Vedtatt i kommunestyret 12.12.13 i sak K-79/13. Planidentitet 06204190 DETALJREGULERING FOR GEILO HOTELL PLANBESKRIVELSE Planområdet sett fra sydvest 1
Bakgrunn Hensikten med detaljregulering av området er å legge til rette utvikling av Geilo Hotell og fritidsboliger tilpasset de bygningstyper som er utviklet til formålet. Detaljregulering for Geilo Hotell omfatter gnr 64 bnr 33,58,463 og 520 og er en detaljering av deler av reguleringsplanen for Geilo sentrum vedtatt 21.01.09. Avgrensningen av detaljreguleringen er vist på plankart og på illustrasjonsplan. Reguleringsbestemmelsene for Geilo sentrum gjelder for denne detaljreguleringsplanen dersom ikke annet er nevnt i vedlagte regulerings-bestemmelser. Den detaljerte planutformingen er i overenstemmelse med reguleringsplanen for Geilo Sentrum på følgende punkter: -Angitte høydekoter er beholdt uendret -Reguleringsformålene er uendret, bortsett fra at underjordisk parkering er lagt inn i kombinasjonsformål (for å unngå et eget plannivå) -Prinsippene for grøntstrukturen med nord sydgående grøntdrag er uendret -Parkeringen ordnes i hovedsak under bebyggelsen/under terreng (ref. vedlagte kart som viser parkering i parkeringskjellere under bebyggelsen) -Vareinntak og avfallsbeholdere (ref. vedlagte kart som viser vareinntak og avfallsbeholdere) -Brannprosjektering: Adkomstvei for brannbil er vist på vedlagte kart. Brannprosjektering å se avsnitt nedenfor) -De to regulerte avkjørslene fra Geilogutu opprettholdes. Avvikene fra reguleringsplanen for Geilo sentrum er følgende: -Overbygningen over Geilogutu sløyfes. -De interne formålsgrensene mellom bebyggelse og grønnstruktur er endret ved at de 3 nord/sydgående grøntdragene er erstattet med 2 grøntdrag. Forslagstiller og eierforhold Forslagsstiller er: Thorenfeldt arkitekter as, Frysjaveien 35, 0884 Oslo Eier av området er Norlandia Eiendom AS Eksisterende forhold Topografi: Området er kraftig skrånende fra nord mot sør. Total høydeforskjell er ca 20 meter mellom høyeste og laveste del av området. Eksisterende vegetasjon: Lav høyfjellsvegetasjon med innslag av bjørk og furu Kulturminner: Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området. Trafikkforhold: Geilogutu er opparbeidet langs området og er i bruk. Gamlevegen er ikke flyttet. Eksisterende reguleringsplan har medtatt to avkjørsler for området. Vann- og avløp: Ref. Vedlagte ledningskart. Vann, avløp og overvannsledninger er lagt frem til tomten. Det opplyses fra teknisk avdeling at det er tilstrekkelig kapasitet på vann og avløp, men at overvann bør fordrøyes på egen eiendom (fordrøyningsbasseng) 2
Eksisterende virksomheter: Eksisterende virksomhet er Geilo Hotell som forutsettes innpasset i reguleringsplanen Beskrivelse av planforslaget Reguleringsformål/arealer: Området reguleres til følgende formål: Byggeområder -------------------- Byggeområder for fritidsboliger/turistbedrift (TB1 a og TB1b) Byggeområder for fritidsboliger/turistbedrift/garasjekjeller (TBG 1,2,3 og 4) Fellesområder -------------------- Felles avkjørsel (FeA1,FeA2) Felles kjørbar gangveg (f-g1) Felles parkeringsplass (f-p1, 2 og 3) Felles grøntareal (f-gr1, 2, 3, 4 og 5) Trafikkområder -------------------- Offentlig vei (o-v) Offentlig gangvei (G27, G17) Utforming av bebyggelse og anlegg Område TB1 A: Eksisterende Geilo Hotell forutsettes beholdt men kan påbygges og ombygges. Område TBG4: Representerer fremtidig utvidelse av Geilo Hotell. De to nederste planene forutsettes utnyttet til felles garasjeanlegg, øvrige 3 etasjer utnyttes til hotellrom/fritidsboliger. Det forutsettes at nederste garasjeplan også skal dekke parkeringsbehovet for område TB1b Område TB1b forutsettes utført som to sammenkoblede hus i 3 etasjer + innredet loft og delvis innredet underetasje.. Områdene TBG1,2 og 3 forutsettes utført som to og to sammenkoblede hus i 3 etasjer + innredet loft. Parkering skjer i felles anlegg, delvis under bebyggelsen og delvis under terreng. Varelevering, avfallshåndtering Se vedlagte kart som viser vareinntak og plasser avsatt til avfallshåndtering Adkomst for brannvesenet redningsmateriell Se vedlagte kart som viser adkomst for brannbil (via gangvegnettet). Brannkummer er prosjektert i forbindelse med utarbeidelse av VA-anlegget (se vedlagte vann- og avløpsplan) Brannprosjektering av den enkelte bygning ivaretas i brannprosjekteringen I forbindelse med rammesøknad og igangsettingssøknad. 3
Planens konsekvenser Da planens konsekvenser allerede er utredet den overordnede planen for Geilo Sentrum, drøftes her bare de konsekvensene som gjelder foreslåtte endringer i forhold til reguleringsplanen for Geilo sentrum. Sløyfing av overbygning over Geilogutu: Detaljprosjektering viser at overbygning over Geilogutu er et urealistisk prosjekt. Total byggehøyde vil være ca 8 meter (5,5 m fri høyde + 2,5 m konstruksjoner og beplantning) Kotehøyden på toppen av overbygget vil være ca + 788 dvs. ca 1 m over sokkelen på eksisterende Geilo Hotell. Mot riksveien vil det fremkomme en murkonstruksjon på ca 11 meters høyde idet riksveien ligger på + 777 til + 779 forbi området. Overbygget vil være svært dyrt å bygge og vil medføre betydelige driftsutgifter. Overbygget vil ikke forskjønne adkomsten til Geilo sentrum. Detaljplanen som forutsetter at overbygningen sløyfes, viser en bebyggelse som trapper seg naturlig nedover i det eksisterende terrenget, og at arealet mellom riksveien og Geilogutu forblir et grønt naturterreng. Avkjørsel fra Geilogutu: (fea1 og fea2) For å få til en naturlig logistikk til den nye bebyggelsen er det forutsatt en kjørbar gangveg frem til inngangene f-g1. Adkomsten til f-g1 bør kombineres med hotellets adkomst (fea1), og gangveien kan benyttes som midlertidig adkomstvei til hus 1.1 og 1.2. Ved videre utbygging av planområde skal kun regulerte felles avkjørsler FeA1 og FeA2 benyttes, og midlertidig adkomst for hus TB1b fjernes. Adkomst til parkeringsplass på terreng f-p1 skal benytte felles avkjørsel FeA1. Adkomst fea2 er direkte innkjøring til garasjekjeller fra Geilogutu og er derfor 3 meter lavere enn inngangspartiene. Endring av interne områdegrenser: De nord/sydgående grøntdragene er beholdt men er redusert fra 3 til 2 gjennomgående drag, dette for å oppnå noe bredere grøntdrag. Parkering TB1a Eksisterende hotell 72 hotellrom Krav til parkering= 72 p-plasser (Parkeringskrav reduseres med 25 % i parkeringsanlegg) TB1b nybygg leiligheter 26 leiligheter Krav til parkering= 30 p-plasser 72 p-plasser 30 p-plasser TBG1-3 nybygg leiligheter 66 leiligheter Krav til parkering= 78 p-plasser Sum parkeringskrav TBG4- Fremtidig utvikling av Geilo hotell 78 p passer 180 p-plasser.. 4
Parkeringsdekning: TB1a Eksisterende hotell - 18 plasser på terreng 18p-plasser TB1b nybygg 30 plasser på terreng 30p-plasser TBG1-3 nybygg 63 plasser i garasjeanlegg 63p-plasser + 5 plasser på terreng 5p-plasser TBG4 nybygg 76 plasser i garasjeanlegg 76 p-plasser Sum parkeringsdekning 192 p-plasser Parkeringsdekning i henhold til krav i reguleringsbestemmelser*: Parkeringskrav reduseres med 25 % i parkeringsanlegg TBG1-3 nybygg krav 78 plasser x 75% = 59 p-plasser TB1b nybygg TB1a Eksisterende hotell Sum parkeringsdekning 30 p-plasser 72 p-plasser 161 p-plasser Parkeringsdekning = 192 161 = 31 p-plasser til TBG4 TBG4 kapasitet hotellrom/ parkering fremtidig utvidelse av Geilo hotell = 31 x1,25 = 39 rom (Parkeringskrav reduseres med 25 % i parkeringsanlegg) Rekkefølgebestemmelser: 12.3 Ny trasé for Geilogutu med gangvei. Rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen for Geilo sentrum forutsetter avtale mellom grunneiere hvor eiendommer blir berørt av ny gangveg for ny trasé av Geilogutu. Tiltakshaver er i dialog med grunneiere i forbindelse med opparbeidelse av gangveg/fortau for Geilogutu. Alternative energikilder: Det skal tilrettelegges for alternative energikilder. Alternative energikilder som, grunnvann, jordvarme, vind og solenergi skal vurderes ved søknader om rammetillatelse og et av alternativene skal benyttes. Hol kommune har begrenset soltimer I løpet av et år og kan bare benyttes som supplement til annen alternativ energikilde. Alternativ energikilde utredes av ansvarsbelagt foretak ved byggesøknad. Saksbehandling hittil: Oppstartsmøte avholdt 21.2.2013 Kunngjøring gjennomført 11.3.2013 5
Innkomne bemerkninger til kunngjøringen: I forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeidet er det kommet inn to brev 1. Fra jernbaneverket, hvor det konstateres at bebyggelsens avstand til jernbanen er uendret. Det kan bekreftes. 2. Fra Birgit Berg: Vedr. planlagt veg: Gjeilogutu og G 27 ligger på hennes eiendom Geilovegen 78. Svar: Plassering av Gjeilogutu og G27 er fastsatt i gjeldende reguleringsplan for Geilo. sentrum. Vedlagte dokumenter: ROS-analyse Redegjørelse for lekeplass Støyvurdering Kart som viser parkeringsplasser og kjellerparkering Kart som viser plassering av vareinntak og avfallsanlegg Kart som viser adkomst for brannbil Fotomontasje Illustrasjonsplan Terrengsnitt Planer, fasader hus 1-4 20.09.2013 Truls Thorenfeldt Terje Solberg 6