VEDLEGG F-01 Bærum kommune Plan- og bygningstjenesten Postboks 700 1304 Sandvika Oslo, 23.06.2017 Fil: Vedlegg F1 Redegjørelse Tiltak VEDRØRENDE: REDEGJØRELSE FOR SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK FOR SKOGVEIEN 109 Tiltakets adr: Gnr. 13 / Bnr. 121, SKOGVEIEN 109, 1369 STABEKK, BÆRUM Tiltakets art: Ny enebolig med tilhørende uteoppholdsareal og garasje Tiltakshaver: Camilla og Petter Vold Ansv. søker: Heggelund & Koxvold arkitekter AS På vegne av Camilla og Petter Vold søkes det om tillatelse til tiltak på Skogveien 109. Tiltaket er søknadspliktig etter Plan- og bygningsloven 93 og er definert til å være i tiltaksklasse 1. Søknaden omfatter én enebolig med tilhørende uteoppholdsareal og garasje under terreng, samt ny garasje for eksisterende bolig på tomten. Illustrasjonen viser planlagt situasjon, sett fra sørvest mot nordøst. Kilde: HK arkitekter heggelund & koxvold as inkognitogata 36 0256 Oslo tlf: +47 22 12 36 00 faks: +47 22 12 36 10 e-post: hk@hkark.no org.nr. NO 934 387 651 MVA side1 av 5
Det er avholdt forhåndskonferanse med Bærum Kommune 23.november 2016 vedrørende utbygging/søknad om tiltak på eiendom 13/121 på Skogveien 109. Tiltakshaver er eier av eksisterende bolig og den nye boligen er prosjektert i en samlet plan for hele eiendommen, hvor blant annet adkomst, uteoppholdsarealer, utsyn, branntekniske krav med videre er ivaretatt. Tomt, eksisterende situasjon Tomten i dag har ett eksisterende hus, samt én garasje. Areal på eiendommen 13/121 er på 1 578,7 m². Total BYA inklusiv eks. garasje er 228,5 m². MUA (etter utbygging av nytt hus) er ca. 300 m². Eksisterende garasje ønskes revet, slik at arealet kan brukes til snuplass på egen grunn. Én ny garasje vil bygges for det eksisterende huset på tomten. Denne plasseres lengre inn på tomten enn eksisterende garasje. Dette for å gi mulighet til snuplass på egen grunn. Eiendommen 13/121 har én høydeforskjell på 4 meter mellom sørlige hjørne (kote +39) og nordlige hjørne (kote +43). Gjeldende reguleringsplanen Gjeldende regulering for eiendommen er LORANGJORDET, vestre del med ikrafttredelsesdato 3.2.1949, planidentifikasjon 1948028. Reguleringsformål for eiendommen er boligbebyggelse, Frittliggende småhusbebyggelse. I reguleringsbestemmelsene til Lorangjordet må gesimshøyden ikke overstige 7 meter, mønehøyden 9 meter. Ifølge kommuneplan 2015-2030 for Bærum kommune, vedtatt 17. juni 2015 har tomten en utnyttelsesgrad på 20%-BYA. 2.2 Tillegg og presiseringer til boligformål i kommuneplanens arealdel lyder: For frittliggende småhusbebyggelse der det ikke foreligger detaljert plankart/ godkjent bebyggelsesplan (jf 2.2 a, b, c over) kan det tillates en utnyttelse på inntil % BYA = 20 % for planer vedtatt før 1.1 1980. Det samme gjelder for alle planer for frittliggende småhusbebyggelse uten detaljert plankart hvor utnyttelsen er angitt som U-grad. Tomten ligger ca. 1,3 kilometer gangavstand fra Stabekk stasjon og ligger derfor ifølge kommuneplanens arealdel ( 14.1 Parkeringsbehov skal bestemmes i reguleringsplan) i C-områder for parkeringsnormen. Det skal være 2,0 parkeringsplasser pr. enebolig. For frittliggende småhusbebyggelse med atkomst fra offentlig vei skal det opparbeides snuplass på egen grunn. Tiltakets forhold til gjeldende regulering: -Avgrensning Tomten avgrenses av boligtomter i øst, vest, nord og Skogveien i syd. Prosjektet er inndelt i tre nye bygg, hvorav én bolig og to garasjer. -Arealformål Gjeldende regulering sier at tomten skal bebygges med frittliggende småhusbebyggelse. -Utnyttelse vedlegg f1 redegjørelse tiltak side2 av 5
Kommuneplanen sier at tomten har en utnyttelsesgrad på 20%-BYA. Se A-01, prosjektets ytre rammer. Nytt hus: Total BYA er 156,3 m². Total BRA er 475 m². MUA er ca. 300 m². Parkering er på ca. 73,2 m² under terreng, og regnes ikke med i BYA. -Plassering og høyder Det nye huset er plassert midt på tomten med en vinkel i forhold til det eksisterende huset på eiendommen. Dette optimaliserer plassering både for eksisterende og ny bolig. Begge boligene får gode solrik og skjermede utearealer mot øst, syd og vest. Alle høyder er i henhold til reguleringsbestemmelsene. Huset er prosjektert i 2 etasjer, én tilbaketrukket loftsplan og én underetasje. 1. etasje inneholder stue, kjøkken og spisestue. 2. etasje inneholder 3 soverom, bad og ett arbeidsrom. Loftsetasjen inneholder én felles stue/kjøkken/spisestue, bad og terrasse med solinnslipp fra øst, syd og vest. Oppholdsrommene er lyse med store vindusflater som vender ut mot private utearealer og har utsikt til gårdsrommet mot Skogveien. Fra 1.etg går en trapp til arealet over inngangsparti og garasje som kan brukes som terrasse i god tilknytning til både huset og mot innkjørsel og gårdsplass. Det er tenkt dels beplantning på garasjetaket for både det nye og det eksisterende huset. -Utforming Det nye huset er tilpasset tomten på best mulig måte, og vil få et nyfunksjonalistisk preg. Utvendige overflater i kombinasjon pusset mur, trepanel, glass og naturstein. Fasade nord er prosjektert med skjermede smale tilbaketrukne vinduer for å hindre innsyn fra/til eksisterende hus på tomten. Huset skal ha flatt tak. Det er tidligere bygget hus med tilsvarende takform i Skogveien nr. 103 og nr. 105. Taktekking skal være i materialer som gir en mørk, matt og ikke lysreflekterende virkning. Terrenget er bearbeidet for å frigjøre areal til nytt avkjørselspunkt på kote +38.8 til inngangspartiet som ligger på kote +37,5 m. Terrenget er også bearbeidet for å tilrettelegge uteoppholdsareal på kote +38.8 og +42. -Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealer, grøntarealer og trafikkområder skal opparbeides samtidig med huset. Etter ferdigstillelse av huset vil terrenget og fyllinger bli utført slik at det får en høy kvalitetsmessig utførelse, med ny beplanting. Det vil være behov for noen støttemurer i forbindelse med utearealer i forskjellige nivå og rundt garasjen for å ta opp det skrånende terrenget. Det tilrettelegges med grønt tak på garasjen. Dette arealet kan nås fra 1.etasjen. Se vedlagte Situasjonsplan, vedlegg D-01. -Parkering Eksisterende garasje på tomten rives. Ny garasje til eksisterende hus har plass til 2 biler og er flyttet lengre inn på tomten, med lengre avstand fra Skogveien. Garasje til det nye huset har plass til 2 biler og er prosjektert med 1 meter avstand fra huset med hensyn til brannkrav. Garasjen er under terreng og parallell med Skogveien. vedlegg f1 redegjørelse tiltak side3 av 5
-Avkjørsel Ved utbygging av ny bolig på eiendommen 13/121 vil hvert hus få en egen avkjørsel fra Skogveien. Plassering av garasje i forbindelse med det nye huset vanskeliggjør felles avkjøring fra de 2 boligene. Derfor er det valgt 2 separat avkjørsel fra hver bolig. Avkjørslene ligger med god avstand fra hverandre (22.5 m), med gode siktforhold. Det nye huset vil få en egen avkjørsel med mulighet til snuplass på egen grunn. Begge avkjørslene er utformet innenfor retningslinjer for avkjørsler, blant annet krav til frisikt. Se vedlagte avkjørselsplan, vedlegg D-02 og D-03. Prosjektering Prosjektet er i henhold til TEK 10. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra gjeldende regulering, for antall hus på tomten og avstand fra regulert veikant. Se vedlegg B1, dispensasjonssøknad. Det søkes om dispensasjon fra reguleringen som oppgir kun 1 våningshus og 1 uthus (garasje) på hver tomt. Det finnes flere eiendommer med to hus i området rundt, blant annet: Eiendom 13/120, naboeiendom i øst, er på ca. 1368 m², og har 2 hus på tomten. Eiendom 13/137, naboeiendom i sørøst, er på ca. 1308 m², og har 2 hus på tomten. Nabovarsling Nabovarsel ble sendt 19.05.2017 og det er pr. dato innkommet én nabomerknad. Nabomerknaden er datert 31.05.2017 og er fra Kari Ellen Prøyme (13/122), Petter Arneberg (13/123), Anne Frodahl og Bjørn Frodahl (13/314). Se vedlegg Q-03. Følgende innsigelser/merknader er notert; -tomten er for liten til å fradeles, Det er søkt om dispensasjon fra antall hus på tomten, og dispensasjonssøknaden har blitt sendt til naboer sammen med varslingsbrevet. Tiltakshaver ønsker ikke fradeling av tomten. -betydelig heving av terreng på den sydvestre del av tomten, Terrenget er ikke hevet i forhold til eksisterende situasjon. Tvert imot er terrenget senket noe i enkelte steder. Se vedlagte illustrasjoner. -høyde på ny bebyggelse og antall etasjer, Det nye huset er prosjektert innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser hva gjelder høyder. Huset er prosjektert med 2 fulle etasjer og en mindre loftetasje. Tiltakshaver ønsker ikke saltak på huset. -avstand mellom eksisterende og nytt hus, Nærmeste avstand mellom eksisterende og nytt hus er på ca. 3.5 meter. Det nye huset har ikke noen vinduer mot det eksisterende huset, for å ivareta gjeldende brannkrav. -avkjørsler og trafikkforholdene i Skogveien vedlegg f1 redegjørelse tiltak side4 av 5