden. Ved bruk av to pulttak, der minst ¾ av veggflaten under høyeste gesims er dekket med en annen bygningsdel, kan høyeste gesims tilsvare maksimal angitt mønehøyde. 4.7 Steingjerder Steingjerder som er vist på planen med hensynssone skal bevares. 4.8 Vegetasjon Vegetasjon langs Sellikbekken skal bevares innenfor område GV på plankartet. Jf. bestemmelsene 7.3. 4.9 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i Buskerud fylkeskommune varsles, jf. lov om kulturminner 8, 2.ledd. Bestemmelser til detaljreguleringsplan 486R Feltberederåsen, konsentrerte boliger Side 3 av 7
4.10 Flom og oppfylling Det er ikke tillatt å oppføre boliger uten at det er dokumentert at disse, eventuelt etter gjennomførte sikringstiltak, ikke vil være utsatt for betydelige vannskader eller setningsskader fra en 200-års flom. Ny bebyggelse skal etableres minimum 0,2 meter over 200-års flomnivå. 4.11 Gjerde og hekk Det kan plasseres gjerder, hekker, steiner e.l. i eiendomsgrensene. Materialvalg og fargebruk på gjerde skal være avstemt mot omgivelsene, og maksimal tillatt høyde er 1,1 meter. Mot leikeplass, gangsti, grønnstruktur o.l. skal eiendomsgrense for boligeiendom tydelig markeres med gjerde, hekk e.l. 4.12 Minste uteoppholdsareal MUA-kravet skal oppfylles i henhold til kommuneplanbestemmelsene. Minimum 3/4 av MUA skal være på bakken. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG. 5.1 Boligbebyggelse blokkbebyggelse, BBB. a) Arealbruk I området BBB er det tillatt å oppføre boligbebyggelse som blokkbebyggelse (større boligbygg med fler enn fire boenheter). Innenfor området skal det etableres en småbarnslekeplass på minimum 50 m 2, og det skal etableres et renovasjonsanlegg med kildesortering. Det kan også plasseres en mindre trafo i området. b) Grad av utnytting Maksimal prosent bebygd areal (BYA) er 40 % inklusive overflateparkering. Parkering i garasje under leilighetene skal ikke medregnes i % BYA. c) Byggehøyder Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 6,5 meter og mønehøyde 9,5 meter fra topp grunnmur. I skrått terreng tillates det å bygge parkeringskjeller under leilighetene. Med skrått terreng menes at opprinnelig terreng faller minst 1,5 meter i huskroppens utstrekning. Med skrått terreng og underetasje kan boligene ha gesimshøyde på inntil 7,0 meter og mønehøyde på inntil 9,5 meter, begge deler i forhold til planert terreng (ikke gjennomsnittsnivå). d) Plassering av bygg Ny bebyggelse skal plasseres i forhold til byggegrense mot Funkeliaveien i vest, viste byggegrenser ellers og ikke over grense for flomfare mot Sellikbekken i øst. Avstanden mellom bygningene er minimum 8,0 meter. e) Utforming av bebyggelse og anlegg Tørrmurer skal legges på skrå slik at de kan tilplantes. Bygningenes hoveddel skal ha takvinkel mellom 18 og 30 grader. Støyskjermer tillates oppført i området som vist på plankartet. Mindre justering/forlengelse tillates. Ved utforming av støyskjermene skal det legges vekt på tilpasning til omgivelsene og bruk av varige materialer. Høyde på støyskjerm langs Funkeliaveien skal være maksimalt 1,5 meter. Støyskjerming mot jernbanen kan skje ved at det først fylles opp til samme høyde som jernbanen (skinnene), og så montere skjerm på fyllingen. Skjermhøyden på 2,5 meter må dekke hele siktsektoren. Bestemmelser til detaljreguleringsplan 486R Feltberederåsen, konsentrerte boliger Side 4 av 7
f) Tilgjengelighet Minst 1/3 av leilighetene innenfor området skal være tilgjengelige slik dette er beskrevet i teknisk forskrift TEK 17 kap. 12-2. g) Terrasser / balkonger Terrasser / balkonger skal tilpasses bygningen og terrenget. Terrasser / balkonger som ligger mer enn 1,0 meter over terreng skal maksimalt stikke 2,5 meter ut fra vegglivet og være på maksimalt 10 m 2 per boenhet utenfor vegglivet. Terrasser/balkonger skal plasseres slik at de ikke hindrer lys til oppholdsrom i underetasje. For gode estetiske løsninger kan kommunen tillate at arealet på terrassene økes med areal i innvendige hjørner og i inntrekk i fasaden, og at avstanden fra vegglivet økes tilsvarende. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Samferdselsanleggene skal opparbeides med utforming og bredder som vist på plankartet og illustrasjonsplan. Ved opparbeidelsen av samferdselsanleggene kan det foretas justering av formålsgrensene mellom de ulike samferdselsformålene. Avkjørsel og snuhammer er felles for brukere i området. Alle veganlegg for kjørende og gående skal ha fast dekke og tilfredsstillende belysning i henhold til vegnormalene. 6.1 Kjøreveg (SKV) Område o_skv er eksisterende kjøreveg med bredder som vist på plankartet. Bredden på arealet omfatter kjørebane samt skulder/kantsteinklaring. Kjøreveg f_skv er planlagt felles atkomstveg til boligområdet med vegbredde på 4,0 m inkl. skulder. Avkjøringen skal dimensjoneres for tømmerbil som skal kunne snu i avkjøringen. 6.2 Gang- og sykkelveg (SGS) Det er eksisterende offentlig gang- og sykkelveg o_sgs1 fra avkjøring f_skv2 til jernbaneundergangen. Ny felles gang- og sykkelveg f_sgs2 langs Sellikbekken skal knyttes til Kruttmølleveien. Justering av traséen for denne gang- og sykkelvegen kan tillates med inntil 5 meter, men inngrep må ikke komme nærmere kanten av bekken enn 3 meter. Gang- og sykkelveien skal ha bredde 3,5 meter inklusiv skuldre. 6.3 Annen veggrunn (SVT) Annen veggrunn skal opparbeides pent og tilplantes der det ikke kommer i konflikt med nødvendige frisiktsoner eller vanskeliggjør nødvendig vedlikehold. Vedlikeholdssone/grøft skal tilsås med gras inntil 2 m fra skulderkant. Eierformen skal være den samme som for tilliggende veg. 7 GRØNNSTRUKTUR Innenfor områder avsatt til grønnstruktur tillates ikke andre faste installasjoner enn det som er beskrevet under. Det er ikke tillatt å benytte områdene til lagring, parkering eller annet som ikke er forenlig med formålet grønnstruktur. Grønnstruktur i området skal være felles for beboerne i boligområdet. 7.1 Turdrag (f_gtd) Turdraget som krysser Sellikbekken i nord og går langs Sellikbekken skal kunne dreneres og holdes åpen og skal kunne brukes til rekreasjon og være tilgjengelig for allmennheten. Det kan legges til rette for sti/turveg, rasteplasser og lekeplass. Innenfor turdraget kan det etableres fordrøyningsanlegg for overvann. Bestemmelser til detaljreguleringsplan 486R Feltberederåsen, konsentrerte boliger Side 5 av 7
7.2 Vegetasjonsskjerm (GV) Vegetasjonsskjermen skal være visuelt skille mellom det nye boligområdet vest for bekken, og eksisterende boligområde øst for bekken. Skogen skal skjøttes slik at det er framkommelig og skal ha et betydelig innslag av løvtrær. Området skal skjøttes slik at det over tid vil ha et skogbilde med stor variasjon i høyde, alder og treslag 8 LANDBRUKS-, NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER 8.1 Skogbruk (LSK) a) Arealbruk Dette området skal brukes til skogbruksvirksomhet. Dette er en del av gruvearbeidernes kulturlandskap, løkkelandskapet, og det skal ikke iverksettes tiltak i området som endrer landskapet. Det tillates gruppehogster og tynninger. Det tillates etablering av støyskjerm i området som vist på plankartet. b) Velteplass for tømmer Rett sør for avkjøring o_skv/f_skv_f kan det etableres en velteplass for tømmer. Velteplassen skal ha en størrelse på minimum 50x14 meter, og det skal være mulig å operere en tømmerbil på plassen som er til felles bruk for eiere av gnr. 7375, bnr. 1 og gnr. 7620, bnr. 1. 9 HENSYNSSONER 9.1 Sikringssone - Frisikt H140 Denne hensynssonen er vist med svart skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Hensynssonen skal ivareta behovet for frisikt i kryssområder. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående oppstammede trær med stammediameter mindre enn 30 cm kan tillates. 9.2 Støysone - Gul sone H220 Denne hensynssonen er vist med svart skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Ved opparbeidelse av bebyggelse og uteareal innenfor gul støysone, avmerket på plankart (H220), må tiltak iht. 4.5 ivaretas. 9.3 Faresone - Flomfare H320 Denne hensynssonen er vist med rød skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Hensynssonen skal ivareta behovet for å hindre utbygging som kan ta skade av oversvømmelse / flom ved kraftig nedbør og/eller snøsmelting. Det er derfor ikke tillatt å oppføre bygninger eller konstruksjoner i området uten at disse er beregnet på slike belastninger. Jf. bestemmelsene 4.10 samt hensynssone på plankartet. 9.4 Sone Bevaring kulturmiljø H570 De viste grensene for hensynssone langs steingjerder som skal bevares gjelder også for murer og fjellskjæringer. Mindre trevegetasjon innenfor området skal tas vare på. Området innenfor hensynssona skal sikres, og vegetasjonen skal tas vare på. I anleggsperioden skal arealet innenfor hensynssonen sikres med anleggsgjerde, slik at ikke mur og vegetasjon blir ødelagt. Denne hensynssonen er vist med svart skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Hensynssonen H570_1 skal sikre at steingjerdet bevares og innlemmes som en del av boligområdene. Terreng og markdekke og mindre trevegetasjon skal ikke endres i hensynssonen, minst 2 m fra foten av steingjerdet. Bestemmelser til detaljreguleringsplan 486R Feltberederåsen, konsentrerte boliger Side 6 av 7
Innenfor hensynssone H570_5 skal skogbruk drives som plukkhogst, og løkkestrukturene i området skal ikke skades. 10 FORHOLDET MELLOM REGULERINGSPLANEN OG KOMMUNEPLANENS AREALDEL Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel skal utfylle reguleringsplanens bestemmelser. Der det er motstrid mellom disse bestemmelsene, skal reguleringsplanens bestemmelser gjelde foran arealdelens bestemmelser inntil arealdel som blir vedtatt etter denne reguleringsplanen eventuelt fastsetter noe annet. Bestemmelser til detaljreguleringsplan 486R Feltberederåsen, konsentrerte boliger Side 7 av 7